Nghiên cứu hiện trạng giá đất tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Chỳng tụi chọn 19 tuyến ủường cú tớnh chất ủại diện, phản ỏnh ủược sự phỏt triển kinh tế, xó hội của Huyện và giỏ ủất của cỏc ủường cú nhiều biến ủộng và chia làm 3 khu vực chớnh: Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm; Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lõm; Khu vực ven trục ủầu mối giao thụng chớnh thuộc huyện Gia Lõm. Thị trấn Trõu Quỳ gồm 5 tuyến ủường: ðường Nguyễn ðức Thuận, ðường từ Nguyễn ðức Thuận ủến hết thị trấn Trõu Quỳ (QL5 ), ðường Kiờn Thành (từ Nguyễn ðức Thuận ủến hết ðP TT Trõu Quỳ), ðường Ngụ Xuõn Quảng, ðường từ tiếp giỏp ủường Nguyễn ðức Thuận ủi qua tổ dõn phố Kiờn Thành ủến giỏp ủường từ ðại học NN1 ủến hết ủịa phận TT Trõu Quỳ. - Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) Xó Cổ Bi: ðường Cổ Bi (dốc Hội-ủường QL5).

Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lónh ủạo, người dõn ủịa phương qua mẫu phiếu ủiều tra, ủược lập cho việc thu thập thụng tin từng thửa ủất… qua ủú, dữ liệu ủược sử dụng ủể ủiều tra giỏ chuyển nhượng, cho thuờ ủất ở thực tế trên thị trường huyện Gia Lâm. - Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của cỏc năm ủiều tra.

Giỏ ủất ở quy ủịnh tại ủịa bàn nghiờn cứu

Theo bảng 4.5 Giỏ ủất ở quy ủịnh tại cỏc thị trấn thuộc huyện Gia Lõm từ năm 2007 ủến năm 2010 thỡ năm 2007 và năm 2008, Ủy ban nhõn dõn Thành phố chưa ủặt tờn ủường từ tiếp giỏp ủường Nguyễn ðức Thuận ủi qua tổ dõn phố Kiờn Thành ủến giỏp ủường từ ðại học NN1 ủến hết ủịa phận thị trấn Trõu Quỳ. Theo bảng 4.7 Giỏ ủất ở quy ủịnh tại ven trục ủầu mối giao thụng chớnh thuộc huyện Gia Lõm từ năm 2007 ủến năm 2010 cú nhiều tuyến ủường nhất và thể hiện rừ nột giỏ ủất của huyện Gia Lõm. Bờn cạnh ủú một số tuyến ủường cú sự thay ủổi tờn và cú sự phõn chia lại tuyến ủường rừ ràng và chi tiết hơn.

Như vậy, ta nhận thấy giỏ ủất tại cỏc vị trớ 1 thỡ cú sự chờnh lệch giữa cỏc năm nhiều hơn giỏ ủất tại vị trớ 4.

Cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất ở

Qua bảng 4.8 thống kờ số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất tại 19 tuyến ủường từ năm 2007 ủến 30/06/2010 số liệu thu thập tại Văn phũng ủăng ký ủất và nhà huyện Gia Lõm cho thấy, thực tế người dõn khi ủến cơ quan cụng chứng làm thủ tục mua bỏn thường ghi giỏ chuyển nhượng khụng ủỳng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán (người dân thường lấy giá chuyển nhượng ủất theo khung giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh). Theo quy ủịnh tại Quyết ủịnh này thỡ giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh tại vị trớ 1 cú cao nhất là 11.0 triệu ủồng/ m2, thấp nhất là 9,1 triệu ủồng/ m2; vị trớ 4 cú cao nhất là 2,3 triệu ủồng/m2, thấp nhất là 2,0 triệu ủồng/ m2; Tại thời ủiểm này UBND thành phố chưa ủặt tờn ủường từ tiếp giỏp ủường Nguyễn ðức Thuận ủi qua tổ dõn phố Kiờn Thành ủến giỏp ủường từ ðại học NN1 ủến hết ủịa phận TT Trõu Quỳ do vậy tuyến ủường này khụng cú giỏ ủất quy ủịnh. Sở dĩ cú sự tăng giỏ ủất ủột biến trờn là do cuối năm 2009, ủầu năm 2010 thị trường chứng khoỏn, giỏ vàng trong nước cú những biến ủộng mạnh và tiền gửi lói suất ngõn hàng tăng cao dẫn ủến giỏ chuyển nhượng BðS tăng cao và tại những tuyến ủường này là trung tõm Huyện và tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,… luụn là sự quan tõm lớn của phần nhà ủầu tư BðS.

Trong khi ủú, tại năm 2010 giỏ ủất tại vị trớ 1 ủường Cổ Bi (dốc Hội-ủường QL5) là 32,2 triệu ủồng/m2; Sở dĩ cú sự tăng giỏ ủất ủột biến trờn là do cuối năm 2009, ủầu năm 2010 thị trường chứng khoỏn, giỏ vàng trong nước cú những biến ủộng mạnh và tiền gửi lói suất ngõn hàng tăng cao dẫn ủến giỏ chuyển nhượng BðS tăng cao và ủường Cổ Bi (dốc Hội-ủường QL5) là trung tõm Huyện và tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,… luôn là sự quan tõm lớn của phần nhà ủầu tư BðS. Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch QSDð, chúng tôi tiến hành ủiều tra và tổng hợp bảng giỏ ủất ủường khu vực ven trục ủầu mối giao thống chớnh thuộc huyện Gia Lõm trong thời gian từ 01/01/2007 ủến 30/6/2010 tại cỏc tuyến ủường: Xó Phỳ Thị, xó Dương Xỏ: ðoạn từ Cầu vượt Phỳ Thuỵ ủến ủoạn giao ủường 181; Xó ðặng Xỏ: ðoạn từ ủoạn giao ủường 181 ủến ủờ Sụng ðuống; Xó Kim Sơn: ðoạn từ ủường Ỷ Lan ủến hết ủịa. Là một trong 09 tuyến ủường ủược ủưa vào ủể ủiều tra, ủường Yờn Thường cú giỏ trị thấp nhất so với cỏc tuyến ủường khỏc cựng vị trớ 1 (vị trớ 1 ủường Yờn Thường cú giỏ là 17 triệu ủồng/m2, ủường Ninh Hiệp cú giỏ là 67,333 triệu ủồng/m2) bởi ủõy là tuyến ủường khụng cú nhiều thửa ủất tập chung và dịch vụ kinh doanh khụng thu lại lợi nhuận cao, do ủú khụng hấp dẫn sự ủầu tư của người dõn.

Qua bảng phụ lục 3 ta nhận thấy: tại cỏc ủiểm ủiều tra vị trớ 1 ủường từ Cầu vượt Phỳ Thuỵ ủến ủoạn giao ủường 181; ðường Nguyễn Bỡnh cú giỏ thị trường tương ủối giống nhau, khụng cú sự chờnh lệch lớn do những thửa ủất ủược ủiều tra cú vị trớ, hỡnh thể, ủiều kiện hạ tầng, ủiều kiện xó hội và khả năng sinh lợi như nhau nờn sự khỏc biệt về giỏ chủ yếu do yếu tố thời ủiểm chuyển nhượng QSDð.

Cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất ở khu vực nghiờn cứu

Qua ủú, ta cú thể nhận thấy việc ủiều chỉnh giỏ quy ủịnh từ năm 2007 ủến năm 2010 khụng nhiều trong khi giỏ thị trường trung bỡnh tăng và tăng rất nhanh qua các năm là nguyên nhân làm nới rộng mức chênh lệch này. Trường hợp ủặc biệt cú vị trớ ngoài 200 m vẫn cú giỏ cao hơn tại vị trớ 4 do yếu tố giao thụng (ủường ngừ rộng hơn so với vị trớ 4). Qua cỏc tuyến ủường trờn ta cú thể nhận thấy hệ số chờnh lệch giữa vị trớ 1 và vị trớ 2 cú sự khỏc biệt và yếu tố cú ảnh hưởng rừ nột nhất ủú là yếu tố vị trớ sau ủú ủến yếu tố cơ sở hạ tầng.

- Yếu tố về môi trường và quy hoạch: Sự ảnh hưởng của yếu tố môi trường và yếu tố quy hoạch ủến giỏ ủất ủược thể hiện qua kết quả ủiều tra tại một số tuyến ủường. Những thửa ủất cú diện tớch vừa phải, mặt tiền rộng, hỡnh dỏng thửa ủất ủẹp và cú vị trớ thuận lợi thỡ cú giỏ ủất cao và thu hỳt nhà ủầu tư hơn.

Giải pháp

Việc phõn loại ủường cũng cần ủược ủiều chỉnh, bổ sung thường xuyờn, cú thể phõn loại ủường theo từng khu vực trung tõm, cận trung tõm, ven ủụ, và cần bổ sung hệ số ủiều chỉnh về hỡnh thể thửa ủất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,. Cơ quan ủịnh giỏ phải hoàn toàn chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật những quyết ủịnh về mức giỏ mà mỡnh ủưa ra; ủồng thời phải ủền bự thiệt hại cho người yờu cầu ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ nếu khụng phự hợp với quy ủịnh của phỏp luật hiện hành. - Trong hệ thống quản lý ủất ủai của nước ta hiện nay, mọi cụng tỏc tài chớnh liờn quan ủến ủất ủai ủều ủược ỏp dụng dựa trờn một khung giỏ của Nhà nước.

Một khung giỏ ủược ỏp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chớnh về ủất ủai sẽ dẫn ủến khú khăn cho cỏc ủịa phương trong việc giải quyết cỏc vấn ủề liờn quan ủến quản lý Nhà nước về ủất ủai trong giai ủoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDð, thu thuế chuyển QSDð,. Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ủể ủưa ra những hệ số ủiều chỉnh trong cỏc vấn ủề tài chớnh ủất ủai liờn quan ủến từng lĩnh vực khỏc nhau, vận dụng những hệ số ủiều chỉnh khỏc nhau ủể ủảm bảo hài hũa giữa nguồn thu ngõn sỏch của Nhà nước và quyền lợi của cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh cỏ nhõn sử dụng ủất.