2.2.5.1 Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:
- Khái niệm: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường. ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng qui trình so sánh, dự tính gía trị của tài sản cần ñịnh giá.
(1) Nguồn: Vietnam – Sweden Cooperation Programme on Land Administration Reform , Dự 4 ðịnh giá ñất ñai 2000 “ðịnh giá ñất và bất ñộng sản “
- Tỉ số: ðịnh giá / Giá bán: Là tỉ lệ giữa giá trịước tính của một bất
ñộng sản và giá bán thực tế của bất ñộng sản ñó. 2.2.5.2 . Phương pháp giá thành:
- Khái niệm: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế
hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, ñất ñai ñược ñịnh giá coi như ñó là ñất trống (ñất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên ñó). Giá trị của
ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình
ñã trừ khấu hao tạo nên giá thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá.
Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên lí thay thế”: Không có tài sản nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một tài sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán ñược ngay mà không cần phải chờñợi. ðây chính là cơ sở khoa học của phương pháp giá thành.
- Công thức:
Trong ñó:
- P là Chi phí thay thế
- G (kh) là giá trị khấu hao
- P1 là chi phí thay thếñã khấu hao - G (ñ) là Giá trịñất
- G (bñs) Giá thị trường của bất ñộng sản ñược thay thế P - G (kh) = P1
P1+ G (ñ) = G (bñs)
P’ - G (kh) = P’1 P’1+ G (ñ) = G’(bñs)
- P’ là chi phí tái tạo - G (kh) là giá trị khấu hao
- P’1 là chi phí tái tạo ñã khấu hao - G (ñ) là giá trịñất
- G’(bñs) là giá thị trường của bất ñộng sản ñược tái tạo.
- Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
+ Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác ñộng bởi lực lượng thiên nhiên làm mài mòn, nứt, rách vv...
+ Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá và nó ñược chia làm hai phần: Lạc hậu về chức năng và về kinh tế. Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các ñiều kiện nội tại của bất
ñộng sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu. Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do ñiều kiện khách quan ngoài bất
ñộng sản như sự thay ñổi về ñiều kiện môi trường, những thay ñổi về luật pháp hay các ñiều kiện kinh tế...
- Chi phí tái tạo hoặc thay thế: Những thuật ngữ này thường ñược dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau.
+ Chi phí tái tạo: Là chi phí ñể tái tạo một bản sao chính xác của công trình xây dựng ñang ñược ñịnh giá sử dụng giá vật tư theo giá hiện hành và vật tư giống như vật tư trong công trình xây dựng ban ñầu.
+ Chi phí thay thế: Là chi phí tính theo giá cả hiện thời một tài sản có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như một tài sản khác ñang ñược ñịnh giá.
2.2.5.3 . Phương pháp thu nhập:
- Khái niệm: Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư. ðây là một phương pháp ñịnh giá ñược sử (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
dụng ñể ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại. Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Công thức tổng quát :
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một tài sản sở hữu có giá trị
phụ thuộc vào những gì nó sẽ thu ñược. Giá trị của tài sản chính là giá trị hiện thời của những lợi nhuận tương lai thu ñược từ quyền sở hữu.
- Tỷ lệ vốn hoá: Là tỉ lệ hoặc hệ số ñược sử dụng ñể chuyển ñổi thu nhập tương lai của một bất ñộng sản thành giá trị vốn ở thời ñiểm hiện tại. Tỷ
số vốn hoá ñược cấu thành gồm 2 thành phần sau ñây: + Tỷ lệ lãi suất hoặc chiết khấu tính theo hàng năm;
+ Tỷ lệ hoàn vốn gồm hoàn vốn một lần hoặc hoàn vốn chia thành nhiều lần tính theo năm;