4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003. Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi. Tặng cho quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đóng vai trò và ý nghĩa to lớn là nâng cao tinh thần đoàn kết, phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho quyền sử dụng đất còn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh.
Trong những năm gần đây, nhận thức được giá trị của quyền sử dụng đất và những nguy cơ tiềm ẩn về tranh chấp đất đai trong anh em, các thành viên trong gia đình ... Các trường hợp đăng ký thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cũng dần được người dân tại huyện Nam Trực quan tâm nhiều hơn.
Theo số liệu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn huyện có 1895 giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở đã đăng ký biến động theo quy định (bảng 4.9).
Bảng 4.9. Tổng hợp việc thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016
STT Tên xã, TT Năm
Tổng
2012 2013 2014 2015 2016
1 Nghĩa An 55 45 25 37 10 172
2 Nam Toàn 20 10 10 15 8 63
3 Nam Cường 14 6 8 10 6 44
4 Hồng Quang 27 25 20 30 9 111
5 Nam Mỹ 45 39 18 32 12 146
6 Điền Xá 5 3 3 5 2 18
7 Tân Thịnh 15 10 12 9 2 48
8 Nam Thắng 17 15 10 7 1 50
9 Nam Giang 40 45 25 37 15 162
10 Nam Hoa 15 17 10 12 10 64
11 Nam Hùng 18 16 8 11 5 58
12 Nam Hồng 40 37 23 28 11 139
13 Nam Thanh 23 25 17 6 2 73
14 Nam Lợi 46 45 35 12 6 144
15 Nam Tiến 20 30 15 10 2 77
16 Nam Hải 5 2 1 3 0 11
17 Bình Minh 15 25 10 12 1 63
18 Nam Dương 22 17 15 20 6 80
19 Đồng Sơn 40 30 35 25 9 139
20 Nam Thái 38 32 25 30 8 133
Tổng 520 474 325 351 125 1.795
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Nam Trực Kết quả bảng 4.9 cho thấy TT Nam Giang, xã Nam Hồng, xã Nghĩa An, xã Nam Mỹ, có số lượng giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất ở nhiều nhất.
Do đây là những xã có địa bàn rộng và có mật độ dân số cao, nhu cầu tặng cho quyền sử dụng đất ở để tách hộ của người dân tương đối lớn. Người dân thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố, mẹ, anh chị em ruột, con cái… chủ yếu là để phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở. Trên thực tế, tại huyện Nam Trực người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho không đồng đều ở tất cả các xã, thị trấn do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình. Đối với cơ quan Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
0 100 200 300 400 500 600
Năm 2012
Năm 2013
Năm 2014
Năm 2015
Năm 2016
Số vụ
Hình 4.4. Biểu đồ kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016
Biểu đồ 4.4 cho thấy, số vụ tặng cho quyền sử dụng đất ở trong 5 năm (2012 – 2016) đã có sự biến động. Năm 2012, số vụ tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện là 520 vụ và giảm dần trong những năm tiếp theo. Năm 2013, số lượng giao dịch là 474 vụ giảm 46 vụ so với năm 2012. Đến năm 2016 số lượng giao dịch thấp nhất là 125 vụ giảm nguyên nhân là do sự thay đổi về cơ chế và thủ tục khi có sự sát nhập văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.
Đặc thù của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho người khác một khối tài sản lớn do đó người tặng cho không nhận được lợi ích kinh tế từ việc tặng cho quyền sử dụng đất, không giống như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thường là người thân, anh em ruột trong nhà, bố mẹ và các con, ông bà và các cháu tặng quyền sử dụng đất cho nhau.
Do đó quyền tặng cho vừa có tính chất như quyền thừa kế, vừa có tính chất như quyền chuyển nhượng vì vậy việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất chủ yếu mang tính chất khách quan không ảnh hưởng trực tiếp từ các yếu tố thị trường bất động sản nhưng bị ảnh hưởng một phần bới tính chất sôi động hay chìm lắng của thị trường bất động sản giống như quyền thừa kế. Ngoài ra tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức đổi từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp hai bên chuyển
nhượng thuộc diện đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho tài sản vì vậy cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp một phần của thị trường bất động sản.
Theo dõi qua giai đoạn từ 2012 đến năm 2016 cho thấy, số trường hợp thực hiện quyền tặng, cho Quyền sử dụng đất ở có sự biến động tương ứng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Việc thực hiện tặng cho đất đai được thực hiện với số lượng tương đối nhiều do một số nguyên nhân sau:
- Một là liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, người nhận tặng cho đất đai cần thực hiện thủ tục để tránh tranh chấp sau này. Việc tặng, cho Quyền sử dụng đất trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất, sau khi được cấp GCNQSD đất, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện các Quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép.
- Hai là do luật thuế thu nhập cá nhân có ảnh hưởng một phần đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột, riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng cho Quyền sử dụng đất từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất để áp mức thuế là 2%.
- Từ bảng số liệu trên có thể nhận thấy: Trong 30 phiếu điều tra hầu hết đất tặng cho là đất ở chiếm 87%, mục đích tặng cho chủ yếu là cho bố mẹ cho con để xây dựng nhà ở mới chiếm 80%.
- Về thời gian thực hiện các thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất: 73,33 % số hộ đánh giá ở mức nhanh hơn và đúng hẹn, 26,67% số hộ đánh giá ở mức không đúng hẹn (Bảng 4.10). Theo quy định pháp luật đất đai, thời hạn thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, quá trình lập hồ sơ được tiến hành ở các xã, thị trấn thường kéo dài do chưa có quy định cụ thể về thời gian hoàn thành thủ tục ở cơ sở, nhiều hồ sơ lập thiếu chặt chẽ và còn nhiều sai sót khiến hồ sơ phải chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần làm cho thời gian thực hiện thủ tục chuyển quyền nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng bị kéo dài.
Bảng 4.10. Tổng hợp việc thực hiện quyền tặng cho
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ
1. Tổng số trường hợp thế chấp điều tra
(trường hợp) 30
100 2. Lý do tặng cho
2.1 Cho con xây dựng nhà ở 24 80
2.2. Chuyển đến nơi ở mới 0
2.3. Lý do khác (tiết kiệm, cho để vay vốn,...) 6 20
3 Đối tượng tặng cho 30
3.1 Ông bà, bố mẹ 28 93
3.2 Anh, chị, em ruột 2 7
3.3 Đối tượng khác 0
4 Thủ tục thực hiện quyền
4.1 Phức tạp 10 33,33
4.2 Bình thường 18 60
4.3 Đơn giản 2 6,67
5 Thời gian hoàn thành thủ tục
5.1 Nhanh hơn 2 6,67
5.2 Đúng hẹn 20 66,66
5.3 Chậm hơn 8 26,67
6 Thái độ của cán bộ tiếp nhận
6.1 Nhiệt tình 3 10
6.2 Đúng mực 25 83,33
6.3 Không nhiệt tình 2 6,67
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Qua kết quả phỏng vấn trực tiếp cán bộ tại Chi cục thuế, cán bộ địa chính xã và cán bộ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho thấy, trong hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vẫn còn những vấn đề tồn tại như sau:
- Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con rể; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, khi hai chị em dâu, hai anh em rể... tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau phải nộp lệ phí trước bạ (0,5% giá trị nhà, đất) và thuế thu nhập cá nhân (10% giá trị nhà, đất). Khi đó người dân lại tìm mọi cách để “lách” luật. Để được miễn thuế thu nhập cá nhân
thì các bên trong quan hệ tặng cho đất đai sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế bằng cách một trong hai chị em dâu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ chồng, rồi bố mẹ chồng chuyển cho con dâu còn lại.
Tương tự đối với trường hợp hai anh em rể cũng chuyển nhượng hoặc tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho con rể thứ hai. Những trường hợp này tuy có xảy ra trên địa bàn huyện nhưng với số lượng không nhiều do thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian.
- Hiện nay biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến nhất là đề nghị các thành viên khác trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản hoặc cam kết tài sản riêng vợ hoặc chồng rồi mới thực hiện thủ tục tặng cho.
Qua điều tra, ngoài các hộ, gia đình đã đăng ký thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định thì vẫn còn tồn tại khá nhiều các trường hợp không đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, một số nguyên nhân chủ yếu như sau:
- Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng tặng cho quyền sử dụng đất là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con luôn mang tính chất là hợp đồng thực tế, vì vậy việc cho và nhận không lập thành văn bản, không có sự chứng thực hay giám sát của các cơ quan Nhà nước. Hay đối với trường hợp tặng cho đất đai theo truyền thống gia tộc, việc tặng cho quyền sử dụng đất dùng vào việc hương hỏa, chỉ cần có sự chứng kiến của cả họ tộc, mà cũng không cần có hợp đồng văn tự. Khi người được tặng cho nhận đất sử dụng coi như việc tặng cho đã hoàn thành.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo.