Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí MinhGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN MINH HOÀNG VƯƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 1, TP HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN MINH HOÀNG VƯƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 1, TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Vũ Thị Hồng Vân HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Minh Hoàng Vương MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HĨA TẠI TỒ ÁN NHÂN DÂN 10 1.1 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa………………………………………10 1.2 Các phương thức giải tranh chấp kinh doanh thương mại…………13 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng hoạt động giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa Tịa án nhân dân …………………………………………… 19 1.4 Kinh nghiệm số nước giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa hệ thống Tịa án học kinh nghiệm cho Việt Nam…….……26 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA TẠI TÒA ÁN VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 1, TP.HCM………………………… ………………………… … 40 2.1 Các qui định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa Tịa án…………………………………………………40 2.1 Thủ tục giải 43 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HĨA TẠI TỊA ÁN………………………………………………… 71 3.1 Phương hướng hoàn thiện…………………………………………….71 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa……72 KẾT LUẬN CHUNG 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng Dân CHXHCN Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa LTM Luật thương mại TANDTC Tòa án Nhân dân tối cao PGS.TS Phó Giáo sư Tiến sĩ TNHH Trách nhiệm Hữu hạn TS Tiến sĩ Th.S Thạc sĩ VKS Viện kiểm sát MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, quốc gia phát triển việc đưa đất nước ngày hội nhập mở rộng chế thị trường, làm ăn với đối tác nước nên việc phát sinh tranh chấp hoạt động mua bán, giao thương ngày đa dạng phức tạp Mua bán hàng hóa hiểu hoạt động mang tính thương mại mà qua bên bán có nghĩa vụ phải giao hàng, chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua nhận tốn, bên mua có trách nhiệm toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu hàng hóa theo thỏa thuận Bản chất hợp đồng mua bán hàng hóa thỏa thuận bên nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ quan hệ mua bán, chất chung hợp đồng Mục đích bên thiết lập hợp đồng mua bán hàng hóa nhằm đạt lợi ích mà bên mong muốn hợp đồng mua bán hàng hóa loại hợp đồng đặc trưng phổ biến hoạt động kinh doanh thương mại Hiện nay, với phát triển toàn cầu hóa, hoạt động mua bán hàng hóa khơng cịn diễn phạm vi hẹp quốc gia mà phạm vi kinh doanh lan rộng phạm vi giới Do đó, hợp đồng mua bán hàng hóa trở thành công cụ hiệu để bên đạt thỏa thuận lợi ích tiến hành hoạt động mua bán hàng hóa Bên cạnh đó, tranh chấp hoạt động thương mại nói chung hợp đồng mua bán hàng hố nói riêng ngày tăng số lượng phức tạp vụ việc địi hỏi phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh toàn diện, chế giải nhanh gọn, mục đích để khơng gây ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bên Pháp luật Việt Nam quy định hình thức giải tranh chấp kinh doanh thương mại nói chung giải tranh chấp loại hợp đồng mua bán hàng hóa nói riêng gồm có hình thức là: Thương lượng, hịa giải, Trọng tài Tòa án Tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng mua bán hàng hóa phổ biến cần phải lựa chọn phương thức để giải kịp thời, nhanh chóng Nhà nước khuyến khích chủ thể thực việc thương lượng, thỏa thuận nhằm giải mâu thuẫn trước tiên, không giải lựa chọn phương thức giải Trọng tài Tòa án, phương thức lựa chọn cuối Các hình thức giải tranh chấp loại hợp đồng mua bán hàng hoá theo pháp luật Việt Nam gồm thương lượng, hoà giải, Trọng tài Toà án Tuy nhiên, việc giải tranh