III. Khu vực ven trục ñầ u mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm
N ăm 2007, mức chênh lệch giữa giá hàn ước quy ñị nh và giá thị
trường trung bình từ 1,8 lần (vị trắ 1 đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181) ựến 5,8 lần (vị trắ 4 ựường Ninh Hiệp), ựây là năm có mức chênh lệch thấp nhất.
Năm 2008, năm 2009 và năm 2010, Nhà nước áp mức giá quy ựịnh tăng từ 1,5 triệu ựến 2,0 triệu ựối với vị trắ 1 so với năm trước, trong khi giá thị trường có xu hướng tăng lên. điều này làm cho mức chênh lệch giữa 2 loại giá ựược nới rộng thêm, từ 3,2 lần (vị trắ 1 đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến
ựoạn giao ựường 181) ựến 11,2 lần (vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp).
Qua ựó, ta có thể nhận thấy việc ựiều chỉnh giá quy ựịnh từ năm 2007
ựến năm 2010 không nhiều trong khi giá thị trường trung bình tăng và tăng rất nhanh qua các năm là nguyên nhân làm nới rộng mức chênh lệch này. đòi hỏi tắnh cập nhật trong việc quy ựịnh giá ựất của thành phố cần theo kịp với xu hướng của thị trường.
4.5. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở khu vực nghiên cứu
Qua quá trình tìm hiểu giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2070 ựến ngày 30/6/2010, chúng tôi ựã tiến hành phân tắch và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất. Trong các yếu tốảnh hưởng ựến giá ựất như: khu vực yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt thì yếu tố
khu vực và yếu tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét nhất ựến giá ựất.
4.5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực ựến giá ựất
- Yếu tố vị trắ: Kết quảựiều tra giá ựất tại 19 tuyến ựường ựặc trưng của Huyện và ựược chia thành ba khu vực cho thấy yếu tố vị trắ có mức ựộ ảnh hưởng lớn ựến giá của thửa ựất. Những thửa ựất tại vị trắ 1 và vị trắ 2 mang lại khả năng sinh lợi lớn do ựó giá ựất tại những vị trắ này luôn luôn
cao. Giá ựất thị trường trung bình tại vị trắ 1 ựường Ninh Hiệp là 65,5 triệu
ựồng/m2 trong khi ựó giá ựất tại vị trắ 4 là 17,0 triệu ựồng/m2. Sự chênh lệch giữa 2 vị trắ trên cùng một tuyến ựường là rất lớn (3,85 lần). Trường hợp ựặc biệt có vị trắ ngoài 200 m vẫn có giá cao hơn tại vị trắ 4 do yếu tố
giao thông (ựường ngõ rộng hơn so với vị trắ 4).
- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trắ, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng ựến giá trị của thửa ựất. điều ựó ựược thể hiện tương ựối rõ nét ở ựường Ngô Xuân Quảng (tuyến ựường này hiện có nhiều dự án ựang ựược triển khai như Dự án ựấu giá 31 ha) có giá thị
trường trung bình tại vị trắ 1 là 55,0 triệu ựồng/m2 ; vị trắ 2 là 44,2 triệu
ựồng/m2. Hệ số chênh lệch giữa hai vị trắ là 1,24 lần. đường Hà huy Tập có giá thị trường trung bình tại vị trắ 1 là 53,3 triệu ựồng/m2 ; vị trắ 2 là 37,2 triệu ựồng/m2. Hệ số chênh lệch giữa hai vị trắ là 1,43 lần.Trong khi ựó tại tuyến ựường Ỷ Lan ựến hết ựịa phận xã Kim Sơn giá ựất thị trường trung bình tại vị trắ 1 là 20,1 triệu ựồng/m2 ; vị trắ 2 là 17,9 triệu ựồng/m2. Hệ số
chênh lệch giữa hai vị trắ này là 1,12 lần.
Qua các tuyến ựường trên ta có thể nhận thấy hệ số chênh lệch giữa vị trắ 1 và vị trắ 2 có sự khác biệt và yếu tố có ảnh hưởng rõ nét nhất ựó là yếu tố vị trắ sau ựó ựến yếu tố cơ sở hạ tầng. đường Ninh Hiệp là tuyến
ựường tập chung cửa hàng buôn bán tại vị trắ 1, dân cư ựông ựúc. đường Hà Huy Tập có hệ thống cơ sở hạ tầng ựồng bộ.
