Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nam trực, tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ TRANG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ích Tân NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NƠNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Trang i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS - TS Nguyễn Ích Tân tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Trực, Chi nhánh văn phịng đăng kí đất đai huyện Nam Trực, phòng ban huyện, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân xã, thị trấn điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Trang ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp , khoa học thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền người sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.1.3 Một số quyền người sử dụng đất 2.2 Quyền người sử dụng đất số nước giới .8 2.2.1 Mỹ 2.2.2 Đức 11 2.2.3 Trung Quốc 11 2.3 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam 12 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền người sử dụng đất Việt Nam 12 2.3.2 Các văn pháp luật liên quan đến quyền người sử dụng đất Việt Nam 15 2.3.3 Thực tiễn việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam qua giai đoạn 17 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 24 3.1 Địa điểm nghiên cứu 24 3.2 Thời gian nghiên cứu 24 iii 3.3 Đối tượng nghiên cứu 24 3.4 Nội dung nghiên cứu 24 3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định .24 3.4.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Nam Trực từ năm 2012 đến năm 2016 24 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất 25 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm cao hiệu quyền sử dụng đất huyện Nam Trực 25 3.5 Phương pháp nghiên cứu 25 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 25 3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 25 3.5.3 Phương pháp so sánh 26 3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 26 Phần Kết thảo luận 27 4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhien, kinh tế, xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội môi trường 39 4.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực Năm 2016 41 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực 41 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 43 4.3 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Nam Trực 47 4.3.1 Tình hình việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Nam Trực 47 4.3.2 Tình hình việc thực quyền thừa kế QSDĐ huyện Nam Trực 54 4.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Tình hình việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất huyện Nam Trực 63 4.4 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Nam Trực 68 iv 4.4.1 Những mặt tích cực 68 4.4.2 Những mặt hạn chế 69 4.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện nam trực 70 4.5.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 70 4.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất .71 4.5.3 Giải pháp sách 71 4.5.4 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất 72 Phần Kết luận kiến nghị 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Kiến nghị .74 Tài liệu tham khảo 75 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ tài CNH Cơng nghiệp hóa CN-TTCN Cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa HL Huyện lộ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất SD Sử dụng TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Các tiêu kinh tế chủ yếu thời kỳ 2012 - 2016 30 Bảng 4.2 Cơ cấu GTSX ngành nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giai đoạn 2012 - 2016 31 Bảng 4.3 Một số tiêu dân số, nguồn nhân lực thời kỳ 2012 - 2016 32 Bảng 4.4 Bảng tổng hợp giao thông nông thôn địa bàn huyện Nam Trực 37 Bảng 4.5 Tổng hợp việc thực quyền chuyển nhượng địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 48 Bảng 4.6 Tổng hợp việc thực quyền chuyển nhượng 52 Bảng 4.7 Tổng hợp việc thực quyền thừa kế địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 .55 Bảng 4.8 Tổng hợp việc thực quyền thừa kế 57 Bảng 4.9 Tổng hợp việc thực quyền tặng cho địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 59 Bảng 4.10 Tổng hợp việc thực quyền tặng cho 62 Bảng 4.11 Tổng hợp việc thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực, giai đoạn 2012-2016 64 Bảng 4.12 Tổng hợp việc thực quyền chấp bảo lãnh giá trị QSDĐ 66 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Nam Trực 28 Hình 4.