Giải pháp phát triển nhà thu nhập thấp tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỴ HẢI LY GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ THU NHẬP THẤP TẠI TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS VŨ THÀNH TỰ ANH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn hoàn toàn thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Nguyễn Thỵ Hải Ly Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2012 ii LỜI CẢM ƠN Để thực nghiên cứu này, nhận nhiều thông tin, ý kiến, động viên giúp đỡ nhiệt tình nhiều quan, đơn vị, cá nhân Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, truyền đạt kiến thức cho suốt thời gian qua Tôi trân trọng gửi lời cảm ơn Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh hướng dẫn tận tình giúp hoàn thành luận văn Tôi muốn cảm ơn Thạc sĩ Huỳnh Thế Du ông Vương Đình Hạo – nguyên Trưởng ban Ban thường trực Ban đạo dự án Nâng cấp đô thị, dẫn từ lý thuyết đến thực tiễn, trình tìm kiếm, phân tích kết trường Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, tạo điều kiện học tập hội tham vấn suốt thời gian nghiên cứu Tôi xin gửi lời tri ân đến anh chị, bạn bè đồng nghiệp sở, ban ngành, quận huyện hỗ trợ dành thời gian trao đổi vấn đề chuyên môn Bên cạnh đó, xin cảm ơn chia sẻ, thông tin quý báu từ doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng nhà kinh doanh bất động sản Cuối cùng, quên bạn đồng môn ủng hộ, khích lệ góp ý thiết thực, tác động lớn đến trình hoàn thiện nội dung nghiên cứu iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục ký hiệu chữ viết tắt iv Danh mục bảng hình v Tóm tắt vi Chương GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu bố cục luận văn Chương KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Các khái niệm 2.2 Cơ sở lý thuyết 2.3 Các tiếp cận sách nhà thành phố Hồ Chí Minh 2.4 Đánh giá chung Chương THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Đặc điểm nhà thành phố Hồ Chí Minh 10 3.2 Mối liên hệ chủ thể thị trường nhà 18 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 19 3.4 Kết luận chương 20 Chương GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 4.1 Nhu cầu - khả chi trả hộ thu nhập thấp 21 4.2 Vai trò nhà nước phát triển nhà thu nhập thấp 23 4.3 Khuyến nghị sách 25 Chương KẾT LUẬN Kết luận 30 TÀI LIỆU THAM KHẢO 31 PHỤ LỤC 33 iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) BAH Bị ảnh hưởng BXD Bộ Xây dựng CBCC Cán công chức CBRE Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis (Việt Nam) CSHT Cơ sở hạ tầng DN BĐS Doanh nghiệp bất động sản Fulbright Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) GPMB Giải phóng mặt GTGT Giá trị gia tăng HUUP Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị thành phố JBIC Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NABH National Association of Home Builder NHNN Ngân hàng nhà nước PADDI Trung tâm dự báo nghiên cứu đô thị PCI Pacific consultants International (Công ty tư vấn quốc tế Thái Bình Dương) SAPI Nhóm hỗ trợ đặc biệt cho dự án JBIC SXD Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh TCTK Tổng cục thống kê TĐC Tái định cư TNT Thu nhập thấp TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND TP Ủy ban nhân dân thành phố UN- The United Nations Human Settlements Programme HABITAT (Chương trình định cư người Liên hợp quốc) VeT Villes en Transition (Các thành phố giai đoạn chuyển đổi) VietRee VietNam Real Estate (Bất động sản Việt Nam) v DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Bảng Bảng 1.1 Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật-xã hội quy mô hộ dân bị ảnh hưởng phải di dời 21 Bảng 1.2 Quy mô dân số nhà Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 2009 21 Bảng 3.1 Các hỗ trợ sách phát triển nhà thu nhập thấp 21 Bảng 3.2 Khoảng cách sách nhà điều kiện thực tiễn 21 Bảng 4.1 Khả chi trả nhà hộ TNT theo