Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM HUỲNH THỊ BÍCH LIÊN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GIẢM THIỂU RỦI RO ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI HỮU PHƯỚC TPHCM – 2009 TRANG PHUÏ BÌA LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG MỤC LỤC ĐỀ TÀI PHẦN MỞ ĐẦU: - PHẦN NỘI DUNG: - CHUƠNG I: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản - 1.1.2 Khái niệm hàng hoá bất động sản - 1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.4 Sự khác biệt thị trường bất động sản so với thị trường khác 1.1.5 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 1.2 Các rủi ro tài kinh doanh bất động sản - 1.2.1 Các rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản: - 1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro kinh doanh bất động sản 1.2.2.2 Quyền lựa chọn (Option) - 10 1.2.2.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) - 11 1.2.2.4 Hợp đồng tương lai (Futures) 11 1.2.2.5 Hợp đồng hoán đổi (Swaps) - 12 1.3 Kinh nghiệm phòng chống rủi ro phát triển thị trường bất động sản số nước giới - 12 1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản khủng hoảng tài Mỹ - 12 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản từ khủng hoảng tài Thái Lan - 14 1.3.3 Bài học kinh nghiệm từ thành công thị trường bất động sản Singapore15 1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY - 18 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản Thành phố HCM từ năm 1993 đến tháng 09 năm 2009 - 18 2.1.1 Giai đoạn trước luật đất đai 1993 - 18 2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 19 2.2 2.1.3 Giai đoạn từ năm 2004 đến 2007 21 2.1.4 Giai đoạn từ 2008 đến 10-2009 - 25 Nhận diện rủi ro kinh doanh bất động sản giải pháp phịng ngừa rủi ro tài kinh doanh bất động sản thời gian qua 29 2.2.1 Các rủi ro tài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản 29 2.2.1.1 Rủi ro giá xăng dầu tăng cao - 29 2.2.1.2 Rủi ro giá vàng 30 2.2.1.3 Rủi ro tỷ giá - 31 2.2.1.4 Rủi ro lãi suất - 32 2.2.1.5 Rủi ro giá sắt thép, vật liệu xây dựng 34 2.2.2 Nghiệp vụ tài phái sinh thực trạng sử dụng Việt Nam 35 2.2.3 Các giải pháp phịng ngừa rủi ro tài kinh doanh BĐS thời gian qua - 38 2.2.3.1 Mức độ quan tâm công cụ phái sinh khả sử dụng công cụ phái sinh nhà đầu tư kinh doanh bất động sản - 38 2.2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định phòng ngừa rủi ro sản phẩm phái sinh - 40 2.3 2.4 Một số giải pháp cải cách thị trường bất động sản Thành phố HCM 42 2.3.1 Về sách hạn chế tín dụng bất động sản 42 2.3.2 Về thủ tục giấy tờ, quy hoạch 42 2.3.3 Tạo mơi trường bình đẳng, cơng cho nhà đầu tư nước - 43 2.3.4 Xây dựng số bất động sản - 43 2.3.5 Chính sách thuế lũy tiến sở hữu nhà 44 2.3.6 Phát hành trái phiếu bất động sản - 44 Ưu – nhược điểm nguyên nhân việc phát triển thị trường bất động sản thời gian qua Việt Nam 44 2.4.1 Ưu điểm - 44 2.4.2 Nhược điểm 45 2.4.3 Nguyên nhân - 46 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH QUẢN TRỊ RỦI RO TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM 49 3.1 Một số dự đoán thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 49 3.2 Cách tiếp cận thực tế sản phẩm phái sinh lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 50 3.3 3.2.1 Nâng cao nhận thức, trình độ nhà đầu tư phòng ngừa rủi ro, xây dựng sách phịng ngừa rủi ro hợp lý kinh doanh bất động sản 50 3.2.2 Các giải pháp hỗ trợ phủ - 53 3.2.3 Lợi ích thực tế để phịng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản Tp Hồ Chí Minh - 57 Các sách nhà nước lĩnh vực động sản 58 3.3.1 Các sách liên quan đến thuế 58 3.3.1.1 Thuế sử dụng đất 58 3.3.1.2 Thuế trước bạ - 58 3.3.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 59 3.3.2 Giải pháp sách giá bất động sản 61 3.3.3 Các giải pháp khác 62 3.3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà - 62 3.3.3.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 63 3.3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản thị trường bất động sản công khai, minh bạch - 63 3.3.3.4 Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản - 64 3.3.3.5 Đổi hồn thiện sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 65 3.3.3.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh cơng tác thiết kế thị 66 PHẦN KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: MINH HỌA BIẾN ĐỘNG CÁC RỦI RO TÀI CHÍNH PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN PHỤ LỤC 3: BẢNG KẾT QUẢ ĐIỀU TRA PHỤ LỤC 4: HÌNH ẢNH MỘT SỐ DỰ ÁN BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NHNT : Ngân hàng ngoại thương VN : Việt Nam TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh DN : Doanh nghiệp XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa QSDĐ : Quyền sử dụng đất WTO : World Trade Organization (Tổ chức Thương mại Thế giới) FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) VN-Index: Chỉ số giá cổ phiếu Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM Bảng 2.1 : Các dự án hộ đã/sắp bàn giao nhà (Giá USD/m2) - 24 Bảng 2.2 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 25 Bảng 2.3 :Diễn biến giá vàng, chứng khoán, lãi suất,USD từ đầu năm 2008 đến 08/2008 26 Bảng 2.4 : Bảng theo dõi lãi suất 34 Bảng 2.5 : Tổng Quan Về Kinh Tế Việt Nam) - 34 Biểu đồ 2.1 : Dự Án Căn Hộ Đưa Ra Bán Từ Năm 2001 - 20 Biểu đồ 2.2 : Giá Bán Các Dự Án Căn Hộ Đã/Sắp Bàn Giao Nhà (USD/m2) - 24 Biểu đồ 2.3 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 - 24 Biểu Đồ 2.4 : Số lượng hộ chào bán Tp HCM từ 2008-Q3/2009 - 28 Biểu Đồ 2.5 : Số lượng hộ dự kiến bán 2008-2012 - 28 Biểu đồ 2.6 : Giá xăng dầu giới từ ngày 3.7.2005-21.7.2008 - 30 Biểu đồ 2.7 : Biến động giá vàng từ năm 2000 đến 2009 31 Biểu đồ 2.8 : Tỉ giá chuyển đổi USD-VND - 32 Biểu đồ 2.9 : Loại hình nhà đầu tư tham gia điều tra 38 Biểu đồ 2.10: Vốn điều lệ nhà đầu tư tham gia nghiên cứu - 39 Biểu đồ 2.11: Những rủi ro biến động bất thường tác động đến nhà đầu tư 39 Biểu đồ 2.12: Mức độ nhận biết sản phẩm phái sinh nhà đầu tư 40 Biểu đồ 13: Mức độ sử dụng sản phẩm phái sinh - 40 Biểu đồ 2.14: Nguyên nhân ảnh hưởng đến sử dụng sản phẩm phái sinh - 41 Biểu đồ 2.15: Điều tra mức độ cần thiết giải pháp phủ - 41 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM Với khoảng thời gian dài để hình thành phát triển (từ năm 1993 luật đất đai đời), thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đánh giá giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội chưa phát triển tồn diện, cịn nhiều bất ổn, nhạy cảm với tác động xung quanh như: biến động thị trường chứng khoán, biến động giá ngoại tệ, giá vàng, sách Nhà nước, dịng vốn đầu tư nước ngồi,…thậm chí ảnh hưởng tin đồn Thị trường bất động sản “nóng”, “lạnh” khơng lường trước được, giá bất động sản chưa phản ánh giá trị thật Mặc dù Nhà nước có nhiều sách, đặc biệt sách tài nhằm điều tiết quản lý thị trường bất động sản cho hướng thật trở thành nguồn lực tài mạnh cho kinh tế, sách cịn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Hiện tại, nạn đầu tích trữ đất đai gia tăng, thị trường bất động sản phi thức phát triển mạnh, nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,… Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu hoàn thiện giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam ngày ổn định phát triển lên cấp độ cao công việc quan trọng cấp thiết Đề tài Giải pháp tài giảm thiểu rủi ro đầu tư phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tác giả thực với mong muốn đưa số cơng cụ tài để phịng ngừa rủi ro số giải pháp sách tài để phát triển thị trường bất động sản sở phân tích kết đạt được, mặt tồn sách tài thị trường bất động sản thời gian qua dự báo cho thời gian