Tài liệu Giải Pháp Tài Chính Góp Phần Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH    NGUYỄN TĂNG ĐÔNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh – Năm 2010 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH    NGUYỄN TĂNG ĐƠNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số:      60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN SĨ TP Hồ Chí Minh - Năm 2010 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn hoàn toàn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo TP.HCM, tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn: Nguyễn Tăng Đông Học viên cao học khóa 16 Chun ngành: Kinh tế-tài chính-ngân hàng Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân 1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.3 HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 13 1.4 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.4.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 15 1.4.2 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: 17 1.4.3 Vai trò thị trường bất động sản: 19 1.5 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 1.6 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN) 25 1.6.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 25 1.6.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 26 1.6.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 27 1.7 MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 30 1.7.1 Tín dụng bất động sản Singapore 30 1.7.2 Kinh nghiệm phát triển REIT Mỹ 31 1.7.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 34 2.1.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng: 34 2.1.2 Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay: 36 2.1.3 Các loại hình BĐS chủ yếu TPHCM: 42 2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 48 2.2.1 Vốn vay ngân hàng 48 2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 53 2.2.3 Huy động từ khách hàng: 55 2.2.4 Tình hình nguồn vốn ngoại: 56 2.2.5 Hình thức huy động khác 58 2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 62 2.4 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THÀNH TỰU VÀ NHỮNG TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM 68 2.4.1 Thành tựu: 68 2.4.2 Những tồn chế, sách tài thị trường BĐS 72 2.4.3 Những mặt hạn chế thị trường BĐS 74 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 76 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 77 3.1.1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản 77 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản 77 3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 78 3.2.1 Hoàn thiện sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản 78 3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản 80 3.2.3 Hình thành phát triển hệ thống chấp-cầm cố thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản 83 3.2.4 Huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản 85 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 87 3.3.1 Hoàn thiện yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản 87 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản 88 3.3.3 Tăng cường thành tố thị trường bất động sản 89 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Tiến độ huy động vốn dự án Singapore Bảng 2.1: Các tiêu thị trường Việt Nam qua năm Bảng 2.2: Số lượng hộ qua năm TPHCM Bảng 2.3: Diện tích bán lẻ qua năm TPHCM Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê qua năm TPHCM Bảng 2.5: Dự báo số lượng khách sạn tăng thêm thời gian tới địa bàn TPHCM Bảng 2.6: Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TPHCM qua năm khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CK: Chứng khốn CĐT: Chủ đầu tư ĐTM: Đơ thị FDI: Đầu tư trực tiếp FII: Đầu tư gián tiếp NHNN: Ngân hàng nhà nước NĐ: Nghị định TTBĐS: Thị trường bất động sản TCTD: Tổ chức tín dụng TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh REIT: Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản VN: Việt Nam WTO: Tổ chức thương mại giới khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 PHẦN MỞ ĐẦU GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu cịn hạn chế Thị trường bất động sản q "nóng" dẫn tới "sốt" "lạnh" dẫn tới "đóng băng" ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất đời sống nhân dân Nghị Đại hội lần thứ X Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào cơng đổi tồn diện đất nước Trong q trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống văn pháp quy ban hành sửa đổi bổ sung ngày hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư nước; Luật Đầu tư nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường hình thành hồn thiện bước để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời trung tâm thương mại kinh tế lớn nước nên thành phố thu hút lượng dân cư lớn tỉnh, thành khác sinh sống làm việc, nên nhu cầu nhà lớn Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 khu vực châu ÁThái Bình Dương triển vọng đầu tư bất động sản, địa điểm có hội cao khu vực Đông Nam Á theo Báo cáo "Xu hướng thị trường bất động sản khu vực châu Á-Thái Bình Dương" năm 2010 Viện Quản Lý Đất Đô Thị Mỹ (ULI) công ty PricewaterhouseCoopers thực Tiềm thế, nhiên, thị trường bất động sản nước, thị trường khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua diễn biến thất thường Các kênh vốn cho thị trường bất động sản cịn hạn chế, tình trạng đầu cơ, giá biến động mạnh, trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao; thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch Vấn đề thiết đặt là, phải nhanh chóng khắc phục hạn chế, hạn chế vốn cho thị trường bất động sản nay, tăng khả thu hút nguồn lực xã hội Thị trường bất đông sản (đất đai tài sản gắn liền với đất) ba nguồn lực đầu vào kinh tế, thị trường lao động thị trường vốn, để chủ đạo trình đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Vì tác giả chọn nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015” MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Mục đích đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản TPHCM, nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất động sản nước nói chung Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ đề tài phải giải công việc sau: - Xem xét, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - Đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 79 -Chính sách cho vay: Ngân hàng Nhà nước cần đạo tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn cho vay hợp lý kinh doanh bất động sản, mở rộng tín dụng trung dài hạn mức phù hợp điều kiện phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn nguồn vốn huy động Bên cạnh đó, tăng cường khả thẩm định giám sát vốn vay để hoạt động tín dụng thị trường bất động sản hiệu bền vững Đồng thời khuyến khích tổ chức tín dụng cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay bất động sản, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác kiểm sốt nội hoạt động tín dụng nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, khơng để nợ xấu gia tăng Đối với dự án có nhu cầu vay vốn lớn cần có sách cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng - Cơ chế chấp: Nhà nước cần yêu cầu tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản chấp, theo dõi nguồn thu khách hàng vay vốn để có biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phịng cụ thể có thay đổi giá trị tài sản đảm bảo Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch thị trường chuyển giao tài sản chấp Bởi có nhu cầu vốn, nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố chấp Mặc dù việc cầm cố, chấp bất động sản có nhiều cải tiến, nhiên nhiều vướng mắc thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản chấp, cầm cố Bên cạnh đó, việc phát tài sản gặp nhiều khó khăn thủ tục hành Muốn vậy, sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát tài sản phải sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ động việc xử lý tài sản cho tổ chức tín dụng Phối hợp với Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ cơng liên quan đến hoạt động tín dụng, chấp, cơng chứng, xử lý tài sản chấp,… khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 80 3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản Chỉ quỹ hình thành vào hoạt động thực tiễn, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững - Về Quỹ đầu tư BĐS: Hiện vốn đầu tư từ quỹ đầu tư nước cho thị trường BĐS cịn Chủ yếu quỹ đầu tư vào chứng khốn cơng ty BĐS chưa có đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS, dự án BĐS Hiện nay, quỹ đầu tư phải kể đến như: Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HOF), quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước phi lợi nhuận có vốn điều lệ 1.000 tỷ (khoảng 50 triệu USD), hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà cá nhân Quỹ đầu tư VF1, VF2, PruBF1, VOF, hoạt động theo luật chứng khoán Việt Nam Do đó, hoạt động kinh doanh quỹ tập trung vào đầu tư trực tiếp giao dịch chứng khốn dài hạn Các quỹ khơng tập trung vào thị trường bất động sản Một số quỹ đầu tư nước Indochina Capital lập Quỹ Indochina Land Holdings (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings (265 triệu USD) năm 2006 Riêng Quỹ Vina Land (205 triệu USD) VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đầu tư vào số dự án lớn Việt Nam tăng vốn lên 595 triệu USD Mới Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu Singapore - Pacific Star hợp tác với Công ty Alony Hetz Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD - Về quỹ tiết kiệm BĐS: cần có sách nhà xã hội chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu, tức người thu nhập thấp tự tích luỹ phần tiền mua nhà bán nhà ở, tương đương 20% giá nhà Ngân hàng sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà lần Khoản vay có lãi suất thấp, trả dài hạn chấp nhà mua Ngồi ra, nhà nước sách đổi quỹ khoa luan, tieu luan88 of 102 Tai lieu, luan van89 of 102 81 