nhóm thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 21 Bảng 4.2 Khả chi trả nhà hộ TNT kết khảo sát năm 2012 21 Hình Hình 2.1 Cách thức thị trường nhà vận hành 21 Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tượng thu nhập thấp 21 Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà cần thiết theo khả thu nhập hộ 21 Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa trả theo khả thu nhập hộ TNT 21 Hình 3.4 Khả chi trả cho nhà hàng tháng hộ TNT 21 Hình 3.5 Các chủ thể thị trường nhà theo quan hệ cung cầu 21 vi TÓM TẮT Quá trình đô thị hóa công nghiệp hóa tác động mạnh mẽ đến hạ tầng thành phố Hồ Chí Minh Áp lực phát triển thay đổi nhanh dân số đặt nhiều vấn đề tăng trưởng kinh tế, xã hội nhà Sự thiếu hụt nhà người thu nhập thấp vấn đề trọng yếu, thách thức đến phát triển bền vững đô thị Nguồn cung thức nhà cho đối tượng thu nhập thấp hạn chế so với nhu cầu giá nhà vượt khả thu nhập hộ dân Nhiều chứng cho thấy nhà nước thực chiến lược phát triển nhà với sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà TNT Tuy nhiên, sách nhà chưa thúc đẩy gia tăng thị trường nhà phân khúc giá thấp, trợ cấp nhà nước chưa đảm bảo đến đối tượng mục tiêu, nên đạt thành công không nhiều Các kết phân tích cho thấy vấn đề quan trọng việc phát triển nhà TP.HCM Thứ nhất, khu vực tư nhân cung cấp nhà chiếm tỷ trọng đáng kể, loại hình nhà riêng lẻ cho thuê Các sách chưa thu hút phát huy nguồn lực khu vực để phát triển nhà TNT Thứ hai, người TNT có chỗ với hình thức cư trú khác nhau, nhà thuê giải pháp trung gian trình tạo lập nơi Cơ hội sở hữu nhà hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả tiếp cận khoản vay với lãi suất thời gian hoàn trả hợp lý Mức độ nhà phù hợp khả người thu nhập thấp 500 triệu đồng, nhà riêng lẻ hộ ưu tiên chọn, dù tính pháp lý chưa đảm bảo thiếu dịch vụ tiện ích Trong điều kiện kinh tế xã hội TP.HCM nay, lựa chọn sách nhà cho người thu nhập thấp cần kết hợp hai giải pháp tiếp cận phía cung cầu Trong đó, huy động nguồn lực vào việc sản xuất tăng thêm nhà kết cấu hạ tầng Nhà nước thiết lập khung khổ pháp chế tài tạo điều kiện cho dân cư khu vực thức không thức, cá nhân, tổ chức đóng góp cho phát triển điểm dân cư, cung cấp hiệu loại hình nhà cho đối tượng TNT …với phương thức đạt phát triển với công xã hội Trong ngụ ý người dân có nhu cầu tạo hội để cải thiện điều kiện ở, theo cần thiết ưu tiên họ CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Sự thiếu hụt nhà ngƣời thu nhập thấp (TNT) vấn đề trọng yếu, thách thức đến phát triển bền vững đô thị thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Nguyên nhân cân phân khúc cung cầu nhà ở, làm cho giá nhà trở nên đắt đỏ hầu hết hộ gia đình TNT Về cầu nhà ở, trƣớc tiên xuất phát từ trình đô thị hóa, công nghiệp hóa Qua số liệu thống kê (bảng 1.1) thấy tốc độ phát triển nâng cấp sở hạ tầng, đất đô thị hạn chế Điều dẫn đến số lƣợng lớn hộ gia đình phải di dời giải tỏa, gây tổn thất ròng nhà Đa số hộ bị ảnh hƣởng dự án thuộc nhóm đối tƣợng TNT, điều kiện pháp lý sở hữu nhà, đất mức thấp, giá trị bồi thƣờng không cao (phụ lục 1) Theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm (2011 2015), Thành phố có nhu cầu 40.000 hộ để đáp ứng cho đối tƣợng Bên cạnh đó, áp lực phát triển thay đổi nhanh dân số, góp phần gia tăng nhu cầu nhà Theo Tổng cục thống kê (TCTK) 30 năm, từ 1979 - 2009 dân số TP.HCM tăng gấp đôi, với tổng số 7,16 triệu ngƣời Trƣờng hợp tính toán theo thống kê dân số việc làm, tốc độ tăng trƣởng dân số cao 35% số liệu thức (David Dapice đ.t.g, 2010) Và có số đông ngƣời nhập cƣ đƣợc cho đến thành phố nhƣng chƣa đăng ký tạm trú Hơn nữa, xét mức thu nhập bình quân đầu ngƣời theo tiêu chí TCTK ADB, thành phố có 50% dân số mức thu nhập thấp (mục 2.1) Bảng 1.1 Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật quy mô hộ dân bị ảnh hƣởng Nội dung Dự