đế giỏ đất
Trờn cơ sở nghiờn cứu cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn huyện Súc Sơn cú thể xỏc định được 2 yếu tố gồm: Độ rộng mặt tiền và khoảng cỏch thửa
đất đến trung tõm hành chớnh xó là ảnh hưỡng rừ nhất. Do vậy, đề tài đó sử dụng một số cụng cụ và chức năng của phần mềm Exel chạy thử nghiệm.
Trờn cơ sởđiều tra thực tế, cỏc khu vực khu dõn cư nụng thụn tại nhúm 4 cú số lượng giao dịch nhiều nhất được chọn để chạy thử mụ hỡnh.
Kết quả chạy mụ hỡnh hồi quy tuyến tớnh xỏc định cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất khu vực dõn cư nụng thụn xỏc định được phương trỡnh hồi quy tuyến tớnh và kết quả chạy mụ hỡnh như sau:
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 70
* Mụ hỡnh đơn biến ảnh hưởng của yếu tố kớch thước mặt tiền đến giỏ đất.
Qua việc chạy mụ hỡnh đơn biến đỏnh giỏ mức độ ảnh hưởng của yếu tố
khoảng cỏch tới trung tõm xó cho ta phương trỡnh hồi quy:
y = 4614.32 + 208.99x (1) Trong đú: y: là giỏ đất (ĐVT: Nghỡn đồng/m2) x: là yếu tố kớch thước mặt tiền (m) - Kết quả chạy mụ hỡnh (Bảng 3.18) Từ phương trỡnh hồi quy và kết quả chạy mụ hỡnh tại bảng 3.18, cú thể thấy rằng:
- Sự biến động về giỏ đất tại địa bàn nghiờn cứu do yếu tố kớch thước mặt tiền quyết định chỉ 14%, cũn cỏc yếu tố ngẫu nhiờn khỏc quyết định là 86%.
- Hệ số tương quan bội Multiple R = 0,37 cho thấy mối liờn hệ tương quan bội là khụng chặt chẽ.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 71
Bảng 3.18. Kết quả chạy mụ hỡnh đơn biến xỏc định cỏc yếu tố kớch thước mặt tiền ảnh hưởng đến giỏ đất tại nhúm 4
SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.376369698 R Square 0.141654149 Adjusted R Square 0.108640847 Standard Error 1183.594478 Observations 28 ANOVA df SS MS F Significance F Regression 1 6010992.644 6010992.644 4.290820395 0.048378243 Residual 26 36423293.07 1400895.887 Total 27 42434285.71
Coefficients Standard Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0%
Intercept 4614.320997 608.130067 7.587720534 4.70113E-08 3364.291754 5864.35024 3364.291754 5864.35024 Kich thước mặt tiền 208.9907741 100.89205 2.071429553 0.048378243 1.604197213 416.377351 1.604197213 416.377351
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 72
* Mụ hỡnh đơn biến ảnh hưởng của yếu tố khoảng cỏch đến trung tõm xó đến giỏ đất.
Qua việc chạy mụ hỡnh đơn biến đỏnh giỏ mức độ ảnh hưởng của yếu tố
khoảng cỏch tới trung tõm xó cho ta phương trỡnh hồi quy:
y = 7365.07 - 2.14z (2)
Trong đú: y: là giỏ đất (ĐVT: Nghỡn đồng/m2) z: yếu tố khoảng cỏch tới trung tõm xó (m) - Kết quả chạy mụ hỡnh (Bảng 3.19)
Từ phương trỡnh hồi quy và kết quả chạy mụ hỡnh tại bảng 3.19, cú thểđưa ra nhận xột sau:
- Sự biến động về giỏ đất tại địa bàn nghiờn cứu do yếu tố khoảng cỏch quyết định 53%, cũn cỏc yếu tố ngẫu nhiờn khỏc quyết định là 47%.
- Hệ số tương quan bội Multiple R = 0,72 cho thấy mối liờn hệ tương quan bội là tương đối chặt chẽ.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 73
Bảng 3.19. Kết quả chạy mụ hỡnh đơn biến xỏc định cỏc yếu tố khoảng cỏch đến trung tõm xó ảnh hưởng
đến giỏ đất tại nhúm 4 SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.726752056 R Square 0.528168551 Adjusted R Square 0.510021188 Standard Error 877.5365541 Observations 28 ANOVA df SS MS F Significance F Regression 1 22412455.21 22412455.21 29.10442357 1.18896E-05 Residual 26 20021830.5 770070.4039 Total 27 42434285.71 Coefficients Standard
Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0%
Intercept 7365.068291 336.4614287 21.88978487 2.82463E-18 6673.461926 8056.674656 6673.461926 8056.674656 Khoảng cỏch đến trung tõm xó -2.140460414 0.396759833 -5.39485158 1.18896E-05 -2.956011923 -1.324908904 -2.956011923 -1.324908904
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 74
* Mụ hỡnh đa biến ảnh hưởng của yếu tố kớch thước mặt tiền và yếu tố
khoảng cỏch tới trung tõm xó đến giỏ đất.
Qua việc chạy mụ hỡnh đơn biến đỏnh giỏ mức độ ảnh hưởng của yếu tố
khoảng cỏch tới trung tõm xó cho ta phương trỡnh hồi quy:
y = 6555.78 + 124.86x – 1.99z (3)
Trong đú: y: là giỏ đất (ĐVT: Nghỡn đồng/m2) x: là yếu tố kớch thước mặt tiền (m)
z: yếu tố khoảng cỏch tới trung tõm xó (m) - Kết quả chạy mụ hỡnh (Bảng 3.20)
Từ phương trỡnh hồi quy và kết quả chạy mụ hỡnh tại bảng 3.20, đề tài đưa ra một số nhận xột sau:
- Giữa yếu tố độ rộng mặt tiền và yếu tố khoảng cỏch đến trung tõm xó cú mối quan hệ với nhau là tương đối chặt chẽ (Multiple R=0.76)
- Sự biến động về giỏ đất tại địa bàn nghiờn cứu do yếu tố khoảng cỏch và kớch thước mặt tiền quyết định lớn hơn 58%, cũn cỏc yếu tố ngẫu nhiờn quyết
định là 42%.
- Hệ số của yếu tố khoảng cỏch mặt tiền đến trung tõm xó cú gớ trị õm điều
đú chứng tỏ yếu tố khoảng cỏch cú ảnh hưởng nghịch đến giỏ đất, cụ thể những thửa đất nào càng xa trung tõm xó thỡ sẽ cú giỏ sẽ thấp hơn.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 75 Bảng 3.20. Kết quả chạy mụ hỡnh đa biến xỏc định cỏc yếu tốảnh hưởng đến giỏ đất tại nhúm 4 SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0.759072393 R Square 0.576190897 Adjusted R Square 0.542286169 Standard Error 848.1517917 Observations 28 ANOVA df SS MS F Significance F Regression 2 24450249.17 12225124.59 16.99441134 2.18589E-05 Residual 25 17984036.54 719361.4618 Total 27 42434285.71
Coefficients Standard Error t Stat P-value Lower 95% Upper 95% Lower 95.0% Upper 95.0%
Intercept 6555.78308 580.4764416 11.29379697 2.60612E-11 5360.269479 7751.29668 5360.269479 7751.29668 Kich thước mặt tiền 124.8571604 74.18342875 1.683086944 0.104807253 -27.92646984 277.6407906 -27.92646984 277.6407906 Khoảng cỏch đến trung
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 76 Từ kết quả chạy mụ hỡnh phõn tớch hồi quy ảnh hưởng của yếu tố kớch thước mặt tiền và khoảng cỏch đến trung tõm xó đến giỏ đất ta thấy 2 yếu tố khoảng cỏch
đến trung tõm xó và yếu tố kớch thước mặt đều ảnh hưởng đến giỏ đất nhưng yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giỏ đất tại khu vực nghiờn cứu là yếu tố khoảng cỏch đến trung tõm xó do cú R square = 0,52 > R square = 0,14.
