1.7.1 Tín d ng b t đ ng s n t i Singapore
Singapore t ng bùng n th tr ng b t đ ng s n vào cu i th p niên 1970, suy thoái gi a th p niên 1980. L n bùng n th hai là vào đ u đ n gi a th p niên 1990, suy thoái t n m 1997 đ n 2006. T n m 2007, đ t n c này b t đ u l n bùng n th 3. N m 2007, th tr ng nhà đ t Singapore phát tri n “nóng” nh t th gi i, khi giá b t đ ng s n t ng 31%. Tuy nhiên, th tr ng b t đ ng s n n c này c ng không tránh kh i nh ng nghi ng i dây chuy n b t ngu n t s đi xu ng c a kinh t M , c ng nh nh ng áp l c l m phát đang di n ra nhi u n n kinh t . Chính ph Singapore cho bi t, giá nhà dân ch t ng 0,4% quý 2/2008, m c t ng th p nh t 4 n m qua. M c dù m c t ng chung c a th tr ng nhà đ t quý 2/2008 v n đ t 3,7%
so v i quý 1/2008, song nh ng tri n v ng mua bán v n m c đáng th t v ng
Các c n s t nóng l nh c a Singapore c ng b t ngu n t vi c cho vay d dàng c a các ngân hàng và tâm lý ai c ng cho ràng giá nhà ch lên cao mà thôi. H u h t m i ng i cho r ng: c mua ngay đi r i ch u khó vài n m sau đó ho c hy v ng ti n l ng t ng lên đ d tr n , b ng không thì c ng bán đi có lãi nhi u. Bên c nh đó, nghi p v ch ng khoán hóa b t đ ng s n Singapore c ng đã phát tri n đ n trình
đ cao. Các chính sách cho phát tri n th tr ng b t đ ng s n c a Singapore c ng đ ng b h n, cho phép nhi u hình th c huy đ ng v n v i nh ng đi u ki n d h n nh ng v n đ m b o quy n l i cho nh ng ng i tham gia vào th tr ng B S, ví d :
Singapore cho phép ch đ u t huy đ ng tr c khi xây d ng xong móng. Và đ b o v ng i mua, lu t pháp Singapore có quy đnh v quy n ch n mua, đây là quy n mà ng i bán (th ng là ch đ u t ) ph i cung c p cho ng i mua. Quy n ch n mua có hi u l c trong vòng 3 tu n tính t ngày trao gi y ch ng nh n quy n s h u và b n th o h p đ ng mua bán.
B ng 1.1: Ti n đ huy đ ng v n d án t i Singapore
Ngu n: do bà Sim Loo Lee cung c p
1.7.2 Kinh nghi m phát tri n REIT c a M
Qu c h i M đã cho phép l p REIT vào n m 1960 nh m m r ng m c đ tham gia đ u t kinh doanh c a các nhà đ u t nh l vào b t đ ng s n. Các nhà đ u t trung bình có th đ u t vào các b t đ ng s n th ng m i l n thông qua vi c mua
c ph n c a REIT. T ng t nh v i các c đông thu l i t vi c s h u c phi u trong m t công ty c ph n, thì c đông c a m t REIT c ng nh n đ c l i nhu n sinh ra t vi c s h u các b t đ ng s n th ng m i. REIT có thu n l i là có th đa d ng hóa danh m c đ u t b t đ ng s n, đi u này s t t h n là ch đ u t vào m t b t đ ng s n duy nh t. Vi c qu n lý, đi u hành REIT s đ c th c hi n b i nh ng chuyên gia có kinh nghi m trong l nh v c b t đ ng s n. Các quy đnh dành cho REIT đ u n m trong h th ng Lu t thu nh p n i đa M . M t REIT có th có c u trúc nh m t công ty c ph n, hi p h i, qu tín thác… n u nh có th đóng thu nh m t công ty c ph n, nh ng không đ c là t ch c tài chính nh ngân hàng hay công ty b o hi m. đ c th a nh n là m t REIT thì m t công ty ph i n p lên C quan d ch v thu nh p n i đa b h s khai thu đ c bi t (theo m u 1120 Lu t thu nh p n i đa). Khi tr thành REIT thì hàng n m Công ty ph i g i cho các c đông các tài li u chi ti t v l i nhu n c a c đông. REIT s b ph t ngh a v tài chính n u REIT không g i tài li u trên cho các c đông. REIT ph i đ c qu n lý b i m t hay nhi u ng i đ c y thác ho c qu n lý và c ph n c a REIT có kh n ng chuy n nh ng đ c. REIT M không b quy đnh v s v n t i thi u, nh ng ph i có ít nh t 100 c đông. T 5 nhà đ u t tr xu ng không đ c n m gi h n 50% t ng s c ph n REIT trong su t sáu tháng cu i c a n m đóng thu . M , không có gi i h n v c đông n c ngoài, không b t bu c niêm y t và đ c phép l p REIT thành viên.