chấp Hợp đồng mua bán hàng hóa Việt Nam, chủ thể thường chọn phương thức giải Tòa án nhằm đảm bảo hiệu việc giải quyết, thi hành án nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể, Tịa án cơng cụ bảo đảm cho bên thực nghĩa vụ thơng qua biện pháp cưỡng chế thi hành án Tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán thơng qua Tịa án có ý nghĩa quan trọng, điều khơng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho bên tham gia hợp đồng mà cịn có ý nghĩa phát triển kinh tế thành phố Vì giải tranh chấp tốt góp phần khơng nhỏ vào việc bảo đảm mơi trường kinh doanh an toàn, lành mạnh Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng mua bán Tịa án nước ta nói chung Tòa án nhân dân cấp quận, huyện địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cịn số vướng mắc khó khăn cần phải nghiên cứu Việc hạn chế, khó khăn thực tiễn xét xử phần lớn pháp luật giải tranh chấp kinh doanh thương mại thiếu đồng bộ, chưa thống nhất, chưa phù hợp với xã hội Điều đó, làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động xét xử Tịa án nhân dân cấp quận, huyện địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều án, định bị kháng cáo, kháng nghị bị sửa án bị hủy án Từ thực tiễn giải tranh chấp Hợp đồng mua bán hàng hóa Tịa án nhân dân quận, huyện Thành phố Hồ Chí Minh tranh chấp trở nên đa dạng phức tạp, việc nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng mua bán Tòa án nhân dân cấp quận, huyện Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với thực tiễn xã hội, có ý nghĩa lớn mặt lý luận Từ phân tích trên, tác giả chọn đề tài: “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa từ thực tiễn xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Đối với đề tài nghiên cứu liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa nhiều nhà khoa học lựa chọn nghiên cứu nhiều góc độ khác Tuy nhiên, nghiên cứu nghiên cứu lĩnh vực riêng Hợp đồng mua bán hàng hóa giải tranh chấp mua bán hàng hóa mà chưa cụ thể vào việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa Tịa án nhân dân quận, huyện Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu vấn đề liên quan tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa có số cơng trình tác : - “Tính đặc thù thủ tục giải vụ án kinh tế, lao động Những vấn đề lý luận thực tiễn” - TS Nguyễn Văn Dũng (2001), Đề tài cấp Bộ, Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối cao; - “Những giải pháp nâng cao lực chất lượng xét xử tranh chấp thương mại Toà án nhân dân” – Cử nhân Đỗ Cao Thắng (2004), Đề tài cấp bộ, Chánh tòa Tòa Kinh tế; - “Pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng đường Tòa án Việt Nam” ,Th.S Trần Thị Thùy Trang; - “Hoàn thiện hệ thống pháp luật giải tranh chấp kinh tế Tòa án Trọng tài”, GS.TSKH Đào Trí Úc; - “Một số lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay”, PGS.TS Nguyễn Như Phát, TS Lê Thị Thu Thủy; - “Tranh chấp hợp đồng phương thức giải tranh chấp hợp đồng” đề tài “Tăng cường vai trò Tòa án việc giải tranh chấp kinh tế”,TS Phan Chí Hiếu; - “Giải tranh chấp thương mại theo pháp luật tố tụng dân từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh”, Th.S Trần Thị Như Mơ; - “Lý luận thực tiễn giải tranh chấp kinh doanh thương mại Tòa án”, Th.S Nguyễn Văn Hợp; - “Hồn thiện thủ tục pháp lý hịa giải giải tranh chấp kinh doanh thương mại Tòa án” ,Th.S Tăng Thị Nhớ; - “Giai đoạn chuẩn bị xét xử giải tranh chấp kinh doanh thương mại”, Th.S Võ Thị Ngọc Huyền Và nhiều đề tài nhà khoa học nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nói chung hợp đồng tín dụng, mua bán hàng hóa, cho thuê,… nói riêng Đồng thời, đề tài nghiên cứu hầu hết nghiên cứu chung lĩnh vực tranh chấp kinh doanh mua bán, nhiên viết chủ yếu dừng lại phương diện lý thuyết, chưa khảo sát, đánh giá thực tiễn việc áp dụng thực tế công tác