Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.5. Nghiên cứu các thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện
3.5.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, giả
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sơn Dương
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là công tác vơ cùng khó khăn và phức tạp ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Để nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB cần giải quyết đồng bộ nhiều vấn đề/
3.5.3.1. Giải pháp về Chính sách pháp luật
- Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất.
Việc phân loại đường phố, khu vực, vị trí cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh giữa những khu vực vị trí trong cùng một loại đất... Cụ thể đối với những khu vực nghiên cứu UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang cần xem xét để có thể điều chỉnh mức giá hợp lý hơn.
- Về tổ chức định giá đất
Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá, tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS.
quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Cần kiện toàn nội dung về chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất: Nội dung chính của phương án bồi thường, hỗ trợ là giá đất, mà giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố: vị trí, hình thể, diện tích, tâm lí xã hội... và mỗi yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ khác nhau. Sau khi đã xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, chúng ta sẽ xác định được giá bồi thường về đất. Có tính được như vậy thì giá đất phục vụ cho cơng tác bồi thường GPMB mới phản ánh được đầy đủ giá trị thực tiễn của từng lô đất, từng thửa đất.
- Khơng nên có 2 hình thức bồi thường (Bồi thường theo giá thoả thuận và bồi thường theo giá quy định), bởi lẽ giá đất thoả thuận thường cao hơn giá đất bồi thường theo quy định dễ sinh ra thắc mắc, khiếu kiện. Cần quy định rõ cơ chế định giá đất một cách phù hợp để có thể ban hành bảng giá đất của Nhà nước sát giá thị trường ở mức có thể chấp nhận được và thu hẹp những trường hợp áp dụng giá đất của Nhà nước theo hướng coi giá đất Nhà nước quy định như là một trong những căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ…
- Bồi thường nên quy vào một đơn giá thống nhất, khi áp dụng dễ làm, dễ hiểu. Nhà nước thống nhất chính sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời trực tiếp tổ chức tiến hành giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng các dự án thì áp dụng cơ chế đấu thầu thuê đất trực tiếp với Nhà nước, không trực tiếp thoả thuận bồi thường với người sử dụng đất.
- Việc định giá đất đai nói chung và giá đất bồi thường nói riêng cần phải xây dựng theo cơ chế xã hội hóa. Trong đó, có cơ quan định giá của Nhà nước và chủ yếu là các tổ chức định giá hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp hoặc dịch vụ công, hướng tới cơ chế sử dụng chủ yếu cá nhân các chuyên gia định giá. Có như vậy mới đảm bảo tính sát thực và cơng khai, minh bạch và sự hài hồ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
về chế tài xử lý những trường hợp chây ỳ, chống đối với những chủ trương, chính sách về bồi thường GPMB để đẩy nhanh tiến độ GPMB, đồng thời làm gương cho những đối tượng khác khơng chấp hành những chính sách pháp luật của Nhà nước.
- Cần có quy định về việc thực hiện cơng tác trích đo, phải có sự chứng kiến và ký xác nhận của các chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo tính cơng khai minh bạch khi xác định diện tích bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất.
3.5.3.2. Giải pháp về tuyên truyền
Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng có hiệu quả thì cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu và tôn trọng pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai. Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là chương trình hành động quốc gia, là nội dung hoạt động của quản lý Nhà nước. Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu quả cao, cần phải có những biện pháp nhất định. Trong đó đặc biệt coi trọng sự phối hợp của các ngành, các cấp như Mặt trận tổ quốc, Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố... trong việc tuyên truyền về chức năng, nhiệm vụ của bộ máy quản lý đất đai của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương; tuyên truyền những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; làm rõ nội dung của sở hữu toàn dân về đất đai...
Việc người sử dụng đất nhận thức được trách nhiệm trong quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả diện tích đất được giao, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật có ý nghĩa chính trị - kinh tế rất lớn trong việc đảm bảo ổn định xã hội, phát triển kinh tế của địa phương.
3.5.3.3. Giải pháp về quy hoạch
Cần nâng cao chất lượng công trình quy hoạch: Nghiên cứu tính khoa học, tính khả thi sao cho mọi vấn đề cần giải quyết của người dân đều được tính tốn một cách khoa học, kỹ lưỡng và đầy đủ. Có như thế quy hoạch mới đảm bảo tính khả thi và bền vững.
của chủ đầu tư, tính khả thi của dự án uêr xét duyệt. Tránh việc các dự án triển khai chậm do năng lực của chủ đầu tư hoặc do tính khả thi làm chậm tiến độ gấy bức xúc cho người dân.
Cần xem xét quy trình thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch trên cơ sở có sự tham gia của cộng đồng và quyền quyết định của chủ đầu tư, chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo”.
Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phương án giải phóng mặt bằng nên được tiến hành một cách song song. Đối với các dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phương án giải phóng mặt bằng ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt. Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã được phê duyệt nhưng hiện tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thường xuyên diễn ra, bên cạnh đó giá đất khu mới được quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi đó giá đất bồi thường thiệt hại lại duựa trên cơ sở giá đất do Nhà nước quy định. Điều này sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhượng và giá bồi thường thiệt hại tại khu vực giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, ngay sau khi phê duyệt bản quy hoạch thì cấn phải tiến hành lập phương án giải phóng mặt bằng.
3.5.3.4. Giải pháp về lao động - việc làm
Thường xuyên chỉ đạo để từng bước cụ thể hoá các chính sách hỗ trợ kinh tế, đặc biệt là các hộ nông dân mất đất. Tạo mọi điều kiện cho hộ nông dân chuyển đổi nghề nghiệp bằng các biện pháp cụ thể và mang tính khả thi. Thường xuyên chỉnh sửa, bổ sung các chính sách cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương.
Trên địa bàn huyện có tới 94% số hộ nơng nghiệp, việc thu hồi đất đã đẩy nông dân đến mất đất hoặc giảm đất sản xuấ nông nghiệp khiến nhiều người dân khơng có việc làm. Do vậy Nhà nước cần có chính sách tạo điều kiện cho các cơ sở sản xuất vay vốn, chuyển đổi sang các nghành dịch vụ, hỗ trợ cơng tác đào tạo nghề. Xã hội hố và đa dạng các hoạt động đào tạo nghề. Chínhq uyền địa phương cần liên kết với các doanh nghiệp có thể ưu tiên tuyển dụng những lao động đã qua đào tạo này.
Chuẩn bị quỹ đất và định giá tái định cư, công tác này luôn phải đi trước một bước, để người dân mất đất thực sự thấy yên tâm khi biết mình sẽ được chuyển đến đâu khi trao lại quyền sử dụng đất của mình cho Nhà nước.
Trên thực tế, việc bố trí quỹ đất tái định cư sớm chính là điều kiện tiên quyết để đẩy nhanh tiến độ của các cơng trình. Bởi lẽ theo quy định của Luật thì việc di chuyển chỗ ở đối với những hộ bị thu hồi đất cần phải có htời gian tối thiếu là 6 tháng. Vì vậy nếu có quỹ đất tái định cư sẵn có thì cơng việc giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ nhanh hơn.
Tuy nhiên, việc bố trí các quỹ đất tái định cư và đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh là việc làm khá khó khăn của chính quyền huyện Sơn Dương do phải ứng một lương kinh phí khơng nhỏ ra trước. Điều này cần phải có những chính sách dài hơi về đầu tư tài chính; chính sách tiết kiệm từ nguồn tiền sử dụng đât thu được để dành kinh phí đầu tư; chính sách huy động mọi nguồn lực từ người dân và các doanh nghiệp để tổ chức thực hiện. Tất cả những việc này đều phải được tính tốn sẵn trong các đồ án quy hoạch khi được phê duyệt.
3.5.3.4. Giải pháp về kinh tế
Giải pháp kinh tế có vai trị là động lực, là địn bẩy cho cơng tác giải phóng mặt bằng. Cần có một kế hoạch dài hạn với nguồn tài chính đảm bảo trong nhiều năm để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khống chế về quy mô thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hồn thiện hơn nữa quy trình thu hồi đất.
Khi tiến hành thu hồi đất, phải xác định chính xác quy mơ, diện tích, số hộ theo phân kỳ thực hiện cơng trình để người dân trong vùng yên tâm sản xuất và có kế hoạch đầu tư vào thửa đất của mình.