phát triển nhà áp dụng chế độ tín thác đầu tư bất động sản hay áp dụng chế độ dự trữ đất… nhằm có vốn “ni” chương trình nhà xã hội Tiến tới việc nhanh chóng hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đề cập đến Nghị định 71/2010 Trên giới, số nước bắt đầu áp dụng Cịn Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng, thời gian đầu, quỹ nên hoạt động theo hình thức tự nguyện Cụ thể, quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người cần nhà cộng với phần tiền thu từ đầu tư đất đai đô thị thị trường bất động sản Quỹ dành cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm, đến 10 năm cần huy động người có thu nhập xã hội, thành phần kinh tế nào, có nhà hay khơng, trích phần nhỏ lương vào quỹ tiết kiệm nhà xã hội Với người khơng có nhu cầu nhà, hưu, họ rút toàn số tiền gốc lẫn lãi - Về Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT: Real Estate Investment Trust): Một kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực BĐS nhiều nước giới áp dụng thành công mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) Quỹ tín thác BĐS mơ hình đầu tư BĐS dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư mua chứng Quỹ tín thác đầu tư BĐS Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác BĐS đầu tư vốn quỹ vào BĐS kiếm lời Trên giới nay, REIT có nhiều loại gồm: REIT khai thác BĐS (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập REIT cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu BĐS người khai thác BĐS vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm định REIT mua lại số khoản nợ chứng khoán đảm bảo BĐS REIT hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác BĐS vừa cho chủ BĐS khác vay tiền Theo nhà phân tích mơ hình có nhiều ưu điểm để thu hút vốn đầu tư nhàn rỗi nước Cần phải mở rộng quỹ đầu tư dạng nhờ khoa luan, tieu luan89 of 102 Tai lieu, luan van90 of 102 82 vào quỹ chủ đầu tư huy động nguồn vốn rộng rãi dân chúng Mỗi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào quỹ sở hữu phần tổng danh mục đầu tư REIT Việc nắm giữ thể thông qua việc sở hữu chứng khoán REIT phát hành Các thành viên tham gia vừa pháp nhân, vừa cá nhân có mức độ đóng góp vào REIT khác nguồn tài chính, kinh nghiệm quản lý…Người sở hữu chứng REIT nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá Về mặt cấu tổ chức REIT pháp nhân thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị Ban kiểm sốt cổ đơng bầu ra, cổ phiếu mua bán thị trường chứng khoán sơ cấp thứ cấp Giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng quỹ REIT nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản đầu tư quỹ có lãi, lỗ thị giá chứng quỹ REIT tăng giảm, REIT bị phá sản Công ty quản lý REIT chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư sai sót họ làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý Lợi ích REIT dồi mặt tài kinh nghiệm quản trị bất động sản chuyên nghiệp REIT có nhiều lợi cổ tức so với cổ phiếu lãi trái phiếu REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành loại hình đầu tư có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho dự án bất động sản đồng thời hỗ trợ ngân hàng công ty phát triển bất động sản sơ cấp việc thu hồi vốn bỏ để đầu tư cho dự án khác Chứng đầu tư REIT với mệnh giá nhỏ mang lại nhiều hội đầu tư cho tham gia vào thị trường bất động sản mơ hình đầu tư xem cơng cụ xã hội hóa đầu tư bất động sản khoa luan, tieu luan90 of 102 Tai lieu, luan van91 of 102 83 Để tạo điều kiện cho REIT đời hoạt động được, cần phải bắt đầu việc cải cách cải thiện thị trường bất động sản thị trường chứng khoán Trong điều kiện để REIT phát huy ưu có luật REIT luật bảo vệ nhà đầu tư Các REIT thường ủng hộ phủ ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT Các REIT hoạt đông giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch hoạt động REIT thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản 3.2.3 Hình thành phát triển hệ thống chấp-cầm cố thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản Đây việc làm có tính chất khai thơng nguồn vốn cho thị trường bất động sản Đây yếu tố đảm bảo cho thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững Khi kênh tín dụng thơng qua ngân hàng thương mại bị nghẽn thị trường chấp thứ cấp đảm đương vai trò thay Hiện có thị trường chấp-cầm cố sơ cấp, thị trường trực tiếp người nhận chấp người chấp, có hành lang pháp lý, khoản khơng cao, chưa tạo nguồn vốn mạnh cho thị trường BĐS Tại thị trường xảy rủi ro tính khoản cho tổ chức tín dụng cho vay người vay trả lãi vốn gốc khơng hạn TCTD gặp khó khăn nguồn tiền khoản cho vay chưa đến hạn trả, TCTD lâm vào tình trạng khủng hồng Vì liên thông thị trường BĐS thị trường tài xuất trạng thái chiều, tức tạo nguồn tiền cho việc hình thành BĐS Cịn q trình chứng khốn hóa để tái tạo lại tính khoản cho hệ thống tài chưa có Thị trường chấp-cầm cố thứ cấp khắc phục nhược điểm cách TCTD mua bán khoản chấp-cầm cố sơ cấp để tạo tính khoản Do việc hình