Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN DUY NGUYÊN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN DUY NGUYÊN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Duy Nguyên MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI 10 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động 10 sản Việt Nam 1.2 Lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh 20 bất động sản Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI 32 CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh 32 doanh bất động sản 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất dự 40 án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT 66 ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật thu hồi đất dự 66 án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật thu hồi đất 67 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành phố Hà Nội KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản TN&MT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) loại hình đầu tư, kinh doanh phổ biến kinh tế thị trường nước ta Tuy nhiên, giống loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS kèm với rủi ro Điều có nghĩa dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh thu lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư KDBĐS triển khai thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản không tiếp tục thực Để giải hậu này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không thực chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai để dự án đình trệ kéo dài thời hạn mà pháp luật quy định, sử dụng đất không quy hoạch, khơng mục đích, chủ đầu tư không thực nghĩa vụ Nhà nước nợ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất… buộc Nhà nước phải thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư khác Việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực theo quy định thu hồi đất Luật đất đai năm 2013 Do đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS mà việc thu hồi đất dự án có số khác biệt chịu điều chỉnh Luật KDBĐS năm 2014 Hay nói cách khác, việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS chịu điều chỉnh đạo luật gồm Luật đất đai, Luật KDBĐS, Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành Luật Việc thực văn pháp luật vấn đề thực tế khó tránh khỏi vướng mắc, bất cập; chưa có đồng bộ, thống nội dung số quy định chế phối, kết hợp tổ chức triển khai thi hành chưa hợp lý, chặt chẽ v.v Hơn nữa, xét góc độ học thuật, thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án tiến sĩ luật học, luận văn thạc sĩ luật học… nghiên cứu thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất song dường cịn cơng trình nghiên cứu chun sâu có hệ thống, tồn diện vấn đề pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS 1.2 Hà Nội Thủ đô hai trung tâm thương mại, văn hóa, xã hội, giáo dục du lịch lớn nước ta Với bề dày truyền thống lịch sử, văn hóa 1.000 văn hiến, Hà Nội nơi thu hút nhân tài khắp miền đất nước học tập, nghiên cứu, lập nghiệp định cư Điều làm nảy sinh nhu cầu nhà ở, đất điều kiện cho hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành, phát triển Loại hình đầu tư, kinh doanh phát triển sôi động với nhiều phân khúc thị trường nhà cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản (BĐS) phong phú, đa dạng Tuy nhiên, thời gian qua phát triển đầu tư KDBĐS "quá nóng", ạt cộng với giá nhà ở, đất Hà Nội cao so với địa phương khác so với khả tài đại đa số người lao động, công chức, viên chức nhà nước v.v dẫn đến nguồn cung BĐS vượt nhu cầu BĐS xã hội Hậu nhiều dự án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao chiếm đất đai không triển khai thực dự án… Theo số liệu thống kê Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư KDBĐS Hà Nội tình trạng "đắp chiếu" kéo dài từ năm qua năm khác, gây lãng phí hàng ngàn đất; đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá nhân khơng có đất thiếu đất sản xuất gây xúc, bất ổn xã hội Theo điểm i khoản Điều 64 Luật đất đai năm 2013 trường hợp nằm vào diện Nhà nước phải thu hồi đất Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội ban hành văn đạo Sở TN&MT sở, ngành có liên quan phối hợp với UBND quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai thực việc thu hồi đất Tuy nhiên, tính đến số dự án đầu tư KDBĐS bị thu hồi đất chiếm số lượng khơng nhiều tình trạng chưa cải thiện so với trước Vậy đâu nguyên nhân giải pháp để thực thi có hiệu việc thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương quản lý nhà nước đất đai địa bàn Hà Nội Điều cần có nghiên cứu, đánh giá để đưa giải pháp hữu hiệu Với lý đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật thu hồi đất nói chung pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thu hút quan tâm giới luật học nước ta Đã có số cơng trình liên quan đến đề tài luận văn công bố mà tiêu biểu cơng trình cụ thể sau: Thứ nhất, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật đầu tư KDBĐS Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; ii) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Đặng Hoàng Mai (chủ biên) (2016), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội; v) Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; vi) Đặng Anh Quân (2014), Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2010), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngồi, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 9; viii) Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Thứ hai, nhóm cơng trình liên quan đến pháp luật thu hồi đất Nhóm bao gồm số cơng trình tiêu biểu như: i) Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ii) Phạm thu Thủy (2014), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Nguyễn Duy Thạch (2008), Tìm hiểu pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Hoàng Thị Nga (2009), Pháp luật bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Chí Mỳ Hoàng uân Nghĩa (đồng chủ biên) (2009), ậu giải ph ng mặt ằng Nội Vấn đề giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Vấn đề thu hồi đất ồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, ổ sung), Tạp chí Luật học, số 12; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận quy định thu hồi đất ồi thường thu hồi đất Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12; viii) Nguyễn Quang Tuyến (2009), Vấn đề l luận ung quanh khái niệm ồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 01; ix) Đặng Đức Long (2009), Giải ài tốn lợi ích kinh tế a chủ thể: Nhà nước, người c đất ị thu hồi chủ đầu tư ị thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 5; x) Lê Ngọc Thạnh (2009), Một số kiến hoàn thiện pháp luật ồi thường Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số 6; xi) Trần Quang Huy (2010), hính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học, số 10; Các cơng trình nghiên cứu đạt số kết thể hai khía cạnh sau đây: - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật đầu tư KDBĐS (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm đầu tư KDBĐS; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động đầu tư KDBĐS v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật - Phân tích vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc, nội dung yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư v.v ); đánh giá thực trạng pháp luật Nhà nước thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất thực tiễn thi hành; đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện lĩnh vực pháp luật Tuy nhiên, dường chưa có cơng trình sâu nghiên cứu có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS tham chiếu từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội dựa sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014, Luật đầu tư năm 2015 Đây lý để tác giả tiếp tục nghiên cứu, đánh giá pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội sở kế thừa, phát triển kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan cơng bố thời gian qua Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đề xuất giải pháp dựa luận khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa góp phần hồn thiện vấn đề lý luận pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thông qua việc nghiên cứu nội dung sau: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư KDBĐS; 75 Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội, luận văn đưa số giải pháp hoàn thiện sau: - Bổ sung quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai; thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng người - Sửa đổi, bổ sung quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng KDBĐS hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Luật KDBĐS năm 2014 Luật đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng - Đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung, pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS nói riêng cho chủ đầu tư nhằm tạo đồng thuận xã hội việc thu hồi đất - Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm trình thực quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất dự án đầu tư KDBĐS v.v 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (2004), Luật ây dựng, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật đầu tư, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật ây dựng, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ- P ngày 15/5/2014 quy định, chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ- P ngày 15/5/2014 ồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ- P ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh ất động sản, Hà Nội 11 Hồ Chí Minh (2000), Tồn tập, Tập 5, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 13 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 14 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 15 Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Báo cáo tình hình cơng tác quản l đất đai (2003-2006), ngày 20/02/2007, Hà Nội 16 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/B -BTNMT ngày 06/9/2012 tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội 17 Công ty Luật PLF (2016), "Kinh doanh bất động sản: Những hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài", www.doanhnhansaigon.vn, ngày 23/3/2016 77 18 Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Phạm Thị Thùy Dương (2016), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực tiễn thi hành thành phố Thái Bình - Tỉnh Thái Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Viện Đại học Mở Hà Nội 20 "Hà Nội thu hồi 20 dự án "treo"" (2011), www.enternews.vn, ngày 15/7/2011 21 Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng Việt Nam (2002), Kỷ yếu hội thảo đền ù giải ph ng mặt ằng dự án ây dựng Việt Nam, Hà Nội 22 Bùi Thế Hùng (2016), Pháp luật thu hồi đất thực tiễn thi hành quận Đống Đa, thành phố Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 23 Trịnh Thị Hằng Nga (1999), hế định pháp luật đền ù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất - Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Anh Phương (2008), "Một số kiến nghị công tác thu hồi đất, giải tỏa, giải phóng mặt đạt hiệu quả", www.tapchicongsan.org.vn, ngày 17/11/2008 25 Nguyễn Duy Thạch (2007), Pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Qua thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội), Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Phạm Thu Thủy (2014), Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 27 Nguyễn Dũng Tiến (2006), "Đánh thức thị trường bất động sản: Bắt đầu từ xác định lại giá đất", Báo Tiền phong, ngày 24/3/2006 28 Chính Trung (2012), "Thu hồi dự án "bất động"", https://dangkykinhdoanh.gov.vn, ngày 07/07/2012 29 Nguyễn Quang Tuyến (2009), "Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất", Luật học, (01) 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2004), Báo cáo tình hình quản l sử dụng đất đai (2003-2004) địa àn Thành phố, Hà Nội 78 31 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2004), Tờ trình số 86/TTr-UB ngày 26/12/2004 gửi ội đồng nhân dân thành phố nguyên tắc ản để ây dựng khung giá đất, Hà Nội 32 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2006), Tổng kết năm thực Nghị số 20-NQ/TU Thành ủy Nội Nghị số 09/2000/NQ- Đ ội đồng nhân dân thành phố Nội công tác giải ph ng mặt ằng địa àn thành phố (2000-2006), Hà Nội Website 33 http//: www.hpa.gov.vn/trang-chu/gioi-thieu/gioi-thieu-ve-ha-noi 34 http//: www.vi.wikipedia.org ... HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật thu hồi đất dự án đầu tư kinh 32 doanh bất động sản 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thu hồi đất dự 40 án đầu tư kinh doanh bất động sản. .. hồi đất dự 66 án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật thu hồi đất 67 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thành. .. VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Nội dung quy