- Yếu tố về môi trường và quy hoạch: Sự ảnh hưởng của yếu tố môi trường và yếu tố quy hoạch ựến giá ựất ựược thể hiện qua kết quả ựiều tra tại một số tuyến ựường. đường từCầu vượt Phú Thuỵựến ựoạn giao ựường 181 do là tuyến ựường tỉnh lộ nên tuyến ựường này ựang trong thời gian thi công, nhiều phương tiện qua lại, bụi, ô nhiễm, Ầ, ựường Cổ Bi (dốc Hội-
lượng môi trường tại tuyến ựường này không ựảm bảo ựến sức khoẻ và ựời sống dân cưẦ 4.5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ựến giá ựất Các yếu tố cá biệt có ảnh hưởng ựến giá ựất chủ yếu ựó là: yếu tố về diện tắch, mặt tiền, hình dáng và vị trắ thửa ựất. Những thửa ựất có diện tắch vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa ựất ựẹp và có vị trắ thuận lợi thì có giá
ựất cao và thu hút nhà ựầu tư hơn. Kết quả ựiều tra giá ựất tại vị trắ 1 ựường Hà Huy Tập năm 2010 cho thấy: Tại ựường Hà Huy Tập thửa ựất có diện tắch 80 m2, kắch thước 6 m x 13,5 m có giá là 55,5 triệu ựồng/m2, thửa ựất có diện tắch 120 m2, kắch thước 6 m x 20 m có giá là 52,3 triệu ựồng/m2. Sự chênh lệch giá ựất giữa hai vị trắ tại cùng một thời ựiểm ựiều tra do những yếu tố cá biệt của thửa ựất mang lại. Như vậy yếu tố cá biệt của thửa ựất có ảnh hưởng trực tiếp ựến giá chuyển nhượng của thửa ựất ựó.
4.6. Giải pháp
để giải quyết các vấn ựề trên, ựề tài xin ựưa ra một số giải pháp cụ
thể như sau:
- Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá ựất ở phải phù hợp với thực tế tại ựịa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác ựịnh giá
ựất do Chắnh phủ ban hành, giá ựất do các ựịa phương quy ựịnh phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDđ thực tế ựã hình thành ở ựịa phương và phù hợp với quan hệ ựất ựai có phát sinh áp dụng giá ựất.
- Giá ựất phải ựược ựiều chỉnh cho phù hợp với giá ựất trên thị
trường tại ựịa phương.
Việc ựiều chỉnh giá ựất và xác ựịnh giá ựất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng ựến nhiều mặt của nền KT-XH và sự ổn ựịnh của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá ựất biến ựộng do Nhà nước công bố
quy hoạch, ựầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu ựô thị mới,... thì các cấp chắnh quyền có liên quan phải thực hiện việc ựiều chỉnh giá ựất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tắnh toán giá ựất theo cách phân tắch các mức ựộ một cách toàn diện.
Việc phân loại ựường cũng cần ựược ựiều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại ựường theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven ựô, và cần bổ sung hệ số ựiều chỉnh về hình thể thửa ựất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,... Cụ thể ựối với ựịa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội cần xem xét ựể có thểựiều chỉnh mức giá hợp lý hơn.
- Về tổ chức ựịnh giá ựất
để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụựịnh giá ựất và BđS.
Cơ quan ựịnh giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết ựịnh về mức giá mà mình ựưa ra; ựồng thời phải ựền bù thiệt hại cho người yêu cầu ựịnh giá, thẩm ựịnh giá nếu không phù hợp với quy
ựịnh của pháp luật hiện hành.
- Vềựào tạo chuyên gia ựịnh giá ựất:
để tổ chức ựịnh giá ựất hoạt ựộng có hiệu quả, ựòi hỏi phải có ựội ngũ chuyên gia ựịnh giá thành thạo về nghiệp vụ; việc ựịnh giá ựòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ựộng KT-XH. Do ựó Nhà nước cần phải chú trọng về ựào tạo chuyên gia tư vấn, ựịnh giá ựất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về ựịnh giá ựất cho ựội ngũ ựang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường ựại học.
qua hình thức ựấu giá QSDđ, ựấu thầu dự án xây dựng công trình có sử
dụng ựất ựể khắc phục những hạn chế do giá ựất UBND các tỉnh thành phố
trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, ựồng thời ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc ựẩy phát triển thị trường BđS. Tuy nhiên cần có ựịnh hướng ựể ựưa giá ựất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- đồng thời với công tác quản lý tốt giá ựất, Chắnh phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chắnh sách tài chắnh ựối với ựất ựai. đảm bảo tỷ lệ ựộng viên nguồn vốn từ ựất ựai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chắnh ựối với ựất ựai phải trên cơ sở giá ựất.
- Trong hệ thống quản lý ựất ựai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chắnh liên quan ựến ựất ựai ựều ựược áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị ựịnh chung của Chắnh phủ. Một khung giá ựược áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chắnh về ựất ựai sẽ dẫn ựến khó khăn cho các ựịa phương trong việc giải quyết các vấn ựề liên quan ựến quản lý Nhà nước về ựất ựai trong giai ựoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDđ, thu thuế
chuyển QSDđ,... Vì vậy, Chắnh phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ựể ựưa ra những hệ số ựiều chỉnh trong các vấn ựề tài chắnh ựất ựai liên quan ựến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số ựiều chỉnh khác nhau ựể ựảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia ựình cá nhân sử dụng ựất.