3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất
3.4.1.1 Yếu tố vị trớ
Qua quỏ trỡnh nghiờn cứu cỏc tài liệu vềđịnh giỏ đất cũng nhưđiều tra thực tế
giỏ đất ở trờn địa bàn huyện Súc Sơn cú thể thấy rằng yếu tố chủđạo ảnh hưởng đến giỏ trị của thửa đất đú là yếu tố vị trớ của thửa đất. Vị trớ được xem xột bao gồm: vị
trớ về khu vực, vị trớ của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với cỏc tuyến phố
khỏc trong cả thành phố, cuối cựng là vị trớ trờn cựng một đường phố. Cỏc thửa đất nằm dọc theo đường phố chớnh VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại cú mức giỏ cao hơn. Thờm vào đú, nếu thửa đất lại gần cỏc cụng trỡnh cụng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tõm thương mại, cụng viờn…) thỡ mức giỏ lại đẩy lờn cao hơn, yếu tố vị trớ trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả mụi trường xung quanh đi kốm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ
tầng xó hội mang tớnh chất cộng hưởng làm tăng giỏ trị thửa đất, đời sống người dõn ngày càng được nõng cao vỡ vậy nhu cầu vềđiều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dõn quan tõm khi lựa chọn mua đất ở cỏc vị trớ trờn tuyến
đường phố này là sự so sỏnh tương quan giữa giỏ và khả năng sinh lời mà vị trớ cú thể mang lại. VT1 cú giỏ cao nhất do gần mặt đường lớn người dõn cú thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuờ làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Cỏc thửa VT2, VT3 cú giỏ giảm dần phụ thuộc vào vị trớ thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chớnh và cỏc khu lõn cận thỡ mức giỏ sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ
thấy rừ ở VT1, VT2. Cỏc thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu dựng để ở. Vỡ vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trớ khụng thể hiện rừ rệt ở loại vị trớ này. Thực tế người dõn sống ở cỏc vị trớ trung tõm chấp nhận một mụi trường khúi bụi, tiếng ồn nhưng do
đất cú khả năng sinh lợi cao, lượng khỏch hàng sử dụng cỏc dịch vụ, hàng húa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 67
3.4.1.2 Yếu tố diện tớch, mặt tiền thửa đất.
Diện tớch và độ rộng mặt tiền ảnh hưởng rất lớn đến giỏ trị của đất. Một kớch thước và diện tớch thửa đất tối ưu khi nú thỏa món một loại nhu cầu cụ thể của đại
đa số dõn cư trong vựng. Những vị trớ mặt đường cú khả năng buụn bỏn kinh doanh cú mặt tiền càng rộng càng thuận tiện cho buụn bỏn thỡ giỏ đất càng cao và ngược lại những lụ đất mặt đường cú mặt tiền nhỏ thỡ giỏ đất thấp. Đối với đất để ở, diện tớch đất nhỏ và khụng gian hẹp bất tiện cho sinh hoạt sẽ làm giảm giỏ trị của đất. Vớ dụ: Trong nội thành Hà Nội, với nhu cầu đất để ở thỡ loại kớch thước, diện tớch thửa
đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 5 m và chiều sõu thửa đất đạt từ 10 m đến 15 m.
3.4.1.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng
Mật độ phỏt triển của kết cấu hạ tầng cú tỏc động rất lớn đến giỏ đất. Kết cấu hạ tầng cú thể làm thay đổi cụng dụng và giỏ trị của đất đai hiện cú. Việc phỏt triển cơ sở hạ tầng được thể hiện thụng qua sự phỏt triển của hệ thống đường giao thụng
đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoỏt nước, hệ thống dịch vụđiện sinh hoạt và chiếu sỏng, hệ thống dịch vụ thụng tin liờn lạc, hệ thống xử lý cỏc chất thải, hệ thống phũng chỏy chữa chỏy, hệ thống an toàn lao động… Việc giỏ đất tăng ở những khu vực cú đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tõm lý của người sử dụng. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chỳ ý đến cơ sở hạ tầng: đường giao thụng ở đú hoàn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoỏt nước được xõy dựng ra sao? Hệ
thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sang được lắp đặt với quy mụ gỡ?... Đú sẽ là cỏc nhõn tố tỏc động trực tiếp đến giỏ trị sử dụng đất tại vị trớ đất đú. Nhờ cú sự phỏt triển của hệ thống cơ sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai được dễ dàng hơn, nú cú thểđỏp ứng và thỏa món được nhu cầu khỏc nhau của người sử dụng đất.
3.4.1.4. Yếu tố khỏc
Ngoài cỏc yếu tố điển hỡnh đó nờu chi tiết, cũn nhiều yếu tố khỏc ảnh hưởng
đồng thời tới giỏ đất.
Cỏc yếu tố xó hội: cỏc yếu tố xó hội cũng tỏc động lớn đến giỏ đất. Những khu phố cú cụng tỏc đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xó hội đầy đủ, trỡnh độ dõn trớ cao, phong tục tập quỏn cú truyền thống tốt đẹp sẽ tỏc động đến tõm lý người mua, làm
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 68 cho nhiều người muốn ổn định chỗở tại khu phốđú tăng lờn khiến giỏ đất tăng theo.
Yếu tố quy hoạch: Một khu vực mà mật độ dõn sốđột nhiờn tăng cao do tốc
độ tăng của dõn số cơ học thỡ giỏ đất nơi đú sẽ tăng lờn do cõn bằng cung - cầu bị
phỏ vỡ. Qua điều tra cho thấy, những khu vực cú dự ỏn quy hoạch, khu đụ thị, xõy dựng trường học, chợ,... đều làm cho mật độ dõn số tại khu vực đú tăng lờn, kốm theo giỏ đất cũng tăng theo. Trước khi quy hoạch, giỏ đất chỉ tương đương hoặc cao hơn khụng đỏng kể so với giỏ quy định của Nhà nước, khi biết cú dự ỏn quy hoạch, giỏ thị trường bắt đầu tăng lờn cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bỏn ở cỏc khu quy hoạch diễn ra sụi động nhất. Sau khi hoàn thành quy hoạch, cỏc khu quy hoạch gần nhưđó cú cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giỏ thị trường càng được đẩy lờn cao, kể cả cỏc khu vực lõn cận dự ỏn giỏ đất cũng tăng lờn.
Yếu tố tõm lý: Đõy cũng là yếu tố cú ảnh hưởng khụng nhỏ đến giỏ đất chuyển nhượng trờn địa bàn núi riờng và của người dõn Việt Nam núi chung thường núng vội và đỏm đụng. Khi giỏ đất lờn cao thường đổ xụ đi mua do lo sợ những thửa đất cú khả năng sinh lời cao sẽ bị người khỏc mua, vỡ vậy càng đẩy giỏ lờn cao hơn, gõy lờn hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giỏ đất ở mức thấp lại chần chừ chờđợi
để mua được thửa đất khỏc với giỏ rẻ hơn điều đú dẫn tới thị trường BĐS bị đúng băng. Mặt khỏc, giỏ đất cũng bị ảnh hưởng bởi giỏ cỏc mặt hàng khỏc trờn thị
trường, đặc biệt là sự ảnh hưởng của giỏ vàng. Việc giỏ vàng liờn tục tăng lờn qua cỏc năm dẫn đến một số bộ phận người dõn cú xu hướng đầu cơ, tớch lũy vàng nhằm thu lợi về nhanh và thuận tiện trong giao dịch. Một yếu tố tõm lý quan trọng của người Việt Nam là thớch nhà cú hướng Đụng, Đụng Nam hơn là hướng Tõy, Tõy Bắc. Do đú, những thửa đất cú hướng Tõy thường cú giỏ chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giỏ được đưa ra dựa trờn sự đỏnh giỏ cỏc thụng tin tại một trạng thỏi tõm lý nhất định. Đú cũn là quan niệm suy nghĩ cỏ nhõn cần được xỏc
định cụ thể.
Yếu tố phỏp lý của thửa đất: Mục đớch sử dụng đất là yếu tố mang tớnh chất phỏp lý và được ghi rừ trong GCNQSDĐ. Những thửa đất cú đầy đủ yếu tố phỏp lớ, cú giỏ trị cao nhất là GCNQSDĐ hoặc một số giấy tờđược cụng nhận tương đương thỡ giỏ đất cao hơn. Thực tế người dõn do được tuyờn truyền nờn tõm lý chung họ
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 69 thấy cần cú sựđảm bảo chắc chắn về căn cứ phỏp lý khi sử dụng đất. Trong cỏc thửa
đất được điều tra cú một lượng khụng nhỏ người dõn kết hợp giữa mục đớch để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này khụng trỏi luật vỡ vậy giỏ thửa đất được đẩy lờn cao hơn. Yếu tố này thể hiện rừ rệt ở tất cả cỏc đoạn đường tiến hành điều tra. Cỏc giao dịch ngầm khụng thụng qua chớnh quyền của cỏc thửa đất khụng cú đầy đủ căn cứ
phỏp lý luụn thành cụng ở mức giỏ thấp hơn so với thửa đất cú điều kiện tương tự
nhưng cú đầy đủ giấy tờ hợp phỏp. Mặt bằng dõn trớ nõng cao sẽ cú tỏc động tớch cực, người dõn sẽ tự giỏc chấp hành cỏc chớnh sỏch của Nhà nước bởi họ hiểu rằng khi đú quyền lợi của mỡnh được đảm bảo.
Như vậy, khi nghiờn cứu giỏ đất chỳng ta cần phải nghiờn cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cỏch khoa học nhằm đưa ra mức giỏ chớnh xỏc sỏt với giỏ thị trường.