Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 đến 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  ĐINH THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên, năm 2012 1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái nguyên, ngày…. tháng…. năm 2012 Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hà 2 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thuỷ đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Sơn Dương, Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên và Môi trường, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hà 3 MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1. Tính cấp thiết của đề tài 8 2. Mục tiêu của đề tài 10 2.1. Mục tiêu tổng quát 10 2.2. Mục tiêu cụ thể 10 3. Yêu cầu 10 4. Ý nghĩa của đề tài 10 4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài 10 4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 11 Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12 1.2. Cơ sở pháp lý 12 1.2. Cơ sở lý luận 14 1.2.1. Khái quát chung về giá đất và định giá đất 14 1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất 17 1.2.3. Các phương pháp định giá đất 20 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 23 1.3. Cơ sở thực tiễn 27 1.3.1. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 27 1.3.2. Sơ lược về công tác định giá đất ở Việt Nam 30 1.3.3. Sơ lược về sự ảnh hưởng của giá đất đến giải phóng mặt bằng 33 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1. Đối tượng và địa bàn nghiên cứu 36 2.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 36 2.2.1. Nội dung nghiên cứu 36 2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 36 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Sơn Dương 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 40 3.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sơn Dương 45 4 3.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện 46 3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 47 3.2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 48 3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 48 3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 49 3.2.6. Công tác định giá đất 49 3.2.7. Công tác đăng ký thế chấp và xoá thế chấp 50 3.2.8. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 50 3.2.9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 50 3.3. Thực trạng công tác định giá đất của huyện Sơn Dương 51 3.3.1. Các quy định của Nhà nước về giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 51 3.3.2. Kết quả định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng . 53 3.4. Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại một số công trình trên địa bàn huyện Sơn Dương 61 3.4.1. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng huyện Sơn Dương từ năm 2007 đến năm 2010 61 3.4.2. Ảnh hưởng của việc định giá đất thấp hơn so với giá thị trường đến công tác GPMB 64 3.4.3. Ảnh hưởng của việc tồn tại hai hình thức BTGPMB đến công tác giải phóng mặt bằng 69 3.4.4. Ảnh hưởng của việc ban hành giá đất hàng năm 75 3.5. Nghiên cứu các thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 76 3.5.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 76 3.5.2. Những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 78 3.5.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 1. Kết luận 88 2. Kiến nghị 89 5 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dung đất NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ QĐ-UB : Quyết định của Uỷ ban nhân dân CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá GPMB : Giải phóng mặt bằng BT : Bồi thường TĐC : Tái định cư KV-VT : Khu vực - vị trí VNĐ : Việt Nam đồng VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí 2 KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3 6 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Diện tích tự nhiên, dân số theo đơn vị hành chính 41 Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất của huyện Sơn Dương 45 Bảng 3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Sơn Dương 54 Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở các vị trí ven trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch trên địa bàn huyện Sơn Dương 55 Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nông thôn các vị trí còn lại 56 Bảng 3.6. Kết quả định giá đất ở đô thị của huyện Sơn Dương 58 Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của huyện Sơn Dương từ năm 2007 đến 2010 63 Bảng 3.8: Giá bồi thường các loại đất công trình cải tạo đường 13B 66 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi thường và hỗ trợ về đất 68 Bảng 3.10: Số lượng dự án chia theo hai nhóm trên địa bàn huyện giai đoạn 2007-2010 70 Bảng 3.11: Quy mô của hai công trình 71 Bảng 3.12: Mức giá bồi thường đất tại hai công trình 71 7 DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Sơn Dương tính đến 01/01/2010 46 Hình 3.2: Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang với các tỉnh lân cận (năm 2010) 60 Hình 3.3: Thống kê số lượng các dự án hoàn thành đúng thời hạn và chậm tiến độ giai đoạn 2007-2010 63 Hình 3.4: Biểu đồ so sánh giá bồi thường và giá thị trường cho từng vị trí đất ở tại Thị trấn Sơn Dương 66 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá bồi thường và giá thị trường đối với đất nông nghiệp tại Thị trấn Sơn Dương 67 Hình 3.6 : Khu dân cư quy hoạch ven đường 13B, thị trấn Sơn Dương 68 Hình 3.7: Dây chuyền chế biến đá của nhà máy chế biến đá vật liệu xây dựng, xã Phúc Ứng, huyện Sơn Dương của Công ty cổ phần Khoáng sản và Lâm sản Tuyên Quang 72 8 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa. Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội. Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là một trong những nguyên nhân cơ bản. Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng, phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công, thi công kéo dài, chậm đưa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc xác 9 định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nước. Sơn Dương là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang, diện tích tự nhiên là 78.783,51 ha. Địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém. Trên toàn địa bàn huyện với chưa nhiều dự án được đầu tư, nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế gặp rất không ít những khó khăn: Với khoảng 60% số đơn khiếu kiện của công dân trên địa bàn huyện đều liên quan đến công trác thu hồi đất, giá đất và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng. Các dự án phát triển kinh tế, phục vụ nhu cầu quốc kế dân sinh ngày càng gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng vì người dân bất hợp tác với chủ đầu tư vì giá đất bồi thường mà thực tế chính sách của nhà nước chưa thể đáp ứng. Việc giải quyết mối quan hệ giữa người bị thu hồi đất với việc thực thi quyền lực nhà nước đã và đang là vấn đề bức xúc trong quá trình quản lý và điều hành của chính quyền huyện Sơn Dương. Vì vậy, việc đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác bồi thường từ đó tìm ra những giải pháp nhằm cải thiện các vấn đề nêu trên là việc rất cần thiết được các lãnh đạo huyện rất quan tâm để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện. Nhằm góp phần làm sáng tỏ thực trạng của giá đất bồi thường, tìm ra những giải pháp để hạn chế ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007-2010”. [...]... tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2007 đến năm 2010 - Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện trong thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 - Đề xuất phương hướng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 3 Yêu cầu - Phải nắm vững... của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong bồi thường thiệt hại 2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu công tác định giá đất và giải phóng mặt trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2007 đến năm 2010 - Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác. .. yếu tố = khác biệt của từng thửa đất,  khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá * Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá Giá chuyển nhượng QSDĐ của từng thửa đất, khu đất so sánh quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [8] 1.2.3.2 Phương pháp... Phần giá trị hao mòn * Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng BĐS  Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Đơn giá của thửa đất = Diện tích thửa đất * Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [11] 1.2.3.4 Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của. .. nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Sơn Dương - Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng 12 Chƣơng 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 Cơ sở pháp lý Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc... thửa đất của mỗi loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả 27 - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp... dụng đất - Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [4] 1.3 Cơ sở thực tiễn 1.3.1 Sơ lược về công tác định giá đất. .. phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước Sở dĩ như vậy là vì công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều người (người đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nước) Mối quan hệ qua lại giữa định giá đất với công tác giải phóng mặt bằng diễn ra liên tục và chi phối lẫn nhau Khi sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá nhà nước... đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị [4] 1.2.4.3 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. .. dụng đất sẽ không nhận tiền bồi thường và không bàn giao lại mặt bằng Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Nó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt . hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007- 2010 . 10 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu. khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2007 đến năm 2010. - Đánh giá ảnh hưởng của giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện trong thời. ĐINH THỊ THU HÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16