Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện sơn dương tỉnh tuyên quang giai đoạn 2007 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐINH THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA GIÁ ĐẤT ĐẾN CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên, năm 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái nguyên, ngày… tháng… năm 2012 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Ban bồi thường, giải phóng mặt huyện Sơn Dương, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên Môi trường, tỉnh Tuyên Quang giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hà MỤC LỤC MỞ ĐẦU i Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 10 2.1 Mục tiêu tổng quát 10 2.2 Mục tiêu cụ thể 10 Yêu cầu 10 Ý nghĩa đề tài 10 4.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 10 4.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài 11 Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12 1.2 Cơ sở pháp lý 12 1.2 Cơ sở lý luận 14 1.2.1 Khái quát chung giá đất định giá đất 14 1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 17 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 20 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 23 1.3 Cơ sở thực tiễn 27 1.3.1 Sơ lược công tác định giá đất số nước giới 27 1.3.2 Sơ lược công tác định giá đất Việt Nam 30 1.3.3 Sơ lược ảnh hưởng giá đất đến giải phóng mặt 33 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng địa bàn nghiên cứu 36 2.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 36 2.2.1 Nội dung nghiên cứu 36 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu 36 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Sơn Dương 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40 3.2 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Sơn Dương 45 3.2.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực 46 3.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 47 3.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 48 3.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 48 3.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 49 3.2.6 Công tác định giá đất 49 3.2.7 Công tác đăng ký chấp xoá chấp 50 3.2.8 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 50 3.2.9 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 50 3.3 Thực trạng công tác định giá đất huyện Sơn Dương 51 3.3.1 Các quy định Nhà nước giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 51 3.3.2 Kết định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt 53 3.4 Đánh giá ảnh hưởng giá đất đến công tác giải phóng mặt số cơng trình địa bàn huyện Sơn Dương 61 3.4.1 Thực trạng công tác giải phóng mặt huyện Sơn Dương từ năm 2007 đến năm 2010 61 3.4.2 Ảnh hưởng việc định giá đất thấp so với giá thị trường đến công tác GPMB 64 3.4.3 Ảnh hưởng việc tồn hai hình thức BTGPMB đến cơng tác giải phóng mặt 69 3.4.4 Ảnh hưởng việc ban hành giá đất hàng năm 75 3.5 Nghiên cứu thuận lợi khó khăn đề xuất giải pháp nhằm thực tốt cơng tác bồi thường giải phóng mặt 76 3.5.1 Những thuận lợi cơng tác giải phóng mặt 76 3.5.2 Những khó khăn cơng tác bồi thường giải phóng mặt 78 3.5.3 Những giải pháp nâng cao hiệu công tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn huyện Sơn Dương 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 Kết luận 88 Kiến nghị 89 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ-UB : Quyết định Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hố, đại hố GPMB : Giải phóng mặt BT : Bồi thường TĐC : Tái định cư KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Diện tích tự nhiên, dân số theo đơn vị hành 41 Bảng 3.2: Diện tích, cấu sử dụng đất huyện Sơn Dương 45 Bảng 3.3 Kết định giá đất nông nghiệp huyện Sơn Dương 54 Bảng 3.4 Kết định giá đất vị trí ven trục đường giao thơng (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), đầu mối giao thông khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch địa bàn huyện Sơn Dương 55 Bảng 3.5: Bảng giá đất nơng thơn vị trí cịn lại 56 Bảng 3.6 Kết định giá đất đô thị huyện Sơn Dương 58 Bảng 3.7: Tổng hợp kết thực công tác thu hồi đất huyện Sơn Dương từ năm 2007 đến 2010 63 Bảng 3.8: Giá bồi thường loại đất cơng trình cải tạo đường 13B 66 Bảng 3.