Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện ứng hòa – thành phố hà nội

Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” do đó ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu t

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước tạo vốn cho đầu tư phát triển thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Trong đó định giá đất là một công cụ một biện pháp không thể thiếu Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước

sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả Do vậy việc sử dụng có hiệu quả đất đai là một vấn đề cấp bách Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền

Huyện Ứng Hòa nằm ở phần lãnh thổ ở phía Nam của tỉnh Hà Tây (cũ) nay thuộc Thành phố Hà Nội, nằm trên tọa độ từ 20 o 38’ vĩ độ Bắc và từ 105 o 49’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp các huyện Chương Mỹ và huyện Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Phú Xuyên, phía Nam giáp huyện Kim Bảng tỉnh Hà Nam, phía Tây giáp với huyện Mỹ Đức Huyện Ứng Hòa gồm 28 xã và 01 thị trấn có Quốc lộ 21B đi qua chính vì vậy sự chênh lệch giá đất tại các xã thị trấn có Quốc lộ đi qua là rõ rệt Dân

số tăng, quỹ đất có hạn do vậy việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề cần được xem xét đặc biệt là đât ở đô thị cần được quan tâm hơn nhiều.

Từ thực trạng phát triển kinh tế-xã hội của huyện cho thấy áp lực đối với đất đai ngày càng gia tăng đặc biệt trong giai đoạn tới do đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống nhân dân Các hoạt động chuyển nhượng, mua bán ngày càng diễn ra sôi động đã làm giá đất biến động rõ rệt nhất.

Để tìm hiểu sâu hơn vấn đề này dưới sự hướng dẫn của cô giáo Thạc sỹ Thái Thị Lan Anh – giảng viên khoa Quản lý đất đai, em tiến hành nghiên cứu đề tài: ”

Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa – thành phố Hà Nội ”.

2 Mục đích - yêu cầu

* Mục đích

- Đánh giá tình hình biến động giá đất hàng năm tại huyện Ứng Hòa Thành phố Hà Nội

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

- Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục sự bất cập về khung giá đất của nhà nước nói chung và huyện Ứng Hòa nói riêng đảm bảo khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường.

* Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này.

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường bất động sản của huyện Ứng Hòa Đồng thời tìm ra mặt tích cực và hạn chế của sự biến động giá đất trên địa bàn huyện từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của huyện Ứng Hòa.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá Thị trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” do đó ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai mang ý nghĩa chung là QSDĐ

I.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất

Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị trường đất đai mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn đến biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường Ở các nước này, chế độ

sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại lớn với quy mô hàng ngàn hecta và người sử dụng đất có thể là chủ sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê lại đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có các nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai Rút kinh nghiệm của các nước đi trước, các quốc gia đang phát triển đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Ở Rumani,

một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp

cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình Nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong khối SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể Thời kỳ CNTB tính độc quyền về sở hữu đất đai và giá đất đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Trong xu thế hội nhập hiện nay, thị trường đất đai đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở Việt Nam do các đặc điểm lịch sử, KTXH của đất nước trong vài thập kỷ qua

có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam đã trải qua các giai đoạn sau:

* Giai đoạn trước năm 1945: Giai đoạn này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định

về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Từ năm

1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi

hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó” Như vậy, trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS

là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua

và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ” (khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai năm 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai năm 1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được

đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Bộ Luật Dân sự năm

1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về đất đai - BĐS và là nhân

tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tang bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá Năm 1997,

do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và

kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian KTXH đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch

Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm

2003 Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy

đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất

để phù hợp với cơ chế thị trường QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư GPMB;

xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, KDC, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008 thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS Đồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS đẩy giá BĐS tăng cục bộ ở một số dự án, một

số khu vực nhất định Từ tháng 3 đến tháng 6/2008 thị trường BĐS giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch Từ tháng 7 đến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều Từ năm 2009 đến nay, nhìn chung thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng Tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá đã tăng khá mạnh Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa đủ sức

để tạo một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

1.2 Tổng quan về giá đất

1.2.1 Khái quát chung về giá đất

I.2.1.1 Khái niệm giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và

xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác

Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

1.2.1.2 Đặc điểm của giá đất

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước

Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá QSD Đ Tại điều 4, Luật đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá QSD Đ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSD Đ”.

Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1. Do UBND Tình, Thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.

2. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3. Do người sử dụng đất thảo thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp phần bằng quyền

sử dụng đất.

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập

do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo

Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công

cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu

Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ) Giá G1 D

Vì vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một

sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

1.2.3 Các yếu tố chi phối đến giá đất

- Các yếu tố tác động đến giá đất dựa vào phạm vi và mức độ ảnh hưởng mà phân thành 03 nhóm nhân tố chính đó là: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân

tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt.

1.2.3.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

* Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước tác động đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất

có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng

to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích

xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất.

* Nhân tố nhân khẩu Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá loại đất này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.

* Nhân tố xã hội Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường * Nhân tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong

nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

* Nhân tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu: - Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế - Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất - Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.

1.2.3.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện KTXH của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất.

- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong

đô thị

1.2.3.3 Nhân tố cá biệt

Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố

cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân

tố này lại luôn luôn ở thế biến động Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, tức là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một

trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất Khi ước tính giá trị thị trường của thửa đất phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo Thị trường BĐS, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ

sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động.

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố

và sự biến động của những nhân tố cấu thành giá Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động

để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh

tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác ( Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.5 Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất

- Năm 1993: Quốc hội ban hành Luật Đất đai.

- Luật Đất đai năm 2003:

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tường Chính phủ quy định việc thi hành Luật Đất đai

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung giá đất.

số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cac mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường của loại đất tương tự(về loại đattá, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đấtcủa thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng

để dử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

- Hiện nay, theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/6/2014 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông

tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất, ngoài

4 phương pháp nêu trên, tại quy định mới có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh Phương pháp này quy định giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế- xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

1.3 Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam

Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới hệ thống pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực Trong lĩnh vực định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng, các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá BĐS từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia.

.3.1 Công tác định giá đất trên Thế giới

-Mục đích của định giá đất:Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích định giá đất khác nhau Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất của một số nước

Công tác định giá đất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước Thái Lan về BĐS được tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá) Cơ quan định giá được thành lập năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung ương” nhằm mục đích thu thuế và quản

lý Nhà nước về đất đai Cơ quan này chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của luật BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn); đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp việc định giá được thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là “block” Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển

Các phương pháp định giá BĐS tại Thái Lan:

- Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó

- Phương pháp giá thành: áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc ít xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự

có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp thu nhập: dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), để tính giá trị của BĐS.

1.3.1.2 Công tác định giá đất tại Singapore

Tại Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại Văn phòng đăng ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý đất đai, thực hiện việc quản lý giao dịch đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân và thực hiện việc cho thuê đất công, ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp Khi đưa ra các phương thức bán đất, cho thuê đất, văn phòng định giá đất lập ra các dự thảo các phương pháp bán đất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử dụng đất công để trình lên cấp

Bộ Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu và mua đất của

tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng Công tác định giá đất tại Singapore nhằm mục đích tính thuế và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển và thực hiện việc quản lý BĐS.

1.3.1.3 Công tác định giá đất tại Úc

Hoạt động định giá ở Úc rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp

Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính: Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể; Định giá tạm thời và Định giá để phân xử đơn khiếu nại.