tới Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn quy định pháp luật Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản đến hết quý năm 2009, với phương pháp nghiên cứu chủ yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục đề tài phân thành ba chương sau: #Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản rủi ro tài kinh doanh bất động sản Nội dung chủ yếu chương tổng quát lại quy định Huỳnh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản, rủi ro tài kinh doanh bất động sản, cơng cụ tài hỗ trợ giảm thiểu rủi ro Bài học kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Mỹ phòng chống rủi ro phát triển thị trường bất động sản # Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1993 đến tháng 09 năm 2009 Nội dung chủ yếu chương trình bày sơ lược giai đoạn phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, ưu - nhược điểm nguyên nhân tồn việc phát triển thị trường bất động sản thời gian qua Thành phố Hồ Chí Minh từ nhận diện rủi ro kinh doanh bất động sản đưa giải pháp phòng ngừa rủi ro Ý kiến số chuyên gia thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh #Chương 3: Một số quan điểm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 Nội dung chủ yếu chương đưa cách tiếp cận thực tế sản phẩm phái sinh lợi ích thực tế để phịng ngừa rủi ro kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng, phản ánh thực trạng thị trường bất động sản nay, khơng có ý nghĩa mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa mặt xã hội Về mặt kinh tế: nguồn vốn bất động sản lớn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước nước ngồi góp phần làm phát triển thị trường khác kinh tế (thị trường vốn, thị trường tiền tệ), từ kinh tế tăng trưởng mạnh Về mặt xã hội: thị trường bất động sản phát triển sở hạ tầng đại, đời sống sống người dân ngày ổn định nâng cao; đem lại lòng tin cho người dân sách Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội người dân ngày đảm bảo công bằng, ổn định nâng cao Huỳnh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM CHUƠNG 1: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản: _Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước ta: ‘‘Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định.’’ _Theo Luật đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện sở hữu dân có quyền sử dụng, có nhà cửa cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định thuộc sở hữu dân 1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 loại bất động sản sau xem hàng hóa đưa vào kinh doanh: _Nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh, bao gồm: cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật, trừ số loại nhà, cơng trình xây dựng sau đây: nhà công vụ; trụ sở quan nhà nước; cơng trình bí mật nhà nước; cơng trình an ninh, quốc phịng; cơng trình cơng nhận di tích lịch sử, văn hố, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước công trình khác mà pháp luật khơng cho phép kinh doanh _Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai ¾Bất động sản nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất quy định phải có đủ điều kiện sau: Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: _ Thuộc đối tượng phép kinh doanh; Huyønh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM _ Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, cơng trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; _ Không có tranh chấp quyền sở hữu; _ Khơng bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; _ Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; _ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng; thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: _ Thuộc đối tượng phép kinh doanh; _Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; _ Khơng có tranh chấp; _ Trong thời hạn sử dụng đất; _ Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; _ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt 1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: ¾Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước  Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản phạm vi sau đây: Huyønh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 ngun liệu bán thành phẩm Trung Quốc Trong năm thuế xuất phôi thép Trung Quốc liên tục tăng từ 5%, lên 15% (hiện giá phôi khoảng 560-580 USD tấn) Trong năm tới bị đẩy lên đến 20-25% Thuế xuất thép thành phẩm tăng từ mức 5-10% nay, lên khoảng 10-15%, tùy loại Giá xăng dầu lên cao đẩy cước vận chuyển chi phí tăng khoảng 100.000 đồng tháng qua Không sắt thép, giá xi măng liên tục tăng Ngày 10/12, Công ty CP Xi măng Hà Tiên tăng giá xi măng bao PCB 40 từ 975.000 đồng lên triệu đồng (giá giao công ty) Xi măng Chinfon tăng lên 970.000 đồng (tăng 20.000 đồng tấn), xi măng loại từ Hà Tiên, Holcim, Cotec, Nghi Sơn tăng giá trung bình 20.000-25.000 đồng So với tháng 11/2007, giá cát từ 92.000-95.000 đồng m3 tháng 05/2008 lên thành 140.000-160.000 đồng Đá ốp tường Alpha stone tiles hồi đầu tháng 310.000370.000 đồng m2, nhảy vọt lên 370.000-430.000 đồng Ngói khơng chịu thua, đầu tháng cịn 3.500-4.000 đồng viên 5.000-6.500 đồng Gạch lát nhà Mỹ khổ lớn tăng từ 70.000 lên 88.000 đồng m2 Gạch thẻ, gạch ống cơng ty gạch ngói Đồng Nai nhích dần từ 500-550 đồng viên lên 1.100-1.400 đồng Gạch nhiều sở nhỏ nhảy múa từ 340-400 thành 500-800 đồng viên Gạch ceramic thơng báo tồn đại lý nước tăng giá từ 5-15% tùy loại Việc giá thép, loại vật liệu xây dựng khác tăng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành cơng trình xây dựng Đại diện cơng ty xây dựng cho biết, cách tuần công ty phải điều chỉnh đơn giá thi công Trước đây, giá thi công khoảng 3-3,2 triệu đồng m2 mức thấp 3,5 triệu đồng m2 Nhiều hợp đồng công ty vừa ký từ tháng 11, đến phải làm lại theo hướng nửa hợp đồng theo đơn giá cũ, nửa lại theo đơn giá điều chỉnh Đơn cử cơng trình phức hợp cao cấp Kumho Asiana Plaza, tổng vốn đầu tư dự án ban đầu 223 triệu USD Thế ngày 20/11/2007 vừa qua, chủ đầu tư thức cơng bố tổng vốn 255 triệu USD, tăng 32 triệu USD Lãnh đạo Công ty kinh doanh bất động sản Kumho Asiana Plaza Sài Gịn giải thích, ngun nhân việc tăng vốn tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng vượt mức dự kiến nhiều khả cịn khơng ngừng tăng lên PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN ĐỀ TÀI : Các công cụ tài giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư bất động sản phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình sử dụng sản phẩm phái sinh nhà đẩu tư bất động sản phịng ngừa rủi ro tài Từ đề xuất phương pháp quản trị rủi ro tài cho đầu tư bất động sản phát triển thị trường bất động sản thành phố HCM Phạm vi nghiên cứu: Các doanh nghiệp cá nhân kinh doanh bất động sản thị trường thành phố HCM Khái quát nội dung bảng câu hỏi: ¾Khảo sát nhận thức sản phẩm phái sinh ¾Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến việc định lựa chọn sử dụng sản phẩm phái sinh ¾Khảo sát khó khăn thành công đạt sử dụng sản phẩm phái sinh ¾ Những kiến nghị mặt sách việc ứng dụng sản phẩm phái sinh Kính chào bạn! Chúng tơi nhóm nghiên cứu học tập Trường Đại học Kinh tế TP.HCM Chúng thực nghiên cứu nhằm mục đích học tập chính, khơng mục đích kinh doanh Các thơng tin bảnh câu hỏi bảo mật tuyệt đối, sử dụng dước gốc độ thống kê Kính mong quý anh/chị dành chút thời gian trả lời số câu hỏi sau: PHẦN I: THÔNG TIN ĐÁP VIÊN Phần A: Thông tin người vấn: Họ tên: Sinh năm: Công việc tại: -Bộ phận công tác: Điện thoại:……………………………… Email: Phần B: Thông tin doanh nghiệp mà người trả lời dang công tác: Tên doanh nghiệp: -Địa chỉ: Số điện thọai: -Câu 1: Loại hình doanh nghiệp mà anh/chị dang công tác: Doanh nghiệp tư nhân Cơng ty TNHH Cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi Cơng ty nhà nước Cơng ty cổ phần có vốn nhà nước Cơng ty cổ phần khơng có vốn nhà nước Lọai hình khác - Câu 2: Ngành nghề hoạt động chính: -Câu 3: Vốn điều lệ doanh nghiệp: Dưới tỷ Từ tỷ đến 10 tỷ Từ 10 tỷ đến 50 tỷ Trên 50 tỷ Câu 4: Anh/ chị vui lòng cho biết người đảm nhiệm vị trí cao cơng tác tài kế tốn cơng ty là: Giám đốc tài Kế tốn trưởng Chức danh khác: Câu 5: Anh/ chị vui lòng cho biết doanh thu doanh nghiệp (ước tính) -Câu 6: Anh/ chị vui lịng cho biết tỷ lệ nợ/ tổng tài sản doanh nghiệp nay: Dưới 30% Từ 30% đến 50% Trên 50% PHẦN II: KHẢO SÁT VỀ NHẬN THỨC SỬ DỤNG SẢN PHẨM PHÁI SINH VÀ NHỮNG TRỞ NGẠI KHI SỬ DỤNG Câu 7: Những rủi ro biến động bất thường sau có tác động đến doanh thu lợi nhuận doanh nghiệp thân anh/ chị? Các loại tác động Mức độ tác động Rủi ro tỷ giá Rủi ro lãi suất 12 Rủi ro giá xăng dầu 12 Rủi ro giá vàng 12 Rủi ro giá sắt thép, vật liệu xây dựng Với thang đo mức độ: Hồn tồn khơng tác động; Tác động ít; Có tác động tự điều chỉnh được; Tác động lớn đến doanh thu lợi nhuận; Tác động lớn dẫn đến thua lỗ Câu 8: Anh chị có biết hiểu qua sản phẩm phái sinh chưa? Các loại sản phẩm phái sinh Mức độ nhận biết 8.1 Quyền chọn (options) 8.2 Hợp đồng giao sau (Futures) 8.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) 8.4 Hợp đồng hoán đổi Với thang đo mức độ: Chưa biết tới; Có biết khơng hiểu rõ; Am hiểu; Hiểu rõ; Hiểu rõ Câu 9: Anh chị cho biết mức độ sử dụng sản phẩm phái sinh ? Các loại sản phẩm phái sinh Mức độ sử dụng 9.1 Quyền chọn (options) 9.2 Hợp đồng giao sau (Futures) 9.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) 9.4 Hợp đồng hoán đổi Với thang đo mức độ: Chưa sử dụng khơng muốn sử dụng; Có ý định sử dụng; Quyết định sử dụng thời gian tới; Đã sử dụng lần; Sử dụng thường xuyên sách phịng ngừa rủi ro Câu 10: Anh/ chị vui lòng cho biết mức độ tin tưởng hiệu sử dụng sản phẩm phái sinh doanh nghiệp thân anh chị ? Các loại sản phẩm phái sinh Mức độ tin dùng 10.1 Quyền chọn (options) 10.2 Hợp đồng giao sau (Futures) 10.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) 10.4 Hợp đồng hoán đổi Với thang đo mức độ: Không tin tưởng; Có tin tưởng hiệu ; Quyết định sử dụng thời gian tới thấy hiệu quả; Tin tưởng hiệu thường xuyên sử dụng; Tin tưởng tuyệt đối sách phịng ngừa rủi ro Câu 11: Anh/ chị vui lịng cho biết mức độ thành cơng việc ứng dụng sản phẩm phái sinh việc kinh doanh bất động sản? 11.1 Bị thua lỗ sử dụng sản phẩm phái sinh 11.2 Không nhận lợi ích thất bại 11.3 Có thành cơng không đáng kể 11.4 Khá thành công giảm thiểu rủi ro 11.5 Rất thành công, giảm thiểu rủi ro thu lợi nhuận Câu 12: Theo anh/ chị mức độ ảnh hưởng nguyên nhân khiến sản phẩm phái sinh không sử dụng để phòng ngừa rủi ro? STT Nguyên nhân Mức độ ảnh hưởng Không sử dụng thiếu thông tin sản 12.1 phẩm 12.2 Chưa tin tưởng vào ngân hàng 5 5 5 Các ngân hàng chưa cung cấp sản 12.3 phẩm phái sinh theo nhu cầu Khơng có khung pháp lý rõ ràng cho việc sử 12.4 dụng sản phẩm phái sinh Quy định hạch tốn, thuế khơng hợp lý, gây 12.5 bất lợi cho việc thực Thị trường Việt Nam tương đối ổn định nên 12.6 khơng cần phịng ngừa rủi ro Chính sách lãi suất, tỷ giá, số giá nhà 12.7 nước quản lý nên biến động Nhà đầu tư Việt Nam chưa nhận thức 12.8 việc phải phòng ngừa rủi ro tài 5 Nhà đầu tư Việt Nam chưa nhận thức đầy 12.9 đủ lợi ích sản phẩm phái sinh Với thang đo mức độ: Hoàn toàn khơng ảnh hưởng; ảnh hưởng ít; ảnh hưởng; ảnh hưởng nhiều; Hoàn toàn ảnh hưởng Trong tất nguyên nhân theo anh chi đâu ngun nhân khiến nhà đầu tư khơng sử dụng sản phẩm phái sinh để phòng ngừa rủi ro: Câu 13: Anh/ chị vui lòng cho biết mức độ cần thiết giải pháp mà phủ cần phải thực để hổ trợ doanh nghiệp việc sử dụng sản phẩm phái sinh để phòng ngừa rủi ro tài chính? STT Các giải pháp Mức độ cần thiết Nâng cao trình độ chun mơn, đa dạng sản phẩm phái sinh hệ thống ngân 13.1 hàng 5 5 Hệ thống ngân hàng phổ biến rộng rãi, tư vấn, cung cấp đầy đủ thông tin giúp nhà đầu tư sử dụng công cụ phái sinh phòng ngừa rủi ro 13.2 kiếm lời Nâng cao nhận thức trình độ cho nhà đầu tư việc ứng dụng sản phẩm phái 13.3 sinh phịng ngừa rủi ro Xây dựng khn khổ pháp lý rõ ràng cho hoạt 13.4 động kinh doanh sản phẩm phái sinh Ban hành nguyên tắc hạch tốn kế tốn, thuế, phí rõ ràng thuận lợi cho việc kinh doanh 13.5 sản phẩm phái sinh Với thang đo mức độ: Hồn tồn khơng cần thiết; cần thiết ít; cần thiết; cần thiết nhiều; Hoàn toàn cần thiết Câu 14: Anh/ chị có ý kiến đề xuất khác : PHỤ LỤC 3: BẢNG KẾT QUẢ ĐIỀU TRA Bảng 1: Đối tượng tham gia nghiên cứu ĐỊA CHỈ CÂU CÂU Cty TNHH VietNam Land SSG P 2002 115 Nguyễn Huệ, Q1 Công ty có vốn đầu tư nước Chủ đầu tư xây dựng công trình Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Sông Lam 46F Cư Xá Cửu Long, P22, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Công ty cổ phần có vốn nhà nước Chủ đầu tư, xây dựng công trình STT ĐỐI TƯNG THAM GIA NGHIÊN CỨU Công ty Cổ phần Phụng Lân Tòa Nhà Bitexco, 19-25 Nguyễn Huệ, P.Bến Nghé, Q1, TP.HCM Công ty cổ phần vốn nhà nước Thương mại Công Ty nhựa S.A.E/ Đỗ Thị Phương Lan R4-52 Hưng Phước 3, Phú Mỹ Hưng, Tân Phong, Q7, TP.HCM Công ty TNHH Sản xuất Công Ty TNHH Công Nghệ Vàng Công ty TNHH Thương mại Công ty TNHH Han and Young VN 36 Phạm Viết Chánh, P19, Q.Bình Thạnh, TP.HCM Cụm Công nghiệp Thanh Điền, p Thanh Phước, xã Thanh Điền, Huyện Châu Thành, Tỉnh Tây Ninh Công ty có vốn đầu tư nước Sản xuất, thương mại Công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng 81 Phố Chùa Láng, P.Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội Công ty có vốn đầu tư nước Chủ đầu tư xây dựng công trình CT TNHH May & TM Thạch Bình/Tạ Phạm Phi Cát Cơng ty TNHH Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc Hồng Qn 17/6A Phan Huy Ich, P12, Q.Gò Vấp, TP.HCM Công ty TNHH Sản xuất, thương mại Chủ đầu tư xây dựng công trình 33-35 Hàm Nghi, P.Nguyễn Thái Bình, Q.1, TP.HCM Công ty TNHH 10 Cty Cổ Phần XNK Petrolimex 54-56 Bùi Hữu Nghóa, P5, Q5, Tp.HCM Công ty nhà nước Nhập khẩu, thương mại 11 Công ty Bitexco Group Bitexco Building, 19th Floor, 19 - 25 Nguyen Hue, District 1, HC Công ty nhà nước Chủ đầu tư xây dựng công trình 12 Cty KD &øcho thuê nhà Tân Bách Việt 97A, P12,Q.Phú Nhuận, TP.HCM Công ty TNHH Thương mại, dịch vụ 13 Chi Nhánh DNTN Việt Hồng 124/19 Nguyễn Văn Cừ-P.Nguyễn Cư Trinh-Q1 Doanh nghiệp tư nhân Sản xuất, thương mại 14 Công ty Cổ Phần Vạn Phát Hưng 1333/9 Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM Công ty TNHH Chủ đầu tư xây dựng công trình 15 Doanh nghiệp tư nhân Hưng Phát Khu Phố 1, P.LinhTrung, Q.Thủ Đức, Tp.HCM Doanh nghiệp tư nhân Sản xuất 16 Nhà đầu tư cá nhân Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 17 Nhà đầu tư cá nhân #17 Dairy Farm Estate- Dairy Farm Road # 04-02-Singapore 679043 133-121 E-Hwa 101-501 Sung Su Ga-1 Dong Sung Dong Gu, Seoul, South Korea Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 18 Nhà đầu tư cá nhân 15697 SW Wintergreen St Tigard, OR 97223, USA Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 19 Nhà đầu tư cá nhân 315 Nam Kỳ Khởi Nghóa, P7, Q3, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 20 Nhà đầu tư cá nhân 2-B3-7 Sky Garden, Phú Mỹ Hưng, Q7, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 21 Nhà đầu tư cá nhân 003 Lô D, Chung cư Phạm Viết Chánh, P19, Q.Bình Thạnh, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 22 Nhà đầu tư cá nhân Căn hộ 02, Lầu 11, Cao ốc An Cư Intresco, Q.2, TPHCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 23 Nhà đầu tư cá nhân Số Đường Công Lý-Làng ĐH-P.Bình Thọ-Q.Thủ Đức Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 24 Nhà đầu tư cá nhân 307 Lô B1, CC P3 Q4, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 25 Nhà đầu tư cá nhân BI 201 Lô BI, C/c 246/1 Trần Kế Xương, P7, Q.Phú Nhuận, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 26 Nhà đầu tư cá nhân 2130 Redington Rd Hillsborough, CA 94010, USA Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 27 Nhà đầu tư cá nhân 384 Nguyễn Trãi, P8, Q5, Tp.