tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện sóc sơn, thành phố hà nội

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

Trang 1

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHAN THỊ THANH HUYỀN

HÀ NỘI, NĂM 2015

Trang 2

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo

vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2015

Tác giả luận văn

Đoàn Hồng Quân

Trang 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn

Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn

Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2015

Tác giả luận văn

Đoàn Hồng Quân

Trang 4

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Danh mục các từ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 3

1.1.1 Đất đai 3

1.1.2 Thị trường đất đai 3

1.2 Khái quát về giá đất 4

1.2.1 Khái niệm về giá đất 4

1.2.2 Đặc điểm của giá đất 4

1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

1.2.3.1 Địa tô 6

1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng 8

1.2.3.3 Quan hệ cung cầu 9

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10

1.3 Định giá đất 11

1.3.1 Khái niệm 11

1.3.2 Nguyên tắc định giá đất 11

1.3.3 Phương pháp định giá đất 12

1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13

1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ 13

1.3.3.3 Phương pháp so sánh thu nhập 14

1.3.3.4 Phương pháp thặng dư 14

Trang 5

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam 14

1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 14

1.4.1.1 Công tác định giá đất ở Úc 14

1.4.1.2 Định giá đất ở Đức 16

1.4.1.3 Định giá đất ở Malaysia 18

1.4.1.4 Định giá đất ở Đài Loan 18

1.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 20

1.4.2.1 Cơ sở pháp lý 20

1.4.2.2 Khung giá đất 22

1.4.2.3 Định giá đất cụ thể 23

1.4.2.4 Trình tự các bước định giá đất 24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 32

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 33

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 33

2.3.5 Phương pháp so sánh 33

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng đồ thị 33

2.3.7 Phương pháp mô hình hồi quy vào xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.1.1 Vị trí địa lý 35

3.1.1.2 Địa hình 36

3.1.1.3 Khí hậu 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 37

Trang 6

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và đời sống dân cư 38

3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng 40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hôi huyện Sóc Sơn 41

3.1.3.1 Thuận lợi 41

3.1.3.2 Khó khăn 42

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Sóc Sơn 43

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn 47

3.3 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn 50

3.3.1 Giá đất do Nhà nước quy định 50

3.3.2 Giá đất thị trường 55

3.3.3 So sánh sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường 58

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn 66

3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66

3.4.1.1 Yếu tố vị trí 66

3.4.1.2 Yếu tố diện tích, mặt tiền thửa đất 67

3.4.1.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 67

3.4.1.4 Yếu tố khác 67

3.4.2 Ứng dụng phương pháp mô hình hồi quy vào xác định yếu tố ảnh hưởng đế giá đất 69

3 5 Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

Kết luận 78

Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

PHỤ LỤC 82

Trang 7

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

Trang 8

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 38

Bảng 3.2.Dân số huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 38

Bảng 3.3 Cơ cấu lao động huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 39

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Sóc Sơn năm 2014 49

Bảng 3.5 Khung giá đất ở đô thị 50

Bảng 3.6 Bảng giá đất ở tại nhóm 1 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 52

Bảng 3.10 Giá đất ở thị trường nhóm 1 huyện Sóc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 55

Bảng 3.14 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 1 60 Bảng 3.15 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 2 63 Bảng 3.16 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 3 63 Bảng 3.17 So sánh giá đất thị trường và giá đất quy định tuyến đường thuộc nhóm 4 65 Bảng 3.18 Kết quả chạy mô hình đơn biến xác định các yếu tố kích thước mặt tiền ảnh hưởng đến giá đất tại nhóm 4 71

Bảng 3.19 Kết quả chạy mô hình đơn biến xác định các yếu tố khoảng cách đến trung tâm xã ảnh hưởng 73

đến giá đất tại nhóm 4 73

Bảng 3.20 Kết quả chạy mô hình đa biến xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại nhóm 4 75

Trang 9

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC HÌNH

3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 35 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2014 48

Trang 10

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc biệt Không chỉ theo nghĩa duy nhất là đất cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người, mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa cự kỳ quan trọng Nhà kinh tế học cổ điển W.Petty đã nói: “ Lao động là cha của cải vật chất, còn đất là mẹ”