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

1.3.1.4 Công tác định giá đất tại Thụy Điển

Tại Thụy Điển, giá đất thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá đưa ra phải đạt 75% giá thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, “giá đất” luôn là vấn đề nhạy cảm, phải đến năm 1993 chế định

“giá đất” mới được Luật Đất đai quy định (Điều 12 Luật Đất đai năm 1993) để áp dụng trong một số trường hợp Tuy nhiên về cơ bản, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cơ chế xây dựng giá đất còn là khoảng trống chưa được pháp luật điều chỉnh và phải đến Luật Đất đai năm 2003, những vấn đề nêu trên mới từng bước được cụ thể hóa Trong khi đó thì thị trường quyền sử dụng đất vẫn vận động một cách khách quan và tuân theo các quy luật của thị trường Vì vậy, giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường về cơ bản chưa gặp nhau; giá đất Nhà nước quy định thì quá thấp so với thu nhập của người dân, trong khi đó thì giá đất thị trường lại có mức quá cao, vượt xa thu nhập của hầu hết các tầng lớp cư dân; giữa 2 loại giá trên có sự chênh lệch lớn về mức giá Tuy nhiên, giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn tồn tại mối quan hệ hữu cơ, nhân quả của nhau

Đến thời điểm hiện nay thì nội dung định giá đất quy định trong khung pháp luật chủ yếu là để điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai trong thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) Nội dung gồm những vấn đề chủ yếu sau:

a Quy định các trường hợp hình thành giá đất ở Việt Nam:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Điều 55) thì giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất do Chính phủ quy định;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó giá đất Nhà nước quy định được sử dụng làm giá sàn cho các cuộc đấu giá;

- Do thỏa thuận về giá đất của những người có liên quan trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường Giá đất hình thành trong trường hợp này còn được sử dụng làm cơ sở để Nhà nước quy định giá đất.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai (khoản 4 Điều 56) thì giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm và được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

- Thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ.

- Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

b Quy định thẩm quyền ban hành và điều chỉnh khung giá các loại đất và nội dung khung giá của từng loại đất, cụ thể:

- Thẩm quyền ban hành, điều chỉnh khung giá các loại đất:

+ Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết định việc điều chỉnh giá đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003)

+ Chính phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh hoặc thay mới khung giá đất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành (Điều 7 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)

- Nội dung khung giá các loại đất:

Khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP bao gồm:

+ Khung giá đất trồng cây hàng năm;

+ Khung giá đất trồng cây lâu năm;

+ Khung giá đất rừng sản xuất;

+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;

+ Khung giá đất làm muối.

+ Khung giá đất ở tại nông thôn;

+ Khung giá đất ở tại đô thị;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Đối với nhóm đất chưa sử dụng, khung giá các loại đất không quy định các mức giá áp dụng cho các loại đất thuộc nhóm đất này nhưng có quy định nguyên tắc xây dựng mức giá khi cần thiết, đó là: phải căn cứ vào giá của các loại đất liền

kề đã quyết định; khung giá các loại đất Chính phủ quy định và căn cứ vào các quy định về phân vùng, phân loại đường phố, loại vị trí đất để quy định mức giá đất cho phù hợp

c Quy định nguyên tắc, thẩm quyền ban hành và điều chỉnh bảng giá đất

- Về nguyên tắc xây dựng bảng giá đất:

Ngoài các nguyên tắc định giá đất nêu tại điểm 2 của mục này, khung pháp luật về định giá đất còn quy định một số nguyên tắc khi xây dựng bảng giá đất tại địa phương, cụ thể như sau:

+ Đất quy định trong bảng giá đất thuộc loại nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa

và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định (điểm 2 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP)

Trường hợp cá biệt tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để báo cáo (điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).

+ Việc xác định vùng đất, vị trí của từng loại đất cụ thể để định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

Đối với đất tại nông thôn, vùng đất được xác định theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du và miền núi; vị trí đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông (đối với đất nông nghiệp); căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn) (Điều 9 nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).

Đối với đất tại đô thị, các loại đất được sắp xếp theo loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí đất để định giá.

- Nguyên tắc quy định mức giá đất theo vị trí:

Theo quy định tại điểm 2 khoản 10 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì việc quy định mức giá đất theo vị trí được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi), từng khu vực có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí 2 trở đi có mức giá thấp hơn Trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở; đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hành chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 cùng vùng trong tỉnh

+ Đất phi nông nghiệp tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông chính, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, thì mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định (đối với đất ở); không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định (đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp).

