3.3.1 Giỏ đất do Nhà nước quy định * Khung giỏ quy định của Nhà nước
Căn cứ vào Luật Đất đai 2003, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất ỏp dụng trong cả nước và Nghịđịnh 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Khung giỏ đất ở
tại đụ thịđược thể hiện ở bảng 3.5.
Bảng 3.5 Khung giỏ đất ởđụ thị
ĐVT: 1.000 đ/m2
Loại đụ thị Mức giỏ
Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa
Đặc biệt 1.500 67.500 I 400 42.500 II 150 30.000 III 120 19.500 IV 50 13.350 V 30 6.700 (Nguồn: Chớnh phủ, 2007) . * Bảng giỏ đất ở trờn địa bàn huyện Súc Sơn
Căn cứ Quyết định số 124/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 về việc ban hành giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010; Quyết định số 59/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 về việc ban hành giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011; Quyết định số 50/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 về việc ban hành giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012; Quyết định số 51/2012/QĐ- UBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành quy định giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013; Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 về việc quy định về giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014, bảng giỏ đất ở trờn địa bàn huyện Súc Sơn được ban hành cụ thể theo từng năm, theo từng tuyến đường phố và vị trớ cụ thể. Căn cứđể xỏc định giỏ của từng vị trớ đất như sau:
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 51 - Vị trớ 1: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng cú ớt nhất một mặt giỏp với đường, phốđược.
- Vị trớ 2: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng cú ớt nhất một mặt giỏp với ngừ, ngỏch, hẻm (sau đõy gọi chung là ngừ) cú mặt cắt ngừ nhỏ nhất (tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất) từ 3,5 m trở lờn.
- Vị trớ 3: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng cú ớt nhất một mặt giỏp với ngừ cú mặt cắt ngừ nhỏ nhất (tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất) từ 2 m
đến dưới 3,5 m.
- Vị trớ 4: ỏp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng cú ớt nhất một mặt giỏp với ngừ cú mặt cắt ngừ nhỏ nhất (tớnh từđường, phố tới vị trớ thửa đất) dưới 2 m.
Đối với cỏc thửa đất của một chủ sử dụng tại cỏc vị trớ 2, vị trớ 3, vị trớ 4 cú ngừ nối thụng với nhiều đường, phố cú giỏ đất khỏc nhau thỡ ỏp dụng theo vị trớ của
đường, phố gần nhất. Nếu thửa đất cú khoảng cỏch đến cỏc đường, phố bằng nhau thỡ ỏp dụng theo đường phố cú mức giỏ cao nhất.
Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trớ 2, vị trớ 3, vị trớ 4 thuộc cỏc khu dõn cư cũ, khụng nằm trong khu đụ thị mới, khu đấu giỏ, khu tỏi định cư, khụng nằm trong cụm cụng nghiệp hoặc khu cụng nghiệp, cỏch hố đường, phố từ
200m trở lờn (theo chiều sõu của ngừ) được xem xột giảm giỏ như sau:
- Cỏch hố đường, phố từ 200 m đến 300 m: giảm 5% so với giỏ đất quy định. - Cỏch hố đường, phố trờn 300 m đến 500 m: giảm 10% so với giỏ đất quy định. - Cỏch hố đường, phố trờn 500 m: giảm 15% so với giỏ đất quy định.
Đối với thửa đất của một chủ sử dụng cú chiều sõu tớnh từ chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ được chia cỏc lớp để tớnh giỏ như sau:
- Lớp 1: tớnh từ chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ đến 100 m, tớnh bằng 100% mức giỏ quy định.
- Lớp 2: tớnh từ chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ từ trờn 100 m đến 200 m, giảm 10% so với giỏ đất của lớp 1.
- Lớp 3 tớnh từ chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ từ trờn 200 m đến 300 m giảm 20% so với giỏ đất của lớp 1.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 52 - Lớp 4 tớnh từ chỉ giới hố đường, phố cú tờn trong bảng giỏ hoặc ngừ từ trờn 300 m giảm 30% so với giỏ đất của lớp 1.
Giỏ đất ở quy định trờn địa bàn huyện Súc Sơn được chia thành 4 nhúm sau: * Nhúm 1 là nhúm cỏc đường phố thuộc khu vực thị trấn Súc Sơn bao gồm
đoạn đường Quốc lộ 3 qua địa phận thị trấn và đường Đa Phỳc. Những tuyến đường này cú đặc điểm là cỏc tuyến đường phố chớnh, trung tõm của huyện, cú lợi thế về
kinh doanh, dịch vụ cú khả năng sinh lợi cao, tập trung nhiều cơ quan quan trọng như trụ sở UBND huyện, Huyện ủy, cụng an, tũa ỏn, trụ sở UBND thị trấn, Bưu
điện, Ngõn hàng, Chợ .... và cú nhiều cửa hàng kinh doanh. Mức sống cũng như
trỡnh độ dõn trớ của người dõn ở khu vực này là khỏ cao so với mặt bằng chung của toàn huyện. Những điều kiện thuận lợi cựng với sự kết hợp giữa mục đớch đất ở và
đất kinh doanh dịch vụ đó làm tăng khả năng sinh lời của cỏc thửa đất. Giỏ đất quy
định tại nhúm 1 được thể hiện ở bảng 3.6.
Bảng 3.6. Bảng giỏ đất ở tại nhúm 1 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất quy định (1.000 đồng/m
2) 2010 2011 2012 2013 2014 I Đường QL3 qua địa phận thị trấn 1 5.500 6.050 6.175 6.175 6.825 2 3.200 3.520 4.388 4.388 4.778 3 2.300 2.530 2.886 2.886 3.413 4 1.700 1.870 2.535 2.535 2.730 II Đường Đa Phỳc 1 5.500 6.050 6.175 6.175 6.175 2 3.200 3.520 4.388 4.388 4.388 3 2.300 2.530 2.886 2.886 2.886 4 1.700 1.870 2.535 2.535 2.535 (UBND thành phố Hà Nội, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013)
Qua bảng 3.6 cho thấy trong giai đoạn 2010 - 2014 giỏ đất ở nhà nước quy
định tại cỏc vị trớ của cỏc tuyến đường nhúm 1 qua cỏc năm cú sự biến động khụng lớn và sự tặng giỏ giữa cỏc vị trớ qua cỏc năm cũng khỏc nhau. Tại tuyến đường QL3 qua địa phận thị trấn, giỏ đất ở năm 2014 tại vị trớ 1 tăng 24%, vị trớ 2 tăng 49%, vị trớ 3 tăng 48% và vị trớ 4 tăng 61% so với năm 2010. Tại tuyến đường Đa Phỳc, giỏ đất ở
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 53 năm 2014 tại vị trớ 1 tăng 12% vị trớ 2 tăng 37%, vị trớ 3 tăng 25% và vị trớ 4 tăng 49% so với năm 20110.
* Nhúm 2 là nhúm cỏc đường quốc lộ ven trục đầu mối giao thụng bao gồm
đường quốc lộ 2 từ ngó ba Phự Lỗ đến hết địa phận xó Phỳ Minh và đường QL3
đoạn từ Phự Lỗ đến hết xó Phự Linh. Đõy là những tuyến đường trục giao thụng chớnh trong huyện cú cơ sở hạ tầng tốt, lưu lượng giao thụng nhộn nhịp, tập trung
đụng dõn cư và thuận lợi cho việc kinh doanh buụn bỏn vỡ vậy cũng cú khả năng sinh lợi cao. Giỏ đất quy định tại nhúm này thể hiện ở bảng 3.7.
Bảng 3.7. Bảng giỏ đất ở tại nhúm 2 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất quy định (1.000 đồng/m
2) 2010 2011 2012 2013 2014 I Đường QL2 từ ngó ba Phự Lỗ đến hết địa phận xó Phỳ Minh 1 4.410 4.410 4.410 4.410 4.410 2 3.293 3.293 3.293 3.293 3.293 3 2.587 2.587 2.587 2.587 2.587 4 1.999 1.999 1.999 1.999 1.999 II Đường QL3 đoạn từ Phự Lỗ đến hết xó Phự Linh 1 4.400 4.400 4.400 4.400 5.200 2 3.286 3.286 3.286 3.286 3.883 3 2.582 2.582 2.582 2.582 3.050 4 1995 1.995 1.995 1.995 2.357 (UBND thành phố Hà Nội, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013)
Qua bảng 3.7 cho thấy giỏ đất ở giai đoạn 2010 - 2014 tại cỏc vị trớ của tuyến
đường nhúm 2 là ổn định gần như khụng cú sự biến động, cụ thể:
Giỏ đất tại cỏc vị trớ của tuyến đường QL2 từ ngó ba Phự Lỗ đến hết địa phận xó Phỳ Minh qua cỏc năm là ổn định, khụng cú biến động. Chỉ cú giỏ đất tuyến đường Quốc lộ 3 đoạn từ Phự Lỗđến hết xó Phự Linh là cú biến động nhỏ, cụ
thể: giỏ đất năm 2014 tại tất cả cỏc vị trớ chỉ tăng 18% so với năm 2010.