Lịch sử của chúng ta đã trải qua 4 lần ban hành Luật Đất đai nhưng phải đến Luật Đất đai 2003, chúng ta mới khẳng định việc chuyển nhượng đất đai là theo giá thị trường, mặc dù nền kinh tế thị trường đã được xác định trước đó mười mấy năm Tuy nhiên, vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra câu trả lời thỏa đáng Theo Luật Đất đai 2003, nguyên tắc định giá đất phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp” Trải qua 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 liên quan đến giá đất cho thấy, mặc dù cơ quan quản lý Nhà nước về định giá đất đã rất cố gắng, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 25% Sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để xây dựng giá đất do Nhà nước ban hành phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường (Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Văn Quân, 2014)

Sóc Sơn là một huyện ngoại thành nằm ở Phía Bắc của thủ đô Hà Nội Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thủ đô nhu cầu sử dụng đất của người dân trong huyện ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và

Trang 11

bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các

yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất

- Các số liệu điều tra, khảo sát, phỏng vấn, tài liệu phục vụ viết báo cáo phải khách quan, trung thực, luôn luôn được cập nhật, đảm bảo sát với thực tiễn, phản ánh đúng giá đất trên địa bàn

- Các đề xuất giải pháp phải phù hợp với thực tế của địa phương

Trang 12

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai

1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh

và quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Thị trường đất đai

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bêncungvà cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất,Thị trườnglà tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa

Trang 13

các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay

1.2 Khái quát về giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền

sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Trang 14

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị

ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan

hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và

Trang 15

nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó

là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất

Trang 16

trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính

là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa

ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs, 2007)

Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ - người sử hữu về đất đai Việc nghiên cứu về địa tô độc quyền tại các lĩnh vực nói chung và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị nói riêng có một ý nghĩa quan trọng

Trang 17

trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có thể tạo ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách

Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có được là do

sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo Nếu chấp nhận giữ vai trò đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết Khi thu hồi đất có giá trị kinh tế không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản

lý đất đai, 2012)

1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất

có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương

Trang 18

nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Trang 19

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng

cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định

về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất

cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Các nhân tố này bao gồm: tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu

Trang 20

tư; tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư; biến động vật giá; mức lãi suất

- Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Nhân tố này bao gồm: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, nhân tố quy hoạch của thửa đất

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Nhân tố các biệt bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng,

độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị

1.3 Định giá đất

1.3.1 Khái niệm

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong

lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Trang 21

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, về lĩnh vực giá đất Chính phủ đã ban hành

02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định

về khung giá đất Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể)

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm 4 nguyên tắc sau: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc

sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2013)

Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc Việc quy định như trên nhằm khắc phục những tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003, đó là: chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch

về quyền sử dụng đất

1.3.3 Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai không quy định phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định nội dung 05 phương pháp định giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất, đồng thời giao Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết các phương pháp định giá đất tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành,

Trang 22

tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để

so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013 Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất/khu đất của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014)

1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

* Khái niệm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014)

1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản

Trang 23

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014)

1.3.3.3 Phương pháp so sánh thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014)

1.3.3.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản (Chính phủ, 2014)

1.3.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngban hành (Chính phủ, 2014)

1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam

1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới

Trang 24

về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường BĐS Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: (1) Đấu thầu

tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả BĐS của bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/BĐS; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác; (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư BĐS (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW

áp dụng Luật Định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch Tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ

Trang 25

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Định giá đất hàng loạt: việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/BĐS, thuế thu nhập từ bán BĐS Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua 4 bước sau: (1) Khảo sát, thu thập thông tin; (2) Phân loại các khu vực định giá đất; (3) Định giá thửa đất chuẩn (Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá); (4) Định giá đến từng thửa đất

- Định giá riêng lẻ: việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/BĐS và các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch BĐS, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS để thực hiện việc định giá

Trang 26

ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc Thành phần của Uỷ ban định giá gồm trên 20 người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm

Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá: Uỷ ban định giá phải định giá đối vơi các

trường hợp sau: (1) thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân; (2) định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản có các nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả địa sản; Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; Quản lý nhân viên định giá; Tiến hành phân tích thị trường địa sản; Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng

Về quyền hạn của Uỷ ban định giá: Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với

địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban định giá

Về việc quản lý giá đất: Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt

quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất

Trang 27

đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi

mà không phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo; (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh

lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

1.4.1.3 Định giá đất ở Malaysia

Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm; Liên bang, Bang và quận (huyện) Hệ thống định giá đất, BĐS gồm có chức năng định giá Nhà nước và tổ chức định giá tư nhân

Cơ quan định giá Nhà nước được tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên bang, cơ quan định giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ định giá và tài sản”, viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH, giám đốc chi nhánh do Tổng Giám đốc của JPPH bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận được JPPH đặt Văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các Văn phòng định giá vùng Giám đốc Văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm Tổ chức định giá tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân Hoạt động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định hoặc do các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khác hàng theo từng nhu cầu của thị trường (Lưu Văn Năng, 2010)

Giá đất của Malaysia được định giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên bang

và các Bang không quy định khung giá, bảng giá đất (Lưu Văn Năng, 2010)

1.4.1.4 Định giá đất ở Đài Loan

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất

và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của

Trang 28

Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác) Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc

sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường Luật Chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm lấy đất đó, giá trị bồi thường

về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Các sở định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ (Đặng Võ, 2012)

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù

Trang 29

hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định (Đặng Võ, 2012)

Quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù hợp thị trường, giá trị bồi thường là một ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định Một điểm nữa cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đều có sở định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai (Đặng Võ, 2012)

1.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

1.4.2.1 Cơ sở pháp lý

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai nước ta Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của đất nước, thị trường đất đai nước ta tuy chậm nhưng đã có những bước phát triển đáng kể Hiện nay, định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác tính thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Tại Điều 12 Đất đai năm 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian” Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Để hướng dẫn việc xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, các văn bản sau

Trang 30

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu,

tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại

đô thị

- Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng ban quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đô thị

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ ban hành quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban

Trang 31

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Thông tư Liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 của Liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ ban hành về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài Nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc

Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác Định giá đất Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc

tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực giá đất Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến lĩnh vực giá đất, Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn bản sau:

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất

1.4.2.2 Khung giá đất

Luật đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Luật đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá

Trang 32

tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Quốc hội, 2013)

1.4.2.3 Định giá đất cụ thể

Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về định giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (khoản 2 điều 4, khoản 1 Điều 5, Điều 6) và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (khoản 12 Điều 1), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để khắc phục những tồn tại, bất cập của pháp luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 (khoản 3, 4 Điều 114) đã quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn

cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá

đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ

Trang 33

gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.2.4 Trình tự các bước định giá đất

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được thực hiện gồm 4 bước quy định chi tiết tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2014)

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của

các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Trang 34

Giá đất ước tính của thửa

đất cần định giá theo từng

thửa đất so sánh

= Giá đất của từng thửa đất so sánh ±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu

tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công

bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc

số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Bước 3; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

b Phương pháp chiết trừ

Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: giá đất; mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất

Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động

Trang 35

sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản

gắn liền với đất của bất

động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất −

Giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất động sản so sánh −

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so

sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động

Giá trị đất của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trang 36

c Phương pháp so sánh thu nhập

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau: (1) Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá; (2) Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích

sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của

thửa đất cần định giá

Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến

sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Trang 37

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

1)1(

)1(

−+

+

×

n

n r

r r

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính

theo năm)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

d Phương pháp thặng dư

Bước 1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá

Các thông tin thu thập gồm: thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở

Giá trị của

thửa đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Trang 38

điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Các khoản chi phí phát triển bao gồm: (1) chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; (2) chi phí thiết bị (chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác); (3) chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; (4) chi phí quản lý dự án; (5) chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; (6) chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; (7) các chi phí khác theo quy định của pháp luật Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí ở trên và căn cứ vào định mức, đơn giá do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực

tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều

năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng

Trang 39

năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = ∑

n

i r

C

1(1 )Trong đó: TRi là doanh thu năm thứ i của dự án; Ci là chi phí năm thứ i của dự

án ; là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản); n là số năm thực hiện dự án

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

e Phương pháp hệ số điều chỉnh

Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin

về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của

Trang 40

tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

Bước 2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định ở bước 1 Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

Bước 3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Định dạng
Số trang	107
Dung lượng	2,72 MB

tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện sóc sơn, thành phố hà nội

Đối tượng và phạm vi nghiờn cứu