Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM đến năm 2015

B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP H CHÍ MINH    NGUY N T NG ÔNG GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH N N M 2015 LU N V N TH C S KINH T TP.H Chí Minh – N m 2010 B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP H CHÍ MINH    NGUY N T NG ÔNG GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH N N M 2015 Chuyên Ngành: Kinh t Tài – Ngân hàng Mã s :      60.31.12 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: TS NGUY N V N S TP H Chí Minh - N m 2010 L I CAM OAN Tôi cam đoan lu n v n nghiên c u th c hi n Các thông tin s li u đ c s d ng lu n v n hoàn toàn trung th c đ đ y đ ngu n tài li u t i danh m c tài li u tham kh o TP.HCM, tháng 10 n m 2010 Tác gi lu n v n: Nguy n T ng ông H c viên cao h c khóa 16 Chuyên ngành: Kinh t -tài chính-ngân hàng Tr ng i H c Kinh T TP.H Chí Minh c trích d n M CL C TRANG PH BÌA L I CAM OAN M CL C DANH M C CÁC B NG DANH M C CÁC T PH N M VI T T T U 1 GI I THI U T NG QUAN: M C ÍCH VÀ NHI M V NGHIÊN C U C A TÀI: IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U: PH NG PHÁP NGHIÊN C U: K T C U C A LU N V N: Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A TÀI NGHIÊN C U: CH NG 1: T NG QUAN V B T NG S N VÀ TH TR NG B T NG S N 1.1 KHÁI NI M VÀ C I MB T NG S N 1.1.1 Khái ni m b t đ ng s n theo B lu t Dân s 1.1.2 Khái ni m b t đ ng s n theo Lu t Kinh doanh b t đ ng s n n m 2006 1.1.3 c m c a b t đ ng s n 1.2 PHÂN LO I B T NG S N 12 1.3 HÀNG HÓA B T NG S N 13 1.4 KHÁI QUÁT V TH TR NG B T NG S N 15 1.4.1 Khái ni m đ c m th tr ng b t đ ng s n 15 1.4.2 Các c p đ phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n: 17 1.4.3 Vai trò c a th tr ng b t đ ng s n: 19 1.5 VAI TRÒ C A NHÀ N C TRONG TH TR NG B T NG S N 22 1.6 NGU N V N U T CHO TH TR NG B T NG S N (TÍN D NG B T NG S N) 25 1.6.1 Khái ni m tín d ng b t đ ng s n 25 1.6.2 c tr ng c a th tr ng tín d ng b t đ ng s n 26 1.6.3 Các s n ph m tín d ng b t đ ng s n 27 1.7 M T S BÀI H C KINH NGHI M C A CÁC N C TRONG VI C PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N 30 1.7.1 Tín d ng b t đ ng s n t i Singapore 30 1.7.2 Kinh nghi m phát tri n REIT c a M 31 1.7.3 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 33 CH NG 2: TH C TR NG TH TR NG B T NG S N THÀNH H CHÍ MINH 34 PH 2.1 T NG QUAN V TH TR NG B T NG S N TP.HCM 34 2.1.1 Quá trình phát tri n c a th tr ng B S Vi t Nam nói chung TP.HCM nói riêng: 34 2.1.2 Tình hình th tr ng B S TPHCM t n m 2008 đ n nay: 36 2.1.3 Các lo i hình B S ch y u t i TPHCM: 42 2.2 TH C TR NG CÁC KÊNH THU HÚT V N CHO TH TR NG B T NG S N TP.HCM 48 2.2.1 V n vay ngân hàng 48 2.2.2 Huy đ ng v n thông qua phát hành trái phi u 53 2.2.3 Huy đ ng t khách hàng: 55 2.2.4 Tình hình ngu n v n ngo i: 56 2.2.5 Hình th c huy đ ng khác 58 2.3 TH C TR NG PHÁP LU T V TH TR NG B T NG S N 62 TR 2.4 ÁNH GIÁ NH NG THÀNH T U VÀ NH NG T N T I C A TH NG B T NG S N TPHCM 68 2.4.1 Thành t u: 68 2.4.2 Nh ng t n t i v c ch , sách tài đ i v i th tr ng B S 72 2.4.3 Nh ng m t h n ch c a th tr ng B S 74 CH NG 3: GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH NN M 2015 76 3.1 QUAN I M VÀ NH H NG PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N TP.HCM N N M 2015 77 3.1.1 Quan m phát tri n d ch v b t đ ng s n 77 3.1.2 nh h ng phát tri n d ch v b t đ ng s n 77 3.2 CÁC GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.HCM N N M 2015 78 3.2.1 Hoàn thi n sách tín d ng ngân hàng liên quan đ n th ng b t đ ng s n 78 3.2.2 Ti p t c th nghi m, đ n hình thành qu đ u t b t đ ng s n, qu ti t ki m đ u t b t đ ng s n, qu tín thác đ u t b t đ ng tr s n 80 3.2.3 Hình thành phát tri n h th ng th ch p-c m c th c p đ tài tr cho th tr ng b t đ ng s n 83 3.2.4 Huy đ ng t i đa ngu n v n dân thông qua kênh trái phi u b t đ ng s n, c phi u b t đ ng s n, ti t ki m b t đ ng s n 85 3.3 CÁC GI I PHÁP H TR 87 3.3.1 Hoàn thi n y u t đ m b o phát tri n b n v ng th tr ng b t đ ng s n 87 3.3.2 Hoàn thi n t ch c qu n lý phát tri n th tr ng b t đ ng s n 88 3.3.3 T ng c ng thành t th tr ng b t đ ng s n 89 K T LU N 91 