Theo quy đnh, REIT ph i đ u t ít nh t 75% t ng tài s n vào b t đ ng s n, trái phi u chính ph ho c ti n m t, không đ c s h u quá 10% ch ng khoán c a công ty c ph n khác ho c REIT khác. Ít nh t 75% t ng thu nh p ph i xu t phát t vi c cho thuê b t đ ng s n ho c l i nhu n thu t tài s n c m c n vay. H n n a, ít nh t 95% t ng thu nh p có ngu n g c t b t đ ng s n, c t c và l i t c t tài s n.
Vào cu i m i quý, REIT không đ c có h n 20% t ng tài s n c a REIT là c phi u c a các Công ty con thu c REIT. Lu t yêu c u REIT phân ph i c t c hàng n m b ng ít nh t 90% t ng thu nh p ch u thu . C t c phân ph i đ c mi n thu thu nh p, ph n thu nh p gi l i s ch u thu thu nh p doanh nghi p thông th ng. REIT
đ c phép cung c p t t c các d ch v cho ng i thuê nhà, nh : d ch v cung c p ti n nghi (đ ng h nhánh), d ch v b o v , d ch v v sinh, internet va cáp truy n hình… REIT c ng đ c phép s h u, v n hành, qu n lý và phát tri n b t đ ng s n theo danh m c REIT s h u. REIT có th phát tri n b t đ ng s n ho c mua bán b t đ ng s n thông qua công ty con c a REIT và đ c phép đ u t vào tài s n n c ngoài. Sau 40 n m, REIT r t thành công M v i t ng v n hóa th tr ng lên t i 450 t USD
1.7.3 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam
đáp ng nhu c u v n l n cho th tr ng B S, trên th gi i đã s d ng r t nhi u kênh huy đ ng v n cho th tr ng, ngoài kênh tín d ng ngân hàng, ch ng h n nh Qu tín thác đ u t B S. ây là lo i hình không có gì m i m đ i v i r t nhi u n c. Và m i n c đ u có nh ng chính sách riêng c a mình đ phát tri n và qu n lý qu . Chúng ta c n h c h i và áp d ng công c này đ thu hút nhi u h n n a ngu n v n cho s phát tri n c a th tr ng B S, gi m áp l c cho kênh tín d ng ngân hàng
Ngoài ra, đ phát tri n n đnh th tr ng, chúng ta c n có c ch , chính sách tài chính phù h p v i t ng th i k phát tri n c a th tr ng đ huy đ ng t i đa ngu n l c trong xã h i, t o đ ng l c thúc đ y th tr ng B S phát tri n, đa d ng hóa các kênh thu hút v n cho th tr ng B S ch ng h n nh quy n ch n mua B S c a Singapore là m t ví d
K t lu n ch ng 1:
N i dung ch y u c a ch ng 1 là gi i thi u c s lý lu n v b t đ ng s n, th tr ng b t đ ng s n, ngu n v n đ u t vào th tr ng b t đ ng s n. T đó t o n n t ng lý lu n đ xem xét, đánh giá th tr ng b t đ ng s n TPHCM ch ng 2
CH NG 2: TH C TR NG TH TR NG B T NG S N THÀNH PH H CHÍ MINH