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2016 41 Biểu đồ 4.3 Biểu đồ kết việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 49 Biểu đồ 4.4 Biểu đồ kết việc thực quyền tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 60 Biểu đồ 4.5 Biểu đồ kết việc thực quyền chấp QSDĐ huyện Nam Trực giai đoạn 2012 - 2016 65 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Trang Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định nhằm tìm tồn trình thực quyền người sử dụng đất Từ đề xuất giải pháp nhằm góp phần thực đúng, đầy đủ quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Nam Trực - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Đề tài nghiên cứu phạm vi ranh giới hành huyện Nam Trực + Về thời gian: Số liệu thống kê đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất điều tra năm 2016 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: - Điều tra, thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Chi cục Thống kê, Phịng Tài ngun mơi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Nam Trực - Điều tra kết thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nam Trực Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên hộ gia đình, cá nhân thực chuyển quyền sử dụng đất có đăng ký biến động Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Trực Tổng số phiếu điều tra 120 phiếu (mỗi quyền điều tra 30 phiếu) Các tiêu chí điều tra bao gồm: ix Bảng 4.10 Tổng hợp việc thực quyền tặng cho STT 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 6.1 6.2 6.3 Chỉ tiêu Tổng số trường hợp chấp điều tra (trường hợp) Lý tặng cho Cho xây dựng nhà Chuyển đến nơi Lý khác (tiết kiệm, cho để vay vốn, ) Đối tượng tặng cho Ông bà, bố mẹ Anh, chị, em ruột Đối tượng khác Thủ tục thực quyền Phức tạp Bình thường Đơn giản Thời gian hồn thành thủ tục Nhanh Đúng hẹn Chậm Thái độ cán tiếp nhận Nhiệt tình Đúng mực Khơng nhiệt tình Tổng Tỷ lệ 100 30 24 30 28 80 20 93 10 18 33,33 60 6,67 20 6,67 66,66 26,67 10 25 83,33 6,67 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Qua kết vấn trực tiếp cán Chi cục thuế, cán địa xã cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho thấy, hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện vấn đề tồn sau: - Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với rể; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông, bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với miễn thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, hai chị em dâu, hai anh em rể tặng cho quyền sử dụng đất cho phải nộp lệ phí trước bạ (0,5% giá trị nhà, đất) thuế thu nhập cá nhân (10% giá trị nhà, đất) Khi người dân lại tìm cách để “lách” luật Để miễn thuế thu nhập cá nhân 62 bên quan hệ tặng cho đất đai sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế cách hai chị em dâu chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ chồng, bố mẹ chồng chuyển cho dâu lại Tương tự trường hợp hai anh em rể chuyển nhượng tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho rể thứ hai Những trường hợp có xảy địa bàn huyện với số lượng không nhiều thủ tục phức tạp nhiều thời gian - Hiện biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến đề nghị thành viên khác hộ gia đình khơng thuộc đối tượng miễn thuế ký văn từ chối tài sản cam kết tài sản riêng vợ chồng thực thủ tục tặng cho Qua điều tra, hộ, gia đình đăng ký thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định cịn tồn nhiều trường hợp không đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, số nguyên nhân chủ yếu sau: - Nhận thức người dân vấn đề chưa đầy đủ, hầu hết người dân cho tặng cho quyền sử dụng đất việc nội gia đình theo truyền thống “cha truyền nối”, việc tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ mang tính chất hợp đồng thực tế, việc cho nhận khơng lập thành văn bản, khơng có chứng thực hay giám sát quan Nhà nước Hay trường hợp tặng cho đất đai theo truyền thống gia tộc, việc