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 28 Nhà đầu tư cá nhân 37 Võ Thị Sáu, P.Đakao, Q1, TP.HCM Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 29 Nhà đầu tư cá nhân Số 9, Hàng Mã, Hà Nội Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản 30 Nhà đầu tư cá nhân Số Đường Công Lý-Làng ĐH-P.Bình Thọ-Q.Thủ Đức Cá nhân Đầu tư kinh doanh bất động sản Bảng 2: Loại hình doanh nghiệp tham gia nghiên cứu 1 2 15 30 Công ty cổ phần có vốn nhà nước: Cơng ty cổ phần không vốn nhà nước:1 Công ty TNHH: Cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi:3 Cơng ty nhà nước:2 Doanh nghiệp tư nhân:2 Nhà đầu tư cá nhân: 15 Cơng ty cổ phần có vốn nhà nước: Công ty cổ phần không vốn nhà nước:1 Công ty TNHH: 3% 3% 20% 50% Cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi:3 Cơng ty nhà nước:2 10% 7% 7% Doanh nghiệp tư nhân:2 Nhà đầu tư cá nhân: 15 Bảng 3: Vốn điều lệ nhà đầu tư tham gia nghiên cứu 10 30 Dưới tỷ (9) Từ tỷ đến 10 tỷ (7) Từ 10 tỷ đến 50 tỷ (4) Trên 50 tỷ (10) Tổng Vốn đầu tư 30% 34% Dưới tỷ (9) Từ tỷ đến 10 tỷ (7) Từ 10 tỷ đến 50 tỷ (4) 13% 23% Trên 50 tỷ (10) Bảng 4: Mức độ tác động loại rủi ro Mức độ tác động Rủi ro tỷ giá Rủi ro lãi suấRủi ro giá xăng dầu Rủi ro giá vàng thép, vật liệu xây dựng SUM 12 30 30 11 30 12 30 Mức độ tác động rủi ro 16 14 12 10 6 15 30 Hồn tồn khơng tác động Tác động Tác động tương đối Tác động lớn Rủi ro tỷ giá Rủi ro lãi Rủi ro giá Rủi ro giá Rủi ro sắt suất xăng dầu vàng thép, vật liệu xây dựng Các loại rủi ro Tác động lớn Bảng 5: Mức độ nhận biết sản phẩm phái sinh Mức độ nhận biết Quyền chọn 12 SUM p đồng giao sHợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi 13 7 11 30 30 10 30 30 Mức độ nhận biết 15 Quyền chọn 10 Hợp đồng giao sau Hợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi Bảng 6: Mức độ sử dụng sản phẩm phái sinh Mức độ sử dụng Quyền chọn p đồng giao sHợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi 12 10 SUM 13 11 30 12 10 30 11 10 1 30 30 Mức độ sử dụng 14 12 10 Quyền chọn Hợp đồng giao sau Hợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi 2 Bảng 7: Mức độ tin tưởng hiệu sử dụng sản phẩm phái sinh Mức độ sử dụng Quyền chọn p đồng giao sHợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi 12 10 SUM 13 11 30 12 10 30 10 11 30 30 Mức độ tin tưởng 14 12 10 Quyền chọn Hợp đồng giao sau Hợp đồng kỳ hạn Hợp đồng hoán đổi 2 Bảng 8: Mức độ thành công ứng dụng sản phẩm phái sinh việc kinh doanh bất động sản 11.1 Bị thua lỗ sử dụng sản phẩm phái sinh 11.2 Khơng nhận lợi ích thất bại 11.3 Có thành cơng khơng đáng kể 11.4 Khá thành công giảm thiểu rủi ro 11.5 Rất thành công, giảm thiểu rủi ro thu lợi nhuận 12 30 Bảng 9: Mức đô ảnh hưởng nguyên nhân dẫn đến sản phẩm phái sinh khơng sử dụng để phịng ngừa rủi ro Chưa tin tưởng Thiếu thông tin vào ngân hàng Mức độ ảnh hưởng 17 30 SUM Thiếu sản phẩm 13 30 15 5 30 Quy định hạch toán, thuế Pháp lý 15 30 Thị trường đối ổn Chính sách tài Nhận thức Nhận thức lợi định tốt phịng ngừa ích 13 30 10 30 11 30 14 30 16 5 30 Nguyên nhân ảnh hưởng đến sử dụng sản phẩm phái sinh 18 16 14 12 10 Hồn tồn khơng cần thiết Cần thiết Cần thiết Cần thiết nhiều Thiếu thông tin Chưa tin tưởng vào ngân hàng Thiếu sản phẩm Pháp lý Quy định hạch toán, thuế Thị trường đối ổn định Chính sách Nhận thức tài tốt phịng ngừa Nhận thức lợi ích Hồn tồn cần thiết Bảng 10: Mức độ cần thiết giải pháp mà phủ cần thực Nâng cao trình Phổ biến rộng rãi Nhận thức nhà độ chuyên môn sản phẩm phái đầu tư ngân hàng sinh Mức độ cần thiết SUM 12 30 2 10 11 30 10 30 Xây dựng