Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã cửa lò tỉnh nghệ an luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ THỊ HẬU NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập thân với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các thông tin, số liệu, kết nêu luận văn trung thực khách quan tác giả thu thập phân tích, chưa sử dụng để bảo vệ báo cáo hay cơng trình nghiên cứu khoa học khác Hà Nội, ngày .tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu i LỜI CẢM ƠN Tác giả xin trân trọng cám ơn ban Giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam, Ban Quản lý đào tạo, thầy cô khoa Quản lý đất đai giúp đỡ tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành luận văn Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà hết lịng ủng hộ hướng dẫn tác giả hồn thành luận văn Tác giả xin trân trọng cám ơn Lãnh đạo, cán nhân viên Phòng Kế hoạch định giá - Sở Tài nguyên Môi trường Nghệ An, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cửa Lị, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả thu thập thông tin, tài liệu phục vụ công tác nghiên cứu Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình giúp đỡ, chia sẻ khó khăn động viên tác giả suốt trình học tập nghiên cứu để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn ! Hà Nội, ngày .tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Thị Hậu ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC HÌNH viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix THESIS ABSTRACT xi PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 2.2.1 Yếu tố thông thường 2.2.2 Nhân tố khu vực 11 2.2.3 Nhân tố cá biệt 12 2.3 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 13 2.3.1 Khái niệm định giá đất 13 2.3.2 Nguyên tắc định giá đất 15 2.3.3 Phương pháp định giá đất 17 iii 2.4 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 19 2.4.1 Công tác định giá đất số nước giới 19 2.4.2 Định giá đất Việt Nam 22 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 31 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 31 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 31 3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33 3.5.5 Phương pháp so sánh 34 PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 45 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2017 58 4.3 NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN 60 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò 60 4.3.2 Giá đất thị trường địa bàn thị xã Cửa Lò 63 4.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ 72 4.4.1 Yếu tố vị trí 75 4.4.2 Yếu tố sở hạ tầng 76 iv 4.4.3 Yếu tố hình dáng 76 4.4.4 Yếu tố diện tích 76 4.4.5 Yếu tố lãi suất ngân hàng 77 4.4.6 Yếu tố độ sâu đất 77 4.4.7 Yếu tố chiều rộng mặt tiền 77 4.4.8 Yếu tố mức độ thu nhập người dân 78 4.4.9 Yếu tố hướng đất 78 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ 78 4.5.1 Công tác định giá đất 79 4.5.2 Về tổ chức định giá đất 79 4.5.3 Về công tác chuyên gia 80 4.5.4 Về công tác quản lý 80 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 5.1 KẾT LUẬN 81 5.2 KIẾN NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 85 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BC Báo cáo BĐS Bất động sản CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ FAO Tổ chức Lương thực nông nghiệp Liên Hiệp Quốc HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch NĐ-CP Nghị định - Chính phủ PTTH Phổ thông trung học TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố TT-BTC Thông tư - Bộ Tài TT- TCĐC Thơng tư - Tổng cục địa TW Trung ương QĐ-UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số nước giới .19 Bảng 2.2 Hình thức giá cửa số nước giới 20 Bảng 2.3 Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất 21 Bảng 2.4 Nguyên tắc phương pháp xác định giá 21 Bảng 3.1 Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng 34 Bảng 4.1 Dân số năm 2017 thị xã Cửa Lò 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thị xã Cửa Lò 59 Bảng 4.3 Giá đất quy định địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 62 Bảng 4.4 So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế giao dịch thị trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò .65 Bảng 4.5 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 73 Bảng 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 35 Hình 4.2 Giá đất quy định tuyến đường nghiên cứu 63 Hình 4.3 Giá đất giao dịch thực tế giá quy định năm 2017 66 Hình 4.4 Giá đất thực tế thị trường qua nhóm đường 66 Hình 4.5 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 67 Hình 4.6 Đường Bình Minh .68 Hình 4.7 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 68 Hình 4.8 Đường Nguyễn Sinh Cung 69 Hình 4.9 Đường Vinh - Cửa Hội 70 Hình 4.10 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 70 Hình 4.11 Đường Ven sơng Lam .71 Hinh 4.12 Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực 71 Hình 4.13 Đường bê tông khối phường Thu Thủy 72 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Thị Hậu Tên luận văn: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An Từ đó, đề xuất số giải pháp để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất Phịng Tài ngun Mơi trường, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê thị xã Cửa Lò số quan, đơn vị liên quan Thu thập trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 Phỏng vấn trực tiếp người dân giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu Cụ thể, đối tượng điều tra hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Các số liệu thu thập giá đất thị trường thống kê, tổng hợp xử lý phần mềm Excel, sau đó, loại bỏ số liệu khơng phản ánh giá thị trường, từ so sánh chênh lệch giá đất quy định giá đất thị trường theo năm giai đoạn nghiên cứu Sử dụng dạng biểu đồ đồ thị để thể kết nghiên cứu đề tài gồm cấu sử dụng đất, biến động giá đất đất, so sánh giá đất quy định giá đất thị trường sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) mức độ để tổng hợp phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đoạn, đường phố tổng hợp số liệu bảng điều tra Từ đó, có nhận xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đánh giá đất Kết kết luận Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km phía Đơng, cách sân bay Vinh 10 km phía Tây có đường biển dài gần 10 km Nhu cầu đất đai cho trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng năm gần làm cho giá đất biến động đột biến, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt xác ix ... nêu trên, nên tiến hành thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. .. Nghiên cứu giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An - Đề xuất số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù... xác số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 1.4.2 Ý nghĩa khoa học Luận văn hệ thống hóa cở khoa học giá đất, số yếu tố ảnh hưởng đến giá