thành thị trường chấp-cầm cố thứ cấp cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, tạo chế tốt để phát triển thị trường vốn thị trường BĐS khoa luan, tieu luan91 of 102 Tai lieu, luan van92 of 102 84 Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp-cầm cố thứ cấp sau: thị trường cho chấp-cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với TCTD đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, BĐS chấp tài sản TCTD cho vay người vay trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thương mại tập hợp khoản cho vay phân loại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi chấp-cầm cố thời gian đáo hạn nợ Thông qua nghiệp vụ mua bán này, khoản vốn vay thị trường sơ cấp giải phóng, TCTD chủ động nguồn tiền, điều giúp khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Hiện nay, Công ty mua bán nợ tài sản tồn động (DATC) thuộc Bộ Tài Chính thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg ngày 5/6/2003 Chính phủ thức hoạt động từ ngày 1/1/2004 Công ty thực mua nợ tồn đọng số đơn vị Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Eximbank, Ngân hàng Việt Hoa…Thông qua hoạt động mua bán nợ, Cơng ty giúp ngân hàng giải phóng lượng vốn chết từ nhiều năm trở lại thành vốn hoạt động, làm tình hình tài DATC phát hành trái phiếu mua nợ để mua khoản nợ lớn có tài sản đảm bảo Tuy nhiên, chức mua bán nợ công ty dừng lại mức độ mua bán khoản nợ tồn đọng chưa xem xét đến khoản nợ vay dài hạn hiệu lực khoản nợ vay có tài sản đảm bảo Hiện nay, Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, có số tổ chức trung gian (đa số Công ty khai thác tài sản thuộc Ngân hàng) thường mua lại hay đầu tư vào khoản nợ vay dài hạn có đảm bảo có khoản vay mua bán lại khoa luan, tieu luan92 of 102 Tai lieu, luan van93 of 102 85 3.2.4 Huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản Chỉ kênh vận hành trôi chảy, thị trường bất động sản đảm bảo tính ổn định phát triển cấp độ tài hóa - Huy động vốn từ nhà đầu tư: Theo Luật Nhà Ở/luật KDBĐS, dự án chưng cư hộ cao cấp chủ đầu tư phải hồn thiện phần móng trước huy động vốn từ khách hàng Điều khoản dẫn đến khó khăn lớn cho doanh nghiệp đặc biệt cơng ty có vốn nhỏ, đủ để thực giai đoạn đền bù giải tỏa, đến giai đoạn thi cơng họ phải dựa vào nguồn tín dụng khác Với hình thức huy động vốn từ dân cư, phổ biến hoạt động huy động góp vốn từ người mua bất động sản Tuy nhiên, chế quan hệ vay vốn dân trách nhiệm bên chủ dự án giao dịch hình thức khơng rõ ràng, dễ gây niềm tin cho người góp vốn Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn Nhà nước phải xây dựng khung khổ pháp lý hoàn thiện, cho người góp vốn pháp luật bảo hộ có loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng, chứng khốn hóa cơng trình qua sàn giao dịch thức Nếu giải pháp triển khai có nề nếp mang tính bắt buộc chung toán vốn cho thị trường bất động sản mở rộng thêm - Chứng khốn hóa dự án đầu tư BĐS: Cần sớm hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập ngân hàng thương mại liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng bất động sản chứng khốn hóa nguồn vốn cho thị trường Để thực được, cần phải có chế minh bạch cho phịng ngừa, kiểm sốt rủi ro Đặc biệt giải pháp "chứng khốn hóa" tín dụng bất động sản cần phải thơng qua thơng tin xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao khoa luan, tieu luan93 of 102 Tai lieu, luan van94 of 102 86 Chứng khốn hóa dự án BĐS nước áp dụng với nguyên tắc chung chia số vốn cần phải huy động thành nhiều phần nhỏ phát hành giầy tờ có giá để huy động lượng vốn thay cho việc huy động nguồn vốn từ số đối tượng Trước phát hành, chủ đầu tư phải cơng bố cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; rủi ro xảy Với hình thức tham gia vào dự án với lượng tiền nhỏ cách mua loại giấy tờ Theo nguyên tắc này, tùy theo nước, người ta xây dựng nên cơng cụ tài khác để huy động vốn như: trái phiếu cơng trình, chứng dự án BĐS, chứng tín thác đầu bất động sản, chứng tiền gửi cho bất động sản Chứng khoán BĐS loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS, đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện Theo đó, tồn BĐS dự án chia thành phần nhỏ có giá trị ngang Những phần gọi chứng khốn BĐS Hình thức cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Nghĩa chứng khoán BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản Với hình thức này, Doanh nghiệp huy động vốn nhiều đối tượng xã hội, từ quỹ đầu tư, công ty tài chính, cá nhân…Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS hạn chế Lý sản phẩm BĐS có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Với hình thức này, việc chia nhỏ sản phẩm BĐS ưu điểm, mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn BĐS, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn Ngồi ra, doanh nghiệp áp dụng nhiều mức lãi suất linh hoạt khoa luan, tieu luan94 of 102 Tai lieu, luan van95 of 102 87 nhiều phương án trả lãi gốc khác Doanh nghiệp chủ động việc quản trị tài thơng qua mua việc bán lại trái phiếu thị trường thứ cấp 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 3.3.1 Hoàn thiện yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Một là, Luật Đăng ký BĐS cần nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm nhanh chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, bất động sản có giá trị phái sinh Một giá trị phái sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý BĐS đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS Hai là, nghiên cứu, ban hành văn pháp lý liên quan đến tài chínhtiền tệ bất động sản.