pháp lý 10 30 Quy định hạch toán, thuế 12 30 Mức độ cần thiết giải pháp phủ 12 10 Hồn tồn khơng cần thiết Cần thiết Cần thiết Cần thiềt nhiều Hồn tồn cần thiết Nâng cao trình độ Phổ biến rộng rãi sảnNhận thức nhà đầu tư Xây dựng pháp lý Quy định hạch tốn, chun mơn ngân phẩm phái sinh thuế hàng (Dự án bán) (Dự án cho thuê) (Dự án bán & cho thuê) Capital Place Centec HBT 18HBT CentrePoint Broadway Office Park BS2 Citilight Towers G-Town 10 Hung Vuong Plaza 11 Indochina Park Tower 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 Indochine Park Tower Lawrence S Ting LTT Court May Apartments Melody Tower Melody Tower N'orch Building Nguyen Du Park Villas NVN Court Opera View Parkland Apartment PNT Court Pru Plaza River Garden Towers Saigon Paragon Saigon Pearl Sailing Tower Screc Tower A Spring Court The Lancaster The Manor, HCM The Vista The Waterfront Valentina Court Victoria Court VP Tower Zen Plaza Botanic Towers Villas Riviera Binh Phu Apartment Complex Sherwood Residence Veronica Apartments Saigon View Residences The EverRich Ben Thanh AA Residential Saigon Trade Center Gemadept Office Building Central Garden Apartments Saigon Village Avalon Saigon Apartments Alta Plaza Tenimex Office Building TSC Building Tan Da Court Sedona Suites HCM Somerset Chancellor Court Somerset Ho Chi Minh City Quản trị rủi ro tài – NXB ĐHQG Hồ Chí Minh Quản trị rủi ro tài chính_TS Nguyễn Thị Ngọc Trang Tổ chức chương trình quản trị rủi ro tài cơng ty phi tài Việt Nam_ PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Trang Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam,Hà Nội Luật dân năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam 10 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Lệ phí trước bạ 11 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 12 Nghị định số 164/2003/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 13 Nghị định số 74/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 14 Nghị định số 94/CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định chi tiết thi Pháp lệnh thuế nhà đất 15 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP Chính phủ Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam Quy định thu tiền sử dụng đất 16 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT Bộ trưởng Bộ tài quy định khung giá cho thuê đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 17 Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC Bộ trưởng Bộ tài ban hành quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam 18 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp, TP.HCM 19 Viện kinh tế TP.HCM, Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM, http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn/lietkemuc.asp?cap=3&idcha=3107 20 Sở tài vật giá TP.HCM, Báo cáo toán dự toán thu ngân sách Thành phố, http://www.tcvg.hochiminhcity.gov.vn/ 21 http://www1.thanhnien.com.vn/Nhadat/ThitruongBDS/2007/3/17/185201.tno 22 http://www.vietnamnet.vn/ 23 http://www.ueh.edu.vn/tcptkt/ptkt2006/thang07-06/nguyenthingoctrang.htm 24 www.saga.vn 25 http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/ 26 http://www.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ChannelID=11 27 http://www.kitco.com/ 28 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/ ... đến bất động sản thị trường bất động sản, rủi ro tài kinh doanh bất động sản, công cụ tài hỗ trợ giảm thiểu rủi ro Bài học kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Mỹ phòng chống rủi ro phát triển. .. thị trường Huỳnh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM 1.2 Các rủi ro tài kinh doanh bất động sản 1.2.1 Các rủi ro tài. .. Huỳnh Thị Bích Liên TCDN Đêm K15 Đề tài: Các giải pháp tài giảm thiểu rủi ro phát triển thị trường bất động sản TP HCM CHUƠNG 1: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường