Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Thực trạng công tác định giá đất của huyện Sơn Dương
3.3.2. Kết quả định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
Do giá đất được áp dụng để tính bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương chủ yếu là giá đã được quy định trong khung giá do Nhà nước đã ban hành, nên phương pháp xác định giá đất để bồi thường thiệt hại cũng dựa trên cơ sở khung giá đất đó và những quy định khác, cụ thể như sau:
3.3.2.1. Đối với đất nông nghiệp
Thực tế thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhóm đất nơng nghiệp hầu như không phát sinh, hoặc có phát sinh ít, khơng đủ điều kiện để khảo sát giá thị trường. Do đó việc xác định giá đất nơng nghiệp chủ yếu được tiến hành theo “Phương pháp thu nhập”.
Giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên kết quả khảo sát, phân hạng đất của từng đơn vị xã trong huyện theo các tiêu trí về vị trí của thửa đất cần điều tra so với thị trường tiêu thụ sản phẩm, mức độ thuận tiện của giao thông đi lại, mức độ màu mỡ của thửa đất, các lợi thế khác của thửa đất về kinh doanh thương mại. Mức độ thuận lợi của thửa đất được xếp theo thứ tự giảm dần từ khu vực 1 đến khu vực 3. Giá đất nông nghiệp được xây dựng thống
nhất trên toàn tỉnh dựa trên kết quả điều tra giá của từng địa phương trong năm điều tra đó ứng với từng khu vực và vị trí cụ thể từ năm 2007 đến 2010. Theo đó tại mỗi huyện đều có 3 khu vực, mỗi khu vực có 5 vị trí đất nơng nghiệp. Các xã có điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển nhất, nằm ở gần trung tâm huyện thì được xếp đất nơng nghiệp ở khu vực 1; ngược lại với những xã ở vùng sâu vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn (các xã vùng 135), thị trường tiêu thụ sản phẩm kém phát triển thì được xếp ở khu vực 3.
Bảng 3.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Sơn Dương
(Từ năm 2007 đến năm 2010) (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 ) Năm Loại đất 2007 2008 2009 2010 Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Đất trồng cây hàng năm 16,80 1,51 20,2 1,51 26,3 2,0 26,3 4,4 Đất trồng
cây lâu năm 10,08 0,96 12,1 0,96 15,7 1,2 15,7 2,6 Đất nuôi trồng thuỷ sản 12,0 1,08 14,4 1,08 18,7 1,4 18,7 3,1 Đất rừng sản xuất 7,0 0,61 8,4 0,61 10,9 0,8 10,9 1,8
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Sơn Dương) 3.3.2.2. Đối với ở tại nông thôn
3.3.2.2.1. Giá đất ở nông thôn ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, du lịch, khu công nghiệp
Giá đất ở các vùng ven đô thị, khu đầu mối giao thông và ven trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã được duyệt, tuỳ theo vị trí, mức độ sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng. Giá đất được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở các vị trí ven trục đường giao thơng chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông khu công nghiệp, khu
thương mại, khu du lịch trên địa bàn huyện Sơn Dương
(Từ năm 2007 đến năm 2010) ĐVT: nghìn đồng/m2 Năm Phạm vi chỉ giới 2007 2008 2009 2010 Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất 1. Đất ở ven đường Quốc lộ 2C - Đoạn Ngã ba Nút giao QL 2C và Quốc lộ 37 45 400 45 800 45 800 60 800 - Đoạn từ TT Sơn Dương đi xã Trung Yên
110 200 110 500 110 500 110 500 2. Đất ở ven đường
Quốc lộ 37 - Đoạn từ TT Sơn Dương đi Thái Nguyên 100 300 100 600 100 600 100 600 - Đoạn từ T.Trấn Sơn Dương - T. Quang 100 250 250 800 250 800 250 800 3. Đất ở ven đường tỉnh lộ - Đoạn từ ngã ba Thượng Ấm đi cầu An Hoà
120 660 120 660 120 660 120 660 - Đoạn từ ngã ba
Thượng Ấm đi Kim Xuyên
- - 60 100 60 100 60 100
- Đoạn từ Sơn Nam
đi Hồng Lạc 100 200 100 200 100 200 100 200
4. Đất ở ven trục
đường khu du lịch 150 600 150 600 150 600 150 600
3.3.2.2.2. Giá đất ở nơng thơn các vị trí cịn lại của huyện Sơn Dương (từ năm 2007 đến năm 2009)
Quy định về việc phân khu vực, vị trí của từng thửa đất đối với đất ở nơng thơn các vị trí cịn lại theo ngun tắc: những thửa đất có vị trí ở các trung thương mại, tiếp giáp với đường giao thông liên xã, liên thơn, gần các cơ sở dịch vụ thì được xếp vào khu vực 1 - vị trí 1. Các khu vực và vị trí tiếp theo được xếp theo thứ tự giảm dần về mức độ thuận lợi của từng thửa đất. Giá đất được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bảng 3.5: Bảng giá đất ở nơng thơn các vị trí cịn lại
ĐVT: nghìn đồng/m2
Năm Nhóm xã
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
VT1 VT2 VT1 VT2 VT1 VT2 VT1 VT2 Các xã nhóm 1 KV1 55 - 55 - 66 55 66 55 KV2 45 - 45 - 54 45 54 45 KV3 30 - 30 - 36 30 36 30 Các xã nhóm 2 KV1 40 - 40 - 48 40 48 40 KV2 30 - 30 - 36 30 36 30 KV3 20 - 20 - 24 20 24 20 Các xã nhóm 3 KV1 37 - 37 - 44,4 37 44,4 37 KV2 28 - 28 - 33,6 28 33,6 28 KV3 11,6 - 11,6 - 13,92 11,6 18 15
3.3.2.3. Đối với đất ở đô thị
Đất ở đô thị được phân theo loại đô thị, loại đường phố trong đơ thị và vị trí của mỗi loại đường phố để xác định giá đất. Thị trấn Sơn Dương các huyện Sơn Dương xếp đô thị loại IV.
Phân loại đường phố trong đô thị được căn cứ vào: Khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ du lịch; khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ du lịch.
Loại đường phố trong đô thị được phân thành 4 loại: Đường loại I, đường loại II, đường loại III và đường loại IV; trong đó: Đường loại I là trục đường phố chính nằm ở khu trung tâm, có mức sinh lợi cao nhất, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; đường loại II, III, IV có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng giảm dần;
Trong mỗi loại đường phố của từng loại đơ thị thì vị trí đất được phân thành 04 vị trí tuỳ theo khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ du lịch, khoảng cách so với trục đường giao thơng; trong đó:
Vị trí 1 có mức sinh lợi cao nhất và các điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; vị trí 2, 3, 4 có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng giảm dần (Phân loại đô thị được Quy định cụ thể tại Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang).
Giá đất được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bảng 3.6. Kết quả định giá đất ở đô thị của huyện Sơn Dương
ĐVT: nghìn đồng/m2
STT Phân loại Năm
2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 I Đƣờng loại I 1 Vị trí 1 1600 1600 1600 1600 2 Vị trí 2 1000 1000 1000 1000 3 Vị trí 3 600 600 600 600 4 Vị trí 4 300 300 300 300 II Đƣờng loại II 1 Vị trí 1 1200 1200 1200 1200 2 Vị trí 1 600 600 600 600 3 Vị trí 3 300 300 300 300 4 Vị trí 4 200 200 200 200
III Đƣờng loại III
1 Vị trí 1 800 800 800 800
2 Vị trí 1 400 400 400 400
3 Vị trí 3 200 200 200 200
4 Vị trí 4 120 120 120
(Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Sơn Dương) 3.3.2.4. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp tại các vị trí ven trục đường giao thơng chính (quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ), các đầu mối giao thông, khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, được xác định như sau:
- Tại địa bàn thị xã Tuyên Quang được xác định bằng 60% giá đất ở cùng vị trí theo quy định được thể hiện về giá đất ở hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh.
- Tại địa bàn các huyện: Na Hang, Chiêm Hoá, Hàm Yên, Yên Sơn và Sơn Dương được xác định bằng 55% giá đất ở cùng vị trí theo quy định được thể hiện về giá đất ở hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh.
+ Giá đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp được xác định bằng 100% giá đất ở tương ứng tại các vị trí, loại đường hoặc khu vực liền kề theo quy định được thể hiện về giá đất ở hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh.
+ Đối với những vị trí đất chưa được phân khu vực, phân loại đường, phân vị trí đất để xác định giá đất: Sau khi Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã thực hiện phân khu vực, loại đường, vị trí đất theo đúng tiêu chí quy định tại Quyết định 20/2008/QĐ-UBND ngày 21/9/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh, giá đất của từng khu vực, loại đường, vị trí được xác định theo quy định được thể hiện về giá đất ở hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh.