- Về thẩm quyền ban hành, điều chỉnh bảng giá đất:

Theo quy định của Luật Đất đai thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù hợp (Điều 56 Luật Đất đai năm 2003)

d Quy định nguyên tắc, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể và các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể:

- Nguyên tắc xây dựng giá đất cụ thể:

Theo quy định của pháp luật thì việc xác định giá đất cụ thể phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Điều kiện bình thường nêu ở đây được hiểu đó là các điều kiện để đảm bảo giá đất được dùng làm căn cứ quyết định giá đất cụ thể là giá đất thị trường sau khi đã được loại trừ các giá đất phi thị trường.

- Về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày

13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

- Các trường hợp quyết định giá đất cụ thể:

Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể khi mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường trong các trường hợp sau:

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

+ Nhà nước cho thuê đất;

+ Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nêu ở điểm trên, không bị giới hạn bởi các mức giá trong Khung giá các loại đất do Chính phủ quy định.

đ Quy định trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng bảng giá đất

Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc TW đã quy định:

- Nội dung các công việc cụ thể như sau:

+ Lập dự án xây dựng bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh phê duyệt;

+ Chuẩn bị thực hiện dự án: thành lập Ban chỉ đạo, Tổ giúp việc, Sở TNMT ký hợp đồng với tổ chức có chức năng cung cấp dịch vụ tư vấn giá đất thực hiện việc điều tra giá đất thị trường, xây dựng bảng giá đất;

+ Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra;

+ Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện;

+ Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh

+ Dự thảo bảng giá đất ;

+ Thẩm định bảng giá đất ;

+ Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất ;

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất.

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề :

- Giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội

- Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội

2.2 Phạm vi nghiên cứu.

2.2.1 Phạm vi không gian.

Đề tài được thực hiện trên phạm vi huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội

2.2.2 Phạm vi thời gian.

Đề tài nghiên cứu giá đất ở giai đoạn 2010 - 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu:

Đề tài sẽ nghiên cứu các nội dung sau:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.

- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu và tìm

ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.

- Đề xuất và kiến nghị các giải pháp cho công tác định giá đất ở trong thời gian tới nhằm rút ngắn mức chênh lệch giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định của Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền địa phương.

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Các phương pháp điều tra thu thập số liệu.

Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu như hệ thống văn bản, hệ thống HSĐC, hồ sơ giải quyết vụ việc, sổ sách giấy tờ liên quan.

Thu thập số liệu tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Huyện Ứng Hòa, qua mạng Internet, qua sách báo… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, KTXH, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu.

2.4.1.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu có sẵn.

Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu có liên quan đến đề tài dưới dạng biểu mẫu, danh sách giúp cho công việc nghiên cứu thuận lợi theo từng chuyên đề.

2.4.1.2 Phương pháp phỏng vấn, điều tra thực địa.

Điều tra thực địa, là phương pháp sử dụng bảng hỏi gồm nhiều câu hỏi thường dùng để khảo sát thực địa và thu thập thông tin chi tiết Ta thường áp dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp trong điều tra.

Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất Qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở thực tế thị trường Huyện Ứng Hòa(có mẫu phiếu kèm theo) Tôi tiến hành điều tra thu thập 60 phiếu điều tra, phỏng vấn.