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 92 DANH M C CÁC B NG B ng 1.1: Ti n đ huy đ ng v n d án t i Singapore B ng 2.1: Các ch tiêu c b n c a th tr B ng 2.2: S l ng Vi t Nam qua n m ng c n h qua n m t i TPHCM B ng 2.3: Di n tích bán l qua n m t i TPHCM B ng 2.4: C n h d ch v cho thuê qua n m t i TPHCM B ng 2.5: D báo s l ng khách s n t ng thêm th i gian t i đ a bàn TPHCM B ng 2.6: D n cho vay B S đ a bàn TPHCM qua n m DANH M C CÁC T VI T T T B S: B t đ ng s n CK: Ch ng khoán C T: Ch đ u t TM: ô th m i FDI: FII: u t tr c ti p u t gián ti p NHNN: Ngân hàng nhà n c N : Ngh đ nh TTB S: Th tr ng b t đ ng s n TCTD: T ch c tín d ng TPHCM: Thành ph H Chí Minh REIT: Real Estate Investment Trust - Qu tín thác đ u t b t đ ng s n VN: Vi t Nam WTO: T ch c th ng m i th gi i PH N M U GI I THI U T NG QUAN: Qua h n hai m i n m đ i m i, th tr ng b t đ ng s n n c ta hình thành phát tri n v i t c đ nhanh Tuy nhiên, bên c nh nh ng m t tích c c, ho t đ ng c a th tr Th tr ng b t đ ng s n b c l nhi u khuy t t t, hi u qu h n ch ng b t đ ng s n "nóng" d n t i "s t" ho c "l nh" d n t i "đóng b ng" đ u nh h dân Ngh quy t ng không t t đ n đ u t phát tri n s n xu t đ i s ng c a nhân i h i l n th X c a đ ng s n, bao g m th tr ng nh n m nh: Phát tri n th tr ng b t ng quy n s d ng đ t b t đ ng s n g n li n v i đ t, làm cho đ t đai th c s tr thành ngu n v n cho phát tri n, góp ph n vào công cu c đ i m i toàn di n c a đ t n c Trong trình phát tri n th tr quy đ c ban hành s a đ i b sung ngày m t hoàn thi n nh : Lu t Dân s ; Lu t u t n Nhà ng b t đ ng s n, h th ng v n b n pháp c; Lu t u t n c; Lu t t đai; Lu t Xây d ng; Lu t Lu t v kinh doanh b t đ ng s n… Thông qua th c t v n hành th tr b t đ ng s n, công tác qu n lý nhà n thành hoàn thi n t ng b c th ch kinh t th tr ng đ ng c hình c đ phù h p v i yêu c u phát tri n h i nh p Thành ph H Chí Minh trung tâm c a vùng kinh t tr ng m phía Nam, đ ng th i trung tâm th thu hút l ng dân c r t l n nhu c u v nhà Thái Bình D t nh, thành khác v sinh s ng làm vi c, nên ng v tri n v ng đ u t b t đ ng s n, m t nh ng đ a m có ông Nam Á theo Báo cáo v "Xu h ng b t đ ng s n t i khu v c châu Á-Thái Bình D Qu n Lý t c nên thành ph r t l n Thành ph H Chí Minh đ ng th 13 khu v c châu Á- c h i cao nh t t i khu v c th tr ng m i kinh t l n nh t c a c n ng m i n i ng" n m 2010 Vi n ô Th t i M (ULI) công ty PricewaterhouseCoopers th c hi n Ti m n ng th , nhiên, c ng nh th tr ng b t đ ng s n c n c, th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh th i gian qua c ng di n bi n th t th ng Các kênh v v n cho th tr ng b t đ ng s n h n ch , tình tr ng đ u c , giá c bi n đ ng m nh, trình mua bán ph c t p, qua nhi u khâu trung gian không c n thi t, t n nhi u th i gian, s c l c, chi phí giao d ch cao; th tr ng b t đ ng s n thi u công khai, minh b ch V n đ b c thi t đ t là, ph i nhanh chóng kh c ph c nh ng h n ch , nh t nh ng h n ch v v n cho th tr ng b t đ ng s n hi n nay, t ng kh n ng thu hút ngu n l c c a xã h i Th tr ng b t đông s n (đ t đai tài s n g n li n v i đ t) m t ba ngu n l c đ u vào c a n n kinh t , th tr đ ng th tr ng lao ng v n, đ ch đ o trình đ u t làm chuy n d ch c c u kinh t , đ y m nh công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c Vì th tác gi ch n nghiên c u đ tài “GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH NG B T N N M 2015” M C ÍCH VÀ NHI M V NGHIÊN C U C A TÀI: M c đích c a đ tài t p trung nghiên c u th c tr ng th tr đ ng s n TPHCM, nh ng nhân t tác đ ng đ n th tr ng b t đ ng s n TP H Chí Minh, t đ xu t nh ng gi i pháp nh m phát tri n th tr H Chí Minh nói riêng, th tr ng b t đ ng s n c n ng b t ng b t đ ng s n TP c nói chung đ t m c đích nghiên c u trên, nhi m v c a đ tài ph i gi i quy t công vi c sau: - Xem xét, đánh giá th c tr ng th tr - ng b t đ ng s n TP H Chí Minh a nh ng gi i pháp phát tri n th tr ng b t đ ng s n TP H Chí Minh IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U: 79 -Chính sách cho vay: Ngân hàng Nhà n b trí kh i l c c n ch đ o t ch c tín d ng ng v n cho vay h p lý đ i v i kinh doanh b t đ ng s n, m r ng tín d ng trung dài h n m c phù h p u ki n phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n, đ m b o cân đ i th i h n cho vay v i th i h n c a ngu n v n huy đ ng Bên c nh đó, t ng c th tr ng kh n ng th m đ nh giám sát v n vay đ ho t đ ng tín d ng ng b t đ ng s n hi u qu b n v ng ng th i khuy n khích t ch c tín d ng c i ti n quy trình đ n gi n hóa th t c cho vay đ i v i b t đ ng s n, nâng cao ch t l ng đ i ng cán b làm công tác ki m soát n i b v ho t đ ng tín d ng nh m nâng cao ch t l ng tín d ng, không đ n x u gia t ng iv id án có nhu c u vay v n l n c n có sách cho vay đ ng tài tr gi a t ch c tín d ng - C ch th ch p: Nhà n c c n yêu c u t ch c tín d ng đ nh k đánh giá l i tài s n th ch p, theo dõi ngu n thu c a khách hàng vay v n đ có bi n pháp thu h i n h p lý, đ ng th i xác đ nh m c trích l p d phòng c th có s thay đ i giá tr tài s n đ m b o C n ph i đ y m nh ho t đ ng giao d ch th tr ng chuy n giao tài s n th ch p B i hi n có nhu c u v v n, nhà đ u t th ng dùng b t đ ng s n đ c m c th ch p M c dù vi c c m c , th ch p b t đ ng s n có nhi u c i ti n, nhiên v n nhi u v ng m c v th t c, t th t c đ ng ký giao d ch b o đ m, công ch ng đ n vi c xác đ nh giá tr tài s n th ch p, c m c Bên c nh đó, vi c phát tài s n g p r t nhi u khó kh n v th t c hành Mu n v y, c s pháp lý cho vi c chuy n giao, phát tài s n ph i đ s a đ i, b sung theo h c ng t o quy n ch đ ng vi c x lý tài s n cho t ch c tín d ng Ph i h p v i B , ngành, đ a ph ng đ y m nh c i cách th t c hành chính, d ch v công liên quan đ n ho t đ ng tín d ng, th ch p, công ch ng, x lý tài s n th ch p,… 80 3.2.2 Ti p t c th nghi m, đ n hình thành qu đ u t b t đ ng s n, qu ti t ki m đ u t b t đ ng s n, qu tín thác đ u t b t đ ng s n Ch qu đ th tr c hình thành vào ho t đ ng th c ti n, ng b t đ ng s n m i có ngu n tài b n v ng - V Qu đ u t B S: Hi n v n đ u t t qu đ u t n th tr c cho ng B S r t Ch y u qu đ u t vào ch ng khoán c a công ty B S ch ch a có đ u t tr c ti p vào th tr ng B S, d án B S Hi n nay, qu đ u t ph i k đ n nh : Qu Phát tri n Nhà Thành ph H Chí Minh (HOF), m t qu đ u t thu c s h u nhà n c phi l i nhu n có v n u l 1.000 t (kho ng 50 tri u USD), ho t đ ng liên quan đ n cho đ i t ng vay mua nhà cá nhân Qu đ u t VF1, VF2, PruBF1, VOF, ho t đ ng theo lu t ch ng khoán c a Vi t Nam Do đó, ho t đ ng kinh doanh c a qu ch t p trung vào đ u t tr c ti p nh giao d ch ch ng khoán dài h n Các qu không t p trung vào th tr ng b t đ ng s n M t s qu đ u t n c nh Indochina Capital l p Qu Indochina Land Holdings (42 tri u USD) vào n m 2005, Qu Indochina Land Holdings (265 tri u USD) n m 2006 Riêng Qu Vina Land (205 tri u USD) VinaCapital thành l p vào tháng 03/2006 đ u t vào m t s d án l n Vi t Nam t ng v n lên 595 tri u USD M i Công ty đ u t b t đ ng s n hàng đ u c a Singapore - Pacific Star h p tác v i Công ty Alony Hetz c a Israel đ thành l p qu đ u t b t đ ng s n t i Vi t Nam v i s qu d ki n kho ng 200 tri u USD - V qu ti t ki m B S: c n có sách nhà xã h i chuy n tr ng tâm t t o u ki n cho bên cung sang t o u ki n cho bên c u, t c ng th p t tích lu đ đ i thu nh p c m t ph n ti n mua nhà ho c bán nhà , t ng 20% giá nhà đ ng c Ngân hàng sách cho vay thêm đ đ tr ti n mua nhà m t l n Kho n vay có lãi su t th p, đ ch p b ng nhà mua Ngoài ra, nhà n c tr dài h n đ c th c có th sách đ i m i qu 81 phát tri n nhà áp d ng ch đ tín thác đ u t b t đ ng s n hay áp d ng ch đ d tr đ t… nh m có v n “nuôi” ch ng trình nhà xã h i Ti n t i vi c nhanh chóng hình thành Qu ti t ki m nhà , qu đ đ c p đ n Ngh đ nh 71/2010 Trên th gi i, m t s n d ng Còn c c c ng b t đ u áp Vi t Nam nói chung TP.HCM nói riêng, th i gian đ u, qu nên ho t đ ng theo hình th c t nguy n C th , qu huy đ ng ti n ti t ki m hàng tháng c a nh ng ng th tr i c n nhà c ng v i m t ph n ti n thu đ ng b t đ ng s n Qu dành cho ng c t đ u t đ t đai đô th i thu nh p th p vay đ mua nhà th ch p b ng nhà s p mua r i tr d n hàng tháng nhi u n m, có th đ n 10 n m c n huy đ ng m i ng i có thu nh p xã h i, b t k thành ph n kinh t nào, có nhà hay không, đ u trích m t ph n r t nh c a l ki m nhà xã h i V i ng ng vào qu ti t i nhu c u v nhà, v h u, h đ c