+ Giá đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất an ninh, quốc phòng: Được xác định bằng 100% giá đất ở tương ứng tại các vị trí hoặc khu vực liền kề theo quy định được thể hiện về giá đất ở hiện hành của Uỷ ban nhân dân tỉnh
3.2.2.3. Đánh giá chung về giá đất trên địa bàn huyện
Giá các loại đất theo quy định trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Sơn Dương nói riêng là chưa sát với giá trị thực của thửa đất trên thị trường bất động sản.
Giá đất nơng nghiệp ở một số khu vực, vị trí khơng có sự thay đổi lớn về giá qua các năm từ năm 2007 đến năm 2010. Khoảng cách giữa giá cao nhất (26.300 đồng/m2
) và giá thấp nhất (4.400 đồng/m2) của loại đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang có sự chênh lệch rất lớn. Qua khảo sát và tính tốn bằng phương pháp thu nhập theo giá thị trường năm 2009, lãi suất ngân hàng trung bình là 11,2% đối với thửa đất trồng cây hàng năm ở khu vực II, vị trí 1: ruộng 2 vụ lúa, 1 vụ mầu thì đơn giá thửa đất tính được là 48.300
đồng/m2
; ruộng 1 vụ lúa, 1 vụ mầu thì đơn giá thửa đất là 30.900đồng/m2. Giá đất khu vực 2 vị trí 1 do UBND tỉnh ban hành năm 2009 là 24.000 đồng/m2
chỉ bằng từ 0,5 đến 0,8 lần giá đất thực tế. Điều này có ảnh hưởng lớn trong việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.
Giá các loại đất theo quy định trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Yên Sơn nói riêng là chưa sát với giá trị thực của thửa đất trên thị trường bất động sản. Giá đất nơng nghiệp biến động rất ít qua các năm từ năm 2007 đến năm 2010.
So sánh giá đất nông nghiệp ở một số khu vực giáp ranh thì thấy giá đất nơng nghiệp của tỉnh Tun Quang luôn thấp hơn giá đất nông nghiệp ở các tỉnh khác như: Yên Bái, Bắc Kạn, Thái Nguyên, Phú Thọ, Vĩnh Phúc.
Giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang cao nhất là 26.300 đồng/m2 trong khi giá cao nhất của tỉnh Bắc Kạn là 50.000 đồng/m2. Khoảng cách giữa giá cao nhất và giá thấp nhất của loại đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang cũng có sự chênh lệch lớn nhất, điều này có ảnh hưởng lớn trong việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, nhất là đối với những thửa đất có vị trí ở gần nhau nhưng lại được xác định khác nhau về vị trí làm cho giá bồi thường có sự chênh lệch lớn.
26300 41000 50000 45000 29800 25000 4400 33000 28000 40000 23000 12000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 T uyên Quang T hái nguyên Bắc Kạn Vĩnh Phúc Phú T họ Yên Bái Giá cao nhất Giá thấp nhất
Hình 3.2: Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên Quang với các tỉnh lân cận (năm 2010)
Giá đất ở nơng thơn cũng có sự chênh lệch rất lớn giữa đất ở nông thôn ven trục giao thơng chính và đất ở nơng thơn các vị trí cịn lại. Tại khu vực chợ Tân Trào, giá đất là 600.000 đồng/m2, chỉ vào đường liên thơn khoảng cách 150m thì giá đất lại theo giá đất ở nơng thơn các vị trí cịn lại khu vực I, vị trí 1, giá đất là 66.000 đồng/m2, được xác định khác nhau về vị trí làm cho giá bồi thường có sự chênh lệch lớn. Mặt khác, giá đất ở nông thôn của một số xã được định giá quá thấp, nhiều nơi giá đất ở thấp hơn giá đất nông nghiệp. So sánh kết quả thống kê tại bảng 3.3 và bảng 3.5 ta thấy giá đất ở nông thôn tại khu vực 3 chỉ đạt 11.600 đồng/m2 trong khi giá đất nông nghiệp 16.800 đồng/m2
. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở thì khơng những khơng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng mà số tiền cịn dư ra tới 4.200 đồng/m2
. Thực tế giá đất ở luôn phải cao hơn giá đất nông nghiệp tại cùng khu vực và vị trí do đặc tính về tính năng sử dụng được vào nhiều loại mục đích hơn đất nơng nghiệp. Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm và cần được điều chỉnh.
3.4. Đánh giá ảnh hƣởng của giá đất đến cơng tác giải phóng mặt bằng tại một số cơng trình trên địa bàn huyện Sơn Dƣơng