III. Khu vực ven trục ñầ u mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñế n giá ñấ tở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
18 ðường ðình Xuyên (qua xã ðình Xuyên) 34 6 68
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñế n giá ñấ tở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
4.4.1.1. Giá ựất ựường khu vực I
Các ựường, phố khu vực I bao gồm các tuyến ựường thuộc thị trấn Yên Viên và Thị trấn Trâu Quỳ
Thị trấn Yên Viên gồm 3 tuyến ựường: đường Hà Huy Tập, ựường Thiên đức, ựường đình Xuyên
đường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5 ), đường Kiên Thành (từ Nguyễn đức Thuận ựến hết đP TT Trâu Quỳ), đường Ngô Xuân Quảng, đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từđại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ.
Những tuyến ựường này có ựặc ựiểm chung là các tuyến ựường trung tâm của UBND Huyện. Những tuyến ựường này có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng, ... Mật ựộ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá ựất ở tại các ựường, này cao do việc kết hợp mục ựắch giữa ựất ở
và ựất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa ựất. Những tuyến ựường này còn là ựường Quốc lộ giao lưu kinh tế với các tỉnh.
Qua bảng 4.9 giá ựất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) thể hiện về giá ựất của ựường khu vực I ta thấy: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trong 4 năm từ 2007 ựến năm 2010 có sự thay ựổi từ khi thực hiện Luật ựất ựai 2003.
Giá ựất năm 2007 ựược tắnh theo giá quy ựịnh tại Quyết ựịnh 242/2006/Qđ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội. Theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh này thì giá ựất do Nhà nước quy ựịnh tại vị trắ 1 có cao nhất là 11.0 triệu ựồng/ m2, thấp nhất là 9,1 triệu ựồng/ m2; vị trắ 4 có cao nhất là 2,3 triệu ựồng/m2, thấp nhất là 2,0 triệu ựồng/ m2; Tại thời ựiểm này UBND thành phố chưa ựặt tên ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận
ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ đại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ do vậy tuyến ựường này không có giá ựất quy ựịnh.
Hàng năm UBND thành phố Hà Nội có quyết ựịnh ban hành giá ựất với giá ựất thường giữ nguyễn tại một số tuyến ựường và vị trắ và cúng có sự ựiều chắnh tăng giá ựất tại một số tuyến ựường và vị trắ khác nhau nhưng không có sựựiều chỉnh giảm giá ựất so với năm trước.
Giá ựất năm 2007, áp dụng theo Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ. Giá ựất năm 2008, năm 2009 và năm 2010 áp dụng áp dụng theo Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ. Theo ựó, giá ựất trên ựường Hà Huy Tập năm 2007 ở vị trắ 1 có giá quy
ựịnh là 11,0 triệu ựồng/m2
ựến năm 2010 là 15,0 triệu ựồng/m2 tăng 1,36 lần; Năm 2009, năm 2010 UBND thành phốựặt tên cho tuyến ựường từ tiếp giáp
ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từ đại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ thì vị trắ 1 có là 8,0 triệu
ựồng/m2, vị trắ 4 có giá là 2,637 triệu ựồng/m2. Năm 2007, năm 2008 khi trưa có tên ựường giá ở tuyến ựường này có giá chung là 1,8 triệu ựồng/m2. Như
vậy, khi một tuyến ựường mới ựược ựặt tên sẽ có giá cao hơn nhiều so với trước.
Từ bảng 4.10 giá ựất quy ựịnh tại hai vị trắ trên cùng một tuyến ựường, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước ựã có các Quy ựịnh ựiều chỉnh mức chênh lệch về giá ựất, tuy nhiên sựựiều chỉnh ựó không ựồng ựều qua các năm, ở vị
trắ 1 và vị trắ 4 có mức chênh lệch tương ựối bằng nhau. Nhưng mức chênh lệch giá của năm 2010 so với các năm trước là tương ựối cao. Vì vậy, việc
ựiều tra giá chuyển nhượng thực tế và tình hình phát triển kinh tế xã hội, cơ sở
hạ tầng là rất quan trọng và việc ựưa hệ sốựể tắnh giá chuyển nhượng ựối với từng ựường và từng vị trắ là rất cần thiết và ựảm bảo sự công bằng cho người sử dụng ựất khi thực hiện các quyền về BđS.
Năm 2007 áp dụng và Quyết ựịnh 242/2006/Qđ-UBND ngày 29/12/2006; Năm 2008 áp dụng và Quyết ựịnh 150/2007/Qđ-UBND ngày 28/12/2007; Năm 2009 áp dụng và Quyết ựịnh 62/2008/Qđ-UBND ngày 31/12/2008; Năm 2010 áp dụng và Quyết ựịnh 124/2009/Qđ-UB ngày 29/12/2009 quy ựịnh về giá ựất nhưng sự thay ựổi về giá không nhiều (năm 2010 tăng trung bình khoảng 1,36 lần so với năm 2007). Tuy nhiên, qua ựiều tra thực tế
cho thấy, giá thị trường thay ựổi theo chiều hướng tăng lên và tăng cao vào cuối năm 2009 ựặc biệt là năm 2010 do sự biến ựộng ựột biến của thị trường chứng khoán và giá vàng, tiền gửi lãi xuất ngân hàng.
(đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Hình 4.3. Giá ựất thị trường trung bình các ựường theo bảng 4.9
Qua bảng 4.9 và hình 4.3 ta thấy, giá ựất thị trường trung bình tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm luôn tăng qua các năm. đặc biệt trong năm 2010, giá ựất của các ựường tăng ựột biến và gần gấp 2 lần ựến 3 lần so với năm 2007. Giá ựất thị trường trung bình năm 2007 ở vị trắ 1 cao nhất là
ựường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5) có giá là 19,0 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là ựường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từđại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ có giá là 9,2 triệu ựồng/m2. Trong khi ựó năm 2010, giá ựất tại vị trắ 1 ựường từ Nguyễn đức Thuận ựến hết thị trấn Trâu Quỳ (QL5) có giá là 43.533 triệu ựồng/m2; đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từđại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ là 25,267 triệu ựồng/m2. Tuyến ựường có giá cáo nhất năm 2010 là
Huy Tập có giá là 53.667 triệu ựồng/m2 và thấp nhất là ựường đình Xuyên có giá là 23,733 triệu ựồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá ựất ựột biến trên là do cuối năm 2009, ựầu năm 2010 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến ựộng mạnh và tiền gửi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn ựến giá chuyển nhượng BđS tăng cao và tại những tuyến ựường này là trung tâm Huyện và tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,Ầ luôn là sự quan tâm lớn của phần nhà ựầu tư BđS.
Qua hình 4.3 thấy giá thị trường và số vụ chuyển nhượng năm 2010 có sự tăng cao hơn rất nhiều so với các năm trước. Giá ựất trung bình năm 2010 gấp 2 lần ựến 3 lần so với các năm, trước.
4.4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Qua ựiều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BđS tại khu vực các thị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trấn thuộc huyện Gia Lâm diễn ra chủ yếu tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4, còn tại các vị trắ 1rất ắt. Tại các vị trắ 1, BđS ựược sử dụng ựểựầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao và giá ựất tăng nhanh lên chủ sử dụng không có nhu cầu và cũng không muốn bán, tại các vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4 có sự chuyển nhượng phần lớn do chủ sử dụng ựất ựểở và kinh doanh BđS.