rút toàn b s ti n g c l n lãi - V Qu đ u t tín thác B S (REIT: Real Estate Investment Trust): M t nh ng kênh quan tr ng thu hút v n cho l nh v c B S đ c nhi u n c th gi i áp d ng r t thành công mô hình Qu đ u t tín thác B S (REIT) Qu tín thác B S m t mô hình đ u t B S d a vào uy tín kinh nghi m c a công ty thành l p Qu tín thác đ u t B S hành lang pháp lý b o v nhà đ u t mua ch ng ch Qu tín thác đ u t B S Nhà đ u t y thác cho công ty qu n lý Qu tín thác B S đ u t v n c a qu vào B S ki m l i Trên th gi i hi n nay, REIT có nhi u lo i g m: REIT khai thác B S (Equity REIT), qu tìm cách s h u u hành khai thác B S đ t o thu nh p REIT cho vay (Mortgage REIT) cho ch s h u B S ho c nh ng ng i khai thác B S vay ti n, ví d cho vay đ mua l i quy n khai thác m t khách s n vòng m t s n m nh t đ nh REIT c ng có th mua l i m t s kho n n ho c ch ng khoán đ c đ m b o b ng B S REIT h n h p v a làm ch ho c/và khai thác B S v a cho ch B S khác vay ti n Theo nhà phân tích mô hình có nhi u u m đ thu hút đ v n đ u t nhàn r i n c C n ph i m r ng qu đ u t d ng nh c 82 vào qu ch đ u t có th huy đ ng đ c ngu n v n r ng rãi dân chúng M i nhà đ u t tham gia đ u t vào qu s s h u m t ph n t ng danh m c đ u t c a REIT Vi c n m gi đ c th hi n thông qua vi c s h u ch ng khoán REIT phát hành Các thành viên tham gia v a có th pháp nhân, v a có th cá nhân có nh ng m c đ đóng góp vào REIT c ng khác v ngu n tài chính, kinh nghi m qu n lý…Ng i s h u ch ng ch REIT đ c nh n l i t c đ nh k , không tham gia qu n lý đ u t , vi c qu n lý giao cho nh ng nhà qu n lý chuyên nghi p d i s giám sát c a Nhà n c t ch c chuyên nghi p nh ngân hàng giám sát, t ch c ki m toán, đ nh giá V m t c c u t ch c REIT m t pháp nhân đ c thành l p theo Lu t Doanh nghi p, có đ i h i đ ng c đông, h i đ ng qu n tr Ban ki m soát c đông b u ra, c phi u đ Gi ng nh c phi u, ng c mua bán th tr ng ch ng khoán s c p th c p i n m gi ch ng ch qu REIT nhà đ u t nên ph i ch p nh n r i ro, kho n đ u t c a qu có th có lãi, có th l th giá c a ch ng ch qu REIT có th t ng ho c gi m, REIT có th b phá s n Công ty qu n lý REIT ch ch u trách nhi m b i th ng cho nhà đ u t v nh ng sai sót c a h n u làm trái pháp lu t, trái u l qu , trái kh c qu n lý L i ích c a REIT d i v m t tài kinh nghi m qu n tr b t đ ng s n chuyên nghi p REIT c ng có nhi u l i th h n v c t c so v i c phi u lãi trái phi u REIT cung c p ngu n v n dài h n t vi c huy đ ng v n r ng rãi đ hình thành m t lo i hình đ u t có kh n ng đáp ng nhu c u v n r t l n cho d án b t đ ng s n c ng đ ng th i h tr ngân hàng nh ng công ty phát tri n b t đ ng s n s c p vi c thu h i v n b đ đ u t cho d án khác Ch ng ch đ u t c a REIT v i m nh giá nh có th mang l i nhi u c h i đ u t cho b t k có th tham gia vào th tr đ ng b t đ ng s n mô hình đ u t có th c xem nh m t công c xã h i hóa đ u t b t đ ng s n 83 t o u ki n cho REIT đ i ho t đ ng đ c, c n ph i b t đ u b ng ng b t đ ng s n th tr vi c c i cách c i thi n th tr ng ch ng khoán Trong nh ng u ki n đ REIT phát huy u th có lu t v REIT c ng nh lu t b o v nhà đ u t Các REIT th ng đ ng h c a ph u đãi thu cs quan khuy n khích đ u t vào REIT Các REIT ho t đông d i s giám sát ch t ch đ đ m b o tính minh b ch ho t đ ng c a REIT th tr ng ch ng khoán ng b t đ ng s n l n th tr 3.2.3 Hình thành phát tri n h th ng th ch p-c m c th c p đ tài tr ng b t đ ng s n cho th tr ây m t vi c làm có tính ch t khai thông ngu n v n cho th tr đ ng s n có đ ây m t nh ng y u t đ m b o cho th tr th ch p th c p s đ m đ ng đ ng b t đ ng s n m i c ngu n tài b n v ng Khi kênh tín d ng thông qua ngân hàng th tr ng b t ng m i b ngh n th tr ng ng vai trò thay th Hi n ch m i có th ng th ch p-c m c s c p, th tr ng tr c ti p gi a ng i nh n th ch p i th ch p, có hành lang pháp lý, nh ng kho n không cao, ch a t o c ngu n v n m nh cho th tr ng B S T i th tr ng có th x y r i ro v tính kho n cho t ch c tín d ng cho vay ng i vay tr lãi v n g c không h n ho c TCTD g p khó kh n v ngu n ti n nh ng kho n cho vay ch a đ n h n tr , TCTD s lâm vào tình tr ng kh ng hoàng Vì v y m c dù s liên thông gi a th tr ng B S th tr ng tài xu t hi n nh ng m i tr ng