Đề tài Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này;
Trang 2Loi noi dau
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng Điều đó cho thấy rằng, tam quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động
sản đến đời sông kinh tế xã hội là rất to lớn Thật vậy, bởi bất động sản
nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngươì
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhiêt giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần | trăm mà tới vài trăm phần trăm hiên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất, giá nhà hien nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao
động; thị trường bat động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường
không chính thức ( nhà nước khơng kiểm sốt được) Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đây hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà
nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội
Trang 3Chuong I: Co so ly lu@n khoa hoc vé thi trường bắt động sản
D Tổng quan thị trường bất động sản
1.1) Các khái niệm 1) Bắt động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
+ Bất động sản là tài sản không đi dời được bao gồm:
- Dat dai
- Nha 6, cong trình xây dựn gan liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Cac tai sản khác gan liền với đất đai - Cac tài sanr khác đất ở pháp luật quy định
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng
và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động
sản Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký
nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có
thâm quyên
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau
- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đât cho mục đích sử dụng xây dựng nhà
2) Thị trường và các loại thị trường a) Thị trường
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng
với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự
trao đôi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền
kinh tế hàng hoá Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là
Trang 4Vay thi truong : ‘ 1a tong thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ,
là nơi diễn ra quá trình trao đôi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua
và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số
lượng, chất lượng, giá cả hàng hoá dịch vụ
Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường
chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả
b) Phân loại thị trường
Dé nam bat bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng
hình thành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học e_ Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi e Theo dic điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phâm xã hội:
Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân
Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động,
thông tin khoa học cơng nghệ
© theo mức độ cạnh tranh:
được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường
c) Các hình thái thị trường „
phân loại bô ngang hoặc bô dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và sô
Trang 5ban Nhiéu độc quyền mua | độc quyền cạnh | Cạnh tranh tranh mua
Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:
+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo — thị trường đa phương
+ thị trường khơng hồn hảo thị trường đơn phương, thị trường cạnh tranh độc quyền
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại
hàng hố ở đây khơng một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường
điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều
-_ Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- _ Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- _ Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất
định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà, dịch vụ, địa
điêm )
d) Thị trường bắt động sản
Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bắt động sản tác động
qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thê
hiện
Thị trường bắt động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị
trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bắt động sản
Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:
-_ thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
-_ thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình dé bán hoặc cho thuê
Trang 61.2 ) Vai trò của thị trường bât động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như
sau:
1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho các nhà kinh doanh
Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyền vốn, tốc độ gia tăng về kinh
doanh, hiệu quả kinh doanh Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thê hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó
có đất đai vào tông giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố và dung lượng thị trường
2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng
về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất
3) Thúc đây áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền
với đất
5) Góp phần nâng cao trình độ hop tac và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh
1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản
1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thô quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di đời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang
tính địa phương
Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất dia
phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị
trường khác nhau, qui mô khác nhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn
Trang 7- vi dat dai khéng tai tao dugc , vi vậy mang tinh chất độc quyền nhiều
hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so
với giá hàng hoá khác
-_ đo các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin vé giao dich bat
động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên
thị trường bất động sản
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt,
đa số các giao dịch bất động sản đều tiến hành riêng rẽ
