Luận văn Tài liệu Nghiên Cứu Tác Động Của Các Hoạt Động Tài Chính Đối Với Sự Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản_2

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 -3- MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt Danh mục hình vẽ PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu 10 Phương pháp nghiên cứu 10 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Những điểm luận văn 11 Kết cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm bất động sản, hàng hoá thị trường bất động sản 12 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 12 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 14 1.2.2 Thuế bất động sản 15 1.2.3 Các khoản thu tài khác 17 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản 18 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng 19 1.3.2 Tác động thuế bất động sản 20 1.3.3 Tác động khoản thu tài khác 21 1.3.4 Tác động quỹ đầu tư bất động sản 21 1.4 KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 22 1.4.1 Khái quát hoạt động tài phát triển thị trường khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 -4- bất động sản số nước 22 1.4.1.1 Khái quát hoạt động sách tín dụng cho vay BĐS phát triển thị trường bất động sản Nhật 22 1.4.1.2 Khái quát hoạt động thuế BĐS phát triển thị trường bất động sản Trung quốc 23 1.4.1.3 Khái quát hoạt động thuế tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” phát triển thị trường bất động sản Mỹ 24 1.4.1.4 Khái quát hoạt động quỹ đầu tư BĐS phát triển thị trường bất động sản Singapore 25 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 Kết luận chương 1: 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011 29 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 29 2.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.2 Thực trạng chủ thể hoạt động thị trường bất động sản TP.HCM 30 2.2 THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 36 2.2.1 Thực trạng tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản TP.HCM 36 2.2.2 Thực trạng thuế thị trường bất động sản TP.HCM 38 2.2.3 Thực trạng khác khoản thu tài khác thị trường bất động sản TP.HCM 41 2.2.4 Thực trạng quỹ đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM 43 2.3 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 44 2.3.1 Mơ hình hồi qui bội MLR 44 2.3.2 Tín dụng ngân hàng 49 2.3.3 Thuế bất động sản 53 2.3.4 Các khoản thu tài khác 57 2.3.5 Các quỹ đầu tư bất động sản 59 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 61 khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 -5- 2.4.1 Thành tựu 61 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 64 Kết luận chương 2: 67 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 68 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 68 3.1.2 Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 69 3.1.3 Hoàn thiện chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 70 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 71 3.2.1 Các giải pháp tín dụng ngân hàng 71 3.2.2 Các giải pháp thuế bất động sản 73 3.2.3 Các giải pháp khoản thu tài khác 76 3.2.4 Các giải pháp mơ hình quỹ đầu tư 78 3.2.5 Các giải pháp tài khác 80 Kết luận chương 3: 83 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 88 Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS NH TP.HCM từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM 88 Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng thương mại TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011 89 Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 89 Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 90 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 -6- Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước TP.HCM năm 2006 - 2011 90 Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam 90 khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 -7- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT APEC Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương BĐS Bất động sản FDI Quỹ đầu tư nước HDB Cơ quan phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại OPUD Tổ chức thúc đẩy phát triển thị Nhật Bản REITs Quỹ tín thác bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ WTO Tổ chức thương mại giới khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 -8- DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Tác động thuế phụ thuộc vào độ co dãn cung cầu bất động sản Lượng cung hộ TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.2 Lượng cung biệt thự TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.3 Giá thuê văn phịng Thành phố Châu Á Hình 2.4 Nguồn cung văn phòng cho thuê TP.HCM phân theo hạng Hình 2.5 Dư nợ tín dụng tổng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Hình 1.1 Hình 2.6 Hình 2.7 Lãi suất cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với Hình 2.8 lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 Số thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.9 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.10 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.11 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.12 Số thu tiền thuê đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.13 Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt nam từ năm 2006-2011 Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu tổng quát tác động hoạt động tài đến nguồn cung BĐS khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 -9- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường chứa đựng lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp Do đó, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, Điều hành tốt phát triển thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM thông qua thu hút nguồn vốn đầu tư nước, giải vấn đề lao động, phát triển ngành liên quan, tạo lập quỹ nhà đảm bảo nguồn cung ổn định cho người dân thành thị Vì vậy, nghiên cứu mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống sách, pháp luật Nhà nước giải pháp hoạt động tài q trình phát triển thị trường bất động sản TP.HCM để tìm giải pháp hiệu nhằm thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường cần thiết Ngồi ra, nghiên cứu góp phần phát triển quản lý hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung quỹ nhà cho người dân vai trò quan trọng quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu phân tích tác động hoạt động tài (tín dụng, thuế, khoản thu tài khác quỹ đầu tư bất động sản) thị trường bất động sản TP.HCM Qua đó, kiến nghị giải pháp tác động đến yếu tố bản, giải pháp hoạt động tài giải pháp hỗ trợ cho khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 -10- thị trường bất động sản để khắc phục hạn chế thị trường, đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà TP.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tập trung vào yếu tố giải pháp tác động hoạt động tài đến thị trường bất động sản TP.HCM Nghiên cứu tiến hành TP.HCM khoảng thời gian 2006 – 2011 định hướng 2011 - 2015 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích định tính tổng hợp: tác giả sử dụng để làm sở cho việc làm rõ thực trạng đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Phương pháp định lượng: tác giả sử dụng để phân tích tác động hoạt động tài đến thị trường BĐS thơng qua mơ hình Hồi qui bội Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Tình hính nghiên cứu nước ngồi: Các nghiên cứu nước ngồi thị trường BĐS nói chung hoạt động tín dụng bất động sản, sách thuế BĐS nói riêng nhiều, đa dạng phong phú Tuy nhiên, nghiên cứu dựa vào tình hình thực tế nước hoàn toàn khác biệt so với thực trạng thị trường BĐS Việt nam Bên cạnh có vài nghiên cứu điển hình nước tiên tiến để Việt Nam học hỏi áp dụng cho thị trường BĐS tương lai Cụ thể sách thuế thị trường BĐS trội có số tác giả nghiên cứu sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) khủng hoảng tài Hoa Kỳ; Chris Edwards (2006) sửa đổi thuế BĐS Mỹ; Hong Zhang (2008) đánh giá cải cách thuế BĐS Trung Quốc… Tình hính nghiên cứu nước: Trải qua trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam dài có nhiều nghiên cứu phát triển thị trường BĐS TP.HCM, dựa nhân tố tài tín dụng bất động sản, sách thuế bất động sản,… Tuy nhiên, nhiều lý khác mà nghiên cứu chưa đáp ứng nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS bền vững, cụ thể số nghiên cứu bậc sau: Các giải pháp tài để phát triển thị trường BĐS TP.HCM Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn thông qua khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van76 of 102 -76- chứng nhận quy định cụ thể thời gian thụ lý hồ sơ trao trả hồ sơ  Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Theo cách tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp trình bày chương 2, giá 1m2 đất giá đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quy định ổn định theo chu kỳ năm năm kể từ ngày 01/01/2012 Trong thị trường đất đai giá đất biến đổi đáng kể vịng năm Mục đích đánh thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp nhằm hạn chế đầu vậy, cần phải nâng giá đất tính thuế sát với giá đất thị trường Cụ thể phải nâng khung giá đất Chính phủ bảng giá đất UBND cấp tỉnh lên ngang mức thị trường, tránh tình trạng làm thất thu ngân sách Đồng thời, lựa chọn cách đánh thuế đất phù hợp, đảm bảo hiệu phân bổ quản lý, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách Do đó, bước đầu khơng nên sử dụng thuế đất mục tiêu tăng thu ngân sách hay hạn chế đầu mà trọng đạt hiệu quản lý nhà, đất Và thuế đất cần hướng đến khuyến khích khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo cơng bằng, điều tiết lợi ích từ chủ thể có thu nhập cao sang người có thu nhập thấp 3.2.3 Các giải pháp khoản thu tài khác  Thu tiền sử dụng đất Thành phố dựa vào khoản thu tiền sử dụng đất để hạn chế đầu BĐS, đồng thời phát triển thị trường BĐS cách ổn định, lành mạnh Chẳng hạn việc thu tiền sử dụng đất đánh thuế lên nhà, mảnh đất thứ hai trở người dân theo phương pháp lũy tiến thuế suất tính theo giá trị BĐS Như vậy, chi phí sở hữu thêm nhà thứ tăng lên thuế (ngoài giá mua) Trong thị trường mà tỷ lệ đầu cao sách có tác động mạnh tỷ lệ lớn BĐS bị đánh thuế Lúc hành vi hợp lý người sở hữu nhà thứ phải bán nhanh tốt phải cho thuê lại để bù đắp chi phí Điều làm cho nhà bỏ hoang giảm dần chi phí sở hữu cao Điều có nghĩa nguồn tài nguyên đất đai khan xã hội sử dụng cách hợp lý Tuy nhiên, sách áp dụng ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS Trước mắt tình trạng đầu giảm làm cho giá nhà giảm theo Các doanh nghiệp BĐS thêm khó khăn Mặc dù vậy, dài hạn sách mang đến nhiều lợi ích cho kinh tế Nhà nước thu lượng ngân sách khá, giá nhà giảm phù hợp với nhu cầu thực người dân khoa luan, tieu luan76 of 102 Tai lieu, luan van77 of 102 -77- Với thực trạng thu thuế ngành BĐS nay, có vài điểm cần phải chỉnh sửa lại để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng giải vấn đề khó khăn tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư giảm giá thành sản phẩm, tăng tính cạnh tranh giá khách hàng có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận sản phẩm BĐS Cụ thể, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, quy định thu tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt theo giá thị trường chưa hợp lý Vì vậy, giải pháp đề xuất nên thu tiền sử dụng đất phần diện tích đất dùng để kinh doanh, cịn phần diện tích đất dùng vào việc xây dựng tiện ích cơng cộng cho dự án nên thu theo tỷ lệ nhỏ không thu tiền sử dụng đất Đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất, theo quy định hành, dự án nhà kinh doanh đầu tư phải thoả thuận, thương lượng giá đền bù với dân, bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho Nhà nước Như vậy, vơ hình trung doanh nghiệp phải mua đất tới lần Giải pháp