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân giá bồi thường hỗ trợ đất 68 Bảng 3.10: Số lượng dự án chia theo hai nhóm địa bàn huyện giai đoạn 2007-2010 70 Bảng 3.11: Quy mơ hai cơng trình 71 Bảng 3.12: Mức giá bồi thường đất hai cơng trình 71 DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng ba nhóm đất huyện Sơn Dương tính đến 01/01/2010 46 Hình 3.2: Kết so sánh giá đất trồng hàng năm tỉnh Tuyên Quang với tỉnh lân cận (năm 2010) 60 Hình 3.3: Thống kê số lượng dự án hồn thành thời hạn chậm tiến độ giai đoạn 2007-2010 63 Hình 3.4: Biểu đồ so sánh giá bồi thường giá thị trường cho vị trí đất Thị trấn Sơn Dương 66 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá bồi thường giá thị trường đất nông nghiệp Thị trấn Sơn Dương 67 Hình 3.6 : Khu dân cư quy hoạch ven đường 13B, thị trấn Sơn Dương 68 Hình 3.7: Dây chuyền chế biến đá nhà máy chế biến đá vật liệu xây dựng, xã Phúc Ứng, huyện Sơn Dương Cơng ty cổ phần Khống sản Lâm sản Tuyên Quang 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất sản phẩm tự nhiên, qua trình tác động người đất đai yếu tố tham gia trực tiếp vào q trình sản xuất nơng nghiệp, làm mặt xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị khu dân cư Cùng với phát triển xã hội, đất đai sử dụng vào nhiều mục đích nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên Việc sử dụng đất có hiệu kinh tế - xã hội tính bền vững mơi trường ngày có ý nghĩa Sử dụng đất đai vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thực mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế tất yếu khách quan trình phát triển cơng nghiệp hố - đại hố đất nước Tìm khơng gian mặt phù hợp với yêu cầu xây dựng công việc thường xuyên Giải phóng mặt quy trình chung hạng mục cơng trình khâu quan trọng, có tính đặc thù q trình thực dự án đầu tư Nó khơng ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà liên quan đến ổn định tình hình kinh tế - trị - xã hội Hiện nước ta, công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, xác định giá đất nguyên nhân Một giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt sách bồi thường Chính sách bồi thường xây dựng điều chỉnh, nhiều vấn đề vướng mắc lý luận thực tiễn, việc xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều cơng trình chậm thi công, thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu cơng trình bị giảm sút Do đó, yêu cầu đặt phải đưa giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Nó tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt góp phần tích cực vào trình xây dựng đất nước Sơn Dương huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang, diện tích tự nhiên 78.783,51 Địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông lại huyện nhiều nơi cịn khó khăn hạn chế Cơ sở hạ tầng nhìn chung cịn yếu Trên tồn địa bàn huyện với chưa nhiều dự án đầu tư, cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế gặp khó khăn: Với khoảng 60% số đơn khiếu kiện công dân địa bàn huyện liên quan đến công trác thu hồi đất, giá đất sách đền bù giải phóng mặt Các dự án phát triển kinh tế, phục vụ nhu cầu quốc kế dân sinh ngày gặp nhiều khó khăn cơng tác giải phóng mặt người dân bất hợp tác với chủ đầu tư giá đất bồi thường mà thực tế sách nhà nước chưa thể đáp ứng Việc giải mối quan hệ người bị thu hồi đất với việc thực thi quyền lực nhà nước vấn đề xúc trình quản lý điều hành quyền huyện Sơn Dương Vì vậy, việc đánh giá ảnh hưởng giá đất đến công tác bồi thường từ tìm giải pháp nhằm cải thiện vấn đề nêu việc cần thiết lãnh đạo huyện quan tâm để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa bàn huyện Nhằm góp phần làm sáng tỏ thực trạng giá đất bồi thường, tìm giải pháp để hạn chế ảnh hưởng giá đất đến cơng tác giải phóng mặt em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng giá đất đến cơng tác giải phóng mặt huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007-2010” 80 3.5.2.6 Năng lực chuyên môn định giá đất - Xác định giá đất xem nghề chưa có nguyên tắc, chuẩn mực phương pháp xác định thống - Thiếu đội ngũ nhà định giá đất có trình độ chun mơn kỹ thuật cao Giá đất đặc tính trừu tượng, xác định giá đất vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật, địi hỏi phải có đội ngũ nhà định giá có trình độ chun môn cao 3.5.3 Những giải pháp nâng cao hiệu cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn huyện Sơn Dương Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất cơng tác vơ khó khăn phức tạp ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương Để nâng cao hiệu công tác