(i) Nghiên cứu, ban hành luật thị trường để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn, nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo ra.(ii) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, có hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc thực hóa nguồn tài chưa xảy ra.(iii) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư bất động sản Trong dài hạn để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn từ tổ chức tài chủ thể khác (iv) Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy khoa luan, tieu luan95 of 102 Tai lieu, luan van96 of 102 88 nhiên, có quỹ tín thác hình thành (v) Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu bất động sản manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai (vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường bất động sản cơng ty tài thành lập theo luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 tổ chức hoạt động Công ty Tài Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002/NĐ-CP Đây kênh quan trọng để tạo nguồn tài cho thị trường bất động sản chưa khơi thông Ba là, kiến nghị giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản (i) Nghiên cứu ban hành luật quy hoạch Cần thống quy hoạch vào mối, đó, phải đề cập đến Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị Quy hoạch sử dụng đất Trong nhiều việc phải làm, trước hết khả thi thống mặt luật pháp (ii) Nghiên cứu ban hành Luật thuế bất động sản Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất nghiên cứu, ban hành Tuy nhiên nhiều vấn đề luật chưa đáp ứng 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản Một là, kiến nghị giải pháp sách minh bạch hóa thị trường bất động sản.(i) Nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao thông tin bất động sản Cùng với việc phát triển hệ thống tin học Chính phủ việc phát triển mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa tồn hệ thống thông tin bất động sản cần thiết có khả thực (ii) Nghiên cứu, ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao công cấp thông tin bất động sản Trước mắt số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index -–HPI); Chỉ số giá bất động sản (Real Estate Price Index-RPI); Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index – REMI) khoa luan, tieu luan96 of 102 Tai lieu, luan van97 of 102 89 Hai là, kiến nghị giải pháp sách tổ chức quản lý thị trường bất động sản Bất động sản, thị trường bất động sản cần phân giao cho số quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực theo chức quản lý (Bộ kế hoạch Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài quản lý thuế, quỹ bất động sản…) Tuy nhiên, để đảm bảo tính tổng thể đồng bộ, cần có quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước bất động sản thị trường bất động sản Hiện Bộ xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước thị trường bất động sản,nhưng quan quản lý thực tế thị trường bất động sản đặt đơn vị cấp cục (Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban chứng khốn nhà nước (thuộc Bộ tài chính) để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng Cục Quản lý Đất đai (thuộc Bộ tài nguyên Môi trường) Vì vậy, cần quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường Bất động sản (có thể đặt Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường bất động sản thời gian tới 3.3.3 Tăng cường thành tố thị trường bất động sản Một là, kiến nghị giải pháp sách đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản thị trường bất động sản có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách…) Tuy nhiên, nay, hình thành mơ hình đại học Tài ngun Mơi trường nâng cấp từ trường Cao đẳng Bên cạnh đó, đào tạo nghiệp vụ, có sở đào tạo thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD đào tạo chứng hành nghề môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản Vì vậy, cần có hạ tầng tri thức chuyên môn để đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành bất động sản thị trường bất động sản khoa luan, tieu luan97 of 102 Tai lieu, luan van98 of 102 90 Hai là, kiến nghị tăng cường phận hội, chi hội thị trường bất động sản Hiện có hiệp hội bất động sản Việt Nam.Hiệp hội bất động sản TP.HCM Chi hội bất động sản Hải phòng Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Mạng sàn giao dịch bất động sản Miền Bắc Chi hội bất động