cho vấn đề tốt nên giải theo cách phân chia hai loại đất Đối với đất nhà nước cấp cho doanh nghiệp, nhà nước đền bù cho dân, cấp sổ đỏ… thu thuế 100% giá thị trường Đối với đất doanh nghiệp tự mua dân, bỏ tiền đầu tư hạ tầng… nên đóng thuế khoảng 10% -15% theo giá thị trường…nhằm tránh nguy đóng băng tồn thị trường đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào BĐS thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Một điểm bất cập chung hai Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Nghị định số 120/2010/NĐ–CP ngày 31/12/2010 Chính phủ quy định trường hợp: “Nếu giá đất UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp.” Vấn đề đặt để xác định giá đất theo giá thị trường? Trước thực tế đó, giải pháp cần sớm bỏ quy định giá đất theo giá thị trường, nên theo hướng xây dựng bảng giá đất năm sát giá thị trường Việc xác định bảng giá đất vô quan trọng, cần phải có phương pháp thẩm định, tính tốn khoa học nhằm đảm bảo cho giá đất có chế tự thích ứng Trong điều kiện vậy, mà yếu tố cấu thành giá đất thay đổi (vị trí, sở hạ tầng xung quanh,…) giá đất thay đổi theo làm cho mức thuế phải nộp thay đổi theo khoa luan, tieu luan77 of 102 Tai lieu, luan van78 of 102 -78-  Tiền thuê đất Thực tế, trình bày chương 2, sách thu tiền cho th đất cịn có phân biệt đối xử Nhà đầu tư nước với Nhà đầu tư nước Vì vậy, sách tiền th đất khơng đảm bảo tính cơng thành phần kinh tế, không phù hợp với xu hướng quốc tế Đây bất cập lớn, thời gian tới cần phải có chỉnh sửa sớm để tạo nên mặt cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, đảm bảo tính cạnh tranh, để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển thành phần kinh tế nước góp phần thúc đẩy phát triển chung kinh tế Bên cạnh đó, TP.HCM khơng nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài từ đất đai mục tiêu quản lý, thay vào cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên hàng đầu phát triển quỹ đất, định hình, quy hoạch hợp lý, xã hội ổn định, tạo chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, tạo công ăn việc làm ổn định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo công hợp lý có ý thức đầu tư dài hạn Quy định thuế đất khơng nên theo tỷ lệ bình qn nhau, nên áp dụng hình thức thu thuế sử dụng đất theo lũy tiến loại đất phi nông nghiệp, đất đô thị để hạn chế đầu tích lũy đất đai, điều có nghĩa diện tích sử dụng đất nhiều tỷ lệ % thu cao Như tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước phát triển mạnh quỹ đất để đầu tư trở lại cho phát triển hạ tầng phát triển quỹ đất 3.2.4 Các giải pháp mơ hình quỹ đầu tư TP.HCM cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích lũy để tự tạo lập nhà có nhu cầu thuê mua trả góp Đây giải pháp xóa bỏ bao cấp nhà sở tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận với thị trường BĐS nhà Để giải vấn đề này, cần có sách dài hạn nhằm động viên hợp lý vốn từ nhiều nguồn khác nhau, có vốn từ đóng góp người có nhu cầu nhà ở, có vốn đóng góp doanh nghiệp sử dụng lao động, có vốn từ doanh nghiệp bảo hiểm, có vốn từ ngân sách nhà nước có vốn nhà đầu tư Bên cạnh đó, việc quản lý vốn đầu tư cần đa dạng hóa, khơng thiết trường hợp giao cho công ty xây dựng làm chủ đầu tư Cần giao khoa luan, tieu luan78 of 102 Tai lieu, luan van79 of 102 -79- vai chủ đầu tư cho tổ chức cung vốn nhiều cho dự án, cơng ty xây dựng nên đóng vai nhà thầu xây dựng - Đa dạng hóa hình thức đầu tư: Giải pháp liên quan tầm vĩ mô vi mô Riêng phạm vi TP.HCM, quyền TP.HCM cần có sách thu hút hình thức đầu tư: 100% tư nhân, Nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ hợp tác xã… Đặc biệt, khuyến khích tập đồn kinh doanh BĐS, xây dựng chun nghiệp (kể nước ngồi), có lực tài cơng nghệ cao đầu tư vào lĩnh vực thơng qua ưu sách ưu đãi thuế, phí ưu đãi khai thác kinh doanh Với hình thức đầu tư đa dạng, tăng tính cạnh tranh, hướng đến thị trường hóa sản phẩm nhà cho người có thu nhập thấp làm cho mơ hình ngày nhân rộng, với chất lượng giá thành hợp lý so với mức thu nhập bình qn nhóm đối tượng - Đầu tư phát triển sở hạ tầng: Chính sách xây dựng nhà cho người có thu nhập phải cụ thể hóa Để giảm chi phí, nên chọn khu đất xa trung tâm để xây nhà thu nhập thấp phải gắn liền với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật điện, nước, xử lý nước thải, mơi trường thơng thống Chính quyền TP.HCM hỗ trợ đầu tư sở hạ tầng đến hàng rào dự án như: giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước… để giúp cho nhà đầu tư giảm chi phí đầu vào dự án nhà cho người thu nhập thấp - Khai thác quỹ đất: Điều kiện tiên để phát triển quỹ nhà phải có quỹ đất, quyền Thành phố cần tạo quỹ đất sớm tốt để tránh tăng giá theo q trình thị hóa nay, trọng khai thác quỹ đất dành cho nhà xã hội Thu hồi đất giao cho chủ đầu tư khơng có khả tài kéo dài thời gian so với quy định pháp luật - Qui hoạch thiết kế dự án nhà ở: Hình thành hệ thống tiêu chuẩn đánh giá cách thức thiết kế dự án Các tiêu chuẩn địi hỏi có phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý cơng trình, đến chọn đối tượng người mua, định giá, phương thức bán trả góp việc quản lý khu phố, bảo đảm an ninh, giữ gìn vệ sinh tốt tổ chức tốt việc tu bảo dưỡng thường xuyên Đặc biệt, điều chỉnh cấu tỷ lệ hộ dự án cho phù hợp với nhu cầu thực thị trường, phá bỏ nghịch lý giá, tức đưa giá BĐS giá trị thực Cũng có nghĩa, để thị trường BĐS vận hành theo hướng cung cầu thật, giá thật khoa luan, tieu luan79 of 102 Tai lieu, luan van80 of 102 -80- - Kiểm sốt giá nhà ở: Có chế ràng buộc nhà đầu tư cam kết giá nhà cho người có thu nhập thấp mức hợp lý Cơ chế phải gắn liền với sách hỗ trợ tài Nhà nước Bên cạnh đó, TP.HCM cần ban hành nhiều sách đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài, thu hút quỹ đầu tư nước “đổ vốn” vào thị trường BĐS Thành phố làm đa dạng hóa nguồn tài trợ vốn cho thị trường BĐS Thành phố Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Tạo điều kiện thuận lợi cho quỹ có tăng cường thu hút vốn từ bên ngồi, góp phần cung cấp nguồn vốn cần thiết cho thị trường BĐS Việt Nam bị đóng băng thời gian qua mà phần chủ đầu tư nước khơng đủ tiềm lực để triển khai dự án Xóa bỏ tình trạng quy hoạch treo dự án đầu tư, thiết lập nguồn quỹ đất mời chủ đầu tư nước tham gia thị trường BĐS Giải pháp thời gian tới TP.HCM cần phải rà sót lại tất khu quy hoạch từ trước tới nay, khu quy hoạch khơng có tính khả thi, quy hoạch treo, quy hoạch chậm triển khai cần xóa bỏ quy hoạch để khơng làm ảnh hưởng đến hội đầu tư 3.2.5 Các giải pháp tài khác Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS hạn chế Lý sản phẩm BĐS có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải “chứng khốn hóa dự án BĐS” Vì vậy, số kênh huy động vốn kênh cấp vốn qua thị trường trái phiếu dự án, chứng BĐS, quỹ tín thác BĐS… cần khai thác Đây coi kênh bổ sung nguồn vốn hiệu cho thị trường khát vốn  Trái phiếu dự án Đây kênh huy động vốn hai bên có lợi, doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất thấp lãi suất vay ngân hàng khơng cần tài sản chấp, cịn khoa luan, tieu luan80 of 102 Tai lieu, luan van81 of 102 -81- nhà đầu tư hưởng lãi suất quan trọng quyền ưu đãi mua BĐS dự án Tuy nhiên, kênh huy động vốn có rủi ro định nhà đầu tư người huy động vốn Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể kênh huy động vốn này, giải pháp Nhà nước sớm hình thành khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi hai bên doanh nghiệp phát hành trái phiếu trái chủ (nhà đầu tư) đồng thời cần nhân rộng phát triển mơ hình trái phiếu dự án  Hình thành quỹ tín thác bất động sản (REITs) Với tình hình thị trường BĐS việc hình thành Quỹ tín thác BĐS cấp thiết hết để tạo nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sử hữu điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu BĐS người khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khốn đảm bảo BĐS… Cần sớm ban hành quy