III ðấ t chưa sử dụng CSD 181,70
1 ðấ t bằng chưa sử dụng BCS 8,70
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở
Trong những năm qua, trên ựịa bàn thành phố Hà Nội nói chung và huyện Gia Lâm nói riêng có sự biến ựộng về giá ựất tương ựối nhiều. Giai
ựoạn 2007- ựến tháng 09/2009, nguồn cung ựất ựai trong thị trường khá lớn. Các BđS có Giấy chứng nhận QSDđ hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục ựăng kắ sang tên cho người nhận chuyển nhượng dễ dàng và thuận tiện, những thửa chưa có ựầy ựủ giấy tờ hợp lệ thì việc sang tên chuyển nhượng vẫn tương ựối nhiều tuy nhiên chủ nhận chuyển nhượng cũng có những khó khăn nhất ựịnh trong việc sang tên, hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng
BđS chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất dẫn ựến tình trạng cơ quan quản lý, chắnh quyền cấp xã, thị trấn, Ủy ban nhân dân Huyện không nắm bắt hết ựược số lượng các vụ chuyển nhượng và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên sau giai ựoạn này, thị trường BđS chìm vào giấc ngủ ựông kéo dài cho tới cuối năm 2009. đến ựầu năm 2010, thị trường BđS ở huyện Gia Lâm có sự tăng giá mạnh theo thị trường. Việc tăng giá ựất tại huyện Gia Lâm với tốc ựộ ựều ựều khu vực phắa ựông Hà Nội, Do ựất khu vực huyện Gia Lâm thời gian qua không chạy theo cơn sốt tại thời ựiểm ựang xem xét quy hoạch xây dựng Thủ ựô Hà Nội mà giá ựất ở huyện Gia Lâm có tốc ựộ tăng trưởng chậm nhưng khá ựều. Sau khi cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì ựược hoàn thành, khoảng cách giữa Gia Lâm với các Huyện nội thành
ựược thu hẹp, thậm chắ còn gần hơn nhiều so với Nam hay Bắc An Khánh, giao thông ựi lại sang trung tâm Hà Nội tương ựối gần. Mặt khác, cơ sở hạ
tầng ựã và ựang ựược hoàn thiện, ựặc biệt một số khu ựô thị mới ựược quy hoạch và xây dựng ựồng bộ, ựược triển khai bởi những chủ ựầu tư uy tắn, các dự án ựã có quy hoạch, vấn ựề pháp lý ựược ựảm bảo nên nhiều người ựã tìm
ựến Gia Lâm ựểựầu tư khiến giá ựất ở ựây không ngừng tăng, dù tốc ựộ tăng không ựột biến.
Cho tới thời ựiểm tiến hành ựề tài, những nhận ựịnh khả quan cho thời gian tới cũng mới dừng lại ở mức dự báo. Mặc dù vậy những nhận ựịnh này
ựược xem là có căn cứ dựa vào tắnh chất thu hút ựầu tư của Việt Nam nói chung và thủ ựô nói riêng sau khi nước ta ra nhập tổ chức thương mại thế
giới.
Có thể nói trong các loại ựất phân theo mục ựắch sử dụng, ựất ở tồn tại nhiều vấn ựề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự
quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế, tại các ựô thị như huyện Gia Lâm mảng giá ựất ựược tập trung nghiên cứu là giá ựất ở với mối quan hệ tương hỗ
với ựất sản xuất kinh doanh. Bởi tâm lý buôn bán nhỏ, phát triển kinh tế gia
ựình vẫn còn tồn tại ựối với ựa phần người dân ựô thị. Các loại ựất khác vẫn có sự biến ựộng nhưng với mức ựộ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn. Mặt khác các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở cũng phức tạp vì vậy nội dung của ựề tài này chủ yếu tập trung vào tìm hiểu, ựánh giá và phân tắch các nhân tố ảnh hưởng tới giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm.
để tìm hiểu giá ựất ở trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá ựất trên thị trường tại 20 tuyến ựường ựại diện cho 3 khu vực ựường trênựịa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 01/01/2007 ựến 30/06/2010, bao gồm:
Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
Thị trấn Yên Viên gồm 3 tuyến ựường: đường Hà Huy Tập, ựường Thiên đức, ựường đình Xuyên
Thị trấn Trâu Quỳ gồm 5 tuyến ựường: đường Nguyễn đức Thuận,
đường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5 ), đường Kiên Thành (từ Nguyễn đức Thuận ựến hết đP TT Trâu Quỳ), đường Ngô Xuân Quảng, đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từđại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ.
Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II)
Xã Cổ Bi: đường Cổ Bi (dốc Hội-ựường QL5). Xã đông Dư: đường ựê Sông Hồng.
Khu vực ven trục ựầu mối giao thông chắnh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
Xã Phú Thị, xã Dương Xá: đoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵựến ựoạn giao
ựường 181.
Xã Kim Sơn: đoạn từựường Ỷ Lan ựến hết ựịa phận xã Kim Sơn. Xã Kiêu Kỵ: đường Kiêu Kỵ.
Xã Dương Xá: đường Nguyễn Bình. Xã đa Tốn: đường đa Tốn.
Xã Ninh Hiệp: đường Ninh Hiệp.
Xã đình Xuyên: đường đình Xuyên (qua xã đình Xuyên). Xã Yên Thường: đường Yên Thường.
Phạm vi của ựề tài nghiên cứu trên cơ sở các thửa ựất ựã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước. Trước năm 2002, việc cấp giấy chứng nhận QSDđ cho các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn thị trấn và ựất cơ quan thuộc Huyện do UBND thành phố Hà Nội cấp. Từ năm 2002, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ựất ở thuộc UBND cấp Huyện. Do ựó, việc ựăng ký biến ựộng ựược thực hiện tại cơ quan cấp giấy chứng nhận. đối với các trường hợp ựược Thành phố cấp thì Văn phòng
ựăng ký ựất và nhà thành phố thực hiện ựăng ký biến ựộng. Từ 10/12/2009 thì Giấy chứng nhận do Thành phố cấp UBND Huyện có quyến ựăng ký biến
ựộng. Vì vậy, số liệu về chuyển nhượng QSDđ của ựề tài ựược thu thập tại Văn phòng ựăng ký ựất và nhà huyện Gia Lâm phần nào phản ánh ựược diễn biến giao dịch nhà ựất qua các năm. Năm 2007, có 257 hồ sơ chuyển nhượng; Năm 2008, có 749 hồ sơ chuyển nhượng; Năm 2009, có 1024 hồ sơ chuyển nhượng; đến ngày 30/6/2009, có 2075 hồ sơ chuyển nhượng
Qua bảng 4.8 cho thấy số vụ chuyển nhượng tại 19 tuyến ựường tại Huyện từ năm 2007 ựến ngày 30/6/2010 là 1209 vụ, năm 2007 có số vụ
chuyển nhượng thấp nhất 90 vụ và năm 2008 là 145 vụ, phản ánh thời kì ựóng băng của thị trường BđS. đến năm 2009, tổng số vụ chuyển nhượng ựạt 315 vụ do thị trường ựã bắt ựầu sôi ựộng trở lại bắt ựầu từ cuối năm. đến năm 2010, tổng số vụ chuyển nhượng ựạt cao nhất 659 vụ do thị trường ựang trong
thời gian rất sôi ựộng. Trên thực tế, những ựường phố trung tâm, những
ựường phố nối trực tiếp với các khu ựô thị, khu ựất ựấu giá, có lưu lượng giao thông lớn, mật ựộ dân cưựông thường có số chuyển nhượng lớn hơn do tâm lắ chọn ựường phố thuận tiện ựể ở, sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho sinh hoạt.
Theo ựó, ựường Ngô Xuân Quảng có số vụ chuyển nhượng cao nhất 144 vụ, ựường ựoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ựến ựoạn giao ựường 181 (thuộc xã Dương Xá, xã Phú Thị) có 127 vụ do ựây là tuyến ựường gần nhiều dự án lơn, và ựường quy hoạch mở rộng và trọng ựiểm của Huyện (ựường Cao tốc ô tô Hà Nội Hải Phòng, Công viên ựô thị...). đường Kiên Thành (từ Nguyễn
đức Thuận ựến hết đP TT Trâu Quỳ) có 7 vụ, ựường Nguyễn đưc Thuận có 10 vụ, ựường Thiên đức 12 vụ là ba tuyến ựường có số vụ chuyển nhượng thấp nhất do hai tuyến ựường nay ắt nhà của dân.
Nhìn chung, giá ựất các ựường phố khu vực I thường rất cao và cao hơn khu vực II,III hơn nữa những chủ sở hữu và sử dụng của các thửa ựất ắt có nhu cầu chuyển nhượng. Tại các vị trắ trên các ựường phố chủ sử dụng ựất có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao ựể thu lợi nhuận.
Tổng số vụ chuyên nhượng ở khu vực III là cao nhất với 612 vụ, do
ựây là khu vực chủ yếu chiếm tỷ lệựất ựai rộng, tập trung khu dân cư trên ựịa bàn huyện Gia Lâm, ựồng thời giá ựất tại khu vực này không quá cao. Còn khu vực II có số vụ chuyên nhượng ắt nhất 180 vụ, do khu vực này chiếm tỷ lệ ựất thấp trên ựịa bàn Huyện và ắt nhà dân. Khu vực I chiếm tỷ lệ số vụ chuyển nhượng tương ựối cao du khu vực này thuộc ựịa giới thị trấn Yên Viên và thị
trấn Trâu Quỳ, vi ựây là khu vực phát triển nhất của huyện Gia Lâm về cơ sở
Bảng 4.8. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại 19 tuyến ựường từ năm 2007 ựến 30/06/2010 đơn vị tắnh: 1.000 ựồng/m2 Số vụ chuyển nhượng QSDđ STT Tên ựường Tổng số Năm 2007 N2008 ăm N2009 ăm 30/06/2010 Ngày