sản du lịch Tới cần xuất chi hội hay hiệp hội nhà đầu tư phát triển, nhà tư vấn, nhà môi giới Thương hội nhà kinh doanh bất động sản…để phủ trùm chuyên sâu lĩnh vực, mảng thị trường bất động sản Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình cam kết với WTO Đây nhiệm vụ quan trọng việc thu hút nguồn lực vào thị trường bất động sản Những nguồn lực không nguồn vốn, khơng cơng nghệ phát triển, mà cịn trình độ quản lý, lực vận hành dự án lực cạnh tranh kinh tế Khi mà thành tố cần thiết hữu thị trường đó, thị trường bất động sản vào phát triển ổn định bền vững Kết luận chương 3: Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản TPHCM chương 2, nhận diện khó khăn pháp lý, nguồn vốn,…ở chương này, tác giả đưa cách có hệ thống giải pháp nhằm nâng cao cấp độ phát triển cho thị trường bất động sản giải pháp hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản TPHCM nói riêng thị trường BĐS Việt Nam nói chung Những giải pháp góp phần giải khó khăn thị trường BĐS, đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định bền vững khoa luan, tieu luan98 of 102 Tai lieu, luan van99 of 102 91 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam, mà chủ yếu thị trường BĐS TPHCM, trải qua giai đoạn phát triển định Trong trình phát triển, thị trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố, từ yếu tố vĩ mơ, sách nhà nước, ảnh hưởng từ thị trường khác, ảnh hưởng tiến trình phát triển kinh tế xã hội Việt Nam giới Vì ứng với giai đoạn phát triển đòi hỏi khách quan từ thị trường, phải có biện pháp điều chỉnh thích hợp cho phát triển thị trường BĐS giai đoạn TPHCM khẳng định trung tâm kinh tế đầu tàu nước, với tiềm thị trường BĐS nằm top 10 thị trường bất động sản triển vọng khu vực Châu Á Thái Bình Dương (Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho th, BĐS lẻ, Cơng nghiệp phân phối…) Cũng thị trường BĐS TPHCM nhạy cảm với thay đổi kinh tế, chịu tác động mạnh giới đầu cơ…Với đặc điểm vậy, luận văn sâu nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS TPHCM thời gian qua để nhận diện khó khăn, nguyên nhân chủ yếu để từ kiến nghị nhóm giải pháp để phát triển thị trường Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy cấp độ phát triển thị trường BĐS TPHCM mức tiền tệ hóa, nhóm giải pháp mà tác giả đưa nhóm giải pháp nhằm nâng cao cấp độ phát triển thị trường BĐS TPHCM lên cấp độ tài hóa số giải pháp hỗ trợ để thị trường BĐS TPHCM phát triển bền vững giai đoạn từ đến 2015, phù hợp với mục tiêu định hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM đến 2015 khoa luan, tieu luan99 of 102 Tai lieu, luan van100 of 102 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Gs.TsKh Đặng Hùng Võ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright - Định hướng phát triển thị trường BĐS giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đất nước Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân 2005 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà 2005 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2006), Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 CB Richard Ellis, Báo cáo Những dự đoán táo bạo TTBĐS TPHCM 2010 10 Ngân hàng nhà nước Việt Nam Chi nhánh TPHCM - Báo cáo tổng kết cho vay BĐS 2006, 2007 10 tháng đầu năm 2008 11 Nguyễn Thị Mùi, “chứng khốn hóa BĐS”- tạp chí Chứng khoán Việt Nam, số năm 2006 khoa luan, tieu luan100 of 102 Tai lieu, luan van101 of 102 93 12 Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 8/01/2008 Thủ tướng phủ Một số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường BĐS 13 NHNN Việt Nam, Thông tư 13 ngày 20/05/2010 14 Tổng cục Thống kê - liệu lịch sử Tổng cục Thống kê, Năm 2010 phủ Việt Nam dự báo 15 TS Đinh Sơn Hùng & ThS Cao Ngọc Thành, Quan điểm định hướng phát triển thị trường dịch vụ bất động sản TPHCM đến 2015, nội san kinh tếViện Nghiên cứu phát triển TPHCM tháng 3/2008 16 PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài – Kế toán Hà Nội Các websites: Saga Việt Nam www.saga.vn Ngân hàng nhà nước Việt Nam http://www.sbv.org.vn Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Báo tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn VNExpress http://www.vnexpress.net Địa ốc online http://www.diaoconline.vn Báo đô thị http://www.dothi.net Trang web Bộ xây dựng http://www.moc.gov.vn 10 Trang web UBND TPHCM http://www.hochiminhcity.gov.vn khoa luan, tieu luan101 of 102 ... thị trường bất động sản TPHCM, nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất. .. QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.4.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 15 1.4.2 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: 17 1.4.3 Vai trò thị trường bất động sản: ... KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.4.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản Ở Việt Nam, thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường bất động sản phận thiếu hệ thống thị trường nước