(đơn vị tắnh 1.000 ựồng/m2)
Qua hình 4.4, ta thấy mức ựộ chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không
ựồng ựều ở các vị trắ trong cùng thời ựiểm ựiều tra. Việc mua bán nhà ựất qua các năm chủ yếu tập trung ở vị trắ 2, 3, 4, do vị trắ này mang lại khả năng sinh lợi cao, giá hợp lý và chủ sử dụng ựất có nhu cầu chuyển nhượng, còn vị trắ 1 chủ sử
dụng ựất ắt có nhu cầu chuyển nhượng hơn.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá ựất thị trường tại các năm tiến hành
ựiều tra không ựồng ựều ở các vị trắ khác nhau trên cùng 1 tuyến ựường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở ựây ựó là tại các thửa ựất gần trung tâm Huyện hơn, gần các dự án của Huyện, có cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa ựất và diện tắch phù hợp thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, trình ựộ văn hóa, quá trình sử dụng, yếu tố về tắn ngưỡng. Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ ựến giá chuyển nhượng ựối với từng thửa ựất.
Kết quảựiều tra giá ựất tại bảng phụ lục 1 cho thấy: tại vị trắ 1 ựường Hà Huy Tập theo ựiều tra giá chuyển nhượng tại 3 thửa ựất vào năm 2010 ở
các vị trắ khác nhau có giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Tại vị trắ 1 ựường Hà Huy Tập, thửa ựất có diện tắch là 120 m2, kắch thước là 8 m x 20 m có giá chuyển nhượng thực tế tại năm 2010 là 52.3 triệu ựồng/m2 thấp hơn so với nhà có diện tắch là 80 m2, kắch thước là 5m x 16 m, giá chuyển nhượng thực tế là 55,0 triệu ựồng/m2. Như vậy ta có thể thấy trên cùng ựường Hà Huy Tập nhưng giá chuyển nhượng khác nhau tương ựối nhiều do thửa ựất có diện tắch 80 m2 có hình thểựẹp hơn, diện tắch vừa phải và giá trị không quá cao. Thửa
ựất có diện tắch 120 m2 mặc dù cùng là vị trắ trung tâm của ựường Hà Huy Tập nhưng thửa ựất có diện tắch rộng hơn, chiều sau thửa ựất sau hơn cho nên giá chuyển nhượng thực tế cũng thấp hơn.
Hình 4.5. đường Hà Huy Tập
Qua bảng 4.9 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá ựất thị trường trung bình và giá ựất do Nhà nước quy ựịnh là rất cao, nhất là vào thời ựiểm từ năm 2010 so với các năm trước. Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 4 năm là 6,2 lần (vị trắ 4 đường từ tiếp giáp ựường Nguyễn đức Thuận ựi qua tổ dân phố Kiên Thành ựến giáp ựường từđại học NN1 ựến hết ựịa phận TT Trâu Quỳ).
Từ năm 2007 ựến năm 2009, mức chênh lệch giữa giá thực tế thị
trường với giá quy ựịnh của Nhà nước dao ựộng từ 1,32 lần (vị trắ 1 ựường Thiên đức) ựến 2,91 lần (vị trắ 3 ựường Hà Huy Tập).
Năm 2007, thành phố ựiều chỉnh giá quy ựịnh sát với giá thị trường, khiến mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường và với giá quy ựịnh của Nhà nước là 1,32 lần (vị trắ 1 ựường Thiên đức).
Từ cuối năm 2009 ựến năm 2010, giá ựất thị trường biến ựộng liên tục theo chiều tăng mạnh trong khi giá ựất quy ựịnh hầu như giữ nguyên giá của
năm 2009. điều này khiến mức ựộ chênh lệch với giá thị trường có xu hướng tăng lên. Năm 2009, mức chênh lệch này là 2,1 lần (vị trắ 3 ựường Ngô Xuân Quảng) ựến năm 2010, mức chênh lệch từ 6,8 lần.
Như vậy việc ban hành giá ựất theo Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ựã phần nào xoá bỏ cơ chế 2 giá (giá ựất do nhà nước quy ựịnh và giá ựất thị
trường) tạo thuận lợi cho công tác quản lý tài chắnh vềựất ựai nhưng vẫn chưa theo kịp sự tăng giá của thị trường.
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II)