GPMB cần giải đồng nhiều vấn đề/ 3.5.3.1 Giải pháp Chính sách pháp luật - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Việc phân loại đường phố, khu vực, vị trí cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh khu vực vị trí loại đất Cụ thể khu vực nghiên cứu UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá, tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật 81 định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Cần kiện tồn nội dung sách bồi thường, hỗ trợ đất: Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ giá đất, mà giá đất bị chi phối nhiều yếu tố: vị trí, hình thể, diện tích, tâm lí xã hội yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ khác Sau xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố, xác định giá bồi thường đất Có tính giá đất phục vụ cho công tác bồi thường GPMB phản ánh đầy đủ giá trị thực tiễn lô đất, đất - Khơng nên có hình thức bồi thường (Bồi thường theo giá thoả thuận bồi thường theo giá quy định), lẽ giá đất thoả thuận thường cao giá đất bồi thường theo quy định dễ sinh thắc mắc, khiếu kiện Cần quy định rõ chế định giá đất cách phù hợp để ban hành bảng giá đất Nhà nước sát giá thị trường mức chấp nhận thu hẹp trường hợp áp dụng giá đất Nhà nước theo hướng coi giá đất Nhà nước quy định để tính thuế, lệ phí trước bạ… - Bồi thường nên quy vào đơn giá thống nhất, áp dụng dễ làm, dễ hiểu Nhà nước thống sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời trực tiếp tổ chức tiến hành giải phóng mặt tạo quỹ đất Doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án áp dụng chế đấu thầu thuê đất trực tiếp với Nhà nước, không trực tiếp thoả thuận bồi thường với người sử dụng đất - Việc định giá đất đai nói chung giá đất bồi thường nói riêng cần phải xây dựng theo chế xã hội hóa Trong đó, có quan định giá Nhà nước chủ yếu tổ chức định giá hoạt động theo chế doanh nghiệp dịch vụ công, hướng tới chế sử dụng chủ yếu cá nhân chuyên gia định giá Có đảm bảo tính sát thực cơng khai, minh bạch hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư - Trong sách pháp luật bồi thường nên có quy định cụ thể 82 chế tài xử lý trường hợp chây ỳ, chống chủ trương, sách bồi thường GPMB để đẩy nhanh tiến độ GPMB, đồng thời làm gương cho đối tượng khác khơng chấp hành sách pháp luật Nhà nước - Cần có quy định việc thực cơng tác trích đo, phải có chứng kiến ký xác nhận chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo tính cơng khai minh bạch xác định diện tích bồi thường cho đối tượng bị thu hồi đất 3.5.3.2 Giải pháp tuyên truyền Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt có hiệu cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu tôn trọng pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chương trình hành động quốc gia, nội dung hoạt động quản lý Nhà nước Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu cao, cần phải có biện pháp định Trong đặc biệt coi trọng phối hợp ngành, cấp Mặt trận tổ quốc, Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố việc tuyên truyền chức năng, nhiệm vụ máy quản lý đất đai Nhà nước từ Trung ương đến địa phương; tuyên truyền quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; làm rõ nội dung sở hữu toàn dân đất đai Việc người sử dụng đất nhận thức trách nhiệm quản lý, khai thác sử dụng có hiệu diện tích đất giao, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật có ý nghĩa trị - kinh tế lớn việc đảm bảo ổn định xã hội, phát triển kinh tế địa phương 3.5.3.3 Giải pháp quy hoạch Cần nâng cao chất lượng cơng trình quy hoạch: Nghiên cứu tính khoa học, tính khả thi cho vấn đề cần giải người dân tính tốn cách khoa học, kỹ lưỡng đầy đủ Có quy hoạch đảm bảo tính khả thi bền vững Khi lập xét duyệt dự án, cần phải kiểm tra nghiêm ngặt lực 83 chủ đầu tư, tính khả thi dự án uêr xét duyệt Tránh việc dự án triển khai chậm lực chủ đầu tư tính khả thi làm chậm tiến độ gấy xúc cho người dân Cần xem xét quy trình thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch sở có tham gia cộng đồng quyền định chủ đầu tư, chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” Việc xây dựng quy hoạch lập phương án giải phóng mặt nên tiến hành cách song song Đối với dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phương án giải phóng mặt sau quy hoạch phê duyệt Trong thực tế quy hoạch phê duyệt tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thường xuyên diễn ra, bên cạnh giá đất khu quy hoạch tăng lên nhanh giá đất bồi thường thiệt hại lại duựa sở giá đất Nhà nước quy định Điều dẫn đến chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhượng giá bồi thường thiệt hại khu vực giải phóng mặt Chính vậy, sau phê duyệt quy hoạch cấn phải tiến hành lập phương án giải phóng mặt 3.5.3.4 Giải pháp lao động - việc làm Thường xuyên đạo để bước cụ thể hoá sách hỗ trợ kinh tế, đặc biệt hộ nông dân đất Tạo điều kiện cho hộ nông dân chuyển đổi nghề nghiệp biện pháp cụ thể mang tính khả thi Thường xuyên chỉnh sửa, bổ sung sách cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương Trên địa bàn huyện có tới 94% số hộ nơng nghiệp, việc thu hồi đất đẩy nông dân đến đất giảm đất sản xuấ nông nghiệp khiến nhiều người dân khơng có việc làm Do Nhà nước cần có sách tạo điều kiện cho sở sản xuất vay vốn, chuyển đổi sang nghành dịch vụ, hỗ trợ cơng tác đào tạo nghề Xã hội hố đa dạng hoạt động đào tạo nghề Chínhq uyền địa phương cần liên kết với doanh nghiệp ưu tiên tuyển dụng lao động qua đào tạo 3.5.3.6 Giải pháp bố trí tái định cư 84 Chuẩn bị quỹ đất định giá tái định cư, công tác phải trước bước, để người dân đất thực thấy yên tâm biết chuyển đến đâu trao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước Trên thực tế, việc bố trí quỹ đất tái định cư sớm điều kiện tiên để đẩy nhanh tiến độ cơng trình Bởi lẽ theo quy định Luật việc di chuyển chỗ hộ bị thu hồi đất cần phải có htời gian tối thiếu tháng Vì có quỹ đất tái định cư sẵn có cơng việc giải phóng mặt chắn nhanh Tuy nhiên, việc bố trí quỹ đất tái định cư đầu tư sở hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh việc làm khó khăn quyền huyện Sơn Dương phải ứng lương kinh phí khơng nhỏ trước Điều cần phải có sách dài đầu tư tài chính; sách tiết kiệm từ nguồn tiền sử dụng đât thu để dành kinh phí đầu tư; sách huy động nguồn lực từ người dân doanh nghiệp để tổ chức thực Tất việc phải tính toán sẵn đồ án quy hoạch phê duyệt 3.5.3.4 Giải pháp kinh tế Giải pháp kinh tế có vai trị động lực, địn bẩy cho cơng tác giải phóng mặt Cần có kế hoạch dài hạn với nguồn tài đảm bảo nhiều năm để thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Khống chế quy mô thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường cách hợp lý hồn thiện quy trình thu hồi đất Khi tiến hành thu hồi đất, phải xác định xác quy mơ, diện tích, số hộ theo phân cơng trình để người dân vùng yên tâm sản xuất có kế hoạch đầu tư vào đất 3.5.3.5 Giải pháp nâng cao lực cho ngành Tài nguyên Môi trường xây dựng giá đất tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đây yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp quyền nhà nước đảm bảo tính khả thi cơng tác giải phóng mặt bằng, thực giải pháp cần thực hiện: 85 - Thứ nâng cao lực cán hiệu làm việc ban bồi thường, hỗ trợ TĐC Công tác GPMB nhiệm vụ thuộc trách nhiệm Nhà nước, xác định quan trọng, thường xuyên lâu dài Do vậy, việc xây dựng hệ thống tổ chức máy chuyên trách làm công tác GPMB cần thiết để giúp cấp Chính quyền thực tốt nhiệm vụ quản lý hành Nhà nước lĩnh vực cơng tác Việc kiện tồn máy làm cơng tác bồi thường GPMB theo hướng: + Bổ sung chuyên mơn sâu cơng tác đo đạc đồ, xác định diện tích trạng sử dụng đất người dân, khơng có kiến thức chun mơn dễ dẫn đến sai sót, nảy sinh tình trạng khiếu kiện, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt + Cần phải có chuyên môn pháp lý lập hồ sơ thu hồi đất, đảm bảo theo quy định pháp luật Cán làm công tác bồi thường phải rà sốt, phân định rõ tính pháp lý, vị trí đất, thời gian, diện tích, tính hợp pháp để lập hồ sơ thu hồi đảm bảo theo quy định Đây khâu them chốt dễ phát sinh tiêu cực khiếu kiện + Cần phải có đội ngũ người làm công tác bồi thường thực tuyên truyền viên pháp luật tốt, cán dân vận khéo để giao tiếp với người dân dễ đạt đồng thuận cao + Cần mạnh dạn cho đời tổ chức làm công tác bồi thường GPMB nhiều hình thức, nhằm nâng cao tính cạnh tranh lành mạnh Nếu tổ chức hoạt động hiệu nhanh tiến độ GPMB + Quy trình bồi thường cần phải rà sốt, loại bớt cơng đoạn rườm rà theo hướng gọn nhẹ, linh hoạt tổ chức thống phạm vi tồn tỉnh + Tích cực giải đơn thư khiếu nạitố cáo nhân dân bồi thường GPMB Chỉ có vây người dân tin tưởng vào quan nhà nước từ tích cực phối hợp với nhà nước, ủng hộ nhà nước công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất sử dụng vào mục đích 86 quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế xã hội địa bàn Chăm lo kiện toàn, bồi dưỡng đội ngũ công chức chuyên trách làm công tác GPMB: + Đội ngũ công chức chuyên trách làm công tác GPMB phải quan tâm đào tạo, bồi dưỡng kiện tồn thường xun Đó cơng chức thay mặt Nhà nước để giải vấn đề liên quan đến lợi ích, quyền nghĩa vụ tổ chức cơng dân q trình thực nhiệm vụ GPMB Đồng thời người thực thi cơng vụ với tính chun nghiệp cao lĩnh vực công tác Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước đất đai chế độ sách liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán chuyên trách làm công tác GPMB từ cấp trung ương đến cấp sở + Phải thường xuyên quan tâm thực có kết việc đánh giá phân loại công chức đội ngũ chuyên trách để có hình thức động viên, khen thưởng có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn hàng năm sát với thực tế + Cần có sách đãi ngộ phù hợp với tính chất phức tạp yêu cầu trách nhiệm cao thực thực thi công vụ đội ngũ công chức chuyên trách này, để khắc phục tâm lý thiếu an tâm, lo ngại môi trường làm việc căng thẳng - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Đây nhân tố giữ vai trò quan trọng việc đưa giá trị xác mảnh đất Tuy nhiên nước ta định giá nhà đất công tác mẻ nhà định giá vừa thiếu số lượng yếu chất lượng Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công 87 tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học đồng thời mở rộng quan hệ hợp tác với nước tiên tiến giới việc đào tạo cán định giá bất động sản Điều giúp đào tạo nhà định giá có trình độ chun mơn cao, đáp ứng nhu cầu xác định giá đất Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cường ý thức trách nhiệm nghề nghiệp đội ngũ cán quản lý địa phương việc theo dõi, giám sát xác nhận trường hợp mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Có biện pháp tuyên truyền, vận động người dân phải trung thực, khách quan thực trao đổi quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Chính sách bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Việt Nam từ sau có Luật Đất đai 2003 đến có đổi tiến bộ, đảm bảo giải lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư lợi ích người dân bị thu hồi đất Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực trình tự theo định UBND tỉnh Tuyên Quang Trong giai đoạn 2007-2010 địa bàn huyện Sơn Dương có 91 cơng trình thu hồi đất, tổng diện tích 1.667, Tỷ lệ số cơng trình hồn thành chậm tiến độ ảnh hưởng giá đất chiếm 50,5% (46 cơng trình) Kết điều tra, nghiên cứu cho thấy giá đất bồi thường cơng trình huyện Sơn Dương giá đất UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành thấp nhiều so với giá thị trường, đất khoảng 5070%, đất nông nghiệp đạt từ 15-30% giá trung bình thị trường (giá thời điểm GPMB), gây thua thiệt lớn cho người dân có đất bị thu hồi Giá bồi thường đất thấp nguyên nhân chủ yếu gây nên khó khăn cơng tác bồi thường giải phóng mặt cơng trình Việc tồn song song chế bồi thường tự thỏa thuận bồi thường Nhà nước bồi thường thu hồi đất làm nảy sinh nhiều vướng mắc Việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường thống đơn giá bồi thường cần thiết việc hạn chế ảnh hưởng giá đất đến công tác bồi thường, GPMB Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn - Việc ban hành giá đất hàng năm có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến độ GPMB Xu hướng xây dựng giá đất theo phát triển kinh tế - xã hội, giá đất năm sau thường cao năm trước nên công trình bồi thường vào cuối năm người có tâm lý đợi bảng giá đất mới, trì hỗn việc thu hồi chuyển nhượng chờ năm sau để bồi thường cao 89 Kiến nghị - Cần áp dụng đồng sách bồi thường GPMB, sách bồi thường, hỗ trợ người nông dân chuyển đổi nghề nghiệp bị thu hồi hết đất sản xuất nông nghiệp - Cần xem xét điều chỉnh tăng giá đất Khung giá Nhà nước theo hướng sát với giá thị trường quy định tỷ lệ nộp sử dụng đất - Việc định giá đất nên năm tổ chức lần để đỡ tốn kếm kinh phí - Trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt cần phải thực khảo sát lại giá đất khu vực thu hồi đất điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Cần phải tăng cường công tác hồn thiện q trình thu hồi đất, quy trình bồi thường GPMB công tác đo đạc đồ nhằm hồn thiện cách tối ưu cho cơng tác triển khai thực cơng trình địa bàn - Tăng cường công tác vận động người dân quy định nhà nước giá đất sách bồi thường để người dân