thái m t chi u, t c t o ngu n ti n cho vi c hình thành B S Còn trình ch ng khoán hóa đ tái t o l i tính kho n cho h th ng tài ch a có Th tr ng th ch p-c m c th c p s kh c ph c đ c nh c m b ng cách TCTD có th mua bán nh ng kho n th ch p-c m c s c p đ t o tính kho n Do vi c hình thành th tr ng th ch p-c m c th c p c n thi t, t o thêm ngu n v n đ u t , t o c ch t t đ phát tri n th tr tr ng B S ng v n c ng nh th 84 Nguyên t c ho t đ ng c a th tr tr ng cho th ch p-c m c s c p, ng đ ng vay v i TCTD đ t ng ng th ch p-c m c th c p nh sau: t i th i có nhu c u v tín d ng s ký m t h p c đ m b o b i tài s n hình thành ho c s hình thành ng lai Do v y, B S th ch p tài s n c a TCTD cho vay cho đ n i vay tr h t ti n vay Ng i cho vay th ch p, ngân hàng th ng m i s t p h p nh ng kho n cho vay phân lo i thành nh ng danh m c bán chúng cho t ch c chuyên mua bán n tài s n th ch p theo hình th c chi t kh u tái chi t kh u d a kho n lãi th ch p-c m c th i gian đáo h n n Thông qua nghi p v mua bán này, kho n v n vay đ th tr ng s c p c gi i phóng, TCTD có th ch đ ng ngu n ti n, u giúp khai thông ngu n v n cho th tr ng B S Hi n nay, Công ty mua bán n tài s n t n đ ng (DATC) thu c B Tài Chính đ c thành l p theo Quy t đ nh s 109/2003/Q -TTg ngày 5/6/2003 c a Chính ph th c ho t đ ng t ngày 1/1/2004 Công ty c ng th c hi n mua n t n đ ng c a m t s đ n v nh Ngân hàng Công th Ngân hàng th ng Vi t Nam, ng m i c ph n Eximbank, Ngân hàng Vi t Hoa…Thông qua ho t đ ng mua bán n , Công ty giúp ngân hàng gi i phóng đ cl ng v n ch t t nhi u n m tr l i thành v n ho t đ ng, làm s ch tình hình tài DATC c ng đ c phát hành trái phi u mua n đ mua kho n n l n có tài s n đ m b o Tuy nhiên, ch c n ng mua bán n c a công ty ch m i d ng l i m c đ mua bán kho n n t n đ ng ch ch a xem xét đ n kho n n vay dài h n hi u l c nh kho n n vay có tài s n đ m b o Hi n nay, Vi t Nam nói chung thành ph H Chí Minh nói riêng, có m t s t ch c trung gian (đa s Công ty khai thác tài s n thu c Ngân hàng) th ng mua l i hay đ u t vào kho n n vay dài h n có đ m b o nh ng c ng ch có r t kho n vay đ c mua bán l i nh v y 85 3.2.4 Huy đ ng t i đa ngu n v n dân thông qua kênh trái phi u b t đ ng s n, c phi u b t đ ng s n, ti t ki m b t đ ng s n Ch nh ng kênh đ b ođ c tính n đ nh phát tri n c v n hành trôi ch y, th tr ng b t đ ng s n m i đ m c p đ tài hóa - Huy đ ng v n t nhà đ u t : Theo Lu t Nhà /lu t KDB S, đ i v i d án ch ng c c n h cao c p ch đ u t ph i hoàn thi n ph n móng tr c huy đ ng v n t khách hàng i u kho n d n đ n nh ng khó kh n l n cho doanh nghi p đ c bi t công ty có v n nh , ch đ đ th c hi n giai đo n đ n bù gi i t a, đ n giai đo n thi công h ph i d a vào ngu n tín d ng khác V i hình th c huy đ ng v n t dân c , hi n ph bi n ho t đ ng huy đ ng góp v n t ng i mua b t đ ng s n Tuy nhiên, c ch v quan h vay v n dân s trách nhi m c a bên ch d án giao d ch d không rõ ràng, d gây m t ni m tin cho ng cho ngu n v n Nhà n cho ng i góp v n đ i hình th c i góp v n Vì v y, gi i pháp đ b o v c ph i xây d ng đ c khung kh pháp lý hoàn thi n, c pháp lu t b o h nh có lo i gi y t xác nh n giao d ch b o đ m, gi y cam k t có công ch ng, ho c ch ng khoán hóa công trình qua sàn giao d ch th c N u gi i pháp đ tính b t bu c chung toán v n cho th tr c tri n khai có n n p mang ng b t đ ng s n c ng s đ cm r ng thêm - Ch ng khoán hóa d án đ u t B S: C n s m hình thành ngân hàng đ u t , ngân hàng phát tri n h ch toán đ c l p ngân hàng th liên k t v i ngân hàng th ng m i ho c ng m i đ b o lãnh phát hành hay tr c ti p phát hành trái phi u, ch ng ch b t đ ng s n ho c ch ng khoán hóa ngu n v n cho th tr th c hi n đ ng c, c n ph i có c ch minh b ch cho phòng ng a, ki m soát r i ro c bi t gi i pháp "ch ng khoán hóa" tín d ng b t đ ng s n c n ph i thông qua thông tin v x p h ng tín d ng đ đ tin c y cao 86 Ch ng khoán hóa d án B S đ c n c áp d ng v i nguyên t c chung chia s v n c n ph i huy đ ng thành nhi u ph n nh phát hành gi y t có giá đ huy đ ng l t ng Tr ng v n thay cho vi c huy đ ng ngu n v n t m t s đ i c phát hành, ch đ u t ph i công b b n cáo b ch v tình hình tài chính; n i dung d án; quy n l i trách nhi m c a bên tham gia; ti n đ th c hi n d án v n đ b i th ng cho nhà đ u t d án ch m ti n đ ; r i ro có th x y V i hình th c c ng có th tham gia vào d án v i ch m t l ng ti n nh b ng cách mua lo i gi y t Theo nguyên t c này, tùy theo m in c, ng i ta xây d ng nên công c tài khác đ huy đ ng v n nh : trái phi u công trình, ch ng ch d án B S, ch ng ch tín thác đ u b t đ ng s n, ch ng ch ti n g i cho b t đ ng s n Ch ng khoán B S m t lo i ch ng khoán đ c bi t, k t h p gi a hình th c đ u t ch ng khoán đ u t B S, đ Theo đó, toàn b B S c a d án s đ c đ m b o b ng giá tr B S mà đ i di n c chia thành nh ng ph n nh có giá tr ngang Nh ng ph n g i ch ng khoán B S Hình th c cho phép nhà đ u t ki m l i bi n đ ng giá tr c a B S này, nh ng không nh t thi t n m gi quy n s h u tr c ti p m t ph n hay toàn b B S su t trình s h u ch ng khoán Ngh a ch ng khoán B S s đ c chuy n nh ng t đ t ng tính kho n V i hình th c này, Doanh nghi p có th huy đ ng v n c a nhi u đ i t xã h i, t qu đ u t , công ty tài chính, cá nhân…Hi n nay, l nhàn r i dân c r t l n nh ng vi c thu hút đ u t vào th tr ng ng ti n ng B S v n h n ch Lý b i s n ph m B S có giá tr l n, v n nhàn r i c a ng dân th ng nh l nên khó có th tham gia vào đ i c V i hình th c này, vi c chia nh s n ph m B S c ng m t u m, m r ng cho nhà đ u t v n m c dù kh n ng s h u hoàn toàn m t B S, v n có th tham gia đ u t vào th tr ng này, th tr ng mà t tr c t i ch dành riêng cho nh ng nhà đ u t nhi u v n Ngoài ra, doanh nghi p có th áp d ng nhi u m c lãi su t linh ho t 87 c ng nh nhi u ph ng án tr lãi g c khác Doanh nghi p có th ch đ ng h n vi c qu n tr tài thông qua mua vi c bán l i trái phi u c a th tr ng th c p 3.3 CÁC GI I PHÁP H TR 3.3.1 Hoàn thi n y u t đ m b o phát tri n b n v ng th tr đ ng s n M t là, Lu t ng ký B S c n đ ng b t c nghiên c u, ban hành, cho dù th i m có th nhanh ch m tùy u ki n tình hình Lý lu n, kinh nghi m qu c t th c ti n Vi t Nam ch r ng, b t đ ng s n c n ph i đ c đ ng ký Ch đ c đ ng ký, b t đ ng s n m i có nh ng giá tr phái sinh M t nh ng giá tr phái sinh vi c t o ngu n v n Vì v y, c n nghiên c u, ban hành lu t ng th i c n s m hoàn thi n khung pháp lý v B S đ m b o đ ng b , th ng nh t Xây d ng, hoàn thi n h th ng pháp lu t đ d dàng chuy n B S thành v n đ u t ; t o h th ng đ ng ký B S th ng nh t; công khai hóa ho t đ ng kinh doanh B S Hai là, nghiên c u, ban hành v n b n pháp lý liên quan đ n tài chínhti n t b t đ ng s n.(i) Nghiên c u, ban hành lu t v th tr ng đ t làm c s pháp lý cho h th ng ngân hàng có th t o ngu n v n trung dài h n, ngu n v n ng n h n th ch p b t đ ng s n t o ra.(ii) Nghiên c u, ban hành Lu t v qu ti t ki m b t đ ng s n Hi n t i, có nh ng ho t đ ng đ n l h ng t i lo i hình tài Tuy nhiên, ch a có khung kh pháp lý u ch nh nên vi c hi n th c hóa ngu n tài ch a x y ra.(iii) Nghiên c u, ban hành Lu t v qu đ u t b t đ ng s n Trong dài h n đ phát tri n b n v ng, th tr ng b t đ ng s n c n v n t nh ng t ch c tài h n ch th khác (iv) Nghiên c u, ban hành Lu t v qu đ u t tín thác b t đ ng s n Hi n t i, Vi t Nam c n có th i gian đ hình thành phát tri n nh ng qu đ u t tín thác b t đ ng s n Tuy 88 nhiên, có nh ng qu tín thác đ u tiên đ c hình thành (v) Nghiên c u, ban hành v n b n pháp lý v trái phi u b t đ ng s n manh nha hình thành t i Vi t Nam Tuy nhiên, ch a có khung pháp lý nên vi c m r ng di n đ i t ng ch a th tri n khai đ ng b t đ ng c (vi) Nghiên c u, m r ng t l đ s n c a công ty tài đ c đ u t vào th tr c thành l p theo lu t t ch c tín d ng Ngh đ nh 79/2002/N -CP ngày 04/10/2002 v t ch c ho t đ ng c a Công ty Tài Ngh đ nh 81/2008/N -CP s a đ i, b 79/2002/N -CP sung m t s u c a Ngh đ nh ây m t kênh quan tr ng đ t o ngu n tài cho th tr b t đ ng s n nh ng ch a đ ng c kh i thông Ba là, ki n ngh gi i pháp sách khai thác giá tr b t đ ng s n (i) Nghiên c u ban hành lu t quy ho ch C n th ng nh t quy ho ch vào m t m i, đó, nh t ph i đ c p đ n Quy ho ch t ng th phát tri n kinh t xã h i, Quy ho ch phát tri n đô th Quy ho ch s d ng đ t Trong nhi u vi c ph i làm, tr c h t kh thi h n c th ng nh t v m t lu t pháp (ii) Nghiên c u ban hành Lu t thu b t đ ng s n Hi n Lu t thu s d ng nhà đ t đ c u, ban hành Tuy nhiên r t nhi u v n đ lu t ch a đáp ng đ 3.3.2 Hoàn thi n t ch c qu n lý phát tri n th tr c nghiên c ng b t đ ng s n M t là, ki n ngh gi i pháp sách minh b ch hóa th tr ng b t đ ng s n.(i) Nghiên c u ban hành v n b n quy ph m pháp lu t có tính pháp lý cao v thông tin b t đ ng s n Cùng v i vi c phát tri n c a h th ng tin h c Chính ph vi c phát tri n c a m ng Internet, h th ng intersat Vi t Nam, vi c tin h c hóa toàn b h th ng thông tin b t đ ng s n c n thi t có kh n ng hi n th c (ii) Nghiên c u, ban hành v n b n quy ph m pháp lu t có tính pháp lý cao v công c p thông tin b t đ ng s n Tr c m t ch s : Ch s giá nhà (Housing Price Index -–HPI); Ch s giá b t đ ng s n (Real Estate Price Index-RPI); Ch s th tr s n (Real Estate Market Index – REMI) ng b t đ ng 89 Hai là, ki n ngh gi i pháp sách v t ch c qu n lý th tr s n B t đ ng s n, th tr quan Nhà n ng b t đ ng s n c ng c n đ c phân giao cho m t s c c đ ng th i ph i h p th c hi n theo ch c n ng qu n lý (B k ho ch u t qu n lý d án, doanh nghi p; B t pháp qu n lý đ ng ký giao d ch b o đ m; B tài nguyên Môi tr tr ng b t đ ng ng qu n lý đ t đai; B xây d ng qu n lý nhà, th ng b t đ ng s n; Ngân hàng Nhà n c qu n lý s d tín d ng; B tài qu n lý thu , qu b t đ ng s n…) Tuy nhiên, đ đ m b o tính t ng th đ ng b , c n có m t c quan đ u m i qu n lý c p Nhà n đ ng s n Hi n B xây d ng đ lý Nhà n c v th tr c v b t đ ng s n th tr c xác đ nh c quan có ch c n ng, nhi m v qu n ng b t đ ng s n,nh ng c quan qu n lý th c t v th tr b t đ ng s n ch m i đ t t i m t đ n v c p c c (C c Qu n lý nhà th tr đ ng s n) Bên c nh đó, Vi t Nam có tài chính) đ qu n lý th tr B tài nguyên Môi tr th tr ng b t y ban ch ng khoán nhà n ng ch ng khoán; có T ng C c Qu n lý ng ng b t c (thu c B t đai (thu c ng) Vì v y, r t c n m t c quan c p T ng c c đ qu n lý ng B t đ ng s n (có th đ t t i B Xây d ng) đ ngang t m v i yêu c u qu n lý th tr ng b t đ ng s n th i gian t i 3.3.3 T ng c ng thành t th tr ng b t đ ng s n M t là, ki n ngh gi i pháp sách v đào t o ngu n nhân l c cho th tr ng b t đ ng s n th tr ng b t đ ng s n có nh ng yêu c u r t đa d ng v ngu n nhân l c (nh ng nhà đ u t , nh ng ng i môi gi i, nh ng nhà t v n, nh ng nhà ho ch đ nh sách…) Tuy nhiên, cho đ n nay, hi n ch m i hình thành đ c mô hình đ i h c Tài nguyên Môi tr ng nâng c p t tr ng Cao đ ng Bên c nh đó, v đào t o nghi p v , hi n m i ch có c s đào t o đ c thành l p theo Quy t đ nh 29/Q -BXD v đào t o ch ng ch hành ngh môi gi i, đ nh giá qu n lý sàn giao d ch b t đ ng s n Vì v y, r t c n có h t ng tri th c chuyên môn đ đào t o c nhân, sau đ i h c v chuyên ngành b t đ ng s n th tr ng b t đ ng s n 90 Hai là, ki n ngh t ng c ng b ph n h i, chi h i th tr ng b t đ ng s n Hi n có hi p h i b t đ ng s n Vi t Nam.Hi p h i b t đ ng s n TP.HCM Chi h i b t đ ng s n H i phòng M ng sàn giao d ch b t đ ng s n Vi t Nam M ng sàn giao d ch b t đ ng s n Mi n B c Chi h i b t đ ng s n du l ch T i c n xu t hi n nh ng chi h i hay hi p h i nhà đ u t phát tri n, nhà t v n, nhà môi gi i Th ng h i nhà kinh doanh b t đ ng s n…đ có th ph trùm chuyên sâu t ng l nh v c, t ng m ng c a th tr ng b t đ ng s n Ba là, t ng b tham gia vào th tr c ti p t c m r ng đ i t c đ ng có y u t n ng b t đ ng s n theo l trình cam k t v i WTO c ây m t nh ng nhi m v quan tr ng đ i v i vi c thu hút ngu n l c vào th tr ng b t đ ng s n Nh ng ngu n l c không ch ngu n v n, không ch công ngh phát tri n, mà trình đ qu n lý, n ng l c v n hành d án c ng nh n ng l c c nh tranh c a n n kinh t Khi mà thành t c n thi t đ u hi n h u th tr ng đó, th tr ng b t đ ng s n m i vào phát tri n n đ nh b n v ng K t lu n ch ng 3: Qua phân tích th c tr ng th tr di n đ ng b t đ ng s n TPHCM c nh ng khó kh n v pháp lý, v ngu n v n,… ch ch ng 2, nh n ng này, tác gi đ a m t cách có h th ng gi i pháp nh m nâng cao c p đ phát tri n cho th tr b t đ ng s n gi i pháp h tr cho s phát tri n th tr TPHCM nói riêng th tr ng b t đ ng s n ng B S Vi t Nam nói chung Nh ng gi i pháp s góp ph n gi i quy t nh ng khó kh n hi n th tr đ y th tr ng ng B S phát tri n n đ nh b n v ng ng B S, đ ng th i thúc 91 K T LU N Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam, mà ch y u th tr ng B S TPHCM, tr i qua nh ng giai đo n phát tri n nh t đ nh Trong trình phát tri n, th tr ng b t đ ng s n ch u s tác đ ng c a r t nhi u y u t , t y u t v mô, sách c a nhà n c, nh ng nh h ng t th tr ng khác, nh h trình phát tri n kinh t xã h i c a Vi t Nam th gi i Vì th đo n phát tri n nh ng đòi h i khách quan t th tr ng b i ti n ng v i m i giai ng, ph i có nh ng bi n pháp u ch nh thích h p cho s phát tri n c a th tr ng B S giai đo n ti p theo TPHCM kh ng đ nh trung tâm kinh t đ u tàu c a c n th tr ng B S n m top 10 th tr Châu Á Thái Bình D c, v i ti m n ng ng b t đ ng s n tri n v ng c a khu v c ng (Tp.H Chí Minh d n đ u ch tiêu đ u t KS, VP, C n h cho thuê, B S l , Công nghi p phân ph i…) C ng th th tr ng B S TPHCM r t nh y c m v i thay đ i v kinh t , ch u tác đ ng m nh c a gi i đ u c …V i đ c m nh v y, lu n v n sâu nghiên c u th c tr ng th tr ng B S TPHCM th i gian qua đ nh n di n nh ng khó kh n, nh ng nguyên nhân ch y u đ t ki n ngh nhóm gi i pháp đ phát tri n th tr Qua nghiên c u, tác gi nh n th y đ TPHCM c c p đ phát tri n c a th tr ng ng B S m c ti n t hóa, th nhóm gi i pháp mà tác gi đ a nhóm gi i pháp nh m nâng cao c p đ phát tri n th tr ng B S TPHCM lên c p đ tài hóa m t s gi i pháp h tr đ th tr ng B S TPHCM phát tri n b n v ng giai đo n t đ n 2015, phù h p v i m c tiêu đ nh h tri n th tr ng B S TPHCM đ n 2015 ng phát 92 DANH M C TÀI LI U THAM KH O Tài li u s d ng cho nói chuy n "Chính sách, pháp lu t đ t đai v i kinh t th tr ng Vi t Nam" c a Gs.TsKh Gi ng d y Kinh t Fulbright - nh h đo n đ y m nh công nghi p hóa đ t n ng Hùng Võ t i Ch ng phát tri n th tr ng trình ng B S giai c Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2005), B Lu t Dân s 2005 Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2003), Lu t Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2005), Lu t Nhà Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2005), Lu t Kinh doanh b t đ ng t đai 2003 2005 s n 2006 Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2004), Ngh đ nh 181/2004/N -CP Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2006), Ngh đ nh 17/2006/N -CP ngày 27 tháng 01 n m 2006 Chính ph n c CHXHCN Vi t Nam (2010), Ngh đ nh 71/2010/N -CP ngày 23.6.2010 CB Richard Ellis, Báo cáo Nh ng d đoán táo b o v TTB S TPHCM 2010 10 Ngân hàng nhà n c Vi t Nam Chi nhánh TPHCM - Báo cáo t ng k t v cho vay B S 2006, 2007 10 tháng đ u n m 2008 11 Nguy n Th Mùi, “ch ng khoán hóa B S”- t p chí Ch ng khoán Vi t Nam, s n m 2006 93 12 Ch th 01/2008/CT-TTg ngày 8/01/2008 c a Th t M t s gi i pháp đ y m nh phát tri n qu n lý th tr ng ph v ng B S 13 NHNN Vi t Nam, Thông t 13 ngày 20/05/2010 14 T ng c c Th ng kê - d li u l ch s T ng c c Th ng kê, N m 2010 ph Vi t Nam d báo 15 TS phát tri n th tr inh S n Hùng & ThS Cao Ng c Thành, Quan m đ nh h ng ng d ch v b t đ ng s n t i TPHCM đ n 2015, n i san kinh t - Vi n Nghiên c u phát tri n TPHCM tháng 3/2008 16 PGS.PTS V V n Hóa ch biên (1998), Lý thuy t ti n t - Tr h c Tài – K toán Hà N i ng Các websites: Saga Vi t Nam www.saga.vn Ngân hàng nhà n Th i báo kinh t Vi t Nam http://www.vneconomy.vn Báo tu i tr http://www.tuoitre.com.vn Báo Sài Gòn ti p th http://www.sgtt.com.vn VNExpress http://www.vnexpress.net c Vi t Nam http://www.sbv.org.vn a c online http://www.diaoconline.vn Báo đô th http://www.dothi.net Trang web B xây d ng http://www.moc.gov.vn 10 Trang web UBND TPHCM http://www.hochiminhcity.gov.vn i ... ch n nghiên c u đ tài “GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH NG B T N N M 2015 M C ÍCH VÀ NHI M V NGHIÊN C U C A TÀI: M c đích c a đ tài t p trung nghiên... Quan m phát tri n d ch v b t đ ng s n 77 3.1.2 nh h ng phát tri n d ch v b t đ ng s n 77 3.2 CÁC GI I PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PH N PHÁT TRI N TH TR NG B T NG S N T I TP.HCM N N M 2015 ... ph i tài hoá kho n cho vay, kho n th ch p c ng nh kho n tài tr cho th tr ng nh m huy đ ng đa d ng hoá ngu n v n Trong c p đ , th ch tài chính, sách tài chính, t ch c tài c quan qu n lý tài nh