Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

luận văn, thạc sĩ, tiến sĩ, cao học, khóa luận, đề tài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------      ---------- NGUYỄN ðÌNH BÌNH TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: CVCC.TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG HÀ NỘI – 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn ðình Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn CVCC.TS Nguyễn ðình Bồng ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ñất và nhà huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn ðình Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục hình iv Danh mục bảng v Danh mục từ viết tắt vi 1. MỎ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích – yêu cầu 3 1.2.1 Mục ñích 3 1.2.2 Yêu cầu 3 1.3 Ý nghĩa của ñề tài. 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Thị trường bất ñộng sản 4 2.1.1 Khái niệm 4 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản thế giới 4 2.1.3.Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 6 2.2. Giá ñất 13 2.2.1 Khái niệm về giá ñất 13 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 14 2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 19 2.2.4.Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 24 2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 1 26 2.3 ðịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 29 2.3.1 ðịnh giá ñất trên Thế giới 29 2.3.2. ðịnh giá ñất tại Việt Nam 31 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Nội dung nghiên cứu 38 3.2. Phương pháp nghiên cứu 38 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 38 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 38 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… iv 3.2.3.Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 40 3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 40 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu 41 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 41 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42 4.1.3 Văn hóa xã hội 48 4.1.4 Hiện trạng sử dụng ñất 49 4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Nội 50 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 51 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 51 4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Gia Lâm 52 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 54 4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) 60 4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) 67 4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở khu vực ven trục ñầu mối giao thống chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) 73 4.5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở khu vực nghiên cứu 80 4.5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực ñến giá ñất 80 4.5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ñến giá ñất 82 4.6. Giải pháp 83 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận 85 5.2. Kiến Nghị 86 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… v DANH MỤC HÌNH STT TÊN HÌNH TRANG 1 Hình 2.1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai 17 2 Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 18 3 Hình 4.1 ðồ thị cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2009 43 4 Hình 4.2 Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm 50 5 Hình 4.3. Giá ñất thị trường trung bình các ñường theo bảng 4.9 63 6 Hình 4.4. Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Hà Huy Tập theo bảng 4.9 64 7 Hình 4.5. ðường Hà Huy Tập 66 8 Hình 4.6. Giá ñất thị trường trung bình các ñường theo bảng 4.10 69 9 Hình 4.7. Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Cổ Bi (dốc Hội-ñường QL5) theo bảng 4.10 71 10 Hình 4.8. ðường Cổ Bi (dốc Hội-ñường QL5) 72 11 Hình 4.9 Giá ñất thị trường trung bình khu vực ven trục ñầu mối giao thống chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) 75 12 Hình 4.10. Giá ñất thị trường ñoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ñến ñoạn giao ñường 181 76 13 Hình 4.11. Giá ñất thị trường ñường Ninh Hiệp 76 14 Hình 4.12. ðường ñường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ñến ñoạn giao ñường 181 78 15 Hình 4.13. ðường Ninh Hiệp 78 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… vi DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 1 Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm 49 2 Bảng 4.2 : Khung giá ñất ở tại nông thôn 51 3 Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại nông thôn 52 4 Bảng 4.4. Khung giá ñất ở tại ñô thị 52 5 Bảng 4.5 Giá ñất ở quy ñịnh tại các thị trân thuộc huyện Gia Lâm từ năm 2007 ñến năm 2010 (khu vực I) Phụ lục 6 Bảng 4.6 Giá ñất ở quy ñịnh tại khuc vự giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm từ 2007 ñến năm 2010 (khu vực II) Phụ lục 7 Bảng 4.7 Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực ven trục ñầu mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm từ năm 2007 ñến năm 2010 (khu vực III) Phụ lục 8 Bảng 4.8. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại 19 tuyến ñường từ năm 2007 ñến 30/06/2010 59 9 Bảng 4.9 Giá ñất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) Phụ lục 10 Bảng 4.10 Giá ñất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) Phụ lục 11 Bảng 4.11 Giá ñất ở khu vực ven trục ñầu mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) Phụ lục 12 Phụ lục 1 Bảng ñiều tra giá ñất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) Phụ lục 13 Phụ lục 2 Bảng ñiều tra giá ñất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) Phụ lục 14 Phụ lục 3 Bảng ñiều tra giá ñất ở khu vực ven trục ñầu mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) Phụ lục Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… vii DANH MỤC VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản CNTB : Chủ nghĩa tư bản QSDð : Quyền sử dụng ñất KT – XH : Kinh tế - xã hội UBND : Uỷ ban nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ñang ñược ñẩy mạnh với mục tiêu ñưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. ðể phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã xác ñịnh quyền sử dụng ñất là hàng hóa, ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, nhằm thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, tạo vốn cho ñầu tư phát triển. Giá ñất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Luật ðất ñai năm 1993 ñã xác ñịnh ñất có giá; Luật ðất ñai năm 2003 ñã xác ñịnh giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá của Nhà nước và các văn bản hướng dẫn ñể xây dựng bảng giá ñất cho ñịa phương mình công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá ñất do UBND cấp tỉnh ñược sử dụng làm căn cứ ñể: tính thuế ñối với việc sử dụng ñất và chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất cho các tổ chức, cá nhân; xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 2 doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật. Việc thực thi chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất ñạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá ñất do nhà nước quy ñịnh thường chưa sát với thực tế; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh thấp hơn nhiều so với giá ñất thị trường. Huyện Gia Lâm là một huyện ngoại thành nằm ở cửa ngõ phía ñông bắc của thành phố Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 114,7299 km2, dân số 219.450 người, mật ñộ dân số trung bình là 1.912 người/km2, vị trí ñịa lý thuận lợi ñể giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các ñịa phương khác trên ñịa bàn thành phố và cả nước. Trong giai ñoạn từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay, thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn huyện ñã hình thành và phát triển trong quá trình ñẩy mạnh công nghiệp hóa, ñô thị hóa. Tình hình thi hành chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm cũng không nằm ngoài tình hình chung cả nước; giá ñất ñã và ñang là vấn ñề bức xúc liên quan ñến thu hồi ñất, ñền bù, tái ñịnh cư và sự thăng trầm của thị trường bất ñộng sản ñịa phương. Trong bối cảnh trên, trong khuôn khổ ñề tài luận văn thạc sỹ, tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn về ñịnh giá ñất, ñánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội.