đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 - 2015

Kết quả nghiên cứu - Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long - Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long - Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ VŨ LINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn TS Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành phố

Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Phạm vi không gian 2

1.3.2 Phạm vi thời gian 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Đóng góp mới: 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Quyền sở hữu 4

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4

2.1.3 Quyền sử dụng đất 7

2.2 Tình hình thực hiện quyền sở hữu đất đai của một số nước trên thế giới 9

2.2.1 Thụy Điển 9

2.2.2 Ôxtrâylia 10

2.2.3 Trung Quốc 11

2.2.4 Thái Lan 13

2.2.5 Malayxia 14

2.2.6 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước 15

2.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất 20

2.3.4 Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 29

2.3.5 Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 31

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 31

3.5.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu 31

3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường 31

3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu 32

3.5.5 Phương pháp so sánh , đánh giá 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận 34

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố hạ long, tỉnh Quảng Ninh 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 36

4.1.5 Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 38

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 40

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015 40

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long 42

4.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011- 2015 42

4.3.1 Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất 42

4.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

4.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ 49

4.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bằng giá trị QSDĐ 53

4.3.5 Tình hình thực hiện quyền thuê và cho thuê quyền sử dụng đất 57

4.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch 62

4.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long 65

4.4.1 Giải pháp về chính sách 65

4.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 66

4.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 67

4.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 67

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 68

5.1 Kết luận 68

5.2 Kiến nghị 69

Tài liệu tham khảo 70

Phụ lục 72

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất 41 Bảng 4.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố

giai đoạn 2011 – 2015 43 Bảng 4.3 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên

địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 44 Bảng 4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành

phố giai đoạn 2011 – 2015 46 Bảng 4.5 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 47 Bảng 4.6 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn thành phố

Hạ Long giai đoạn 2011 - 2015 50 Bảng 4.7 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa

bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 51 Bảng 4.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn

thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.9 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên

địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2015 56 Bảng 4.10 Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn

thành phố Hạ Long giai đoạn 2011 – 2015 58 Bảng 4.11 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại

QSDĐ trên địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 59 Bảng 4.12 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thuê QSDĐ trên địa bàn

các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 61 Bảng 4.13 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

tại các cơ quan nhà nước 63

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Bản đồ TP Hạ Long 34

Hình 4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 37

Hình 4.3 Vịnh Hạ Long 38

Hình 4.4 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long 40

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Lê Vũ Linh

Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”

Chuyên nghành: Quản lý Đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn: TS Hoàng Xuân Phương

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp quyền theo quy định của pháp luật

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường

Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu

Phương pháp so sánh, đánh giá

Kết quả nghiên cứu

- Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long

- Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2011- 2015

- Đánh giá và đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hạ Long

Kết luận chủ yếu

- Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long, thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như 3 phường chọn để nghiên cứu Luận văn đã có những đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành

- Từ những nghiên cứu đánh giá trên luận án đã có những ý kiến đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong việc hướng dẫn người dân tham gia vào việc thực hiện quyền

sử dụng đất cũng như việc giảm bớt các thủ tục hành chính để người dân khi đến cơ quan nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất được nhanh chóng, thuận tiên hơn

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Le Vu Linh

Thesis title: "Evaluation of the implementation of the rights of land users in

the area of Ha Long City , Quang Ninh period from 2011- 2015 "

Major: Land management Code: 60 85 01 03

Instructor: Dr Hoang Xuan Phuong

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Materials and Methods

Methods of data collection, secondary data

Selection methods of the study

Methods of primary data survey in 3 wards

Statistical methods, analytical data processing

Method comparison and evaluation

Research results

Main findings

- Natural, economic and social conditions of Ha Long city

- The management and land use of Halong City

- Reviews of the implementation of the right to use the land in HA Long city period 2011-2015

- Evaluate and propose measures to promote the implementation of land use rights as prescribed by law in the province of Ha Long City

Main conclusions

Thesis has studied the conditions of socio-economic nature of Halong City, the actual situation of the State Administration on land as well as the implementation of the land use right out of the city as well as 3 wards selected for the study Thesis has made new contributions fundamental science and practice in the implementation of land use rights in accordance with law in the province of Quang Ninh in general and in particular the city of Halong

- From the evaluation studies on the thesis has proposed is more complete contribute in guiding the people involved in the implementation of land use as well as reducing the administrative procedures to people people when state agencies to implement the land use rights are fast, more convenient

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 mới ban hành đã quy định quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất (Quy định chi tiết tại điều 166 và điều 170 của luật) để phù

hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, do mới ban hành nên việc thực hiện còn nhiều lúng túng, nhiều lúc nhiều nơi vẫn giữ thói quen theo luật đất đai năm 2003 Vì vậy, trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân Đồng thời,

do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 27.195,03 ha chiếm 4,44% diện tích tự nhiên của tỉnh( UBND thành phố Hạ Long 2015a) Đơn vị hành chính của thành phố gồm 20 phường, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị

trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều bất cập Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo

Xuất phát từ những lý do trên, tôi thấy cần thiết phải thực hiện đề tài:

“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015” nhằm nghiên cứu đánh giá

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp quyền theo quy định của pháp luật

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp mới

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất Đồng thời chỉ ra được xu thế thực hiện quyền phần lớn tập trung ở các phường trung tâm

Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho thành phố Hạ Long trong việc đánh giá về tình hình thực hiện quyền SDĐ trên địa bàn thành phố trong giai đoạn tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học:

Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung

* Ý nghĩa thực tiễn:

+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn thành phố Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách thực hiện quyền của người sử dụng đất

+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về quyền sử dụng đất Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi thực hiện quyền sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Quyền sở hữu

Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao

động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền

sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng ).(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản

- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng

có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan

hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người

Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất Các Mác nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này" Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý' Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; nhà nước thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà lại trao quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm

kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ Như vậy QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động) Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây( Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992):

- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Tức là, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất,

sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

- Mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có

sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không trọn ven, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây:

+ Người sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng như nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

+ Không phải bất cứ người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận QSD đất trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; mới được hưởng 8 quyền năng của chuyển QSD đất;

+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại

là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử

dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng

đất được giao hoặc công nhận

2.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ

là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế “Quyền sử dụng

đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam

Trong luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và

“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao

gồm: Điều 106 Luật Đất đai 2003 “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê;

cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”(Quốc Hội, nước

CHXHCNVN, 2003)

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:

nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp

- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy

đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng

nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán

để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức để huy động vốn,

đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận

giữa các bên, theo đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê (thuê lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

2.2 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.(Trần Thị Thu Hồng, 2000; Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2005)

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có chuyển nhượng về đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà

án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà

án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký

sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:

+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà

án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường

được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất

có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất

đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản

2.2.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định

cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000)

2.2.3 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng

QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25%

tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng

ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền

cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê

đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua

giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất

mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ

các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

2.2.4 Thái Lan

Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào

để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi

có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử

dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít

nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp

bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

2.2.5 Malayxia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó

đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

2.2.6 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một

số nước

Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ hai, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng , bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSD đất đai Cần có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường Thứ ba, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai Việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh BĐS, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ

sử dụng) BĐS cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự Cần phát triển hệ thống lý luận về thị trường BĐS , đặc biệt là những vấn đề

cơ bản như thị trường BĐS Việt Nam là gì và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012)

2.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau

Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới

mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.(Quốc hội nước CHXHCNVN, 1980)

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày

10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát

triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995)

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988

và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung

Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính

ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai

theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, , góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167, Luật Đất đai năm 2013)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

có quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một

lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực

tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất

2.3.2.1 Luật

a) Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993( Quy định cụ

thể điều 73 của luật:

Người sử dụng đất có những quyền sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao;

- Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;

- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hạivề đất khi bị thu hồi;

- Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất;

- Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b) Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004(Quy định cụ

thể tại điều 106 của luật:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, , góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, , góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

* Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy

định tại Mục 4 Chương II của Luật

c) Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014(Quy định cụ thể

tại điều 167 của luật:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

* Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật

* Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có quyền

và nghĩa vụ như sau:

- Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa

vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này -Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh

tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch

là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

d) Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995(Quy định cụ thể tại phần năm từ điều

690 đến điều 744 của luật)

e) Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005(Quy định cụ thể tại phần năm từ điều

688 đến điều 735 của luật)

f) Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

g) Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

h) Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000 k) Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

2.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định

về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Các Quyết định của tỉnh Quảng Ninh;

+ Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan ban hành chính nhà nước tại địa phương

+ Quyết định số 2889/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của Chủ tịch UBND Thành phố Hạ Long ban hành quy định về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một cửa đối với lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hạ Long

2.3.3 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ

chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh

tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng

và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường QSD đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển, thị trường QSD đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết Luật đất đai 2003 ra đời

đã quy định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức

sử dụng đất và quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ,

sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh

tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc

chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng

kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động

và đầu tư của nông dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất

ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến gần 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp Nhưng những quy định của pháp luật đất đai ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất đến cơ quan nhà nước

có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSD đất ngày càng đầy đủ hơn Bên cạnh đó cơ chế

hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSD đất ngày càng trong sạch, lành mạnh trên cả nước Tuy nhiên, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSD đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được dẫn đến thất thu thuế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành

chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà

nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003) Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định, đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng Đất được giao, cho thuê, chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đực liệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2012) Hiện nay, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất,

mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng

ký với cơ quan nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình quản lý đất đai

và đang gây thất thu thuế cho đất nước Tổng diện tích đất đã được nhà nước

giao, cho thuê và công nhận QSD đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn

ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là