tặng cho quyền sử dụng đất dùng vào việc hương hỏa, cần có chứng kiến họ tộc, mà khơng cần có hợp đồng văn tự Khi người tặng cho nhận đất sử dụng coi việc tặng cho hoàn thành - Một phận người dân khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đất sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đăng ký nên họ không thực khai báo 4.3.4 Tình hình việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất huyện Nam Trực Theo quy định Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên môi trường (đối với Giấy chứng nhận UBND cấp huyện cấp) 63 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Bảng 4.11 Tổng hợp việc thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực, giai đoạn 2012-2016 ĐVT: Vụ STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Năm Tổng 2012 2013 2014 2015 2016 Nghĩa An 43 45 35 55 60 238 Nam Toàn 12 19 17 20 25 93 Nam Cường 30 35 20 30 15 130 Hồng Quang 25 40 30 48 55 198 Nam Mỹ 245 230 170 205 240 1090 Điền Xá 170 180 110 160 180 800 Tân Thịnh 22 35 40 42 30 169 Nam Thắng 28 40 25 20 40 153 Nam Giang 190 250 200 260 300 1200 Nam Hoa 30 35 17 25 40 147 Nam Hùng 90 80 90 108 92 460 Nam Hồng 200 180 190 170 150 890 Nam Thanh 315 350 300 380 320 1665 Nam Lợi 180 170 150 160 190 850 Nam Tiến 40 30 35 37 40 182 Nam Hải 20 30 35 38 40 163 Bình Minh 78 98 80 82 75 413 Nam Dương 135 120 127 100 130 612 Đồng Sơn 130 110 120 100 150 610 Nam Thái 95 85 80 70 80 410 Tổng 2078 2162 1871 2110 2252 10.473 Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Nam Trực Tên xã, TT Thế chấp quyền sử dụng đất phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời kênh giúp ngân hàng tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi, đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn phát triển Trong giai đoạn 2012-2016, địa bàn huyện Nam Trực có trường hợp chấp quyền sử dụng đất (bảng 4.12) Kết bảng 4.11 cho thấy: xã, TT Nam Giang, xã Nam Thanh, xã, thị trấn có số lượng chấp quyền sử dụng đất nhiều Đây 64 đơn vị hành có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội dẫn đầu huyện, nhu cầu chấp quyền sử dụng đất vay vốn để tiêu dùng đầu tư người dân lớn Lượng đăng ký chấp gia tăng nhu cầu vốn cho kinh doanh, sản xuất người dân Lượng đăng ký nhiều, thường xuyên thường đến từ xã cần vốn cho nhu cầu sản xuất làng nghề, vốn cho buôn bán, xây dựng: TT Nam Giang (1200 vụ), xã Nam Thanh (1665 vụ),trong giai đoạn 2012 - 2016 Ngoài việc đăng ký quan quản lý nhà nước cịn có vụ chấp mà không khai báo trường hợp chấp vay vốn tư nhân Mặc dù lãi suất vay tư nhân cao so với tổ chức tín dụng thủ tục đơn giản, nhanh chóng khơng thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ nên người dân chấp để vay vốn, đặc biệt trường hợp “vay nóng” (vay thời gian ngắn) 2500 2000 1500 1000 Số vụ 500 Năm Năm Năm Năm Năm 2012 2013 2014 2015 2016 Hình 4.5 Biểu đồ kết việc thực quyền chấp QSDĐ huyện Nam Trực giai đoạn 2012 - 2016 Qua biểu đồ 4.5, cho thấy: việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất năm (2012 – 2016) có biến động Năm 2012, số vụ chấp QSDĐ địa bàn huyện 2078 vụ tăng dần năm Năm 2016 số lượng hồ sơ giao dịch cao 2252 vụ Đến năm 2014 số lượng hồ sơ giao dịch thấp 1871 hồ sơ, giảm 241 vụ so với năm 2013 Nguyên 65 nhân giai đoạn này, Chính phủ ban hành sách kiềm chế lạm phát dẫn đến việc ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay, kinh tế phục hồi dẫn đến việc người dân khơng có khả để vay vốn Giai đoạn (2014-2015), lãi suất cho vay ngân hàng giảm xuống với nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh người dân tăng cao số vụ chấp quyền sử dụng đất tăng từ 1871 hồ sơ lên 2110 hồ sơ Bảng 4.12 Tổng hợp việc thực quyền chấp bảo lãnh giá trị QSDĐ STT Chỉ tiêu Tổng số trường hợp chấp điều tra Tổng Tỷ lệ (%) 30 100 2.1 2.2 (trường hợp) Mục đích chấp Vay vốn đầu tư, sản xuất, kinh doanh Đầu tư bất động sản 24 80 2.3 Lý khác (trả nợ, xây nhà, ) 20 3.1 3.2 Mức vay so với giá trị QSDĐ Rất phù hợp Phù hợp 18 23,33 60 3.3 Không phù hợp 16,67 4.1 4.2 Thời gian hoàn thành thủ tục Nhanh Đúng hẹn 20 30 66,67 4.3 Chậm 3,33 5.1 5.2 Thái độ cán tiếp nhận Nhiệt tình Đúng mực 19 30 63,33 5.3 Khơng nhiệt tình 6,67 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Từ bảng 4.12 cho thấy, tổng số 30 trường hợp hộ gia đình, cá nhân hỏi ý kiến việc chấp giá trị quyền sử dụng đất có 100,0% hộ gia đình, cá nhân hồn tất thủ tục Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Đây dấu hiệu tốt cho thấy người dân nhận thức ý thức trách nhiệm tham gia giao dịch thủ tục hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian giải nhanh Ngân 66 hàng cho chấp quyền sử dụng đất buộc người dân phải đăng ký với quan Nhà nước Việc quy định phải đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến có tác dụng quản lý việc chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất với Ngân hàng Cơ quan Nhà nước người đứng đảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo Người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi với đất - Về lý chấp quyền sử dụng đất: Trong số 30 hộ dân vấn, có 80% số hộ vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, 20% số hộ vay vốn để thực hoạt động khác - Về thời gian hoàn thành thực quyền chấp quyền sử dụng đất: 66,67% số hộ hỏi trả lời hẹn 30% số hộ trả lời nhanh so với giấy hẹn có 3,33% tương ứng với 1/30 hộ trả lời chậm so với giấy hẹn Những năm qua, với đời nhiều ngân hàng thương mại cổ phần sách cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất rút ngắn từ ngày làm việc xuống ngày Điều tạo điều kiện cho người dân giải khó khăn tài yên tâm vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh - Về số tiền vay thực chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng vào nhu cầu vay vốn, khả hoàn trả nợ khách hàng khả nguồn vốn để định mức cho vay Đối với tổ chức tín dụng khác có mức cho vay khác nhau, thông thường không vượt 75% giá trị tài sản thể chấp Trong số 30 hộ điều tra có 83,33 % số hộ vay mức vay so với giá trị quyền sử dụng đất cảm thấy phù hợp phù hợp, 16,67% số hộ cảm thấy không phù hợp với mưc vay so với giá trị quyền sử dụng đất Tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn - Đối với cán tiếp nhận hồ sơ có 93,33% người dân cho cán nhiệt tình mực có 6,67% cho cán chưa nhiệt tình Nguyên nhân khách quan lượng hồ sơ chấp địa bàn huyện lớn,hơn theo quy định xử lý ngày nên khiến vài cán có thái độ chưa nhiệt tình nhiên số lượng không nhiều 67 4.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NAM TRỰC 4.4.1 Những mặt tích cực Trong số quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, huyện Nam Trực chủ sử dụng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền, bao gồm: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Trong đó, quyền chuyển nhượng quyền chấp diễn chủ yếu đất Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Nam Trực lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền huyện Nam Trực, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nếp Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn huyện Nam Trực có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã nông) giao dịch đất đai xảy Điều 68 phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 4.4.2 Những mặt hạn chế Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn cao Tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà khơng tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn khơng cịn phù hợp, khơng trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: - Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất cho hai bên phải chịu thuế chuyển quyền phần diện tích đất mình), không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường 69 QSDĐ) yếu Kết điều tra nghiên cứu yếu kém, tồn chủ yếu sau đây: a) Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi mức thu thuế chuyển QSDĐ; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành b) Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Trực thành lập với số lượng viên chức cịn hạn chế Vì văn phịng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN NAM TRỰC Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn huyện Nam Trực kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai - quy định không giới hạn phạm vi khơng gian đề tài mà cịn có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 4.5.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kế ngày tăng, nhiệm vụ lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, động viên kịp thời người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai Trong số ngành, lĩnh vực chuyên mơn khác (thuế, hải quan, cơng an) có quy định trích tỷ lệ 70 định từ khoản thu để đầu tư trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thưởng cán chuyên môn Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài nguyên & Mơi trường huyện Nam Trực cịn thiếu thốn nhiều Phịng làm việc chật chội cịn chưa bố trí nơi tiếp cơng dân; phương tiện làm việc cịn đơn sơ, thủ cơng Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, , khen thưởng người có cơng 4.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 4.5.3 Giải pháp sách Qua kết nêu trên, huyện Nam Trực, số lượng người sử dụng đất nơng nghiệp khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ, ) xã dọc tuyến tuyến 21B 55B Những người tiếp tục sử dụng để cầm chừng, hiệu không cao, cho người khác mượn, thuê với giá rẻ với mục đích giữ đất chí có hộ bỏ hoang đất Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê thời gian dài tâm lý muốn giữ đất tài sản cố định để đề phòng trường hợp rủi ro hay đợi lấy tiền bồi thường bị thu hồi, Trong có hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông 71 nghiệp nguyên nhân khác) có hộ muốn tích tụ đất để sản xuất theo mơ hình trang trại lại khơng có cung đất nông nghiệp thị trường Điều dẫn đến lãng phí quỹ đất nơng nghiệp định, khơng thúc đẩy q trình phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, giỏi nghề làm nghề phát triển mơ hình trang trại, sản xuất hàng hố Do cần có giải pháp để tháo gỡ điều nhằm thúc đẩy thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ nông nghiệp theo hướng phân phối hợp lý lại quỹ đất chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chun mơn hố ngành nghề Ngoài giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ nêu quy hoạch sử dụng công cụ hữu hiệu để giải vấn đề Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Mặc dù huyện Nam Trực có phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015, q trình thực cịn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch 4.5.4 Giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân trí cán sở cịn chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách pháp Luật Đất đai hành sâu rộng đến toàn thể cán bộ, đảng viên, nhân dân địa bàn huyện Vận động nhân dân tự giác chấp hành quy định pháp luật nói chung thực quyền người sử dụng đất xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 72 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Nam Trực huyện cửa ngõ phía Nam thành phố Nam Định có vị trí thuận lợi tiếp giáp với vùng phụ cận có nhiều tiềm năng, lợi kinh tế đà phát triển với q trình thị hóa, tạo điều kiện cho việc xây dựng phát triển huyện kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Tiếp đến, Luật Đất đai 2013 hình thành có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 hoàn thiện hệ thống pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đai địa bàn huyện Tại huyện Nam Trực, hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền chấp QSDĐ Đặc biệt, chấp QSDĐ thực nhiều nhất, cụ thể: - Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016: Khơng có trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp đăng ký Văn phịng đăng ký QSDĐ - Về quyền chuyển nhượng QSDĐ đất ở, vườn ao liền kề từ năm từ năm 2012 đến năm 2016 có 1.766 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình hình chuyển nhượng QSDĐ xã có điều kiện phát triển khác có khác biệt Các xã có thương mại dịch vụ phát triển, trung tâm thuận tiện giao thơng giao dịch chuyển nhượng sôi động xã nông - Về quyền thừa kế QSDĐ từ năm 2012 đến năm 2016 địa bàn huyện Nam Trực có 233 trường hợp, phần lớn hộ gia đình, cá nhân thực đăng ký, hoàn thiện thủ tục Văn phịng đăng ký QSDĐ, nhiên tình trạng thừa kế QSDĐ khơng khai báo cịn xảy tất xã - Về quyền tặng, cho QSDĐ từ năm 2012 đến năm 2016 địa bàn huyện có 1.795 hồ sơ thực tặng cho QSDĐ - Về quyền chấp QSDĐ, giai đoạn địa bàn huyện có 10.437 trường hợp chấp QSD đất, tất trường hợp đăng ký chấp đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ đảm bảo theo quy định Tuy nhiên q trình thực quyền, cịn khó khăn, 73 vướng mắc