3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay déi của cầu
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghỉ kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian
như xin cập giây phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn
so với phần lớn các thị trường Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi câu tăng Do vậy “ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế" gắn với sự biến động cơ cấu dân
cư, thu nhập dân cư ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động
hợp lý trong các điều kiện thị trường, sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo
nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản
4) Tổng cung đất đai cho tẤt cả các mục đích là có định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tông cung Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bố sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bât động sản
hiện nay
1) Nhà nước và người sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước
giao đất cho các tô chức, cá nhân sử dụng ôn định, lâu dài, người sử dụng đất được các quyền sử dụng như: chuyên đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vôn
Trang 8Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, c cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phô, doanh nghiệp trung ương, các tơ chức đồn thê, người dân
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc đối với sự vận hành của thị trường bất động sản Sự tham gia của chính phủ thê hiện trên hai mặt chủ yêu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan hệ cung — cau và gia cả bất động sản
4) Ngân hàng
Thông qua nguyên tắc kinh đoanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh đoanh
bất động sản nhằm thúc đây mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn
cho các đoanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu tư bất động sản
6) Chuyên gia tư vấn các loại
Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp
đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên
viên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi
giới
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường
bât động sản
- _ Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua
công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo
môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bắt
Trang 9phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát
triển kinh tế- xã hội
- Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh Các chủ thê kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bắt động sản là độc lập với nhau và họ
toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình
- Trinh độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức
độ nhất định
- Người bán và người mua bat động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị
trường phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản
- _ Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường
bất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường,
nhất là các nhà quản lý
Il) Sự vận động của thị trường bất động sản
2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm
Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức
giá giới hạn nhất định
Điều kiên hình thành cung :
-_ người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
-_ bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được
thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng
-_ giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán
-_ phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản
tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
Trang 10khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở đo nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây đựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu
nhà nước Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách
nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thê can thiẹp trực tiếp vào
+ Khu vực tư nhân
Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở
không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tô chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng va phat triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tắc qui định và tiêu chuẩn xây dựng
Chính phủ các nước thường điều tiêt thị trường nhà ở tư nhân theo
hai hướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát
triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triển
các khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách vê thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao câp có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tao điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân
qua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ
mua
+ Khu vực nhà ở không chính thức
Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là
các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ
quy tắc của chính phủ
2) Những nhân tố ảnh hướng đến cung
+ Qui nha đất trong quy hoạch của chính phủ
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tông cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp
+ Sự phát triển của hệ thống kết cau hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng có thê làm thay đôi công dụng và giá trị nhà đất
Trang 11hiện có Đây là một công việc quan trong do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định
+ Các yếu tô đầu vào và chỉ phí phát triển nhà ở
Các yêu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất
lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bắt động sản
+ Chính sách và pháp luật của nhà nước
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất
3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đôi của sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cỗ định
Trang 12Gia
lường cung
Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hồn tồn khơng co giãn, trong trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng
vng góc với trục hồnh
Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn tồn khơng co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với giá cả Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là
một đường tương đối dốc
Giá
Đường cung
lượng cung
b) Sự dịch chuyển đường cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyên hắn qua một bước qua trái hoặc phải Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đôi đáng kế về giá cả bất động sản Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung
Trang 13thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đường cung
Những tác nhân làm dịch chuyên đường cung nhiều nhất:
- các chỉnh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng,
các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở thường làm cho đường
cung dịch chuyển về bên trái
- _ Mở rộng quy hoạch và chuyên đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải
2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng
bất động sản đó trên thị trường
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất
hiện với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu trên thực tế lại khơng hồn tồn trùng khớp do có những nhu câu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhụ cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiêm lợi, nên có cầu xuất
hiện trên thị trường
Điều kiện hình thành cầu:
- Su xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
- _ Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó
-_ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh
toán có điều kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:
- cau về đất đai cho sản xuất
-_ cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng
- cau vé nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất
động sản khác
- cau gia tao trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của
người đầu tư bất động sản
Trang 152) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và
theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia
đình tăng lên Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của sô lượng hộ gia đình độc lập Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu
tố tác động lớn đến sự thay đôi về cầu nhà ở Sự tăng dân số không chỉ
làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất
nhất là tại các trung tâm Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường
nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi
cung cầu về bắt động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất
sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên đê thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyên sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong
giai đoạn chuyên đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc
trưng rõ nét của đơ thị hố qui mơ tập trung dân số về các vùng đô thị
và sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy, quá
trình đơ thị hố là q trình có sự thay đôi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hố khơng chỉ làm thay đôi vê tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đôi kết cấu nhu câu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa
trình phát triển của đô thị hoá
Trang 16e) Mét va thi hiéu
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là
những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận
ø) Những chính sách của Chính phủ
Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất
động sản Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bắt động sản h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kê đến cầu về nhà ở Do lượng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyên thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất dong san
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số:
qui mô gia đình, thu nhập, giá cả Một mối quan hệ thuận chiều là : qui
mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình
Trang 17cñu BDS
gia đình độc qui mê và kết | rang qui mê
thân và gia đình | cếu gia định nhưng kết cấu
cỏ con nhà mhy đối không đối
qui mê
gia đình
Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhạp còn thấp
chưa vượt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được đê đành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tương đối lớn wag cBu nhà ö dutoag chu xẻ sp mức thu nhập
Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động
của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở Cầu về bất động sản có
độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu
cân thiệt
Trang 18dubog chu vé oba o lượng cñu 2.3) Giá cả bât động sản
1) Khái niệm giá cả
Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là
muốn nói đến * giá thị trường” của bất động sản Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và
bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản- đối
tượng mua bán
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả
thuận giữa người mua va bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểm
khác nhau giá cả có thê cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa
2 ) Các loại giá cả bất động sản
Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích định giá Với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau có thể có các loại sau: -_ Giá mua (bán) bắt động sản -_ Giá thuê bắt động sản -_ Giá cầm cố -_ Giá hạch toán
-_ Giá bảo hiểm
Gia bất động sản thương bao gồm :
Giá BDS = giá nhà + giá đất
Trang 19Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để
tính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại
một thời điểm xác định „
II) Sự vận động của thị trường bât động sản và vai trò của nhà nước
3.1) Sự vận động của thị trường bât động sản theo cơ chê thị trường
Kinh tế thị trường chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản xuất hàng hoá Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai
mặt: tác động tiêu cực và tích cực
a) Những tác động tích cực
cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn thị
trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập
được một hệ thông các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế
- Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị,
