Giá ñất ñược hình thành bởi sự tác ñộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương ñối và yêu cầu hữu hiệu. Những nhân tố này lại luôn ở thế biến ñộng.
Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá ñất (ñịnh giá BðS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ñến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi
ñược xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc
ñịnh giá ñất ñược tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa ñất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
ñộng làm thay ñổi thửa ñất, thay ñổi môi trường của thửa ñất và thay ñổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô ñầu tư, về chất lượng ñầu tư thửa
ñất,…) ñối với loại thửa ñất ñó. Bên cạnh ñó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ñất của con người cũng thay ñổi không ngừng. Vì vậy, người ñịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ñể ñịnh giá ñất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ñiểm
ñịnh giá.
Sự thay ñổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc ñịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời ñiểm ñịnh
giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay ñổi về chính sách ñất ñai của Nhà nước; về sự biến ñộng của thị
trường ñất ñai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá.
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy thửa ñất ñó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ñịnh cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñược hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ñược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa ñất ñó phải ñược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñối với một thửa ñất không chỉ nói ñến khả năng sinh lời của thửa ñất ñó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa ñất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ñược bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính ñến trong ñịnh giá bất ñộng sản và trong một chừng mực nào ñó nó ñược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ñể chỉ mặt vật chất của bất ñộng sản.
2.2.4.3. Nguyên tắc biến ñộng
Giá cảñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các
nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất
ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố
này và những biến ñộng chung của chúng.
Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ñất ñó, cùng với sự biến ñộng của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay ñổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ñộng ñể căn cứ giá ñất hiện tại mà dự tính giá ñất cho tương lai. Do ñó, nguyên tắc biến ñộng và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc ñịnh giá ñất, không những phải dự tính chính xác sự biến ñộng giấ ñất trong tương lai, mà
ñồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ñộng ñể ñiều chỉnh tư liệu giá ñất
ñang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ñịnh giá thì mới xác ñịnh ñược giá
ñất hợp lý và chính xác. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ðiều cần chú ý là các nguyên tắc không ñứng ñơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do ñó, khi ñịnh giá ñất ngoài việc cần phải hiểu biết ñầy ñủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng ñể vận dụng một cách tổng hợp mới nắm ñược giá ñất chính xác.