2.4.2 Phương pháp nghiên cứu điểm.

Căn cứ vào giá quy định của UBND Thành Phố H à Nội và điều kiện thực tế của Huyện Ứng Hòa, tôi tiến hành lựa chọn ra các khu vực điều tra có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển KTXH của Huyện Ứng Hòa Gồm 2 khu vực sau:

* Khu vực 1: Các tuyến đường thuộc khu trung tâm thị trấn và các tuyến đường ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Ứng Hòa gồm:

1.Quốc lộ 21B: Đoạn từ đầu cầu Vân Đình đến hết địa phận TT

2 Đường Hoàng Văn Thụ: Đoạn giáp QL21B đến Đình thôn Vân Đình

3 Đường Tỉnh lộ 429B: Đoạn giáp QL21B đến dốc đê xã Cao Thành

4 Đường Cần Thơ - Xuân Quang: Đoạn giáp đê sông Nhuệ đến giáp địa phận xã Đội Bình

* Khu vực 2: Các tuyến đường trong khu dân cư nông thôn gồm 03 xã đại diện sau:

Xã Quảng Phú Cầu, Xã Vạn Thái, Xã Sơn Công

2.4.3 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh.

Trên cơ sở các số liệu thu thập được, tiến hành phân tích và xử lý số liệu để tìm ra mối tương quan giữa các yếu tố và giá đất

2.4.3.1 Phương pháp thống kê.

Sử dụng các phần mềm hỗ trợ và dùng phương pháp thống kê để từ đó phân tích và tìm ra mối quan hệ giữa các yếu tố với giá đất để xác định xem yếu tố đó có ảnh hưởng đến sự biến động giá đất hay không.

Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm EXCEL.

2.4.3.2 Phương pháp minh họa bằng, bản đồ, biểu đồ, ảnh.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ, ảnh là phương pháp sử dụng bản đồ,biểu đồ,hình ảnh để trình bày những cái khó diễn giải thay thế cho chữ viết, làm sinh động thêm và tăng tính thuyết phục của bài viết.

2.4.4 Phương pháp chuyên gia.

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các nhà quản lý thông qua việc xin ý kiến trực tiếp để có được nhận định, đánh giá, đề xuất đúng hướng.

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KẾT LUẬN.

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội.

3.1.1 Điều kiện tự nhiên.

a Vị trí địa lý.

Huyện Ứng Hòa nằm ở phần lãnh thổ ở phía Nam của tỉnh Hà Tây, nằm trên tọa độ từ 20o38’ vĩ độ Bắc và từ 105o49’ kinh độ Đông Phía Bắc giáp các huyện Chương Mỹ và huyện Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Phú Xuyên, phía Nam giáp huyện Kim Bảng tỉnh Hà Nam, phía Tây giáp với huyện Mỹ Đức Tổng diện tích tự nhiên năm 2014 của huyện Ứng Hòa là 18375.25 ha

b Địa hình địa mạo.

Ứng Hòa là huyện thuộc đồng bằng sông Hồng, địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao so với mực nước biển từ + 1.5 đến +6.0 Địa hình có hướng thấp dần từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam.

c Khí hậu.

Huyện Ứng Hòa mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều Khí hậu cả năm khá ấm, mùa đông cũng có thời kỳ lạnh, khô nhưng không rõ rệt và chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc Khí hậu được chia thành 2 mùa rõ rệt Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, mùa lạnh là mùa khô

d Thủy văn và nguồn nước.

Huyện Ứng Hòa có hệ thống sông ngòi chính như sau:

- Sông Đáy chạy dọc ranh giới giữa huyện Ứng Hòa với huyện Chương Mỹ và

Mỹ Đức dài 36.5 km, có ảnh hưởng lớn tới chế độ thủy văn của huyện.

- Sông Nhuệ dài 11 km chảy qua phía Đông Nam của huyện, có tác dụng lớn trong việc tưới tiêu nước trong nông nghiệp, đặc biệt là tưới tự chảy

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội.

a Tình hình dân số, lao động, việc làm.

Dân số 179.900 người (Thống kê năm 2014), trong đó tỷ lệ dân số thành thị chiếm 7%, dân số nông thôn chiếm 93%, mật độ dân số trung bình là 1.297 người/km 2 , tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 05 năm đạt 10,5% (giai đoạn

2013 - 2014), tổng thu nhập bình quân theo đầu người đạt 9,5 triệu đồng/người/năm, tổng giá trị sản xuất nông nghiệp bình quân đạt 72,2 triệu/ha.