4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực
4.3.1. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Nam Trực
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định: "Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước" và Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.
Theo thống kê của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, trong giai đoạn nghiên cứu đề tài, không có trường hợp nào đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người dân trên địa bàn huyện không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như: Việc
canh tác trên thửa đất nông nghiệp không đem lại nhiều lợi nhuận và người dân không đủ máy móc, vốn và công sức để có thể canh tác trên một thửa đất lớn vì vậy mà người dân không có nhu cầu mua thêm quyền sử dụng đất nông nghiệp để phục vụ phát triển canh tác. Phần lớn hiện nay người dân trên địa bàn canh tác trên đất nông nghiệp chủ yếu là để phục vụ nhu cầu nhỏ của gia đình và giữ đất không bỏ hoang.
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 và Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Bảng 4.5. Tổng hợp việc thực hiện quyền chuyển nhượng trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016
ĐVT: Vụ
STT Tên xã, TT Năm Tổng
2012 2013 2014 2015 2016
1 Nghĩa An 51 40 25 30 15 161
2 Nam Toàn 12 8 10 15 10 55
3 Nam Cường 17 15 12 13 10 67
4 Hồng Quang 20 17 10 9 5 61
5 Nam Mỹ 40 35 20 30 10 135
6 Điền Xá 10 5 7 12 5 39
7 Tân Thịnh 9 7 5 10 3 34
8 Nam Thắng 15 11 10 12 2 50
9 Nam Giang 50 40 30 37 10 167
10 Nam Hoa 13 15 10 12 4 54
11 Nam Hùng 22 19 12 15 6 74
12 Nam Hồng 30 28 15 30 9 112
13 Nam Thanh 35 38 20 27 12 132
14 Nam Lợi 32 30 15 12 6 95
15 Nam Tiến 30 28 17 15 5 95
16 Nam Hải 5 2 2 4 1 14
17 Bình Minh 20 22 12 15 5 74
18 Nam Dương 32 25 18 20 10 105
19 Đồng Sơn 50 40 27 30 12 159
20 Nam Thái 27 25 16 12 3 83
Tổng 520 450 293 360 143 1.766
Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Qua bảng 4.5 ta thấy: người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực
hiện việc chuyển nhượng thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai của huyện. Từ năm 2012 đến năm 2016 đã có 1766 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Từ số liệu tổng hợp trên cho thấy số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất qua các quý có biến động tương đối nhiều. Cao nhất là giai đoạn năm 2012 với 520 vụ chuyển nhượng sau đó đến năm 2013 với 450 vụ chuyển nhượngcó xu hướng giảm vào năm 2014 và thấp nhất vào năm 2016.
Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trong giai đoạn 2012 – 2016 được thể hiện bằng biểu đồ 4.3 dưới
0 100 200 300 400 500 600
2012 2013 2014 2015 2016
Vụ
Hình 4.3. Biểu đồ kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016
- Giai đoạn năm 2012 – 2013: Đây là gia đoạn có giao dịch sôi động nhất trên địa bàn huyện nguyên nhân:
+ Tác động của “ Bong bóng BĐS” cao đỉnh điểm vào cuối năm 2010 đã thổi giá trị đất đai lên cao hơn
+ Từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so vớ thuế chuyển nhượng QSD đất trước đây là 4%. Đ ều này đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện đăng kí quyền chuyển nhượng QSDĐ
theo đúng quy định của pháp luật làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2013.
+ Việc thực hiện quyền chuyển nhượng được áp dụng theo quy định pháp Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn kèm theo. Lượng hồ sơ lớn một phần là do sự ổn định đã được hình thành sẵn về điều kiện pháp lý, hướng dẫn thực hiện và quy trình thực hiện hồ sơ đã quen thuộc.
- Giai đoạn năm 2014 có sự sụt giảm mạnh về số vụ tham gian chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện là do ảnh hưởng xấu của nền kinh tế xã hội khiến thị trường bất động sản bị đóng băng, giá đất giảm mạnh khiến người có đất không muốn bán cho các mục đích khác nữa. Ngoài ra còn du nguyên nhân bắt đầu thời điểm này thực hiện việc chuyển nhượng đất đai theo quy định pháp Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành. Thời điểm này, về cơ bản điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai là không có nhiều thay đổi so với quy định của pháp Luật Đất đai năm 2003. Nhưng, các loại mẫu đơn và cách vào mã hồ sơ theo kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT có nhiều thay đổi so với Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT mà chưa có hướng dẫn cụ thể; Đồng thời việc xây dựng quy trình thực hiện và luân chuyển hồ sơ chưa được kịp thời dẫn đến việc công dân thực hiện hồ sơ có nhiều khó khăn, vướng mắc, gây ra tâm lý e ngại cho công dân. Tuy nhiên đến năm 2015 lại có sự tăng nhẹ về số vụ chuyển nhượng quyền SDĐ do những tác động từ tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn huyện.
- Giai đoạn năm 2016 có sự suy giảm mạnh về số vụ đăng kí biến động chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện chỉ còn 143 vụ. Nguyên nhân chính là do thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, tháng 1/2015, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh được thành lập, trên cơ sở sáp nhập nguyên trạng Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT của các huyện, thành phố. UBND tỉnh Nam Định ban hành quyết định số 2838/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 về việc thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Văn phòng đăng kí đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Nam Định. Giai đoạn đầu sát nhập quy trình giải quyết còn gặp nhiều khó khăn, thời gian xử lý hồ sơ tăng, các loại phí và lệ phí cấp GCN QSDĐ cao hơn hầu như toàn bộ quý I và Quý II năm 2016, Chi nhánh văn phòng đăng kí QSDĐ Nam Trực giải quyết được ít và rất ít nhu cầu chuyển nhượng quyền SDĐ của người dân.
Qua bảng 4.5 ta thấy có chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã. Tình hình chuyển đổi QSDĐ có sự khác biệt giữa các xã, thị trấn điều tra. Đối với các xã có kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ phát triển, nằm trên các trục đường lớn như QL21B, Tỉnh lộ 55A,... như TT Nam Giang, xã Nam Dương, Đồng Sơn, Nam Hồng, Nam Thanh. Những xã thuần nông như Nam Hải, Bình Minh, Nam Tiến có lượng giao dịch chuyển nhượng ít.
Nguyên nhân do địa bàn nào có nền kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao thì giao dịch ít. Đặc biệt như xã Nam Hải một năm chỉ có 2-3 giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ.
Qua phỏng vấn cán bộ phòng tài nguyên môi trường và cán bộ địa chính xã trên địa bàn huyện còn tồn tại nhiều hiện tượng giao dịch chuyển nhượng
“ngầm” ức là những trường hợp tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm:
- Một số trường hợp chưa có giấy chứng nhận cũng là một trở ngại cho người dân khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong thời hạn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận do Chính phủ quy định) nhưng trong thực tế triển khai còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp. Do nhiều thửa đất trên địa bàn huyện Nam Trực, người dân đã sử dụng lâu dài từ thời cha ông để lại nhưng vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sử dụng đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủ tục theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứng minh được quyền sở hữu tài sản trên đất là của mình.
- Mặt khác qua tìm hiểu cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Kết quả điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để lấy tiền đầu tư kinh doanh chiếm 33.3%; xây dựng, cải tạo nhà ở 23.3% và các lý do khác chiếm 13.3%. Như vậy, tại các xã làng nghề như Nam Giang, Nam Thanh, Nam Mỹ có tỷ lệ chuyển nhượng cao việc chuyển nhượng để lấy tiền đầu tư xản xuất, kinh doanh được ưu tiên để phát triển kinh tế xuất.
Bảng 4.6. Tổng hợp việc thực hiện quyền chuyển nhượng
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
1. Tổng số trường hợp thế chấp điều tra
(trường hợp) 30
Trong đó: Đất ở, vườn, ao liền kề 30 100
Đất sản xuất nông nghiệp 0 2. Lý do chuyển nhượng
2.1 Chuyển đến nơi ở mới 4 13
2.2. Lấy tiền đầu tư bất động sản 3 10
2.3. Lấy tiền đầu tư, sản xuất, kinh doanh 10 33,3
2.4. Lấy tiền xây dựng nhà cửa 7 23,3
2.5 Lấy tiền gửi tiết kiệm 2 7
2.6 Lý do khác 4 13.3
3. Tìm kiếm thông tin giao dịch
3.1 Dễ dành 10 33,33
3.2 Tìm được 17 56,67
3.3 Khó tìm 3 10
4 Mức thuế chuyển nhượng
4.1 Cao 15 50
4.2 Vừa phải 14 46,67
4.3 Thấp 1 3,33
5 Thủ tục thực hiện quyền
5.1 Phức tạp 8 26,66
5.2 Bình thường 20 66,67
5.3 Đơn giản 2 6,67
6 Thời gian hoàn thành thủ tục
6.1 Nhanh hơn 7 23,33
6.2 Đúng hẹn 18 60
6.3 Không đúng hẹn 5 16,67
7 Thái độ của cán bộ tiếp nhận
7.1 Nhiệt tình 7 23,33
7.2 Đúng mực 21 70
7.3 Không nhiêt tình 2 6,67
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra - Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 56,67 % số hộ trả lời là tìm được, 33,33% số hộ trả lời là dễ dàng, 10
% số hộ trả lời là khó tìm (Bảng 4.6). Các hộ được điều tra cho biết họ tìm kiếm thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu qua người khác giới thiệu hoặc do những người môi giới đất đai.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 46,67%
số hộ trả lời là vừa phải, 50% số hộ trả lời là cao và 3,33% số hộ trả lời là thấp (Bảng 4.6). Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2%
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trên địa bàn huyện Nam Trực, việc xác định thu nhập chịu thuế được áp dụng theo mức thuế suất 2%.
- Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: trong số 30 hộ được điều tra có 20/30 hộ (chiếm 66,67%) trả lời là bình thường, 2/30 hộ chiếm 6,67% số hộ trả lời là đơn giản và có 8/30 hộ chiếm 26,66% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp (Bảng 4.6). Như vậy số hộ cho rằng thủ tục chuyển quyền phức tạp còn khá cao đây là một trong số nguyên nhân dẫn đến các giao dịch
“ngầm”.
- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
có 18/30 hộ (chiếm 60%) đánh giá ở mức đúng hẹn, 23,33% số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn so với giấy hẹn và có 16,67% số hộ trả lời đánh giá ở mức không đúng hẹn (Bảng 4.6). Qua đó, ta có thể thấy thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn chậm do những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Ngoài những nguyên nhân chủ quan như sự hạn chế về trình độ, sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ địa chính, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế.
- Về thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: có 21/30 hộ (chiếm 60%) đánh giá ở mức đúng mực, 23,33% số hộ đánh giá ở mức cán bộ tiếp nhận rất nhiệt tình và chỉ có 2/30 hộ chiếm 6,67 % số hộ trả lời đánh giá ở không nhiệt tình (Bảng 4.6).
4.3.2. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại huyện Nam Trực.
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Điều 60 Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 04/4/2013 (theo Luật Đất đai 2003), khi người sử dụng chết để lại tài sản một thửa đất thì người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo luật định phải đến UBND cấp huyện (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để đăng ký quyền sử dụng đất được thừa kế.
Người nhận di sản thừa kế khi làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất tại các cơ quan Nhà nước tuỳ từng trường hợp nếu chứng minh được các mối quan hệ thuộc diện miễn thuế theo quy định thì không phải nộp bất kỳ khoản thuế nào, hoặc được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng phải nộp lệ phí trước bạ;
ngoài ra phải nộp phí thẩm định địa chính tối thiểu bằng 0.15% x giá trị tài sản nhận thừa kế.
Thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện chia làm 2 loại là: thừa kế theo di chúc do chủ sử dụng đất trước khi mất để lại và thừa kế theo Văn bản thỏa thuận di sản thừa kế khi chủ sử dụng đất trước khi chết không để lại di chúc, các cá nhân có quyền lợi liên quan lập Văn bản thỏa thuận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng và niêm yết tại UBND xã nơi có đất thời hạn 30 ngày.
Nếu không có đơn thư khiếu kiện nào liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế thì Cơ quan công chứng cho ban hành Văn bản khai nhận di sản thừa kế theo quy định.
Theo số liệu tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn huyện có 233 giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất ở đã đăng ký biến động theo quy định (bảng 4.7).
Qua bảng 4.7 cho thấy lượng giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất có số lượng giao dịch lớn nhất là 62 hồ sơ vào năm 2013, thấp nhất là 27 hồ sơ vào năm 2016. Tuy nhiên nếu xét cả giai đoạn so với hình thức biến động khác hồ sơ thừa kế vẫn chiếm số lượng ít, có sự chênh lệch giữa các năm. Nhóm hồ sơ thừa kế nhiều nhất thuộc xã Nam Mỹ 29 hồ sơ, xã Nam Thanh 23, xã Nghĩa An 20 hồ sơ hồ sơ trong khi các xã Nam Hải, Bình Minh, Nam Thái, có lượng hồ sơ ít.
Bảng 4.7. Tổng hợp việc thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016
STT Tên xã, TT Năm
Tổng 2012 2013 2014 2015 2016
1 Nghĩa An 5 6 3 4 2 20
2 Nam Toàn 3 5 2 2 1 13
3 Nam Cường 5 3 3 1 0 12
4 Hồng Quang 1 4 1 4 2 12
5 Nam Mỹ 4 8 2 8 7 29
6 Điền Xá 3 0 1 1 0 5
7 Tân Thịnh 3 2 2 1 0 8
8 Nam Thắng 2 2 1 0 0 5
9 Nam Giang 5 6 2 2 2 17
10 Nam Hoa 1 6 4 4 3 18
11 Nam Hùng 5 2 1 3 2 13
12 Nam Hồng 3 0 1 1 0 5
13 Nam Thanh 5 6 3 5 4 23
14 Nam Lợi 2 0 1 2 1 6
15 Nam Tiến 4 2 2 1 0 9
16 Nam Hải 1 0 0 2 0 3
17 Bình Minh 0 0 1 0 1 2
18 Nam Dương 2 4 7 3 2 18
19 Đồng Sơn 4 3 2 1 0 10
20 Nam Thái 1 3 1 0 0 5
Tổng 59 62 40 45 27 233
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Nam Trực Theo điều tra thực tế tại các xã, thị trấn tại huyện Nam Trực cho thấy vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai do đó số lượng hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ rất thấp, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.
Ngoài ra nguyên nhân từ phía cơ quan quản lý nhà nước đó là đối với cơ quan nhà nước, thì việc làm các thủ tục cần thiết khi thực hiện quyền thừa kế còn rất nhiều bất cập, nhất là việc đo đạc, xác định vị trí, loại đất cho từng người được hưởng thừa kế theo nguyện vọng của người phân chia thừa kế gây những phiền phức hay hiểu lầm cho người dân trong khi đến làm việc tại cơ quan quản lý. Đề