cạnh tranh, cung cầu, giá cả thị trường tự động điều chỉnh các chức
năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bé vat tu,
lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết
- — Cơ chế thị trường có vai trò là đon bây kích thích sự phát triển
khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính
vực kinh doanh bất động sản
- Co ché thi trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những
người kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
- Co chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ
thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh
nghiệp
b) Những tác động tiêu cực
- _ cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn
có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài Do vậy việc chuyên mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến
trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục
Trang 20trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế —xã hội và sử dụng các nguồn lực
trong sự phát triển bất động sản
- trong co ché thi trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân,
bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng Ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tang- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trường, vi phạm pháp luật
- Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân
cực xã hội Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bat bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên
giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngược lại
Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thê dẫn tới hoạt động của thị trường bất động sản theo các kênh ngâm, manh mún , gây nên những hiện tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường không ôn định
Đề hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết và ngày càng quan trọng Tuy mặt trái của thị trường là
hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự
quản lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm
trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân cư đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt ở nứơc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng do nỗ lực của nhà nước những khuyết tật đó được chủ động khắc phục, từng bước góp phần
đảm bảo ôn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nước
3.2) Vai trò của nhà nước
Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường coa sự quản lý của nhà nước là
thực hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường
thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thé và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường ,
đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh Việc thừa
Trang 21nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nước
khơng đứng ngồi q trình phát triển Nhìn một cách tông quát nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiến, và chức năng
phát triển Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các gia pháp tác động trưc tiếp , gián tiếp, có tinh định hướng lâu
dai
ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nên kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và
mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thê kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện :
- _ một là: tạo lập cho các chủ thê kinh tế môi trường kinh tế —xã hội-
pháp luật đê phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thê kinh tế tham gia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định Về phương diện này nhà nước cân sử dụng chính sách vĩ mô tác
động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường
bất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế Những chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bắt động sản
- _ hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp Về phương diện này nhà nước ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng, đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các đoanh
nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng
Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị
trường bắt động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương
, chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của
từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh
tế- xã hội thuận lợi đê định hướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định Về phương diện quản lý được thể hiện:
nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tượng quản lý Đó
là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau
cũng như các chủ thể sanhà xuất kinh doanh khác Về quan hệ kinh tế
Trang 22gitra cac doanh nghiép kinh doanh bat động sản, ngoài một số lĩnh vực
công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyên lợi được quy định rõ ràng
Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường bắt động sản bao gồm:
- tao lap môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng
thị trường bất động sản
-_ thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế — xã hội đê định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản
- tạo môi trường chính trỊ- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường
bat động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn
- _ thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội
I_ Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
Hà Nội
1) Về điều kiện tự nhiên
Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,
nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tương đối bằng phẳng ở đây khí hậu chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt
đới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa nóng âm va mùa khô lạnh, lượng mưa
trung bình hàng năm 141.676 mm
- Phia bac giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên
-_ Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên - Phia nam giáp tinh Ha Tay
- Phia tay gidp tinh Ha Tay, Vinh Phúc
Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực
nam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km Hà