* Nhúm 3 là nhúm cỏc đường địa phương ven trục đầu mối giao thụng bao gồm đường Phự Lỗ - Đũ Lo (đường 16) và đường QL2 đi cầu Đũ So (thuộc xó Phỳ Minh). Đõy là những tuyến đường liờn huyện mới được đầu tư nõng cấp, cú cơ sở
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 54 hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, lưu lượng giao thụng đi lại cũng khỏ đụng và cũng thuận tiện cho kinh doanh buụn bỏn. Giỏ đất của nhúm này khụng cú sự thay đổi trong giai đoạn 2010 - 2014 do khu vực trờn cơ sở hạ tầng, kỹ thuật chưa được đầu tư
nhiều và đồng bộ (Bảng 3.8).
Bảng 3.8. Bảng giỏ đất ở tại nhúm 3 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất quy định (1.000 đồng/m2)
2010 2011 2012 2013 2014 I Đường Phự Lỗ-Đũ Lo (đường 16) 1 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2 2.147 2.147 2.147 2.147 2.147 3 1.680 1.680 1.680 1.680 1.680 4 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 II Đường QL2 đi cầu Đũ So (thuộc xó Phỳ Minh) 1 2.200 2.200 2.200 2.200 2.200 2 1.608 1.608 1.608 1.608 1.608 3 1.269 1.269 1.269 1.269 1.269 4 1.058 1.058 1.058 1.058 1.058 (UBND thành phố Hà Nội, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013)
* Nhúm 4 là khu vực đất khu dõn cư nụng thụn, nằm xa cỏc trục đường giao thụng chớnh. Khu vực đất này nằm trong cỏc xúm làng cỏch xa cỏc trung tõm xó, huyện và khụng thuận lợi cho việc kinh doanh buụn bỏn nờn cú khả năng sinh lời thấp. Vỡ vậy, giỏ đất của khu vực này là thấp nhất (Bảng 3.9).
Bảng 3.9. Bảng giỏ đất ở tại nhúm 4 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Khu vực 2010 Giỏ 2011 đất quy định (1.000 2012 đồng/m22013 ) 2014
I Xó Phự Lỗ 700 700 700 700 700
II Xó Phỳ Minh 700 700 700 700 700
(UBND thành phố Hà Nội, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013)
Kết quả bảng 3.9 cũng cho thấy giỏ đất ở tại khu vực 4 trong giai đoạn 2010 - 2014 cũng khụng cú sự biến động, giỏ đất giữ nguyờn với đơn giỏ là 700.000đ/m2.
Từ kết quả trờn cho thấy giỏ đất ở Nhà nước quy định trờn địa bàn huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014 cú sự biến động khụng lớn. Cỏc vị trớ của tuyến đường thuộc nhúm 1 giỏ đất tăng từ 12 - 61%; cỏc vị trớ của tuyến đường thuộc nhúm 2
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 55 tăng 18%; cỏc vị trớ của của tuyến đường thuộc nhúm 3, nhúm 4 giai đoạn 2010- 2014 giỏ đất giữ nguyờn, khụng cú sự biến động.
3.3.2 Giỏ đất thị trường
* Giỏ đất nhúm 1:
Những tuyến đường thuộc nhúm 1 là đường trung tõm của thị trấn, cú điều kiện cơ sở hạ tầng, mụi trường sống tốt. Mật độ và mức sống của người dõn tại nhúm đường này khỏ cao. Việc giỏ đất ở những tuyến đường này cao là do việc kết hợp mục đớch giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của cỏc thửa đất. Sự biến động giỏ đất thị trường nhúm 1 được thể hiện ở bảng 3.10 và phu lục 07.