thủ tục hành cịn số điểm phiền hà, mặt khác tập quán, nhận thức người dân pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế Vì cần có giải pháp thích hợp để nâng cao việc thực quyền người sử dụng đất bao gồm giải pháp chế sách, đầu tư sở vật chất, tuyên truyền phổ biến pháp luật tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ để nâng cao việc thực quyền sử dụng đất người dân theo pháp luật hành Việc sáp nhập Văn phịng đăng kí QSDĐ cấp huyện với sở Tài ngun Mơi trường giai đoạn đầu cịn gặp nhiều khó khăn hệ thống, quy trình xử lý chưa đồng bộ, lượng hồ sơ lớn, thời gian xử lý kéo dài, ảnh hưởng không nhỏ đến số lượng giao dịch địa bàn huyện năm 2016 Từ kết nghiên cứu với 120 phiếu điều ra, đề xuất nhóm giải pháp gồm: nhóm giải pháp đầu tư cho người sở vật chất; nhóm giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất, nhóm giải pháp hồn thiện giải pháp sách có liên quan, nhóm giải pháp tun truyền nâng cao nhận thức người sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu, để việc thực quyền người sử dụng đất có hiệu hơn, thời gian tới cần: - Nâng cao chế cửa liên thơng văn phịng Đăng ký QSD đất, thực đồng hệ thống phần mềm liên thông cửa từ cấp xã đến cấp huyện; Đơn giản hóa thủ tục hành để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước - Có sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập người dân để người sử dụng đất thực tốt quyền Văn phịng Đăng ký QSD đất, khai báo biến động quan Nhà nước - Do giới hạn nội dung nghiên cứu phạm vi huyện thuộc tỉnh Nam Định, với đối tượng cụ thể hoạt động thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, giải đề xuất cịn có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất, đồng thời để có giải pháp đồng hiệu cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Báo cáo tổng kết tình hình thực nhiệm vụ cơng tác năm 2014 kế hoạch năm 2015 ngành Tài nguyên môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư 20/2011/TTLTBTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 liên Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 Đảng Cộng sản Việt Nam (1993) Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương khóa VII NXB Chính trị quốc gia Đảng Cộng sản Việt Nam (2001) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX NXB Chính trị quốc gia Đảng Cộng sản Việt Nam (2006) Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đinh Sỹ Dũng (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật 11 Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Mơi trường, (8/2006), tr 43 - 44 12 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 13 Nguyễn Đình Bồng (2014) Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 14 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động 75 sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai 1993 NXB Chính trị quốc gia 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995) Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998 NXB Chính trị quốc gia 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Hiến pháp sửa đổi năm 2013 23 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1992) Hiến pháp Việt Nam năm 1992 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Thu Thủy (2011) Hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam số giải pháp hoàn thiện Truy cập ngày 07/12/2016 http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=4442 25 Trần Tú Cường (2012) Báo cáo tổng kết khoa học, đề tài: Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Viện chiến lược, sách Tài nguyên môi trường, 300 tr 26 UBND huyện Nam Trực (2010) Báo cáo thuyết minh thống kê đất đai, báo cáo quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2010 - 2020 27 UBND huyện Nam Trực (2015) Báo cáo thuyết minh kiểm kê đất đai 2015 28 UBND huyện Nam Trực (2017) Niên giám thống kê 2016 76 ... sử dụng đất - Tình hình thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 24 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực. .. thực đề tài: ? ?Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Nam Trực giai... kế quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Đánh giá việc thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nhằm cao hiệu quyền sử dụng đất huyện