hiểu quyền nghĩa vụ việc tham gia xây dựng giá đất 90 PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ KHI THU HỒI ĐẤT Tên dự án: Họ tên chủ hộ: Thời điểm thu hồi đất: Địa chỉ: Thôn: , Xã (thị trấn): , huyện Sơn Dương NỘI DUNG ĐIỀU TRA I Bồi thƣờng đất ST T Loại đất Khu vực, vị trí Diện tích thu hồi (m2) Mức giá bồi thƣờng (Đồng/m2) Mức hỗ trợ Giá thị trƣờng (Đồng/m2) Đất Đất vườn, ao đất có nhà Đất trồng hàng năm Đất trồng lâu năm Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất trồng rừng sản xuất - Theo ông (bà) quy định giá đất bồi thường, hỗ trợ TĐC hợp lý chưa? Chưa hợp lý: Hợp lý: - Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ: Đầu tư vào SXKD: Gửi tiết kiệm: Mua sắm đồ dùng: Xây dựng nhà cửa: Học nghề: - Gia đình ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị khơng? Có: Khơng: II Những kiến nghị Ơng/Bà việc bồi thƣờng, hỗ trợ thu hồi đất …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………….…… ……… ………………………………………………………………………………… Ngày…… tháng………năm 2011 Chủ hộ/Ngƣời trả lời (Ký, ghi rõ họ tên) 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai (2012) Bộ Tài nguyên Môi trường Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội Luật Đất đai 1993, Nxb Lao động Luật Đất đai 2003, Nxb Lao động Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 12 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 13 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 92 14 Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc (2007), Quyết định số 05/2007/QĐ UBDT ngày 06 tháng năm 2007 công nhận khu vực vùng dân tộc thiểu số miền núi theo trình độ phát triển 15 UBND tỉnh Tuyên Quang (2006), Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2007 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 16 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007), Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2008 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 17 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Quy định phân loại đất giá loại đất năm 2009 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 18 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành giá đất năm 2010 địa bàn tỉnh Tuyên Quang 19 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 việc ban hành quy định phân vùng, phân khu vực, phân loại đường phố phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang 20 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 13/2008/QĐ-UBND ngày 26 tháng năm 2008 việc ban hành Quy định sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 21 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 việc quy định sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 22 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009),Quyết định số: 16/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 10 năm 2009 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc ban hành quy định trình tự, thủ tục thực bồi thường, hỗ trợ 93 tái định cư nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang 23 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 344/QĐ-UBND ngày 21/2/2008 việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Cải tạo, nâng cấp đường 13B, Thị trấn Sơn Dương, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang; 24 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định 135/QĐ-UBND ngày 09/4/2009 việc thu hồi đất xây dựng trung tâm điều hành khu di tích khu du lịch sinh thái Nha công an Trung ương xã Minh Thanh, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định 268/QĐ-UBND ngày 09/8/2009 việc thu hồi đất để xây dựng nhà máy chế biến đá vật liệu xây dựng khai thác mỏ đá vôi thôn Khuôn Giáng thôn Hang hút xã Phúc Ứng, huyện sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang ... thiệt hại giải phóng mặt 53 3.4 Đánh giá ảnh hưởng giá đất đến cơng tác giải phóng mặt số cơng trình địa bàn huyện Sơn Dương 61 3.4.1 Thực trạng cơng tác giải phóng mặt huyện Sơn Dương. .. ? ?Đánh giá ảnh hưởng giá đất đến công tác giải phóng mặt huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007- 2010? ?? 10 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Làm sáng tỏ sở lý luận vấn đề công tác. .. hội huyện Sơn Dương - Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Sơn Dương - Thực trạng công tác định giá đất huyện Sơn Dương - Nghiên cứu ảnh hưởng giá đất đến tiến độ giải phóng