nội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà
Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân, với diện tích 83,98 km2 ( chiếm
9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc
Trang 23Son, Dong Anh, Gia Lam, Thanh Tri, Tir Liém, voi dién tich 834,4 km2
(chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước
Trong suốt quá trình lịch sử phát triên của mình, Hà nội luôn giữ vai
trò trung tâm chính trị của cả nước Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước
Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà
Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch
Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xây dựng Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thường , độ âm cao tác động tới
kết cấu, chất lượng công trình
Trang 242) Điều kiện xã hội
Một đặc điểm nỗi bật của nền điều kiện xã hội là dân số Tổng dân số Hà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là
1.298.000 người- 52,67% tổng số dân thành phố Hiện nay, Hà nội
chiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh
thô hành chính Dân sô Hà nội khá cao làm cho nhu câu nhà ở ngày càng tăng nhanh
Phân bố dân cư không đồng đều Khu vực nội thành mật độ dân số cao
15.381 người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như khu phố cô, quận
hoàn kiếm Khu vực ngoại thành có mật độ dan số thấp trung bình 1.386 người/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 người/km2, cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nước
Trang 25Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng
dân số hàng năm Ngoài ra còn do tác động của q trình đơ thị hố, dân cư nông thôn đỗ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh
thái, an ninh xã hội
3) Điều kiện kinh tế
Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất
của cả nước Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế
phức tạp Hà nội năm 1997 tông giá trị sản phẩm trong nước (GDP) đạt
20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nước GDP bình quân đầu người
tăng từ 100 $ năm1993_ lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001 hăm ăng trưởng kinh tê GDP 19968,2 9,34 19975,8 8,15 19984,8 5,8 20006,7 4,8
Những kết quả của sự tăng trưởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ
sở cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội, đời sống nhân
dân được cải thiện Nhưng chênh lệch về mức sông của người dân ngoại
thành so với nội thành kém tới 5 lần
Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước với 280 cơ sở sản xuất công nghiệp Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ cơng nghiệp ngồi quốc doanh Do đó, dẫn
tới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân cư bị thu hẹp Mặt khác, do kinh
tế phát triên, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng
có cơ cau riêng biệt so với vùng khác Như vậy, kinh tế đóng vai trò quan
trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở
II) Thực trạng bất động sản Hà Nội
Trang 261) Tình hình sử dụng đất Hà Nội
*Tôổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là
92.097 ha ,trong đó:
-Phân theo đối tượng sử dụng đất
Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%
Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%
Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%
UBND xã quản lý : 1858§5,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%
-Phân theo đơn vị hành chính
Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)
Tâyhồ |Hai Bà | Cầu Dong |Ba Hoàn Thanh
Trung _ | Giấy Đa Đình kiếm Xuân
2401 1456 1204 996 925 929 910
Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85%
Sóc sơn Đông Anh | Gia Lâm Thanh Trì | Từ Liêm
30651 18230 17432 9822 7532
- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đơ thị hố, từ năm 1990 —2000,
cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm
nghiệp giảm tương ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng lên tương ứng là 0,07% và 2,07% đất chưa sử dụng giảm 1 89% Bảng dưới đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời kỳ 1990-2000:
Trang 27* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:
năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gom 5 huyén với 118 xa va 8 thi
trần, tông diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85%
(tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha Tổng | đất đất đất đất ở đất
Trang 28Sóc 30651 | 13156 | 6045 |5483 | 27 3142 | 2798 son Thanh | 9822 | 5190 2377 |1332 |1233 | 990 trì Tổng | 83667 | 41796 | 6125 |17270 |430 |88§17 |9229
Ngn: Định hướng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010
* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối
lớn và không đồng đều
- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 —2000, năm 2000 giảm 4613 ha so
với năm 1991 trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm 2000 giảm 3172 ha so với năm 1995 riêng huyen Từ Liêm thời kỳ này giảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do
cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có
năm xã bị cắt chuyên sang ( xã Phú Thượng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân
La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã
của huyện được chuyên sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Mai dịch, Yên Hoà
- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân chủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã, quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã
- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất
mở đường giao thông và xây dựng
- Đất chưa sử dụng: tông diện tích đất chưa sử dụng ngày càng giảm so với năm 1990, 1995 trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha
(47,3%) so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tao đất dé phát triển
đô thị
- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác
động của q trình đơ thị hố , do sự chuyên đổi từ đất canh tác dang đất ở, do xây đựng các khu đô thị mới , do lắn chiếm ở Hiện nay, diện tích đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :
Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7% Đất ở nơng thơn:8§16,77 ha chiếm 75,4%
- Phân theo đối tượng sử dụng:
Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%
Các tổ chức kinh tế :41 1,4 ha chiếm 3,5%
UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%
Trang 29Các tô chức khác : 5766,53% chiếm 6,3% *bình quân đất ở -Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/người -Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ *bình quân đất ở đô thị -Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/người -Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ
trong đó khu vực nội thành:
-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/người
-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội
Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc
gia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội
của Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu cầu của các tầng lớp dân cư đô thị được xác định là một nhiệm vụ trọng
tâm , cấp bách
Hiện nay Hà Nội có qui nha đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 nhà ở, chiếm khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc „trong dé có 5 tr
m2 nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc -chiếm 42% ,con lại 7 tr m2 thuộc sở
hữu khác chiếm 58%
a) Về chất lượng nhà ở
Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do qưĩ nhà cũ đã xây dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,hư hỏng nhà cửa cao.Hà
Nội còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo
dài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phan trim gia tri khấu hao thực tế nên không đủ để duy tri qui nha dang sử dụng Hiện nàh ở Hà Nội đã hư hỏng ngiêm trọng 300.000 m2
(chiếm 2,5% qui nha) khong con an toàn cho người ở nhất là khi gió
bão .Đây là những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôi thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng đã bị lún nứt nặng , có chỗ
lún sâu đến hàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có
Trang 30những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng dien
tích nhà cân dỡ bỏ lên tới 5% quĩ nhà ở Sô nhà ở hư hỏng nặng phải sửa chữa cải tạo chiêm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 qui nha 1a con str dung
tốt
Trang 31Chất lương nhà ở Chất lượng |Toàn quốc | Tỷ lệ(%) | Hà nộim2) | Tỷ lệ(%) nhà ở (m2) Tốt 33.000.000 | 40,74 4.000.000 |33,3 Cần sửa chữa | 45.000.000 | 55,56 7.400.000 | 61,67 Can dé bo |3.000.000 |3,7 600.000 5 Nguồn sở dia chinh -nha dat HN b) Về sở hữu nhà ở
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng Š triệu m2 „chiếm hơn 40%
qui nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý được khoảng 1,8 tr m2, sé con lai dio các co quan ty quan (bang sau).Qui nha ở thuộc sở hữu Nhà nứoc đo TP quản lý rất đa dạng ,bao gồm nhà trưng thu sau chi nha dat, nah chung cu thấp tầng và cao tang Qui nhà ở trong khu phố cô ,phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân & Nha nước quản lý, do vậy công tác quản lý vô cùng phức tạp
Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà như lán trại sau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đôi công năng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV hoặc nhà ở do các cơ quan, tổ chức Trung ương xin vốn ngân sách đầu tư trực tiếp.Hầu như cơ quan Trung ương và địa phương nào cũng có nhà khu tập thể riêng Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp đồng cho thuê nhưng hau hết không thu tiền nhà
Trang 32Qui nha ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội
Năm | Tổng diện tích nhà ở | Trong đó ngành nhà đất | Tỷ
thuộc sở hữu Nhà nước | trực tiếp quản lý (m2) lệ(%) (m2) 1954 | 1.773.900 357.650 20,1 1965 | 2.066.461 583.391 28,2 1975 | 2.509.511 870.477 34,7 1985 | 3.266.879 1.189.514 36,3 1995 | 4.917.235 1.804.830 36,7 Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất
c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật
Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tang ) chiém tới hơn 80% phần lớn là nàh bán kiên cố Nhà ở cao tang (4-5 tang) chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ chiếm gần 20% qui nha 6
Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang ha tang
ky thuat chap va va thiéu tién nghi, thiéu công trình phúc lợi công cộng
,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân cư phân bố không đều, quá tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phường có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 người
/km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tiên
hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của
Hà Nội đã xuống cấp nhiều mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đồi
hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụng
trong tương lai
Trang 33
| Tổng cộng | 100% | 100% | 100% |100% |100% ]
d) Về tính chất quản lý
Nhà ở hà Nội rất lộn xộn đo quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi gian dài nên trật tự kỷ cương giằm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép va trái phép trên 80% Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung Nhiều cơ quan bỏ
rơi không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giải
thể người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyển nhượng cho người ngoai cơ quan dến ở
Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì người thue nhà tự cho
mình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuê
nhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra
những điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần đi chuyên ,giải toả ,thay đôi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của pháp luật Tình
trạng tự do chuyên nhượng không thông qua cơ quan quản lý về nhà là phổ biến Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợp chuyển đổi hợp đồng chưa đăng ky lai với cơ quan quản lý của TP
Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên
việc tranh chấp sử dụng diên tích phụ, mái bằng, sân thượng phô biến
,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội
Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nước hầu như không đầu
tư xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các
khu nhà ở.Tại Hà Nội hơn 60% diện tích nhà ở xây dựng theo mô hình
Sau:
-_ Dân tự đầu tư xây dựng
- Nhà nước và nhân dân cùng làm
-_ Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui
hoạch chia lô
Trong năm 1996-2000 ,tỗng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới
là :1.647.649 m2 trong đó:
- Dan ty dau tư xây dựng: 1.177.256 m2
Trang 34- Theo dy an :470.438 m2 bao gém:
+Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia 16, bằng vốn góp của CBCNVìà :164.269 m2
+ Dự án đầu tư xây dựng cải toạ qui nha hien có: 286.196 m2
Các mô hình trên đều được thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phần
lớn tự phát , không theo dự án Việc xây dựng không theo dự án đã dẫn
đến một thực trạng sau:
-Tai các khu phố cỗ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trong
thời gian qua tuy có cải thiện được một phần lớn đáng kể về diện tích ở nhưng đã phá hỏng một đi sản kiến trúc cần bảo tồn
-Tai tại các khu tập thé thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riêng lẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông ky thuật chung Mat my quan , ,thắm mỹ của ngôi nha , tình trạng xuông cấp về môi sinh, môi trường sống
Hơn 40 năm qua Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách
về nhà ở nhằm thúc đây việc xây dựng nhà ở đô thị nước ta Việc xây
dựng nhà ở đãc được triển khai và đạt được những kết quả nhất đỉnh
Quỹ nhà ở trong thời gian qua đã tăng len đáng kê : từ 245.300 m2(năm 1954) lên 288.869 m2(năm 1998).Nhà nước cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào xây dựng nha mới
Từ khi có dưng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hình
nhà ở các dô thị nước ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã có những chuyên biến quan trọng Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phép
cấp đất cho dân xây nhà ở.Một bộ phận dân cư đô thị giàu lên xây dựng
những ngôi nhà khang trang ,hiện đại
Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cần phải xem xét là:
-Theo thời gian qui nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kê nhưng diện tích bình quân đầu người còn tháp Nguên nhân là do tốc độ gia tăng
nhà ở không theo kịp tốc độ gia tăng dân số Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đề
búc xúc cuả người dan Hà Nội
-Hậu quả chế độ bao cấp trước đây cùng sự tác động của nền kinh tế thị
trường ,đã làm tăng thêm sự mắt bình đắng về nàh ở, nhất là vẫn đề cho
người thu nhạp thấp
-Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhà hiện có là rất đáng lo ngại Trong đó có 62% cần được tu sửa bảo đưỡng
Trang 35,5% cần đỡ bỏ xây mới Thực tế là vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức việc đầu tư cải tạo các khu nhà cũ trong Thành phố
-Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố còn kém hiéu qua Dién ra khap nơi sự bùng nỗ xây dựng nhà ở một cách tự phát như :lắn chiếm đất công „xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựng không theo qui hoạch ,tự ý thay đổi kết cầu công nằn nhà ở ,ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình ,mỹ quan thành phố Việc quản lý thị trường nhà hà nọi còn nhiều bất cập ,nhà nước chưa quản lý ,khống chế được -Ngoai vốn đầu tư của nhà nước ,xây dựng kinh donah nhà ở còn có
thêm nhiều nguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, tư
nhân đã hình thành nhiều tô chức tư ván,nhiêu đơn vị thi công ngoài quốc doanh,việc xây dựng còn mang tinh tự phát , manh mún ,làm phá
vỡ qui hoạch „kiến trúc „mỹ quan đô thị
-Các chính sách về nhà ở thời gian qua đã phát huy tính tích cực trong việc cải thiẹn nhà ở cho người dân,nhưng vẫn mang tính chắp vá nhất
thời Các chính sách về nhà ở không đồng bộ ,thống nhát chưa đủ sức
khắc phục những khó khăn
-Một số đề án qui hoạch được duyet đến nay đã bộc lộ nhiều nhược
điểm và khong phù hợp
Những khó khăn trên đây cần được giải quyết bằng một hệ thống các giải pháp đồng bộ,hợp lý hơn trong thực tiễn Có như vậy ,nhà ở Hà Nội mới từng bước phát triển,đáp ứng yêu cầu của người dân , phù hợp với
sụ phát triển kinh tế-xã hội của Thủ đô
3) Một số vấn đề về bắt động sản
a) Tình hình câp giầy chứng nhận quyên sử dụng đât
Để có thể hình thành thị trường “đất dai’ mang quyền sử dụng đất ra làm
hàng hoá trao đổi trên thị trường, thì trứoc hết phải có người sở hữu đích thực của hàng hoá đó Việc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyên sử dụng đất hợp pháp Vi vay „giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xac lập môi quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất ,giúp người có giây chứng nhận quyên sử dụng đất có tư cách pháp lý khi có nhu cầu chuyển nhượng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất Nơi nào „người nào chưa đựợc cấp giấy chứng nhận thì nơi đó ,người đó chưa thê quản lý
Trang 36chặt chẽ đất đai theo pháp luật , người sử dụng đất chưa thể phát huy hết
quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất ,tài nguyên đất đai chưa
thể khai thác với hiệu kinh tế —xã hội cao nhất và việc chuyển nhưọng
,chuyên đổi quyền sử dụng đất với giấy tờ trao tay chỉ có gía trị giữa người mua và người bán , không có tính chất pháp lý ,khi xảy ra tranh chấp sẽ khô ng được pháp luật baỏ vệ
Đề phát huy cao độ năng lực nôi sinh „đồng thời thu hút đầu tư của nước
ngoài, việc cấp giáy chứng nhận quyên sử dụng đất là một giải ph áp
cụ thê với Viêt Nam
Do phải giải quyết nhiều vấn đề mang tính lịch sử nên việc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đát theo tỉnh thần của luật pháp hiện hành là không đơn giản, có nhiều qui trình phải tuân thủ và nhiều hạn chế còn
tồn tại Hơn nữa ,do sự phát triển không đồng đều về k inh tế — xã hội
giữa các địa phương nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt về thời gian , không gian mà phai lựa chiọn những vùng, những đối tương
cần làm trước