3.5.3.5. Giải pháp về nâng cao năng lực cho ngành Tài nguyên và Môi trường trong xây dựng giá đất và tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Đây là một trong những yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp quyền của nhà nước và đảm bảo tính khả thi trong cơng tác giải phóng mặt bằng, thực hiện giải pháp này cần thực hiện:
- Thứ nhất là nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ và TĐC
Công tác GPMB là một nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của Nhà nước, đã được xác định là quan trọng, thường xuyên và lâu dài. Do vậy, việc xây dựng một hệ thống tổ chức bộ máy chuyên trách làm công tác GPMB là cần thiết để giúp các cấp Chính quyền thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý hành chính Nhà nước đối với lĩnh vực công tác này.
Việc kiện tồn bộ máy làm cơng tác bồi thường GPMB theo hướng: + Bổ sung chuyên môn sâu về công tác đo đạc bản đồ, vì khi xác định diện tích và hiện trạng sử dụng đất của người dân, nếu khơng có kiến thức chun mơn dễ dẫn đến sai sót, như vậy sẽ nảy sinh tình trạng khiếu kiện, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Cần phải có chuyên môn về pháp lý trong lập hồ sơ thu hồi đất, đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật. Cán bộ làm công tác bồi thường phải rà sốt, phân định rõ về tính pháp lý, vị trí thửa đất, thời gian, diện tích, tính hợp pháp để lập hồ sơ thu hồi đảm bảo theo quy định. Đây là khâu them chốt dễ phát sinh tiêu cực và khiếu kiện.
+ Cần phải có đội ngũ những người làm cơng tác bồi thường thực sự là một tuyên truyền viên pháp luật tốt, là một cán bộ dân vận khéo để khi giao tiếp với người dân dễ đạt được sự đồng thuận cao nhất.
+ Cần mạnh dạn cho ra đời những tổ chức làm công tác bồi thường GPMB bằng nhiều hình thức, nhằm nâng cao tính cạnh tranh lành mạnh. Nếu những tổ chức này hoạt động hiệu quả sẽ đấy nhanh được tiến độ GPMB.
+ Quy trình bồi thường cần phải được rà sốt, loại bớt các cơng đoạn rườm rà theo hướng gọn nhẹ, linh hoạt và được tổ chức thống nhất trên phạm vi tồn tỉnh.
+ Tích cực giải quyết các đơn thư khiếu nạitố cáo của nhân dân về bồi thường GPMB. Chỉ có như vây người dân mới tin tưởng vào cơ quan nhà nước và từ đó tích cực phối hợp với nhà nước, ủng hộ nhà nước trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào các mục đích
quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
Chăm lo kiện tồn, bồi dưỡng đội ngũ cơng chức chun trách làm công tác GPMB:
+ Đội ngũ công chức chuyên trách làm công tác GPMB phải được quan tâm đào tạo, bồi dưỡng và kiện tồn thường xun. Đó là những công chức thay mặt Nhà nước để giải quyết các vấn đề liên quan đến lợi ích, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức và công dân trong quá trình thực hiện nhiệm vụ GPMB. Đồng thời là những người thực thi cơng vụ với tính chun nghiệp cao trong lĩnh vực cơng tác này.
Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước về đất đai và các chế độ chính sách liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác GPMB từ cấp trung ương đến cấp cơ sở.
+ Phải thường xuyên quan tâm thực hiện có kết quả việc đánh giá phân loại công chức trong đội ngũ chuyên trách để có hình thức động viên, khen thưởng và có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn hàng năm sát với thực tế.
+ Cần có chính sách đãi ngộ phù hợp với tính chất phức tạp và yêu cầu trách nhiệm cao trong thực thực thi công vụ của đội ngũ công chức chuyên trách này, để khắc phục tâm lý thiếu an tâm, lo ngại trong môi trường làm việc đôi khi rất căng thẳng.
- Về đào tạo chuyên gia định giá đất:
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi những người làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đưa ra được giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các nhà định giá vừa thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công
tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học đồng thời mở rộng quan hệ hợp tác với các nước tiên tiến trên thế giới trong việc đào tạo các cán