Bảng 3.10. Giỏ đất ở thị trường nhúm 1 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất thị trường trung bỡnh (1.000 đồng/m
2) 2010 2011 2012 2013 2014 I Đường QL3 qua địa phận thị trấn 1 15.500 20.000 16.000 17.000 20.500 2 9.500 12.500 10.000 11.500 15.000 3 8.500 11.500 9.000 10.500 13.000 4 4.500 5.600 4.500 5.500 7.000 II Đường Đa Phỳc 1 12.500 17.500 13.500 14.500 17.000 2 9.500 12.500 10.000 10.500 12.000 3 8.000 10.700 8.500 9.000 10.500 4 4.000 5.600 4.500 4.700 5.500
Kết quả trỡnh bày ở bảng 3.10 và phụ lục 07 cho thấy, giỏ đất thị trường trung bỡnh của những tuyến đường thuộc nhúm 1 cú sự biến động mạnh trong cả
giai đoạn 2010 - 2014. Đặc biệt, trong năm 2011 giỏ đất tăng đột biến, trung bỡnh tăng 30% so với năm 2010. Giỏ đất thị trường năm 2014 ở vị trớ 1 cao nhất là đường
Đường QL3 qua địa phận thị trấn cú giỏ là 20.500 nghỡn đồng/m2. Trong khi đú, ở
thời điểm năm 2010, giỏ đất tại vị trớ 1 đường QL3 qua địa phận thị trấn cú giỏ là 15.500 nghỡn đồng/m2. Sở dĩ cú sự tăng giỏ trờn là do cơn sốt đất vào cuối những năm 2010 và nửa đầu năm 2011 đó đẩy giỏ đất lờn cao.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 56 * Giỏ đất nhúm 2:
Những tuyến đường thuộc nhúm 2 là những tuyến đường thuộc trục đầu mối giao thụng chớnh trong huyện cú hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh, trụ sở cơ quan… mang lại thuận tiện cho người sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh và đời sống sinh hoạt.
Trong giai đoạn 2010 - 2014, giỏ đất thị trường trung bỡnh nhúm 2 (Đường QL2 từ ngó ba Phự Lỗđến hết địa phận xó Phỳ Minh) cú xu hướng tăng. Giỏ đất thị
trường giai đoạn 2010 - 2011 do cơn sốt bất động sản đó khiến cho giỏ đất thị
trường tăng mạnh mẽ. Đăc biệt là tại cỏc VT2, VT3, VT4 vỡ đõy là những vị trớ của tuyến đường giao thụng huyết mạnh trong huyện cú điều kiện sống và sinh hoạt tốt, ớt bịảnh hưởng của tiếng ồn cũng như ụ nhiễm bụi do xe cộ đi lại. Giỏ đất cao nhất thuộc nhúm 2 là thuộc cỏc vị trớ của tuyến đường QL3 đoạn từ Phự Lỗ đến hết xó Phự Linh do tuyến đường này là tuyến trục chớnh trong huyện cú cơ sở hạ tầng kỹ
thuật đồng bộ, tập trung đụng dõn cư, thuận lợi cho kinh doanh buụn bỏn. Năm 2012, thị trường bất động sản ở nước ta cú nhiều biến động, việc đầu tư ồ ạt trong những năm trước đó làm cho thị trường đúng băng trong năm 2012. Do vậy, giỏ đất tại cỏc vị trớ của cỏc tuyến đường nhúm 2 trong năm này cũng cú sự biến động giảm giỏ (bảng 3.11, phụ lục 08).
Bảng 3.11. Giỏ đất ở thị trường nhúm 2 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất thị trường trung bỡnh (1.000 đồng/m
2) 2010 2011 2012 2013 2014 I Đường QL2 từ ngó ba Phự Lỗ đến hết địa phận xó Phỳ Minh 1 18.000 20.000 20.000 20.000 20.666 2 5.500 11.500 7.700 9.333 13.500 3 4.733 10.000 6.000 8.625 9.166 4 2.500 4.600 3.150 4.500 4.800 II Đường QL3 đoạn từ Phự Lỗ đến hết xó Phự Linh 1 33.000 37.000 35.000 35.000 36.000 2 12.500 15.000 13.000 14.300 15.000 3 9.500 13.000 10.000 11.500 12.000 4 4.000 6.000 5.000 6.000 6.600 * Giỏ đất nhúm 3:
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 57 xa trung tõm hơn, điều kiện về cơ sở hạ tầng tương đối tốt, lưu lượng giao thụng vừa phải. Đú là nguyờn nhõn giỏ đất ở trờn thị trường của tuyến đường này cú giỏ thấp hơn. Sự biến động giỏ đất thị trường nhúm 3 được thể hiện ở bảng 3.12, phụ
lục 09 và phụ lục 10.
Bảng 3.12. Giỏ đất ở thị trường nhúm 3 huyện Súc Sơn giai đoạn 2010 - 2014
TT Đường phố Vị trớ Giỏ đất thị trường trung bỡnh (1.000 đồng/m
2) 2010 2011 2012 2013 2014 I Đường Phự Lỗ-Đũ Lo (đường 16) 1 26.000 30.000 25.000 25.000 26.000 2 11.000 13.000 11.500 12.500 13.000 3 8.500 10.000 8.500 9.500 10.000 4 6.000 7.500 6.800 7.500 8.500