án đầu tƣ xây dựng Hộ bị ảnh hƣởng Hộ phải di dời, tái định cƣ 1995 - 2010 1.097 165.176 96.126 2011 - 2015 307 77.706 44.799 Nguồn: tác giả tổng hợp từ báo cáo Sở Xây dựng quan chuyên ngành Về nguồn cung nhà ở, số liệu tổng kết ngành Sở Xây dựng (2010) cho thấy từ khu vực doanh nghiệp tƣ nhân nhà nƣớc trung bình năm nhà xây đáp ứng chƣa tới 20% nhu cầu thị trƣờng, số lại ngƣời dân tự xây theo hình thức nhà riêng lẻ Trong đó, nguồn cung thức phân khúc nhà TNT mức thấp, đạt 10% thị trƣờng (CBRE, 2010) Giá bán vƣợt khả thu nhập hộ gia đình TNT khó khăn tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng minh thu nhập, lãi suất vừa phải) Những lựa chọn ngƣời TNT giảm dần thị trƣờng cung cấp nhà phù hợp Đồng thời, việc mở rộng nguồn cung thông qua việc cải thiện, nâng cấp phải phá bỏ để chỉnh trang, xây dựng chung cƣ hƣ hỏng, khu nhà lụp xụp, cần khởi xƣớng quyền địa phƣơng Quá trình đòi hỏi thời gian nguồn vốn huy động nhiều thành phần kinh tế Song song đó, nỗ lực nhà nƣớc để giải nhà cấp bách cho số đối tƣợng TNT nhƣng không thành công nhiều Từ năm 2000, trợ cấp nhà nƣớc chủ yếu giải cho cán công nhân viên gia đình sách, hộ dân tái định cƣ, công nhân lƣu trú …Hình thức trợ cấp có dấu hiệu không bền vững hạn chế vốn đầu tƣ, lực phân phối, quản lý, nhƣ loại hình nhà chƣa đảm bảo phù hợp nhu cầu, khả tài hộ TNT Hơn 50% nhà nhóm đối tƣợng không trực tiếp sử dụng (PCI, 2007; SXD, 2010 tác giả khảo sát năm 2012) Chính vậy, trợ cấp nhà nhà nƣớc không thật đến nhóm đối tƣợng mục tiêu làm giới hạn nguồn cung nhà Ngoài ra, số lƣợng nhà thiếu kiên cố, nhà tạm1 gia tăng theo thời gian chiếm tỷ trọng tƣơng đối lớn, gần 30% quy mô nhà toàn thành phố (bảng 1.2) Điều thấy rõ qua thực trạng nhà điều kiện sống hộ dân khu dân cƣ lụp xụp ven kênh rạch, số nhà trọ ngƣời lao động nhập cƣ thuê (phụ lục hình) Đây vấn đề thực tế dẫn tới phát triển tự phát khu vực nhà không thức, tạo nên ngoại tác tiêu cực, mà nhà nƣớc phải tiếp tục giải để đƣa trạng thái cân Bảng 1.2 Quy mô dân số nhà thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 2009 Chỉ số Số dân (người) Diện tích sàn (triệu m2) Số nhà (căn) Nhà thiếu kiên cố nhà tạm (căn) 1979 3.419.977 31,15 393.849 185.109 2009 7.162.846 87,93 1.396.622 391.054 Nguồn: tác giả tổng hợp từ báo cáo chuyên ngành số liệu TCTK Vấn đề đặt sách để phát triển nhà TNT phù hợp khả phần lớn ngƣời dân TP.HCM Nhất bối cảnh tình hình kinh tế nay, nhƣ với nguồn ngân Nhà thiếu kiên cố nhà có kết cấu đƣợc làm vật liệu bền (Vật liệu bền bao gồm: Cột bê tông cốt thép xây gạch /đá sắt/thép/gỗ bền chắc; Mái - bê tông cốt thép ngói; Tƣờng bao che - bê tông cốt thép xây gạch/đá gỗ/kim loại) Nhà tạm nhà có ba kết cấu làm vật liệu không bền chắc, theo TCTK (2010) sách hạn hẹp Giải tốt nhà (PADDI, 2009; Trân, 2011) tạo ngoại tác tích cực, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, huy động tiềm lực dự trữ dân, tăng tài sản, tạo thêm việc làm, nguồn thu thuế, thúc đẩy lƣu chuyển, tiếp cận tiện ích xã hội, vệ sinh môi trƣờng, an toàn sức khỏe Tuy nhiên, vấn đề nhà phù hợp cho ngƣời TNT phải đƣợc giải nhiều phƣơng diện Chính sách nhà cần phản ánh hợp tác ngành liên quan nhƣ phát triển sở hạ tầng, quản lý đất đai, vật liệu, công nghệ xây dựng tài nhà ở… Trong điều kiện giới hạn luận văn dựa lý thuyết kinh tế học khu vực công, tác giả tiếp cận vấn đề từ phía cung cầu để xác định nguyên nhân, hạn chế trình phát triển nhà TNT Từ đó, tìm yếu tố, giải pháp cần thiết để tạo điều kiện cho ngƣời TNT tiếp cận nhà an toàn phù hợp 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu Việc nhận diện, xác định nguyên nhân, tồn việc phát triển nhà phù hợp khả ngƣời thu nhập thấp TP.HCM cần thiết Mục tiêu nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề này, từ xác định vai trò nhà nƣớc đề xuất số giải pháp khả thi bối cảnh nay, đề tài cân nhắc xem xét hai nội dung chính: - Mức độ nhà phù hợp khả ngƣời thu nhập thấp? - Vai trò nhà nƣớc phát triển nhà thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn nay? 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu nhà cho ngƣời có thu nhập thấp đối tƣợng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà Điều 3, Điều 37 Nghị định số 71/2010/NĐ - CP hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà Phạm vi nghiên cứu vấn đề nhà ngƣời thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, nhà cho sinh viên, học sinh không đề cập loại hình đƣợc đầu tƣ từ nguồn vốn từ trái phiếu phủ, ngân sách hàng năm địa phƣơng Bộ ngành đầu tƣ cho giáo dục 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu bố cục luận văn Sử dụng khung phân tích sách từ góc độ kinh tế học vi mô: thất bại thị trƣờng (ngoại tác tiêu cực), sở can thiệp nhà nƣớc (ngoại tác tích cực, giảm tổn thất xã hội, bất cân xứng thông tin ) Cụ thể phân tích đề tài tập trung vào nghiên cứu định tính, kết hợp thống 26 nhà hạn chế gia nhập nhà đầu tƣ, sách tăng cung nhà TNT nhằm giảm giá thành diện rộng, mà không ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng nhà nói chung Quy hoạch sử dụng đất Trong quy hoạch sử dụng đất nhà nƣớc cần xác định quỹ đất để phát triển nhà TNT theo cụm dân cƣ quy mô lớn; trƣớc thực đồng Điều chịu ảnh hƣởng quy hoạch chung xây dựng Việc chuẩn bị quy hoạch chung có định hƣớng phát triển hạ tầng đô thị quy hoạch sử dụng đất hoạt động hữu ích để phát triển nhà TNT giai đoạn Quy hoạch sử dụng đất có tính đến hoạt động lại ngƣời lao động nhà (trong khu cần xem xét đến trì, khả cho hoạt động tạo thu nhập có mối quan hệ với địa điểm công việc) Đồng thời, quy hoạch giúp giảm thiểu biến động giá đất tiến trình giải phóng mặt thuận lợi nhà nƣớc thực thu hồi đất Khi nhà nƣớc tổ chức đấu giá giao đất, doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thời gian ngắn giảm đƣợc chi phí giao dịch Kỹ thuật Không áp dụng diện tích sử dụng bình quân đầu ngƣời quy mô hộ (trung bình 3,9 ngƣời/hộ) để quy định diện tích hộ tối thiểu Cần khuyến khích doanh nghiệp sản xuất đa dạng hóa nhà ở23 với quy mô hộ nhỏ 50m2 Thiết kế tăng tối đa hiệu sử dụng diện tích phụ đảm bảo yêu cầu chất lƣợng Ngƣời sử dụng cải thiện dần nhà trình tăng thu nhập Kết hợp nhân rộng mô hình doanh nghiệp có ƣu kỹ thuật công nghệ xây dựng Nhằm giảm chi phí xây dựng nhờ tiết kiệm thời gian, nguyên vật liệu, chất lƣợng đồng đều, tăng suất lao động, đảm bảo môi trƣờng Kinh nghiệm nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp cho thấy mức giảm 20 – 25 % chi phí xây dựng, kết hợp tốt biện pháp thiết kế kỹ thuật thi công 4.3.2 Nội hóa ngoại tác, nâng cấp nhà Một thị trƣờng nhà xây dựng không đủ để đáp ứng nhu cầu, nâng cấp nhà bổ sung thay thế, dự án đầu tƣ hạ tầng đô thị có quy mô di dời giải tỏa lớn Nâng cấp nhà khu TNT giải pháp giúp cải thiện điều kiện sống giúp cho ngƣời dân nghèo có đƣợc chỗ ổn định khả họ Điều giúp giảm thiểu 23 Có thể từ 20m2 - 30m2/căn hộ cho nhóm đối tƣợng có hoàn cảnh khác nhau, điều đƣợc minh chứng phần qua dự án công ty Đất lành Thực tế nhà ngƣời TNT trung bình dƣới 10m2 sàn/ngƣời nhà thuê trung bình từ 3m2 sàn/ngƣời 27 ngoại tác tiêu cực nhà ở, phát triển khu vực không thức (lấn chiếm, tự phát, giao dịch tự thỏa thuận) vấn đề tồn nhà khu lụp xụp, ven kênh rạch yếu tố lịch sử Nhà thuê đáp ứng đƣợc lƣợng lớn nhu cầu ngƣời thu nhập thấp Số liệu thống kê sở hữu nhà đô thị giới cho thấy 40% dân số nhà thuê (Un - Habitat, 2003) Nhà thuê thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ biện pháp giải tạm thời ngƣời có thu nhập thấp24 Từ phân tích chƣơng trƣớc, nhà thuê bổ sung đáng kể chỗ cho ngƣời TNT, nguồn cung tồn cần thiết Nhà thuê giữ vai trò quan trọng đóng góp lớn vào sinh kế địa phƣơng Do vậy, nhà nƣớc cần đánh giá mức để có sách điều tiết thúc đẩy phát triển, hộ gia đình cung cấp 90% nguồn cung phát triển tự phát Chính sách cần đảm bảo khung khổ để nâng cao chất lƣợng tối đa hóa giải pháp lựa chọn cho thuê khu vực Thứ nhất, thiết lập tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng, quản lý, bảo trì nhà cho thuê phù hợp với điều kiện thực tế, đơn giản dễ thi hành Thứ hai, thiết lập hệ thống kiểm tra, xử lý sai phạm lạm dụng Thứ ba, hợp tác cung cấp dịch vụ sở hạ tầng nâng cao chất lƣợng nhà thuê, thông qua việc hỗ trợ tài cho hộ gia đình cải tạo, mở rộng quy mô Nâng cấp nhà chỗ, giải pháp đƣợc ủng hộ lâu dài tác động tốt hộ TNT Nâng cấp nhà khu dân cƣ lụp xụp, khu thu nhập thấp, giải pháp dung hòa nhu cầu phát triển nhà ở, thay cho việc di dời giải tỏa với quy mô lớn Từ công tác thực tiễn cho thấy, với hỗ trợ tạo điều kiện nhà nƣớc có khả giải nhà TNT, mà trì cấu xã hội cộng đồng; Dự án áp dụng tiêu chuẩn thích hợp thiết kế kỹ thuật nâng cấp sở hạ tầng, đảm bảo chi phí thấp phù hợp với quy hoạch tổng thể thành phố theo phƣơng châm “cải thiện chỗ” nâng cấp dần khu dân cƣ nghèo Thông qua hộ TNT tiếp cận quyền sở hữu an toàn nhà họ sử dụng (HUUP, 2009)25 Điều giúp lƣợng lớn nhà gia nhập thị trƣờng ngƣời dân 24 Nhà thuê mang lại số lợi ích nhƣ tính động (di chuyển chỗ ở), linh hoạt (điều kiện tài chính), vốn đầu tƣ thấp (không phải trả khoản vay định kỳ cho nhà ở), cam kết hạn chế (chỉ thỏa thuận với chủ cho thuê) Theo thời gian ngƣời thuê tích lũy để sở hữu nhà cho 25 Ngƣời dân đƣợc quyền địa phƣơng tạo điều kiện cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ TP HCM triển khai thực nâng cấp 33 khu TNT địa bàn 6, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân (2004 - 2006), với 2.885 hộ đƣợc hƣởng lợi trực tiếp 22.802 hộ hƣởng lợi gián tiếp Tỷ lệ hộ đƣợc cấp giấy chứng nhận QSHNỞ QSDĐƠ tăng lên 61,7 điểm phần 28 tiếp cận đƣợc với dịch vụ công tài Khuyến khích hộ TNT đầu tƣ sửa chữa nhà, tăng hoạt động tạo thu nhập nhà, hƣớng tới tiêu chuẩn tốt Mức độ hoàn thiện phù hợp với khả tài chính, nâng cao khả sáng tạo hộ gia đình TNT Trong hình thức này, đòi hỏi tham gia cộng đồng đƣợc thực mối quan hệ đối tác Khi vấn đề giải đƣợc thảo luận định nhằm đáp ứng ƣu tiên, nhu cầu khả cộng đồng dân nghèo Cộng đồng đóng góp chi phí đầu tƣ hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc với mức độ hợp lý phần đất để mở rộng hẻm… Chiến lƣợc tạo điều kiện nhà khu TNT nhấn mạnh tham gia cộng đồng Bởi phát triển địa phƣơng phát huy vai trò cộng đồng đƣợc tổ chức tự phát huy tính động Chính sách phát triển nhà TNT đƣợc kết hợp tài đô thị, trợ cấp chéo đóng góp từ ngƣời hƣởng lợi 4.3.3 Mở rộng thị trƣờng tín dụng nhà TNT – Chƣơng trình tiết kiệm nhà Từ phân tích trên, nhà TNT kết tích lũy tiết kiệm lâu dài Để ngƣời TNT tiếp cận nhà phù hợp khả tài nhà cần đƣợc bảo đảm, sách nhà phải có chế huy động vốn kèm Trục trặc xảy mối quan hệ (ADB, 2002) mặt thể chế, mà việc cấp vốn cho vay nhà giai đoạn cuối toàn trình26 Do vậy, cần có cam kết ngân sách dài hạn cho chƣơng trình nhà TNT, điều kiện để công cụ trợ cấp cụ thể đƣợc áp dụng sử dụng nhƣ đòn bẫy để tăng tiết kiệm tƣ nhân Đồng thời, kết hợp với nguồn tiết kiệm từ hộ gia đình TNT để phát triển nhà Một số chế tài chuyên biệt để ngƣời TNT tiếp cận phát triển nhà Quỹ tiết kiệm nhà ở, dƣới hình thức tạo tài khoản phát triển cá nhân Hợp đồng tiết kiệm nhà ở, đƣợc thực ngƣời TNT tổ chức tài Theo đó, hai bên cam kết thỏa thuận điều kiện khoản tiết kiệm khoản vay sau thời gian quy định27 Điều giúp giảm yếu tố không chắn hai bên, tổ chức tài dự tính đƣợc cam kết tài đơn vị ngƣời TNT biết đƣợc khoản vay nhà vào cuối thời gian thỏa thuận Hình thức giúp nhà nƣớc tăng tiết kiệm tƣ nhân để quay vòng vốn cho phát triển nhà ở, rộng tăng tích lũy quốc gia cho đầu tƣ phát triển Đối trăm so với trƣớc có dự án Dự án đƣợc thực TP HCM WB tài trợ vốn, thuộc Chƣơng trình nâng cấp đô thị VN thực thí điểm thành phố Nam Định, Hải Phòng, TP.HCM Cần Thơ 26 Về chất tài nhà đƣợc hiểu điểm gặp nơi nguồn vốn đƣợc huy động (khu vực tài chính) nơi nguồn vốn đƣợc đầu tƣ (khu vực nhà ở) 27 Kinh nghiệm nƣớc, lãi suất tiết kiệm vay dƣới mức thị trƣờng, thời gian tối thiểu khoản tiền gửi - năm, kỳ hạn vay - 15 năm, khoản vay tỷ lệ 1,5 - 2,5, có khống chế tối đa khoản vay, theo ADB (2002) 29 với hộ gia đình TNT, điều kiện để tiếp cận khoản vay sau cho nhà ở, mà không cần phải chứng minh thu nhập; đồng thời tăng tích lũy nhƣ hạn chế tiêu dùng cho khoản đóng tiết kiệm hàng tháng Qua công cụ này, nhà nƣớc, tổ chức tài có kênh thông tin khách hàng (thu nhập, tỷ lệ tiết kiệm…), hỗ trợ lớn đánh giá rủi ro cá nhân Hơn nữa, cách để huy động vốn trung dài hạn với chi phí vừa phải tổ chức tài Nhƣ vậy, Quỹ tiết kiệm nhà đƣợc hoạt động dựa mối liên kết bên để đảm bảo khả khoản hệ thống, nhƣ thu hút ngƣời tham gia 30 CHƢƠNG KẾT LUẬN Về thành phố Hồ Chí Minh cần thêm nhiều nhà tƣơng lai, trình đô thị hóa tăng trƣởng dân số Thực trạng nguồn cung thức nhà cho đối tƣợng thu nhập thấp hạn chế so với nhu cầu Giá nhà thƣơng mại vƣợt khả thu nhập hộ thu nhập thấp Các sách nhà chƣa thúc đẩy gia tăng thị trƣờng nhà phân khúc giá thấp, nhƣ trợ cấp nhà nhà nƣớc chƣa đảm bảo đến đƣợc đối tƣợng mục tiêu Các kết phân tích cho thấy vấn đề quan trọng việc phát triển nhà TP.HCM Thứ nhất, khu vực tƣ nhân cung cấp nhà chiếm tỷ trọng đáng kể, loại hình nhà riêng lẻ cho thuê Các sách nhà chƣa thu hút phát huy nguồn lực khu vực để phát triển nhà TNT Thứ hai, ngƣời TNT có chỗ với hình thức cƣ trú khác nhau, nhà thuê giải pháp trung gian trình tạo lập nơi Hộ thu nhập thấp tích lũy thu nhập, có khả tiếp cận đƣợc nhà nhƣng thiếu thông tin thị trƣờng, sách hỗ trợ nhà nƣớc Cơ hội sở hữu nhà hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả tiếp cận khoản vay với lãi suất thời gian hoàn trả hợp lý Mức độ nhà phù hợp khả ngƣời thu nhập thấp dƣới 500 triệu đồng, nhà riêng lẻ đƣợc hộ ƣu tiên chọn, dù tính pháp lý chƣa đảm bảo thiếu dịch vụ tiện ích Trong điều kiện kinh tế xã hội TP.HCM nay, lựa chọn sách nhà cho ngƣời thu nhập thấp cần kết hợp hai giải pháp tiếp cận phía cung cầu Thứ nhất, tăng cung nhà thƣơng mại phân khúc bình dân với diện tích nhỏ, nhà nƣớc hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất có quy hoạch, biện pháp kỹ thuật, công nghệ xây dựng… Thứ hai, thông qua giải pháp nâng cấp nhà khu dân cƣ không đảm bảo điều kiện dịch vụ hạ tầng bản; Hình thức bổ sung cung nhà từ huy động nguồn lực dân tổ chức tài trợ quốc tế Điều sở cho việc gia nhập vào thị trƣờng khu vực nhà phi thức, yếu tố lịch sử nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc phát triển đô thị Thứ ba, cải cách thể chế tài nhà để ngƣời TNT tiếp cận khoản vay hợp lý Cuối cùng, điều quan trọng tăng khả tiếp cận nhà cải thiện mức sống ngƣời TNT từ nỗ lực họ nâng cao vai trò nhà nƣớc qua chế tạo điều kiện 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt ADB, Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam (2002), Báo cáo cuối kỳ dự án Tài nhà Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 Bộ Xây dựng (2001), tài liệu hội thảo quốc tế “Chính sách nhà giai đoạn chuyển đổi từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường: Kinh nghiệm tài nhà nước Châu Á.” Ban đạo Tái định cƣ (2010), Kết kiểm tra dự án tái định cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh CBRE (2011, 2012), Báo cáo quý TP.HCM David Dapice, Jose A.Gomez - Ibanez, Nguyễn Xuân Thành (2010), thành phố Hồ Chí Minh: thách thức tăng trưởng De Soto (2000), Sự bí ẩn tư HUUP (2002), Báo cáo khảo sát thực trạng 188 khu thu nhập thấp TP HCM HUUP (2004), Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Nâng cấp đô thị TP HCM 10 HUUP (2009), Báo cáo đánh giá Tiểu dự án Nâng cấp đô thị TP.HCM giai