(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP á châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ HẠNH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS LẠI TIẾN DĨNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản 1.1.2.Phân loại bất động sản 1.1.3.Các thuộc tính bất động sản 1.1.4.Các đặc điểm bất động sản .4 1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa thị trường 1.2.Tổng quan thị trường bất động sản 1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản .5 1.2.2.Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2.4.Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 1.3.Tín dụng bất động sản 10 1.3.1.Khái niệm tín dụng ngân hàng .10 1.3.2.Khái niệm tín dụng bất động sản 10 1.3.3.Đặc điểm tín dụng bất động sản 10 1.3.4.Vai trị tín dụng bất động sản .11 1.3.5.Rủi ro hoạt động cho vay bất động sản 12 1.4 Phát triển tín dụng bất động sàn 14 1.5 Phân biệt cho vay kinh doanh bất động sản phi kinh doanh bất động sản 16 1.6 Bài học kinh nghiệm rút cho Ngân hàng thương mại Việt Nam hoạt động cho vay bất động sản từ thị trường quốc tế 18 CHƯƠNG 20 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 20 2.1.Sơ lược vê hoat đông cho vay bât đông san tai cac NHTM 20 Nhân xet vê hoat đông cho vay bât đông san cac NHTM Việt Nam 25 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 26 2.2.1.Qúa trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu 26 2.2.2 Định hướng chiến lược phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu 27 2.2.2.1 Kế hoạch hoạt động năm 2011 .27 2.2.2.2.Định hướng chiến lược ACB giai đoạn 2010-2015 .29 2.2.3.Tình hình huy động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB ) 30 2.2.4 Quy trình cho vay bất động sản NH TMCP Á Châu 35 2.2.5 Các sản phẩm cho vay bất động sản 36 2.2.6 Tình hình cho vay bất động sản ACB thời gian qua 38 2.3 Đánh giá hoạt động cho vay BĐS NH TMCP Á Châu .47 2.3.1.Những kết đạt 47 2.3.2 Những mặt hạn chế rủi ro cho vay bất động sản 50 2.3.3 Nguyên nhân cac han chê cho vay bât đông san tai ACB 52 2.3.4 Sư khac biệt vê cho vay bât đông san ACB vơi cac NHTM khac .53 CHƯƠNG 3: 55 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 55 3.1 Giai phap phat triên hoat đông cho vay bât đông san tai Ngân hang TMCP A Châu 55 3.1.1 Giai phap đôi vơi nhom cho vay không kinh doanh bât đông san 56 3.1.1.1 Chú trọng cho vay bất động sản khách hàng có thu nhập trung bình có nhu cầu thực 56 3.1.1.2 Phát triển hoạt động huy động vốn vay bất động sản 56 3.1.1.3.Xây dưng quy trinh thẩm định cho vay bât đông san riêng biệt .58 3.1.1.4.Nghiên cứu thị trường cho vay bất động sản phát triển nhiều sản phẩm cho vay bất động sản 58 3.1.1.5.Chính sách kiểm sốt rủi ro cho vay bất động sản 59 3.1.1.6.Đào tạo cán nghiệp vụ chuyên ngành .60 3.1.1.7.Ứng dụng công nghệ thông tin việc cho vay bất động sản 60 3.1.1.8.Phát triển dịch vụ liên kết ACB công ty bất động sản 60 3.1.1.9.Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản có tính tỷ lệ lạm phát 61 3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ dự án bất động sản lớn 61 3.1.2 Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san 62 3.2 Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc .62 3.2.1 Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thị trương bât đông san 63 3.2.2 Xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực bất động sản 63 3.2.3 Thông tin vê thị trương bât đông san minh bach, công khai 64 3.2.4 Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât đông san 64 3.2.5 Nâng cấp trang website Trung tâm thơng tin tín dụng CIC _ Ngân hàng nhà nước 65 3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ HINH 2.1: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN GIAI ĐOAN 2003-2010 21 HINH 2.2: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRONG HÊ THÔNG NGÂN HANG 22 HÌNH 2.3: DƯ NỢ CHO VAY VÀ SỐ DƯ HUY ĐỘNG CỦA ACB 30 HINH 2.4: TY LÊ SƯ DUNG VÔN ĐÊ CHO VAY TAI ACB GIAI ĐOAN 20032010 31 HINH 2.5: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 20052010 38 HINH 2.6: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRÊN TÔNG DƯ NƠ TAI ACB 39 HINH 2.7: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB 44 HINH 2.8: TY LÊ NƠ XÂU BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB 46 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU CAC CHI TIÊU TAI CHINH CUA ACB NĂM 2011 28 BẢNG 2.1: TỶ LỆ SỬ DỤNG VỐN NGẮN HẠN CHO VAY TRUNG DÀI HẠN TẠI ACB GIAI ĐOẠN 2005-2009 .33 BANG 2.2: TY LÊ NƠ XÂU CUA ACB SO VƠI TOAN NGANH GIAI ĐOAN 2005-2010 34 BANG 2.3: CƠ CÂU CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 20082011 40 BANG 2.4: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO THƠI HAN VAY TAI ACB 43 BANG 2.5: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MUC CAC CHƯ VIÊT TĂT ACB: Ngân hang Thương mai cô phân A Châu TMCP: Thương mai cô phân NHTM: Ngân hang thương mai XHCN: Xa hôi chủ nghia TP.HCM: Thanh phô Hô Chi Minh Vôn FDI: Vôn đâu tư trưc tiêp NHNN: Ngân hang Nha Nươc LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý chọn đề tài Trong năm gần đây, với phát triển kinh tế xã hội, q trình thị hóa diễn nhanh chóng Sự chuyển dịch từ nơng thơn thành thị khiến nhu cầu nhà ở, khu quy hoạch dân cư, khu công nghiệp ngày cao Từ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Việt Nam với vị nước có kinh tế trị ổn định, kinh tế đà phát triển, chi phí thấp, từ năm 2004 dịng vốn nước ngồi đầu tư vào Việt Nam liên tục tăng Đặc biệt, kể từ gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam thu hút quan tâm nhà đầu tư nước Vốn FDI chảy vào Việt Nam gia tăng nhanh chóng, lượng vốn đổ vào bất động sản ln đứng đầu so với thị trường khác Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay hệ thống ngân hàng Ngân hàng TMCP Á Châu với hoạt động huy động vốn cho vay, khơng ngừng tăng trưởng qua năm, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mơ sản xuất, hỗ trợ cá nhân có nhu cầu nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển Dư nợ cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu liên tục tăng qua năm, tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động tín dụng Để kiểm sốt tốc độ tăng trưởng tín dụng nhanh thời gian qua, đầu năm 2011 Ngân hàng nhà nước ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN thực sách tiền tệ chặt chẽ thận trọng, kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất, lĩnh vực bất động sản chứng khốn Trong mơi trường kinh doanh gặp nhiều khó khăn thách thức, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam nhiều tiềm thị trường dần phục hồi từ năm 2012 Với vị Ngân hàng hoạt động động, sáng tạo hiệu quả, học viên chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm nắm bắt hội, vượt qua thách thức nhằm phát triển hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 2.Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu nêu thực trạng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, so sánh với thực trạng toàn ngành, nêu tồn tại, khó khăn hoạt động cho vay bất động sản Từ kiến nghị giải pháp nhằm phát triển cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu Hoạt động cho vay bất động sản có mối liên hệ với thị trường bất động sản Nghiên cứu cho vay bất động sản cần nghiên cứu đến diễn biến thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu Phạm vi nghiên cứu: Thời gian lấy số liệu dùng nghiên cứu từ năm 2005-2010 4.Phương pháp nghiên cứu Trên sở lý thuyết thu thập tổng hợp thông tin từ: báo chí, internet, số liệu thực tế hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, đề tài sử dụng phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu 5.Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu mang lại số ý nghĩa thực tế: Hoạt động cho vay bất động sản triển khai đẩy mạnh Ngân hàng thương mại thời gian qua Lấy Ngân hàng TMCP Á Châu chọn mẫu để nghiên cứu Qua đó, Ngân hàng xác định điểm mạnh điểm hạn chế Ngân hàng mình, từ đề giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay bất động sản Qua kết nghiên cứu, ngân hàng có nhìn tổng thể hoạt động cho vay bất động sản hệ thống, làm sở tham khảo để ngân hàng đề định hướng chiến lược phát triển hoạt động cho vay bất động sản tương lai, góp phần làm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng Hoạt động cho vay bất động sản hệ thống ngân hàng tăng trưởng ổn định giúp thị trường bất động sản phát triển, nâng cao đời sống vật chất cho nhân dân thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển 54 vay San phẩm cho vay bât đông san ACB rât đa dang, co kem nhiêu dịch vu vê tư vân nha đât, dịch vu lam trung gian toan đam bao an toan cho khach hang, hô trợ thưc thủ tuc chuyên nhượng, sang tên giây tơ sơ hưu cho khach hang Định ky tô chưc kiêm tra, đanh gia lai tai san thê châp la bât đông san nhăm đưa cac biện phap phong ngưa rủi ro phat sinh Ty lệ nợ xâu cho vay bât đông san tai ACB tri mưc thâp so vơi cac NHTM khac ACB chu cho vay bât đông san không phai dưa gia trị tai san bao đam ma dưa uy tin, kha tai chinh va dư an hiệu qua xet duyệt cho vay Hiện măc du nhiêu Ngân hang đa han chê hoăc không cho vay đôi vơi linh vưc bât đông san ty lệ cho vay bât đông san tông dư nợ ACB vân thâp quy định va tiêp tuc thưc cho vay bât đông san vơi dư an hiệu qua KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương phân tích tình hình huy động vốn cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu, trình bày quy trình cho vay bất động sản; phân tích diễn biến cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu qua năm Từ đánh giá kết đạt được, nêu nguyên nhân, mặt hạn chế rủi ro thực cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, làm sở đưa giải pháp chương 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU Thị trường bất động sản nhạy cảm với diễn biến kinh tế Thị trường bất động sản tạo nhiều công ăn việc làm, cải thiện sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị dân cư, thị trường phát triển có tác động tích cực tới kinh tế Ngày nay, ngân hàng thương mại góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản phát triển thơng qua kênh tín dụng bất động sản Khi ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản, cần phát triển thị trường cho vay bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng Với 18 năm thành lập hoạt động, Ngân hàng TMCP Á Châu chứng minh ngân hàng hoạt động hiệu quả, động sáng tạo, tăng trưởng nhanh bền vững Việt Nam Trong thời gian tới, để đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản, Ngân hàng TMCP Á Châu cần xây dựng mục tiêu, định hướng chiến lược hoạt động cụ thể đưa giai phap phat triên thị trương cho vay bât đông san Trươc hêt ưu tiên phat triên cho vay bât đông san vơi cac muc đich tiêu dung, phuc vu sơ san xuât kinh doanh, han chê cac loai hinh cho vay bât đông san mang tinh chât đâu kiêm lơi 3.1 Giai phap phat triên hoat đông cho vay bât đông san tai Ngân hang TMCP A Châu Hoat đông cho vay bât đông san ACB năm qua gop phân không nho cho sư phat triên nên kinh tê Hô trợ cac doanh nghiệp kinh doanh bât đông san co nguôn vôn đê xây dưng cac trung tâm thương mai, khu dân cư, xây dưng sơ tâng phuc vu đơi sông nhân dân, thuc đẩy qua trinh đô thị hoa Phat triên thị trương bât đông san se keo theo sư phat triên nganh vât liệu xây dưng, đông thơi giai quyêt môt lượng lơn công ăn việc lam cho lao đông Đôi vơi 56 khach hang ca nhân, ACB hô trợ cho vay đên 70% gia trị nha vơi thơi han trung binh 10 năm đa giup dân ôn định cuôc sông, yên tâm lao đông san xuât Chinh sach thăt chăt tiên tệ năm 2011 anh hương đên hoat đông ACB, đăc biệt la linh vưc cho vay bât đông san Tuy nhiên, đên thang 07 năm 2011, ty cho vay bât đông san thâp quy định Ngân hang nha nươc, ACB vân tiêp tuc thưc cho vay bât đông san thơi gian tơi Trong bôi canh nên kinh tê nhiêu kho khăn, thị trương bât đông san am đam, phat triên cho vay bât đông san tai ACB vưa la thach thưc cung la thơi lơn, vi dư đoan thị trương bât đông san se khơi săc tư cuôi năm 2011 Môt sô giai phap gop phân phat triên hoat đông cho vay bât đông san ACB sau: 3.1.1 Giai phap đôi vơi nhom cho vay không kinh doanh bât đông san 3.1.1.1 Chú trọng cho vay bất động sản khách hàng có thu nhập trung bình có nhu cầu thực Cac san phẩm cho vay bât đông san đê mua nha, xây dưng nha tra gop đê hoăc đê lam sơ san xuât kinh doanh la khoan cho vay đap ưng nhu câu thưc sư nên kinh tê Do vây, phat triên cho vay bât đông san đôi vơi cac đôi tượng co thê kich thich nguôn câu đôi vơi co nhu câu thưc sư Tăng cương tiêp thị, phat triên cho vay va co chinh sach ưu đai danh cho cac đôi tượng mua nha thu nhâp thâp Đây la cac khoan vay co nhu câu thưc sư va nhu câu rât cao Việt Nam 3.1.1.2 Phát triển hoạt động huy động vốn vay bất động sản ACB cần phải cân đối việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để 57 cho vay lĩnh vực bất động sản trung dài hạn Hiện cho vay bất động sản ACB chủ yếu trung dài hạn nên tương lai phải tăng cường biện pháp để huy động nguồn vốn trung dài hạn Cần có sách thu hút đối tượng khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn gửi tiết kiệm lâu dài mang tính chất ổn định khách hàng lớn tuổi, công ty bảo hiểm quỹ đầu tư muốn phân tán bớt rủi ro thông qua gửi tiết kiệm Chính sách lãi suất trung dài hạn phải cao lãi suất ngắn hạn có cộng thêm biên độ tính yếu tố lạm phát kinh tế Khi lạm phát tăng, ACB đảm bảo lãi suất tiền gửi tăng theo để bù đắp cho khách hàng gửi tiết kiệm dài hạn Ngoài khách hàng gửi tiết kiệm với số tiền lớn, thời hạn dài ACB ưu tiên cộng lãi suất hình thức khuyến khác, từ thu hút nhiều khách hàng gửi tiền lâu dài với ACB Tăng cường phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn phát hành trái phiếu Ngân hàng thương mại trung dài hạn tổ chức lớn, có nguồn tiền nhan rôi đê đap ưng nguôn vôn cho hoat đông tin dung bât đông san, han chê rủi ro khoan cho vay bât đông san tai ACB Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả, giao cho chi nhánh chủ động cân đối nguồn vốn sử dụng vốn phù hợp với quy mô hoạt động chi nhánh, nhằm linh động sách khách hàng Bên cạnh đó, ACB trọng thu hút nguồn vốn ngắn hạn, tổ chức tín dụng dùng 40% vốn huy động ngắn hạn vay Trong ba quý đầu năm 2011, ACB chủ động nâng cao lãi suất để mang tính cạnh tranh so với ngân hàng khác điều kiện ngân hàng gặp khó khăn khoản Tuy nhiên, thị 02/CT-NHNN ngày 07 tháng 09 năm 2011quy định tất tổ chức tín dụng thực lãi suất huy động quy định, không vượt lãi suất trần 14% Nếu vi phạm tổ chức tín dụng bị đình hoạt động huy động cho vay, miễn nhiệm chức vụ người quản lý Do đó, để tăng huy động vốn ngắn 58 hạn, ACB cần tạo khác biệt dịch vụ nhằm thu hút khách hàng như: huy động vốn nhà số tiền lớn khách hàng có nhu cầu, có sách chăm sóc khách hàng tốt tặng khách hàng quà nhân ngày sinh nhật, lễ tết , đơn giản hóa thủ tục giấy tờ cho khách hàng thực giao dịch 3.1.1.3.Xây dưng quy trinh thẩm đinh cho vay bât đơng san riêng biệt Hiện ACB có văn hướng dẫn quy định riêng loại hình cho vay bất động sản chưa có quy trình thẩm định cho vay, quản lý dư nợ khách hàng theo dõi biến động giá thị trường bất động sản riêng biệt Mặt khác, tài sản chấp khách hàng chiếm đến 80% bất động sản nên ACB cần nghiên cứu quy trình thẩm định, xét duyệt riêng cho vay bất động sản Cán thẩm định xét duyệt cần có kinh nghiệm chuyên môn lĩnh vực bất động sản để xét duyệt xác cho vay, tránh rủi ro cho ACB Theo dõi tình hình biến động tài sản chấp bất động sản, tránh trường hợp bất động sản trước chấp ACB có giá trị lớn, sau thuộc diện quy hoạch giảm giá trị nhân viên không phát hiện, đến khách hàng có nhu cầu vay thêm, gửi tài sản thẩm định lại phát Cần thành lập phận theo dõi giá tài sản bảo đảm bất động sản, tình hình biến động giá bất động sản, tính tốn tỷ lệ cho vay giá trị tài sản bảo đảm theo định kỳ, nhằm đảm bảo an toàn cho ACB 3.1.1.4.Nghiên cứu thị trường cho vay bất động sản phát triển nhiều sản phẩm cho vay bất động sản Thị trường bất động sản biến đổi liên tục với phát triển kinh tế xã hội trình thị hóa ACB cần thành lập phịng nghiên cứu sản phẩm chuyên cho vay bất động sản, đời sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu thị trường để thu hút khách hàng tiềm cạnh tranh ngân hàng thương mại khác 59 Cho vay bất động sản Việt Nam thị trường tiềm dân số đông q trình thị hóa diễn nhanh chóng, ACB cần khai thác triệt để thị trường ACB cần tổ chức chương trình hội thảo khách hàng hỗ trợ cho vay bất động sản, mời chuyên gia doanh nghiệp bất động sản Qua đó, nắm bắt nhu cầu khách hàng, nắm bắt thông tin dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp địa bàn, đưa sản phẩm cho vay bất động sản, dịch vụ đáp ứng nhu cầu thị trường Đẩy manh cho vay cac doanh nghiệp bât đông san cac dư an xây dưng hô binh dân, phu hợp vơi nhu câu thât thị trương Tiêp cân va cho vay cac doanh nghiệp nha nươc câp phep xây dưng nha xa hôi cho thuê tương lai 3.1.1.5.Chính sách kiểm sốt rủi ro cho vay bất động sản Cho vay bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận cho ACB độ rủi ro cao, ACB cần xây dựng sách phịng ngừa quản lý rủi ro riêng cho lĩnh vực Có phận thường xuyên theo dõi giá bất động sản, tình hình biến động thị trường để đưa cảnh bảo rủi ro trước sau cho vay Định kỳ hàng năm đánh giá lại, tái thẩm định khách hàng vay bất động sản để đánh giá mức độ rủi ro đề xuất giải pháp khắc phục Bộ phận kiểm toán nội thường xuyên kiểm tra, rà soát hoạt động cho vay bất động sản chi nhánh ACB Đánh giá mức độ rủi ro quy trình thủ tục cho vay, từ đề xuất cảnh báo hoạt động cho vay bất động sản Hiện phịng kiểm tốn nội ACB hoạt động mang tính hình thức, có rủi ro xảy phát tiến hành kiểm tra Tiêp tuc xây dưng va hoan thiện hoat đông quan trị rủi ro, quan ly danh muc cac khoan nợ xâu Thưc nghiêm tuc cac quy định Ngân hang nha nươc vê cho vay bât đông san, thưc trich lâp dư phong rủi ro cho tưng mon vay, thưc 60 tiêu chuẩn nguyên tăc an toan cho vay 3.1.1.6.Đào tạo cán nghiệp vụ chuyên ngành Tổ chức thường xuyên lớp học đào tạo chuyên ngành bất động sản, ACB đào tạo quy trình thẩm định giá bất động sản Kiến nghị ACB tổ chức thêm lớp học phân tích hiệu dự án bất động sản, nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản, rủi ro cho vay bất động sản, lớp học kiến thức luật cho cán tín dụng để có kiến thức kinh nghiệm thực tế việc thẩm định xét duyệt cho vay Các cán tín dụng phải hiểu biết thủ tục mua bán bất động sản, nhận biết giấy tờ sở hữu bất động sản, có tinh thần trách nhiệm cao cơng tác để hạn chế sai sót q trình cho vay 3.1.1.7.Ứng dụng công nghệ thông tin việc cho vay bất động sản Tạo lập liệu khách hàng vay liên quan đến bất động sản, phân loại mục đích cho vay theo nhóm Hiện nay, chi nhánh báo cáo lĩnh vực bất động sản hàng tháng Hội sở qua file giấy Đề nghị có phần mềm báo cáo trực tuyến toàn hệ thống, liệu cho vay bất động sản phải cơng bố tồn hệ thống để ACB phân loại khách hàng, đánh giá nhu cầu khách hàng theo lĩnh vực nhằm có định hướng tiếp thị khách hàng, nghiên cứu sản phẩm cho vay bất động sản phù hợp với thị trường bất động sản 3.1.1.8.Phát triển dịch vụ liên kết ACB công ty bất động sản Hiện ACB có cơng ty bất động sản công ty địa ốc ACBR, công ty hoạt động chủ yếu dịch vụ liên quan đến bất động sản làm giấy tờ nhà cho khách hàng vay chấp bất động sản ACB, thực thẩm định tài sản cho ACB chưa có liên kết, hỗ trợ Cơng ty địa ốc có lợi chun mơn xây dựng, thiết kế địa ốc, quy trình thẩm định bất động sản, 61 cịn ACB có lợi vốn, khả thẩm định dự án hiệu quả, khoản… Do đó, cần phải có kết hợp ACB công ty địa ốc lĩnh vực đầu tư dự án nhằm mang lại lợi ích hiệu cho hai bên 3.1.1.9.Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản có tính tỷ lệ lạm phát Hiện nay, ACB áp dụng lãi suất thả nổi, định kỳ thay đổi tháng/lần theo công thức LS tiền gửi 13 tháng + Biên độ ( tùy theo thời kỳ ) Nguồn vốn ACB sử dụng cho vay bất động sản chiếm đa phần từ nguồn vốn ngắn hạn, khoản cho vay bất động sản trước áp dụng biên độ thấp, đến kỳ điều chỉnh, lãi suất cho vay bất động sản thời điểm thấp lãi suất huy động khiến chi phí huy động cao nguồn thu từ lãi vay, khơng có lời ACB phải tốn thời gian chi phí để thương lượng đàm phán lại lãi suất với khách hàng, gây ảnh hưởng đến uy tín ACB Để tránh rủi ro lãi suất, cần phải áp dụng lãi suất thả linh hoạt theo biên độ, có tính yếu tố lạm phát theo thời gian biên độ cách xác, cẩn thận Đồng thời, lãi suất thời điểm điều chỉnh áp dụng không thấp lãi suất cho vay tối thiểu không cao lãi suất cho vay tối đa ACB quy định, nhằm đảm bảo lãi suất hợp lý khách hàng ACB 3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ dự án bất động sản lớn Mặc dù Ngân hàng nhà nước ban hành Quy chế đồng tài trợ theo định số 286/2002/QĐ-NHNN từ ngày 03/04/2002, đến năm 2010 Ngân hàng TMCP Á Châu ban hành quy chế cho vay đồng tài trợ Thực tế đến chưa có vay đồng tài trợ ACB triển khai Để hạn chế rủi ro có hội tham gia vào dự án bất động sản lớn, ACB cần phát triển hình thức cho vay đồng tài trợ dự án đầu tư bất động sản có quy mơ lớn 62 3.1.2 Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san ACB cân han chê cho vay vơi muc đich kinh doanh bât đông san vi la khoan vay mang tinh chât đâu cơ, không đap ưng nhu câu thưc sư nên kinh tê Vi du cho vay cac doanh nghiệp đâu tư xây dưng biệt thư, hô cao câp cân han chê Vi la phân khuc thị trương it, nhu câu không nhiêu Đôi vơi nhom kinh doanh bât đông san, ACB chi nên cho vay đôi vơi dư an hiệu qua cao, kha thu hôi vôn nhanh, kha thu hut khach hang cao Kiêm soat chăt che đôi vơi dong vôn cho vay vao kinh doanh bât đông san ACB nên giai ngân theo tiên đô va kiêm soat muc đich sư dung vôn kinh doanh bât đông san môt cach chăt che Theo doi xem khach hang co thưc theo đung cac điêu khoan đa cam kêt hợp đông, kịp thơi phat vi pham va co biện phap xư ly thich hợp Ap dung lai suât cao đôi vơi cho vay kinh doanh bât đông san nhăm han chê tinh trang khach hang vay đâu cơ, kiêm lơi ACB cân cho vay kinh doanh bât đông san gia trị tai san đam bao vơi ty lệ thâp so vơi cac san phẩm cho vay khac nhăm đam bao an toan thị trương bât đông san co xu hương kem phat triên Thanh lâp phong đâu tư chuyên vê linh vưc bât đông san, tinh toan chu ky phat triên thị trương nhăm tim kiêm hôi cho vay kinh doanh bât đông san va thu lợi nhuân thị trương bât đông san co dâu hiệu tăng trương 3.2 Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc Thị trường bất động sản chịu chi phối sách pháp luật thời kỳ, chế sách cịn chưa đồng thiếu minh bạch nên kiến nghị số giải pháp: 63 3.2.1 Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thi trương bât đông san Quốc hội Chính Phủ cần hồn thiện Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản, loại bỏ chế nay: giá Ủy Ban Nhân dân tỉnh thành phố cung cấp giá thị trường ấn định, nhằm kiểm soát tốt thị trường, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, tránh tượng đầu Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính: Bộ xây dựng ngành cần đơn gian hoa, rut ngăn cac thủ tuc câp giây phep đâu tư, câp phep xây dưng dư an nhăm tao chê linh hoat, thu hut cac nha đâu tư bât đông san Nha nươc hô trợ cac nha đâu tư việc giai phong măt băng, thoa thuân sô tiên đên bu vơi cac hô dân nhanh chong nhăm giup cac doanh nghiệp kinh doanh bât đông san thưc đung tiên đô dư an va sơm đưa san phẩm vao sư dung, giup thị trường bất động sản phát triển Bộ xây dựng Ngân hàng nhà nước cần phối hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ưu tiên cho vay lĩnh vực mua nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà để để sản xuất kinh doanh, khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống nhân dân Hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản Nha nươc thưc chinh sach hô trợ phat triên nha xa hôi va nha cho thu nhâp thâp khu vưc đô thị Ưu đai cho ngheo tiêp cân cac khoan vay dai han thông qua cac ngân hang đê ho co điêu kiện vê nha ơ, ôn định cuôc sơng 3.2.2 Xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực bất động sản Hiện Ngân hàng nhà nước có quy định 1627/2001/QĐ-NHNN quy 64 chế cho vay chung, ngân hàng dựa vào để thực cho vay bất động sản khiến quy trình cho vay bất động sản khơng rõ ràng Ngân hàng nhà nước cần nghiên cứu phân phân loại lĩnh vực cho vay bất động sản cách xác, từ có quy định, hướng dẫn chi tiết ngân hàng thương mại quy trình thực cho vay bất động sản Thủ tục công chứng đăng ký tài sản bảo đảm bất động sản phịng cơng chứng, trung tâm tài ngun mơi trường cần linh hoạt thực nhanh chóng đảm bảo xác hồ sơ giấy tờ nhà, nhằm tránh gây rủi ro cho ngân hàng 3.2.3 Thông tin vê thi trương bât đông san minh bach, công khai Thị trương bât đông san Việt Nam phai hoat đông môt cach minh bach, công khai, tao môi trương canh tranh binh đăng theo tiêu chuẩn quôc tê Cac thông tin vê quy hoach, dư an thông bao qua cac kênh truyên thông, bao đai địa phương, tranh tượng can bô công chưc nha nươc lợi dung thông tin đê đâu hoăc tung tin đôn đê truc lợi Cân co sư phôi hợp đông bô giưa cac ban nganh việc giải vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản Chinh sach thuê bât đông san điêu chinh phu hợp vơi thưc tê, co chinh sach hô trợ thuê đôi vơi ngheo, tinh thuê cao đôi vơi hoat đông đâu cơ, đam bao thu thuê đung va đủ 3.2.4 Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât đông san Chinh Phủ cân co quy định linh hoat vê cach phân loai tin dung bât đông san vao nhom san xuât hay phi san xuât Vi co hoat đông tin dung phuc vu xây dưng khu công nghiệp, khu chê xuât, khu đô thị la cac hoat đông tao gia trị thưc kinh tê Nêu han chê nguôn vôn tin dung vao linh vưc se 65 gây kho khăn cho doanh nghiệp, cac dư an se dơ dang anh hương đên sư phat triên xa hôi Ngân Hang Nha Nươc cân tăng cương kiêm tra giam sat tinh hinh câp tin dung cac Tô chưc tin dung, đăc biệt linh vưc bât đông san va chưng khoan Phat va ngăn chăn kịp thơi cac khoan nợ xâu co xu hương gia tăng hệ thông ngân hang Không đê thị trương bât đông san la nhân tô tac đông gây lam phat cao kinh tê 3.2.5 Nâng cấp trang website Trung tâm thơng tin tín dụng CIC _ Ngân hàng nhà nước Thường xuyên nâng cấp cập nhập liệu kịp thời thông tin khách hàng, tài sản bảo đảm liên quan đến tín dụng để ngân hàng khai thác có hiệu thông tin CIC cung cấp, đảm bảo thông tin đủ tin cậy để ngân hàng làm sở xét duyệt cho vay khách hàng Hiện khôi lượng thông tin khach hang CIC rât lơn, CIC phai bao đam tôc đô truy câp ôn định, an toan va nhanh chong Cac thông tin phai bao mât, chông đôt nhâp, thương xuyên nâng câp cai tiên website nhăm giam tinh trang mach 3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang Trong tình hình thị trường bất động sản ảm đạm nay, nhiều dự án dở dang khơng hồn thành kịp tiến độ Trước mắt nhà nước cần khuyến khích đơn vị hợp tác liên kết để đầu tư hoàn thành dự án bất động sản dang dở Các ngân hàng ưu tiên giải ngân vốn cho dự án dở dang để sớm hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng đồng thời thu hồi vốn nhanh chóng va ưu tiên cho vay cac dư an co tinh khoan cao Khuyên khich phat triên loai hinh cho vay xây dưng nha cho thu nhâp thâp nhăm đam bao phuc lợi xa 66 hội, hạn chế cho vay đầu Trong bối cảnh kinh tế suy thoái nay, nhà đầu tư Mỹ Châu Âu rút vốn để giải vấn đề khủng hoảng nước họ Việt Nam cần tranh thủ nguồn viện trợ nước phát triển khu vực Singapore để thực dự án bất động sản mang tính ưu tiên, quan trọng Với lợi nước ổn định trị, có tiềm đà phát triển, Việt Nam phải tạo mối quan hệ giao thương với nước giới Để kinh tế giới qua khủng hoảng, nhà đầu tư lựa chọn Việt Nam nơi đầu tư tốt KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ thực trạng cho vay bất động sản nêu chương 2, chương đưa giải pháp riêng cho Ngân hàng TMCP Á Châu giải pháp chung quan nhà nước nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới Từ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển 67 KẾT LUẬN CHUNG Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy thị trường khác kinh tế phát triển Ở Việt Nam, Ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản thơng qua kênh tín dụng bất động sản Trong năm gần đây, hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại phát triển mạnh mẽ Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu liên tục tăng nhanh qua năm, chủ yếu TP.HCM, Hà Nội đô thị lớn, giúp thị trường bất động sản địa bàn phát triển mạnh mẽ Thông qua việc phân tích số liệu thực tế, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động cho vay bất động sản hệ thống ngân hàng, đề tài kết đạt được, mặt hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu Từ đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm góp phần phát triển hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm tương lai, phát triển tín dụng lĩnh vực bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho kinh tế Do giới hạn thời gian kiến thức, đề tài chưa sâu phân tích hành lang pháp lý tác động đến cho vay bất động sản tiềm cần khai thác hoạt động cho vay bất động sản hệ thống Ngân hàng Tác giả mong đóng góp Qúy thầy đồng nghiệp để đề tài hồn thiện Chân thành cảm ơn! 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Cơng ty cổ phần chứng khốn Bảo Việt (2008), “ Rủi ro hội ”, Báo cáo phân tích ngành Ngân hàng 2.Đại học Kinh tế TP.HCM (2005), Giáo trình Tín dụng Ngân hàng, Nhà xuất thống kê, TP.HCM 3.Luật kinh doanh bất động sản 2006 Chính Phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 4.Ngân hàng TMCP Á Châu , Báo cáo tài từ năm 2004 đến tháng năm 2011 5.Ngân hàng TMCP Á Châu , Báo cáo thường niên từ năm 2005 đến năm 2007 6.Ngân hang TMCP A Châu (2008), Quyết định số 31/NVCV-PC.08 Hướng dẫn vay vốn kinh doanh bất động sản vay vốn để mua nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê ngày 16/01/2008 7.Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo tổng kết hoạt động năm 2010 kế hoạch hoạt động năm 2011 8.Tập thể tác giả (2010), Kinh doanh bất động sản: Thực trạng giải pháp Việt Nam, Nhà xuất Thanh Niên, TP.HCM 9.Trân Tiên Khai Trương đai hoc kinh tê TP.HCM_Khoa Kinh tê phat triên (2011), Nguyên lý bất động sản, Nha xuât ban Lao đông xa hôi, Ha Nôi 10 Một số thông tin trang trang web như: www.acb.com.vn; www.sbv.gov.vn; www.gso.gov.vn; báo Tạp chí ... hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu  Chương 3: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu 1 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG... 1.4 Phát triển tín dụng bất động sàn 1.4.1 Khái niệm Phát triển cho vay bất động sản phát triển hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng khách hàng nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản. .. huy động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB ) 30 2.2.4 Quy trình cho vay bất động sản NH TMCP Á Châu 35 2.2.5 Các sản phẩm cho vay bất động sản 36 2.2.6 Tình hình cho vay bất động sản