định để hình thành định chế tài phi ngân hàng để phát triển công cụ tài cho thị trường BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá Việc phát triển mơ hình quỹ tín thác với chiến lược huy động vốn rộng rãi cơng chúng có nhu cầu đầu tư BĐS có số vốn định góp phần hạn chế rủi ro liên quan đến việc đầu nhà đất rủi ro liên quan đến tín dụng ngân hàng lĩnh vực tài trợ đầu tư BĐS Trong bối cảnh xúc tiến thành lập quỹ tín thác BĐS dựa điều kiện nguyên tắc sau: – Huy động vốn từ nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lược, đặc biệt định chế tài ngân hàng, cơng ty bảo hiểm,… – Sử dụng phần lớn tiền phát hành cổ phần quỹ tín thác BĐS dùng để đầu tư xây dựng tài sản để bán sau cơng trình hồn thành, cho th – Quỹ tín thác BĐS th cơng ty quản lý chun nghiệp để giám sát khoa luan, tieu luan81 of 102 Tai lieu, luan van82 of 102 -82- việc cho thuê tài sản, hoạt động xây dựng tiếp thị – Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn định kinh doanh để thực đầu tư vốn quỹ – Người đại diện nhận ủy thác có trách nhiệm trơng coi tài sản giám sát hoạt động quỹ – Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị toàn phần tài sản quỹ theo định kỳ theo u cầu – Cơng ty kiểm tốn chịu trách nhiệm cơng việc kiểm tốn minh bạch quỹ – Quỹ tín thác quản lý rủi ro thơng qua lượng tài sản dự phòng định quỹ dạng đầu tư có tính khoản cao ký quỹ ngân hàng, trái phiếu, …Danh mục đầu tư phải quản lý đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro – Ngồi ra, quỹ tín thác cịn phải đảm bảo tính độc lập thành viên quỹ nhằm ngăn ngừa giao dịch định kinh doanh không công Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ sớm ban hành luật quỹ tín thác đầu tư BĐS, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi thuế,… khoa luan, tieu luan82 of 102 Tai lieu, luan van83 of 102 -83- Kết luận chương 3: Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM chương giai đoạn dựa vào định hướng phát triển thị trường giai đoạn 2011 – 2015 yêu cầu khách quan cần phải có giải pháp để phát triển làm cho thị trường bất động sản TP.HCM vận hành ổn định, minh bạch Vì vậy, chương tập hợp giải pháp hoạt động tài phù hợp với tình trạng nay, bao gồm nhóm giải pháp hồn thiện chủ thể hoạt động thị trường bất động sản; nhóm giải pháp hoạt động tài phát triển thị trường bất động sản khoa luan, tieu luan83 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 -84- KẾT LUẬN Thị trường bất động sản TP.HCM ngày trưởng thành có tầm ảnh hưởng đáng kể đến đà phát triển kinh tế quốc dân nói chung kinh tế TP.HCM nói riêng Với vai trị quan trọng, Nhà nước, cấp Chính quyền Thành phố doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản khơng ngừng nghiên cứu, khắc phục, hồn thiện hạn chế thị trường bất động sản Vì vậy, luận văn nghiên cứu lý luận sở phân tích thực trạng thị trường bất động sản hoạt động tài chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM, luận văn mặt tồn hoạt động tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM phát triển Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM hoạt động chưa thật ổn định, luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung sách tài liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản, ban hành sách phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản mục tiêu phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2011- 2015 Các nhóm giải pháp mà luận văn kiến nghị gồm: nhóm giải pháp yếu tố cấu thành thị trường; nhóm giải pháp hoạt động tài như: giải pháp tín dụng ngân hàng, giải pháp thuế bất động sản; giải pháp khoản thu tài khác; giải pháp mơ hình quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Trên sở nhóm giải pháp đề ra, luận văn đưa hướng giải mặt hạn chế thị trường bất động sản TP.HCM để tạo tảng vững cho phát triển thị trường khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102  -85- TÀI LIỆU THAM KHẢO Các văn pháp luật: Luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 14/6/2005 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 01/7/2004 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/6/2006 Luật Nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 29/11/2005 Luật Thuế Sử dụng đất phi nơng nghiệp số 48/2010/QH12 Quốc hội Khóa 12 thơng qua ngày 17/6/2010 Luật Thuế Thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 Quốc hội Khóa 12 thơng qua ngày 21/11/2007 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 26/11/2003 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/9/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà thay Nghị định 90/2006/NĐ.CP ngày 6/9/2006 Chính phủ 12 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 13 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 -86- 15 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 16 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 17 Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP  Báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu: Hà An (2011) Thị trường bất động sản diễn biến khó lường [Ngày truy cập: 31 tháng năm 2011] Nguyễn An Bình, 2006 Chứng khốn hóa sản phẩm bất động sản Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 21 Trần Phương Bình, 2008 Nối lại cho vay mua nhà trả góp Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 102-103 Nguyễn Sĩ Dũng, 2006 Thử nhìn vào gốc vấn đề Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 20 Nguyễn Mạnh Hà (2011) Quỹ phát triển bất động sản: Kênh vốn cho thị trường [Ngày truy cập: 21 tháng năm 2011] Phước Hà (2009) Khơng đánh thuế nhà đất với người có thu nhập trung bình [Ngày truy cập: 28 tháng năm 2009] Trần Minh Hồng, 2008 Có thể nói, việc bng lỏng kiểm sốt sử dụng vốn huy động trước chủ đầu tư dẫn đến hậu đắt cho thị trường BĐS Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 20-21 Trần Minh Hoàng, 2010 Bất cập thị trường bất động sản Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 63/GP-XBĐS, trang 26-28 Quang Hưng, 2009 Lách luật để giao dịch Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 68-69 10 Nguyễn Ngọc Khoa (2005) Phát triển sách tài cho thị trường bất khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 -87- động sản [Ngày truy cập: 04 tháng năm 2011] 11 Trần Du Lịch, 2008 Phải chống đầu thuế nhà đất Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 100-101 12 Thành Nam, 2007 Thị trường địa ốc TP.HCM: sốt, sốt lại sốt Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 60/GP-XBĐS-BIN, trang 31-33 13 Nguyễn Hồng Quân, 2008 Phát triển thị trường BĐS có định hướng Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 16-17 14 Robert S.Pindyck, Daniel L.Rubinfeld, 1999 Kinh tế học vi mô Hà nội: Nhà xuất thống kê 15 Sử Đình Thành Vũ Thị Minh Hằng, 2008 Nhập mơn Tài – Tiền tệ Hà nội: Nhà xuất Lao động xã hội 16 Phạm Đức Thành (2009) Lách thuế chuyển nhượng bất động sản [Ngày truy cập: 14 tháng năm 2011] 17 Nguyễn Ngọc Thành, 2009 Nút thắt cần tháo gỡ Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 28-30 18 Vũ Xuân Thiện (2011) Cần sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà [Ngày truy cập: 25 tháng năm 2011] 19 Trương Quang Thông (2008) Trái phiếu dự án: Các vấn đề cần bàn thêm [Ngày truy cập: 11 tháng năm 2011] 20 Kiều Thuật (2011) Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn tương lai [Ngày truy cập: 18 tháng năm 2011] 21 Đặng Hùng Võ, 2009 Chính sách Nhà nước thu hồi đất Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 24-27 22 Nguyễn Trần Nam, 2010 Báo cáo tình hình phát triển nhà thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo quốc tế 2010: Phát triển nhà thị trường bất động sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, trang 1-5 Hà nội, tháng 11 năm 2010 Ban đạo trung ương sách nhà thị trường bất động sản khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 -88- PHỤ LỤC Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS NH TP.HCM từ năm 2006-2011 ĐVT: tỷ đồng Năm 2006 2007 Dư nợ tín dụng 229,747 406,353 Dư nợ TDBĐS 25,549 61,252 Tốc độ tăng Dư -5.00% 139.74% nợ TDBĐS Tỷ trọng dư nợ TD BĐS/Tổng 11.12% 15.07% dư nợ TD Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM 2008 502,686 63,064 2009 571,366 78,290 2010 2011 709,087 753,760 98,256 93,746 2.96% 24.14% 25.50% -4.59% 12.55% 13.70% 13.86% 12.44% Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM STT Các nhóm sản phẩm TD BĐS Xây dựng & sửa chữa nhà Xây dựng & sửa chữa nhà để bán Kinh doanh BĐS khác Đô thị Cao ốc cho thuê XD sở hạ tầng phục vụ SXKD Thế chấp quyền SDĐ Trung tâm thương mại Khu công nghiệp – khu chế xuất Tổng cộng Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Tỷ trọng 30% 16% 10% 10% 10% 9% 9% 4% 2% 100% Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 STT Lãi suất cho vay (VNĐ) bình quân Cho vay BĐS TP.HCM Cho vay bq nước Tăng (+) giảm (-) 2006 14.69 12.92 1.77 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM khoa luan, tieu luan88 of 102 2007 15.47 13.02 2.45 Năm 2008 2009 2010 14.50 14.78 18.45 12.75 13.48 15.27 1.75 1.30 3.18 2011 22.23 17.30 4.93 Tai lieu, luan van89 of 102 -89- Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS NHTM TP.HCM từ năm 20062011 ĐVT: tỷ đồng Năm Dư nợ cho vay NHTM TP.HCM 2006 Dư nợ xấu cho vay BĐS 442.31 575.77 5,941.65 2,128.50 1,410.32 Dư nợ cho vay BĐS Dư nợ xấu/Dư nợ cho vay BĐS 2007 2008 2009 2010 2011 4,284.19 25,549 61,252 63,064 78,290 98,256 93,746 1.73% 0.94% 9.42% 2.72% 1.44% 4.57% Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm từ 2006 – 2011 ĐVT: triệu đồng Năm Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp So với năm trước Nguồn: Bộ tài 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1,131 1,442 546 1,897 1,025 1,500 127.5% 37.9% 347.4% 54.0% 146.3% Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm 2006 – 2011 ĐVT: triệu đồng Năm Số thu thuế nhà đất 2006 2007 89,299 99,558 111.5% So với năm trước Nguồn: Bộ tài 2008 2009 2010 2011 111,382 120,806 132,050 159,500 111.9% 109.3% 120.8% 108.5% Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 – 2011 ĐVT: triệu đồng Năm Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất So với năm trước Nguồn: Bộ tài khoa luan, tieu luan89 of 102 2006 2007 2008 2009 2010 2011 255,501 505,038 562,307 42,292 5,984 197.7% 7.5% 14.1% 0.0% 111.3% Tai lieu, luan van90 of 102 -90- Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 Năm 2006 2007 Số thu tiền sử dụng đất 1,629,191 4,358,830 So với năm 267.5% trước Nguồn: Bộ tài 2008 5,991,273 2009 ĐVT: triệu đồng 2010 2011 4,353,392 6,280,248 8,600,000 137.5% 72.7% 144.3% 136.9% Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước TP.HCM năm 2006 – 2011 ĐVT: triệu đồng Năm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Số thu tiền thuê 352,938 385,959 587,790 705,876 901,538 1,560,000 mặt đất, mặt nước So với năm trước 109.4% 152.3% 120.1% 127.7% 173.0% Nguồn: Bộ tài Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam Quỹ đầu tư bất động sản Cty quản lý quỹ Vietnam Property Holding (VPH) Saigon Asset Management Bao Tin Real Estate Fund Bao Tin Capital Vietnam Property Fund (VPF) Dragon Capital Indochina Land Holdings Indochina Capital Aseana Properties Ireka Corporation Berhad Vietnam Real-Estate Development Fund Korea Investment Trust Management Vietnam Infrastructure Limited (VNI) VinaCapital's VinaLand VinaCapital CapitaLand Mappletree Singapore Keppel Land Oaktree Capital Management Galileo Investment Group American Foxconn Taiwan Berjaya Malaysia Nguồn: http://stocknews.vn/default.aspx?tabid=300&ID=17513&CateID=187 khoa luan, tieu luan90 of 102 ... cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG... CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản,... chế độ báo cáo 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng Tác động tín dụng đến phát triển thị trường BĐS thực kết