3. 5 Đề xuất một số giải phỏp phục vụ cụng tỏc định giỏ đất phự hợp với giỏ thị
trường
Thực tế cho thấy cụng tỏc xỏc định giỏ đất ở trờn địa bàn thành phố Hà Nội núi chung và trờn địa bàn huyện Súc Sơn núi riờng chưa thực sự sỏt với mức giỏ giao dịch trờn thị trường mặc dự hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giỏ đất mới nhưng giỏ đất quy định so với thị trường chỉ bằng 10 - 20%, thậm chớ cỏ biệt cú nơi chỉ bằng 5 - 10% so với giỏ giao dịch thực tế ngoài thị trường. Do sự chờnh lệch này gõy ra nhiều bức xỳc trong xó hội, nhất là trong cụng tỏc đền bự, giải phúng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tếđú tụi xin đưa ra một số giải phỏp để giỏ đất do Nhà nước quy định phự hợp với giỏ giao dịch trờn thị trường:
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết cụng việc tại cỏc cơ quan quản lý đất đai, trỏnh tỡnh trạng kộo dài thời hạn giải quyết hồ sơ của người dõn khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Để xõy dựng được bảng giỏ đất sỏt với giỏ thị trường trong cụng tỏc điều tra giỏ đất trờn địa bàn huyện Súc Sơn cần phải tiến hành điều tra thực tế một cỏch chi tiết, chớnh xỏc. Khụng thể căn cứ vào số liệu giỏ thị trường thụng qua cỏc hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phũng đăng ký đất đai vỡ giỏ thực tế
người giao dịch trong hợp đồng bao giờ cũng thấp hơn giỏ do nhà nước quy định. - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giỏ với khoảng cỏch ngắn hơn khụng nờn chia khoảng cỏch giữa cỏc đoạn đường quỏ dài. Tức là trờn một tuyến đường cú thể
chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ khụng nờn chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay, như
vậy giỏ đất sẽ đỳng với thực tế của từng vị trớ hơn vớ dụ nhưđoạn đường QL3 đoạn từ Phự Lỗ, đến hết xó Phự Linh, đường Phự Lỗ-Đũ Lo (Đường 16).
Về phương phỏp định giỏ đất cần cú quy định bổ sung: Quy định rừ hơn cỏc trường hợp ỏp dụng phương phỏp định giỏ để xỏc định giỏ đất tại cỏc vị trớ; Quy
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 77 định rừ cỏc nội dung, yờu cầu trong khảo sỏt, thu thập thụng tin về giỏ đất thị
trường; Định giỏ trực tiếp cho từng vị trớ đất, khụng ỏp dụng hệ số vị trớ. Qua kết quả nghiờn cứu giỏ đất trờn địa bàn huyện Súc Sơn, xõy dựng hàm hồi quy giữa giỏ
đất và cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất. Do đú cú thể bổ sung phương phỏp xõy dựng hàm hồi quy để xỏc định giỏ đất tại một số khu vực trờn địa bàn huyện.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
1. Súc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cỏch trung tõm Thủ đụ Hà Nội 40 km về phớa Bắc, cú tổng diện tớch tự nhiờn 30.651,30 ha, bao gồm 26
đơn vị hành chớnh: 25 xó và 01 thị trấn. Trong đú cú: 18.042,57 ha đất nụng nghiệp, chiếm 58,86%; 11.550,24 ha đất phi nụng nghiệp, chiếm 37,68%; 1.058,49 ha đất chưa sử dụng, chiếm 3,45%. Trong những năm qua, dưới sự lónh đạo của Đảng bộ
huyện huyện Súc Sơn, nền kinh tế của huyện cú bước phỏt triển khỏ tốc độ tăng trưởng bỡnh quõn hàng năm 26,43%/năm.
2. Cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai cũn nhiều bất cập, trong đú giỏ
đất là một trong những nguyờn nhõn gõy nờn những khú khăn vướng mắc trong việc thực hiện cỏc chớnh sỏch phỏp luật liờn quan đến đất đai. Việc điều tra giỏ
đất thị trường dựng làm thụng tin trong cụng tỏc định giỏ đất cũn nhiều khú khăn, do tất cả cỏc giao dịch trờn thị trường khụng cú số liệu thật, giỏ thật chưa được quản lý, kinh phớ đầu tư cho cụng tỏc điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ cụng tỏc
định giỏ đất cũn thấp.
3. Sự biến động giỏ đất do Nhà nước quy định giai đoạn 2010 - 2014 trờn địa bàn huyện Súc Sơn cú sự biến động khụng lớn, cụ thể:
Chỉ cú một số tuyến đường cú sự tăng giỏ ở cỏc cỏc vị trớ dao động nhẹ từ
18% - 61% nhưđường Quốc lộ 3 qua địa phận thị trấn và đường QL3 đoạn từ Phự Lỗ đến hết xó Phự Linh. Cỏc tuyến đường cũn lại giỏ đất giữ nguyờn, khụng đổi. Trong khi đú giỏ thị trường trong giai đoạn 2010 - 2014 cao gấp nhiều lần giỏ nhà nước dao động từ 1,25 lần đến 12,86 lần. Điều đú chứng tỏ việc định giỏ đất chưa thực sự sỏt với giỏ thị trường trong điều kiện bỡnh thường.
4. Giỏ đất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường cao hơn nhiều so với giỏ
đất do Nhà nước quy định, chờnh lệch từ 1,25 lần đến 9,29 lần. Đặc biệt ở những vị trớ cú điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buụn bỏn, tập trung đụng dõn cư, nằm trong khu trung tõm, thỡ sự chờnh lệch giữa giỏ thực tế và giỏ do Nhà
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 79 nước quy định càng cao. Năm 2014, giỏ đất thị trường tại vị trớ 1 cao nhất là 37.000.000 đồng/m2 thuộc cỏc tuyến đường thuộc nhúm 2 và thấp nhất là 3.500.000
đồng/m2 thuộc cỏc tuyến đường thuộc nhúm 3.
5. Giỏ đất trờn địa bàn huyện Súc Sơn phụ thuộc vào nhiều nhúm yếu tố như: yếu tố vị trớ, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khỏc. Trong đú, yếu tố vị trớ là yếu tố cú ảnh hưởng lớn nhất tới giỏ chuyển nhượng của thửa đất.
Kiến nghị
- Tiến hành quy hoạch đất đai một cỏch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho cụng tỏc định giỏ đất đai và cụng tỏc quản lý đất đai của Nhà nước.
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch đất đai núi chung và thị trường bất
động sản núi riờng cho phự hợp với xu hướng phỏt triển của nền kinh tế thị trường. - Để cú một thị trường đất đai hoạt động cụng khai, minh bạch và đầy đủ
thụng tin cung cấp cho người mua và người bỏn cần thành lập một cơ quan chuyờn mụn hoạt động trong lĩnh vực giỏ đất.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chớnh (2004). Thụng tư số 114/2004/BTC-TT của Bộ Tài chớnh ngày 26/11/2004 về hướng dẫn thi hành Nghịđịnh 188/2004-NĐ-CP.
2. Bộ Tài chớnh (2007). Thụng tư số 145/2007/BTC của Bộ Tài chớnh ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
3. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2010). Thụng tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xõy dựng bảng giỏ đất.
4. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường - Bộ Tài chớnh (2010). Thụng tư liờn tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường - Bộ Tài chớnh ban hành hướng dẫn xõy dựng, thẩm định, ban hành bảng giỏ đất và điều chỉnh bảng giỏ đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
5. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường - Bộ Nội vụ (2010) Thụng tư Liờn tịch số 04/2010/TTLT- BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 của Liờn Bộ Tài Nguyờn & Mụi trường và Bộ Nội vụ ban hành về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biờn chế của Sở Tài Nguyờn và Mụi trường thuộc Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phũng Tài Nguyờn và Mụi trường thuộc Ủy ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh về cụng tỏc Định giỏ đất.
6. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2012). Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và phỏp luật đất đai, Hà Nội.
7. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2014). Thụng tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương phỏp định giỏ đất; xõy dựng, điều chỉnh bảng giỏ đất; định giỏ đất cụ thể và tư vấn xỏc định giỏ đất.
8. Chớnh phủ (2004). Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
9. Chớnh phủ (2007). Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
10. Chớnh phủ (2009). Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chớnh phủ ban hành quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư.
11. Chớnh phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chớnh Phủ ngày 15/5/2014 quy định về giỏ đất.
12. Cục Thống kờ Thành phố Hà Nội – Chi cục Thống kờ huyện Súc Sơn. Niờn giỏm