2.3.2.1 Cơ sở pháp lý
a. Luật ðất ñai năm 2003
ðịnh giá ñất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước vềñất ñai liên quan ñến quyền ñịnh ñoạy của Nhà nước ñược quy ñịnh cụ thể tại khoản 2 ðiều 5 Luật ñất ñai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai như sau:
a. Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét
b. Quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất.
c. Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất.
d. ðịnh giá ñất.”
ðể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất. Tại ñiều 56 Luật ðất ñai về giá ñất do Nhà nước quy
ñịnh ghi rõ:
“ Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử
dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại khoản 2 xác ñịnh nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất; khung giá ñất các loại ñất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải ñiều chỉnh giá ñất và việc xử lý chênh lệch giá ñất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”
“Căn cứ vào nguyên tắc ñịnh giá ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất do Chính phủ quy
ñịnh, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá ñất cụ thể
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh
ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua
ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị
quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật vềñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
b. Nghị ñịnh 188/2008/Nð_CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khu giá các loại ñất; Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
Tại ñiểm 2 khoản 5 ðiều 1 Nghịñịnh số 123/2007/Nð-CP quy ñịnh: “ 2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế tại ñịa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ñược quyết ñịnh giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối ña và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ñất cùng loại do Chính phủ
quy ñịnh tại khoản 5 ðiều 1 Nghịñịnh này”.
ðể tiến hành các công tác ñịnh giá ñất ñược thống nhất từ trung ương
ñến ñịa phương pháp luật nước ta quy ñịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ñịnh giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ñịnh giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - Vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ñồng có trách nhiệm ñịnh giá theo một mục
ñích cụ thể.
c. Thông tư số 114/2004/TT-BTC Ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghịñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
d. Thông tư số 145/2007/TT-BTC Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa ñổi, bổ sung một sốñiều của Nghịñịnh 188/2004/Nð-CP. Theo ñó ñã quy ñịnh thêm hai phương pháp xác ñịnh giá
ñất là : phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác
ñịnh giá ñất có bốn phương pháp ñể thực hiện.
2.3.2.2. Các phương pháp xác ñịnh giá ñất áp dụng theo quy ñịnh hiện hành
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ñây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ñịnh ñịa ñiểm của thửa ñất, khu ñất trống so sánh ñược với thửa
ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ñiểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: + Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng ñất. + ðiều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội). + Các ñặc ñiểm về pháp lý .
+ Thời ñiểm, mức giá chuyển nhượng, ñấu giá QSDð thành công. + Thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. Trên cơ
sởñó xác ñịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá ñể tính toán, xác ñịnh giá cho thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Bước 3: Thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể xác ñịnh giá cho thửa ñất cần ñịnh giá. Giá trịước tính của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá = Giá chuyển nhượng QSDð của từng thửa ñất, khu ñất so sánh ± Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá
Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
b. Phương pháp thu nhập
Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất cần ñịnh giá.
Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm ñã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí ñã tính ở Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm
thu ñược từ thửa ñất Giá ñất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng c. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ñể ñịnh giá ñất cho mỗi loại ñất phải tiến hành các bước sau ñây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 BðS (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công có những ñặc
ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá.
Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BðS nói trên.
Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất. Giá trị hiện tại của các tài sản trên ñất = Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm ñịnh giá − Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tính toán giá trị các thửa ñất của BðS ñã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của
thửa ñất =
Giá chuyển nhượng
BðS − Giá trị hiện tại của các tài sản trên ñất Giá trị của thửa ñất ðơn giá của thửa ñất = Diện tích thửa ñất
Bước 5: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
d. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp này ñểñịnh giá ñất phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
ñất dựa vào các căn cứ sau: - ðặc ñiểm của khu ñất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị; quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BðS.
Tổng giá trị phát triển của BðS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ñất phân lô… dự kiến sẽ bán ñược khi hoàn thành dự án ñầu tư vào khu ñất.
Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0(1 ) Trong ñó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời ñiểm hiện tại - n là số năm thực hiện dự án
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà ñầu tư bỏ ra ñể hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà ñầu tư. Tổng chi phí phát triển = ∑ = + n i i i r C 0(1 ) Ci là chi phí năm thứ i của dự án Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất: