Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Thực trạng công tác định giá đất của huyện Sơn Dương
3.3.1. Các quy định của Nhà nước về giá đất bồi thường thiệt hại khi giả
phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là cơng việc hết sức khó khăn và phức tạp, nó liên quan đến nhiều cấp ngành khác nhau, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên, trong đó đặc biệt ảnh hưởng đến lợi ích và đời sống của những người dân thuộc diện bị thu hồi đất. Ở nước ta, cơng tác giải phóng mặt bằng đã được thực hiện từ nhiều năm trước đây, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, Nghị định khác nhau nhằm tạo ra một cơ chế cho công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Nhà nước Việt Nam đã thể chế một thực tiễn là đất có giá. Giá đất là cơng cụ pháp lý, kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Giá đất đồng thời là công cụ để Nhà nước đảm bảo quyền hợp pháp của người sử dụng đất.
Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các cơng trình quốc phịng, an ninh, các cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất , ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước lấy đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Ngày 24/4/1998 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ban hành thay thế cho Nghị định 90/CP và đến nay Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường.
Nguyên tắc bồi thường về đất là: Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh tốn bằng tiền.
Điều kiện được bồi thường thiệt hại về đất là các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là người có một trong những giấy tờ theo quy định như:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất....
Khi xác định giá đất bồi thường thiệt hại, ngoài việc dựa trên những căn cứ pháp lý, còn dựa trên cơ sở điều tra, khảo sát thực địa, giá chuyển nhượng thực tế ở những vùng lân cận thực hiện dự án. Dựa trên sự tính tốn, xác định về vị trí, mức độ sinh lợi, khả năng hồn thiện cơ sở hạ tầng đối với đất đô thị, mức độ thuận tiện của giao thông đi lại, mức độ màu mỡ của thửa đất...đối với đất nơng nhiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản.
Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, Chính phủ quy định taị Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007. Tại Điểm b, Khoản 4, Điều 1 của Nghị định này quy định: “5. Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định này để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể."
Điểm 2, Khoản 5: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định ...”.