đoạn 1, thuộc dự án nâng cấp đô thị Việt Nam 11 Nairobi (1991), Chiến lược toàn cầu chỗ đến năm 2000 12 Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011), Hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 13 Thoa Nguyễn (2011), “14% dân đô thị nhà thuê”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 26/10/2011, http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/64315/ 14 Ngân hàng giới (2011), Báo cáo đánh giá đô thị Việt Nam 15 PADDI (2009), Phát triển nhà xã hội TP.HCM 16 PCI (2005 - 2007), Chương trình trợ giúp xã hội cho hộ bị ảnh hưởng sau di dời dự án đầu tư xây dựng đại lộ Đông Tây 17 Sở Quản lý nhà đất Công trình công cộng (1985), Báo cáo tổng kết 10 năm cải tạo xây dựng ngành quản lý nhà đất công trình công cộng 18 Sở Nhà đất (1997), Dự án định cư dân sống ven kênh rạch khu vực nội thành 19 SAPI (2002), Kết điều tra hộ gia đình dự án đầu tư xây dựng đại lộ Đông Tây dự án Cải thiện môi trường nước thành phố 20 Sở Xây dựng (2010), Báo cáo chương trình di dời 15.000 hộ dân sống ven kênh rạch 32 21 Sở Xây dựng (2011), Báo cáo thực sách nhà chương trình phát triển nhà, giai đoạn 2006 - 2010 22 Đình Sơn (2011), “Tại thiếu trầm trọng nhà giá rẻ”, truy cập 7/9/2011, http://land.cafef.vn/20110907091856185CA43/tai thieu tram nha gia re.chn 23 Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (2009), Dự án Cải tạo chỉnh trang đô thị - Rạch Ụ Cây quận 24 Tổng cục thống kê (2010), Tổng điều tra dân số nhà Việt Nam năm 2009 25 Lê Nguyệt Trân (2011), Phát triển nhà giá rẻ thành phố Hồ Chí Minh thức so với phi thức 26 Luật Nhà (2005) 27 UBND.TP (2007), Báo cáo tổng kết Nghị 18/NQ - TU ngày 08/08/1998, quy hoạch, bồi thường, tái bố trí dân cư, nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 28 UBND.TP (2011), Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - 2015 29 Un - Habitat (2011), Nhà cho người nghèo thành phố Châu Á 30 Un - Habitat (2011), Vai trò người nghèo phát triển đô thị 31 VET (2002), Nghiên cứu tiêu chuẩn nhà giá thấp TP.HCM Tài liệu tham khảo tiếng Anh 32 Alex F.Schwartz (2006), Housing policy in the United State 33 Bennett L.Hecht (2006), Developing Affordable Housing: A Practical Guide for Nonprofit Organizations 34 Chengri Ding and Yan Song (2005), Emerging Land and Housing Markets in China 35 Malpelzze (1999), Economic Analysis of Housing Markets in developing and Transition Economies 36 Selman Erguden (2001), Low - cost housing: Policies and constraints in developing countries 37 Zhang (2005), Development of the Chinese housing market 33 PHỤ LỤC Phụ lục Tổng hợp điều tra mức thu nhập tình trạng sở hữu nhà hộ dân BAH Hộ thu nhập thấp (%) Hộ chƣa có GCN QSHNƠ (%) Stt Dự án/chƣơng trình Tổng hộ BAH Định cƣ dân sống ven kênh rạch, 08 quận (1997) 25.044 95,0 81,8 Nâng cấp 188 khu lụp xụp, 17 quận nội thành (2002) 49.844 51,2 65,3 Dự án ĐTXD đại lộ Đông Tây, 08 quận/huyện (2002) 6.340 43,6 74,9 Dự án Nâng cấp đô thị, 16 quận/huyện (2004) 7.411 59,1 83,3 Dự án chỉnh trang đô thị rạch Ụ Cây, quận (2009) 2.552 37,3 30,5 Nguồn: tác giả tổng hợp kết khảo sát KT - XH dự án trọng điểm thành phố từ tài liệu chủ đầu tư sở, ngành Phụ lục Kết tổng hợp khảo sát điều kiện kinh tế - xã hội nhu cầu nhà 298 hộ thu nhập thấp (thực tháng 2, năm 2012) 1.Tình trạng hôn nhân Có gia đình 195 65,4% Độc thân 103 52,8% Nhà riêng/căn hộ 117 39,3% Ở chung cha mẹ/ngƣời thân 128 43,0% 53 17,8% ngƣời 27 9,1% ngƣời 59 19,9% ngƣời 94 31,3% ngƣời 59 19,9% ngƣời 59 19,9% 19 6,6% 51 17,8% 2.Tình trạng cƣ trú Thuê Số nhân gia đình Diện tích sử dụng nhà cần thiết mua/thuê Dƣới 45m2 Từ 45 - 60 m 34 Từ 61 - 75 m2 78 27,2% Từ 76 - 90 m2 75 26,1% 64 22,3% Trên 90 m Mức giá thuê phù hợp triệu - triệu đồng/tháng Mức giá mua phù hợp với khả thu nhập tƣơng ứng với diện tích sử dụng cần thiết Từ 300 đến dƣới 500 triệu đồng 40 15,9% Từ 501 - 750 triệu đồng 50 19,9% Từ 751 - 1.000 triệu đồng 81 32,3% Từ 1.001 - 1.500 triệu đồng 52 20,7% Trên 1.500 triệu đồng 28 11,2% 25 9,8% 160 62,5% 71 27,7% Dƣới 20% 26 10,7% Từ 21 - 35% 43 17,7% Từ 36 - 50% 105 43,2% Từ 51 - 70% 69 28,4% Hình thức toán phù hợp khả anh/chị Trả lần Trả dần có vay ngân hàng Trả dần không vay ngân hàng Mức vay cần thiết % giá trị nhà? 10 Khả chi trả hàng tháng anh/chị vợ chồng (hộ gia đình) Dƣới triệu đồng 51 23,2% Từ - triệu đồng 84 38,2% Từ - 10 triệu đồng 85 38,6% Dƣới năm 44 18,1% Từ đến dƣới 10 năm 99 40,7% Từ 10 đến dƣới 15 năm 73 30,0% Từ 15 - 20 năm 27 11,1% 11 3,7% 134 45,0% 60 20,1% 11 Thời gian hợp lý để trả hết khoản vay mua nhà? 12 Công việc anh/chị Công nhân Cán công chức, viên chức Buôn bán 35 Dịch vụ 45 15,1% Khác 48 16,1% 33 11,0% Từ đến 10 triệu đồng 103 34,8% Từ 10 đến dƣới15 triệu đồng 100 33,4% 62 20,7% 13 Thu nhập hàng tháng anh/chị vợ chồng Dƣới triệu đồng Khác 14 Điều quan tâm mua nhà Giá Vị trí thuận lợi công việc/buôn bán/đi lại Điều kiện hạ tầng, dịch vụ đô thị An ninh Chất lƣợng Chủ quyền Thích hộ riêng lẻ Khả sinh lợi tƣơng lai Các liệu sơ cấp đƣợc thực điều tra kết hợp với khảo sát tình hình kinh tế - xã hội hộ dân 101 khu thu nhập thấp địa bàn 18 quận/huyện thành phố Hồ Chí Minh (thuộc Chƣơng trình Nâng cấp đô thị quốc gia, Sở Xây dựng thực năm 2011) Trong đó, tác giả bốc thăm ngẫu nhiên quận/huyện để lấy mẫu (khoảng 200 mẫu) để thực vấn Đồng thời, tác giả khảo sát 150 mẫu gồm nhóm đối tƣợng thu nhập thấp thuộc khu vực hƣởng lƣơng ngân sách Sau loại trừ mẫu không hợp lệ, kết khảo sát 298 mẫu 36 Phụ lục Tỷ lệ ngƣời dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khu vực thu nhập Nguồn: khảo sát doanh nghiệp thực cho tài liệu bổ sung IPLH, Urban Solution, trích Ngân hàng giới (2011) 37 Phụ lục Tình hình sử dụng nhà tái định cƣ hộ BAH thuộc dự án đại lộ Đông Tây (nguồn PCI, 2007) khảo sát điển hình chung cƣ Miếu Nổi (tác giả, 2012) Stt Các dự án nhà Hộ dân nhận hộ/nền đất Hộ dân thực tế cƣ ngụ Chung cƣ 207 Bùi Viện, quận 63 24 Chung cƣ 212 Nguyễn Trãi, quận 53 25 Chung cƣ 189B Cống Quỳnh, quận 118 60 Chung cƣ 10A Trần Nhật Duật, quận 97 Chung cƣ 1A - 1B Nguyễn Đình Chiểu, quận Chung cƣ Thủ Thiêm ha, quận 160 102 Chung cƣ Bình Trƣng, quận 262 152 Chung cƣ 17,3ha Thủ Thiêm, quận 45 Chƣa có số liệu Lô C, D chung cƣ Phạm Viết Chánh, Bình Thạnh 514 81 10 CC Nơ Trang Long, Bình Thạnh 41 13 11 CC Đinh Bộ Lĩnh, Bình Thạnh 2 12 CC 78 Tân Hoà Đông, quận 135 97 13 CC 718 Kinh Dƣơng Vƣơng, quận 28 21 14 CC Vƣờn Lài, Tân Bình 31 25 15 CC 01 Tôn Thất Thuyết, quận 12 Chƣa có số liệu 16 CC 360 Bến Vân Đồn, quận 22 Chƣa có số liệu 17 KDC Lý Chiêu Hoàng, Bình Tân 208 72 18 Chung cƣ Hoàng Hoa Thám 3, Tân Bình 19 KDC An Lạc, Bình Tân 93 Chƣa có số liệu 20 Chung cƣ Miếu Nổi, Bình Thạnh 560 158 2.454 842 Tổng cộng 38 Phụ lục Một số hình thức hỗ trợ hộ thu nhập thấp tự cải thiện nhà Dự án thử nghiệm phƣờng Bình Trƣng Đông, quận 2– Chƣơng trình cải thiện nhà tự xây (nhà riêng lẻ) Phần dự kiến mở rộng tƣơng lai 39 Các đề xuất cải thiện nhà riêng lẻ hộ TNT, với diện tích hẹp (3 x 9,6m = 28,8m2), Thiết kế Metzget – nhà giá thấp Việt Nam, trích VET (2002) 40 PHỤ LỤC HÌNH Phụ lục hình 1.1 Một số hình ảnh nhà kênh rạch quận Bình Thạnh Phụ lục hình 1.2 Một số hình ảnh nhà trọ, quận Gò Vấp ... 20 Chương GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 4.1 Nhu cầu - khả chi trả hộ thu nhập thấp 21 4.2 Vai trò nhà nước phát triển nhà thu nhập thấp 23... (5) ngƣời thu nhập thấp theo quy định UBND TP Đồng thời mức thu nhập hàng tháng5 không thu c diện phải nộp thu thu nhập cá nhân từ thu nhập thƣờng xuyên Đối tượng nhà thu nhập thấp6 , hộ gia... thu , thu mua quản lý sử dụng nhà cho ngƣời có thu nhập thấp khu vực đô thị đến phát triển nhà cho 50% dân số thành phố sách nhà phù hợp khả năng, nhà cho ngƣời Từ khái niệm đặc điểm thu nhập,