Chƣơng 1 : TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.3. Sơ lược về sự ảnh hưởng của giá đất đến giải phóng mặt bằng
Theo Luật Đất đai 2003, khi người sử dụng đất làm thủ tục xin giao đất thì phải có trách nhiệm hồn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nghĩa vụ tài chính đó được chia thành nhiều mục khác nhau, ứng với những đối tượng cụ thể thì sẽ phải hồn thành nghĩa vụ tài chính khác nhau như: tiền lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển mục đích sử dụng đất... Căn cứ đề tính các loại lệ phí trên là dựa vào khung giá quy định của tỉnh đối với thửa đất xin giao.
So sánh giữa khung giá nhà nước và kết quả mua bán chuyển nhượng ta thấy có trường hợp, giá đất bán trên thị trường là 400.000 đồng/m2 nhưng giá Nhà nước quy định chỉ 72.000 đồng/m2 gấp 5,55 lần khung giá nhà nước. Chính vì có sự chênh lệch lớn như vậy giữa khung giá quy định và giá thực tế dẫn đến tình trạng người dân lách luật bằng cách ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thỏa thuận thực tế nhằm chốn thuế với nhà nước.
Mặt khác, vì giá đất quá rẻ nên người dân địa phương không mấy quan tâm đến việc mua loại đất gì. Thường thì người dân mua đất vườn liền kề đất ở để làm nhà ở, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở vì như vậy sẽ rẻ hơn. Đến khi nhà nước thực hiện thu hồi bồi thường thì lại phải bồi thường giá sát với giá thị trường tức là giá bồi thường sẽ cao hơn giá chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, những nhà đầu tư đất đai càng có cơ hội tăng thêm lợi nhuận, nguồn thu ngân sách về đất đai ngày càng bị thâm hụt và khó khăn trong công tác thu hồi bồi thường về đất.
Hàng năm HĐND cấp tỉnh đều thảo luận về khung giá đất, cây cối hoa màu và vật kiến trúc trên đất thuộc địa bàn tỉnh mình. Từ đó, UBND tỉnh ra quyết định về khung giá đền bù. Đây là giá đền bù đất, cây cối và vật kiến trúc của Nhà nước.
Theo quy định hiện hành, các dự án phục vụ lợi ích phát triển kinh tế - xã hội cơng cộng, an ninh quốc phịng sẽ được áp giá đền bù của Nhà nước. Danh mục các hạng mục dự án cơng cộng cũng đã được Chính phủ ban hành.
Nhiều dự án ban đầu là mục đích cơng cộng nhưng sau đó được chuyển đổi. Thực tế có những dự án ban đầu là xây dựng nhà văn hóa, đường giao
thơng, khu công nghiệp hay các dự án liên quan đến an ninh quốc phòng… nên đền bù cho dân với giá nhà nước. Nhưng sau đó người ta lại chia cho các doanh nghiệp bất động sản chia lô xây biệt thự, nhà liền kề để bán với giá cao. Như vậy, đáng lẽ người dân được đền bù theo giá thỏa thuận nhưng lại chỉ được nhận tiền theo giá nhà nước.
Đối với những dự án cần có đất để thực hiện thì sau khi thu hồi đất, nhà nước sẽ tiến hành cho các chủ dự án thuê đất để thực hiện dự án. Mức giá thuê đất theo quy định bằng 0,3-2% so với khung giá giá của nhà nước. Ở những địa phương có khung giá nhà nước thấp hơn giá thực tế thì người được hưởng lợi là các chủ dự án vì được thuê đất với giá rẻ, thay vì việc phải thỏa thuận với người dân với mức giá thực tế. Khi phương án bồi thường cho người có đất bị thu hồi khơng phù hợp với yêu cầu thực tế thì người sử dụng đất sẽ không nhận tiền bồi thường và không bàn giao lại mặt bằng.
Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong cơng tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Sở dĩ như vậy là vì cơng tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều người (người đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nước).
Mối quan hệ qua lại giữa định giá đất với cơng tác giải phóng mặt bằng diễn ra liên tục và chi phối lẫn nhau. Khi sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá nhà nước với giá cả thực tế sẽ dẫn tới hậu quả cản trở công tác quản lý nhà nước về đất đai.