Quá trinh xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một quá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người sử dụng đất, đào tạo ,bồi đưỡng cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai
*Tình hình cấp giây chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội
-Vê công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất nông
nghiệp theo Nghị định 6 4/CP Đến tháng 12/2000 đã chỉ đạo và phối
hợp với các huyện hoàn thành cơ bản 100% số xã đã duyệt xong qui
hoạch phân bổ sử dụng đất và phương án giao đất, tổ chức giao đất tại
hiện trường và cấp giây chứng nhận quyên sử dụng: đất nông nghiệp
dược 157.038 giây trên tổng số giấy chứng nhận cân cấp là: 193.269 đạt 81,5% trong đó với tổng diện tích đất nông nghiẹp là 26.882 đạt 80,4% Hiện còn 3 xã chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xã Hội Xá (huyện gia lâm), xã yên sở (huyen thanh trì), xã võng la (huyện đông anh)
Trong năm 2000, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của các huyén như sau:
Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy -80,2% - Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28%
- Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy —70,36%
-V công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở thực hiện Nghị định 60/CP.Tỗng só hộ có nhà ở sở hữu tư
Trang 37nhân đã kê khai đăng ký là 195.743 hộ Đến cuối tháng 12/00, toàn Thành phố đã cấp được 61.980 giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại khu vực đô thị: trong đó cấp theo NÐ 60/CP là 32.218 giấy; theo NĐÐ 61/CP là 23.762 giấy Riêng năm 2000 đã cấp 31.060
giấy theo NÐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐÐ
61./CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đó:
+quận Hai Bà Trưng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch
+quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch
+huyén Sóc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch +huyện Thanh Trì cấp 222 giấy đạt22,6% ké họach
Kết quả thực hiện năm 2000 đã có bước chuyên vượt bạc, thực hiện cấp
31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 được UBND Thanh Phé giao va tang hon 4 lần so năm 1999,
Năm 2001 thực hiện bán nhà theo NÐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sử dụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐÐ 60/CP cấp 37.101 hộ
Kết quả khả quan trên có được do mọt số nguyen nhân sau:
-Sau khi có quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBND
TP được ban hành.Sở Địa Chính Nhà Đất đã kịp thời tô chức tập huấn
cho toàn bộ cán bộ tham gia côn tác thực hiện cấp GCN của các quận
„huyện nhờ đó việc triển khai thực hiện đã nhanh chóng đi vào nè nép
-Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn được chú trọng „phương thức xét duyet hồ sơ thường xuyên được cải tiến như giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phương thức phân loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt công tác xét duyet cập quận (chỉ xét những trường hựop vướng mác )nhờ đó số lượng hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận đã tăng lên và chất lượng cũng được nâng cao
- Các vứong mắc trong công tác xét câp GCN trên địa bàn TP nhất là
tại các phướng ,thị trấn đã được phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có các biện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại các hội đồng xét cấp GCN quận ,huyen
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khó khăn ›vướng mac lam cham trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP Đến nay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấp trên địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao
Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bố sung ,UBND TP qui định kể
từ ngày 15⁄/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huyen Đông Anh, Từ Liêm
Trang 38»Séc Son, Gia lam , Thanh Tri sẽ được quyén to chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trường hợp đã kê khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn Các trường hợp sau vẫn
theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trình UBND TP quyết định cấp GCN : nha cai tao ,nhà vang chu, nhà công ty hợp
doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất theo
qui định của NÐ 61/CP Các quận còn lại vẫn do TP cấp Với quy định
này sẽ góp phần giúp cho TP đầy nhanh tiến độ cấp GCN
b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội
Bước vào giai đoạn phát triên kinh tế thị trường ,cùng với sự phát triển
kinh tế ,thì tốc đô thị hóa gia tang , cùng với đó vấn đè nhà ở nổi lên
như một nhu cầu bức bách mang tính kinh tế -xã hội cao trên bình diện
quốc gia,nhất là ở tại các khu vực đo thị,thành phố
Việc đơ thị hố tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sản
trên thị trường ,nó góp phân kích thích và làm sôi động thị trường bất
động sản tại khu vực được phát triển và những khu vực lân cận * Mục tiêu xây dựng đô thị mới Hà nội
-Xây dựng Thủ đô Hà nội thành trung tâm chính trị ,van hoá , khoa
học-kỹ thuât ,tài chính ,thương mại &kinh tế của Việt Nam,như NQ08
Bộ chính trị đã khẳng định đó là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đô Hà nội
-Chính vì vậy ,qui hoach và xây dựng thủ đơ đàng hồng hơn ,to dep hơn,hiên đại ngang tầm với thủ đô của cả nước trong khu vực và trên thế giới xứng đáng là Thủ đô anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quan trọng và cần thiết
-Đầu tư xây dựng đô thị mới góp phần làm giảm sự căng thẳng về
nhà ở,về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị ,đồng thời xây dựng được một đô thị chuẩn mực hiện đại ,góp phần phát triển kinh tế —xã hội là
một chiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cô kính vừa hiện đại
*Mục tiêu xây dựng đô thị mới của Hà nội:
-Phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành một thủ đô hiện đại bền vững
,xứng đáng là trung tâm chính trị -kinh tế — văn hoá-và giao dịch quốc tê
Việt Nam
-Góp phân tạo đựng mô hình phát triên kinh tế mới với các hình thức
đầu tư đa dạng tạo được nhiều công ăn việc làm ,nâng cao đời sống vật
chất và văn hoá của người dân Hà nội