giải tranh chấp địa phương cụ thể, đặc biệt chưa có cơng trình nghiên cứu, khảo sát thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa Tịa án nhân dân Quận Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, việc nghiên cứu cụ thể chuyên sâu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa đường Tịa án cịn nhiều hạn chế mang tính thời sự, chưa giải triệt để yêu cầu đặt loại hình tranh chấp này, lẽ vấn đề mâu thuẫn ngày đa dạng, phức tạp Dựa sở tiếp thu từ đề tài nghiên cứu nêu trên, thân muốn mô tả rõ việc giải tranh chấp phát sinh hợp đồng mua bán hàng hóa đường Tòa án việc áp dụng pháp luật Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Lê Văn Tú, địa chỉ: 184 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn ủy quyền 30/01/2018)- Có mặt Bị đơn: Cơng ty CPDV Tồng hợp SG; Địa trụ sở chính: Số 68 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Lê Thị Việt Ngọc, địa chỉ: 277279 Lý Tự Trọng, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn ủy quyền số 34/UQ-SVC ngày 7/8/2018)- Có mặt NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, tự khai tài liệu chứng kèm theo, đại diện nguyên đơn ơng Lê Văn Tú trình bày: Ngày 15/4/2011 Cơng ty CPĐT LBM (sau gọi tắt công ty LBM) có ký hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC với Công ty CPDV Tồng hợp SG (sau gọi tắt Công ty SG) phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/3/2012, phụ kiện hợp đồng số 19/02/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/12/2012, phụ kiện số 19/3/2012/PKHĐ/SVC, với thời hạn thuê từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 Sau đó, hai bên tiếp tục ký phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC với nội dung gia hạn thời hạn thuê hợp đồng số 19/2011/HĐTN.SVC từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 Quá trình thuê mặt nguyên đơn toán tiền thuê nhà cho bị đơn đầy đủ Căn vào Điều khoản 7.4 hợp đồng thuê nhà, ngày 19/02/2017 Công ty LBM có Cơng văn gửi Cơng ty SG, thơng báo trước tháng việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, ngày 17/2/2017 Công ty SG ký nhận Hết thời hạn tháng thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 21/8/2017, hai bên tiến hành ký biên bàn giao nhà Tuy nhiên kể từ bàn giao mặt đến Công ty SG không trả lại tiền đặt cọc cho Công ty LBM, Công ty SG đồng ý hoàn trả lại cho nguyên đơn phần tiền nguyên đơn không đồng ý Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu: - Tuyên bố hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 vô hiệu - Buộc bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn toàn số tiền cọc 943.966.000 đồng (Theo phụ kiện gia hạn hợp đồng bên thống số tiền cọc phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019) - Buộc bị đơn phải trả tiền lãi chậm tốn tính từ ngày Cơng ty LBM xuất hóa đơn ngày 21/8/2017 đến ngày khởi kiện ngày 30/11/2018: Mức lãi suất yêu cầu 150% lãi suất 9%/năm (0,75%/tháng): 150% x 0,75/tháng = 1,125%/tháng = 0,0375%/ngày Tiền lãi là: 943.966.000 đồng x 0,0375%/ngày x 466 ngày = 164.958.058 đồng Tổng cộng là: 1.108.924.058 đồng * Căn nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc 943.966.000 đồng: - Hợp đồng thuê nhà phụ kiện Hợp đồng thuê nhà vơ hiệu theo quy định Điều 492 Bộ luật Dân Sự, hợp đồng thuê nhà tháng phải cơng chứng Do đề nghị Tịa án tun bố hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ký ngày 15/4/2011 vơ hiệu khơng ký cơng chứng theo quy định pháp luật; - Đồng thời phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, Phụ kiện gia hạn hợp đồng thêm ba năm từ ngày (15/5/2016 đến ngày 14/5/2019), phụ kiện vơ hiệu người ký phụ kiện hợp đồng người đại diện theo pháp luật cơng ty Tổng Hợp Sài Gịn ký, cụ thể ơng Nguyễn Cơng Bình khơng có Giấy ủy quyền Trong phụ kiện khơng có ghi nhận ơng Bình ký phụ kiện vào Giấy ủy quyền Khi ký kết phụ kiện công ty LBM khơng biết nên khơng thắc mắc có tranh chấp ngun đơn phát ơng Bình khơng đủ thẩm quyền ký phụ kiện Theo thỏa thuận hợp đồng thuê nhà phụ kiện tiền đặt cọc tiền thuê nhà hàng tháng dùng đồng USD (đô la Mỹ) tỷ giá quy đổi sang đồng Việt Nam toán đồng Việt Nam quy đổi theo tỷ giá USD thời điểm toán Thực tế số tiền đặt cọc tiền th nhà tốn hàng tháng có thay đổi theo tỷ giá đồng USD (Đô la Mỹ) vào thời kỳ Toàn hợp đồng thuê nhà phụ kiện hợp đồng thỏa thuận sử dụng tiền tốn đồng USD (Đơ la Mỹ) trái quy định pháp luật Việt Nam theo Pháp lệnh Ngoại hối quy định Thông tư 32/2013 ngày 26/12/2013 Ngân hàng Nhà nước Như trình bày trên, hợp đồng thuê nhà Phụ kiện hợp đồng vô hiệu từ thời điểm xác lập nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn hoàn trả lại tiền đặt cọc tiền lãi chậm tốn * Phía bị đơn có bà Lê Thị Việt Ngọc Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày lần hịa giải, đơn trình bày ý kiến phiên tịa: Bị đơn khơng đồng ý với tồn u cầu khởi kiện nguyên đơn vì: Theo hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC Ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, phụ kiện hợp đồng số 19/2/2013/PKHĐ/SVC, phụ kiện số 19/3/2013 thời hạn thuê từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 ký cơng ty LBM với Cơng ty SG khoản 7.4 Điều Hợp đồng công ty LBM phải toàn số tiền đặt cọc Về yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng phụ kiện hợp đồng thuê nêu vô hiệu từ thời điểm xác lập ngun đơn khơng có sở, lý sau: Theo quy định Bộ luật Dân sự, Điều 122 Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ T00030/QSD/177/UB Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/01/1999; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 05/4/2004 giấy đăng kinh doanh bị đơn pháp nhân có chức kinh doanh, cho thuê bất động sản nên việc công chứng hợp đồng thuê nhà tự nguyện bên không bắt buộc, thời điểm ký hợp đồng thuê nhà công ty LBM khơng có u cầu cơng chứng hợp đồng thuê nhà nên bên tự nguyện giao kết hợp đồng mà không qua quan công chứng chứng nhận hợp đồng; Người ký phụ lục gia hạn ngày 01/5/2016 ơng Nguyễn Cơng Bình Phó Tổng Giám Đốc Công ty SG ủy quyền phân công phụ trách quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty SG theo văn ủy quyền số 20/UQ SVC ngày 25/2/2016 Ơng Bình, ủy quyền quản lý ký hợp đồng, phụ kiện hợp đồng … liên quan đến mặt th Cơng ty Do đó, ý kiến đại diện ngun đơn việc ơng Bình khơng có thẩm quyền ký Phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016 khơng có sở Mặt khác, thời điểm ký phụ kiện hợp đồng nguyên đơn không yêu cầu bị đơn xuất trình văn ủy quyền khơng có ý kiến ký kết này, hợp đồng bên tuân thủ thực xong xem nguyên đơn chấp nhận Về phía bị đơn nghĩ có văn ủy quyền Tổng giám đốc nên không nghĩ bị đơn cho ơng Bình ký khơng thẩm quyền Về ý kiến cho hợp đồng thuê nhà phụ kiện sử dụng đồng USD (Đô la Mỹ - sau gọi USD) để toán trái pháp luật Việt Nam bên phải hồn trả cho nhận không bởi: - Khi ký hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 bên thỏa thuận quy định tiền đặt cọc 45.000 USD quy đổi tương đương đồng Việt Nam 940.050.000 đồng Đồng thời, sau hai bên có ký phụ kiện để thay đổi cụ thể “Sau bàn bạc thảo luận, hai bên thống ký phụ kiện sửa đổi bổ sung hợp đồng (“Phụ kiện”) với nội dung; hai bên đồng ý qui đổi tiền đặt cọc từ USD sang tiền đồng Việt Nam qui định Điều hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN/SVC ngày 15/4/2011 từ 45.000USD thành 943.966.000 đồng… phụ kiện phận không tách rời phụ kiện số 19/02/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/12/2012, điều khoản khác không nhắc đến phụ kiện hợp đồng nguyên giá trị thực hiện” thực tế bên thỏa thuận thống ký phụ kiện sữa đổi bổ sung hợp đồng cho phù hợp với qui định pháp luật; tiền thuê hàng tháng 15.000 USD, toán theo tỷ giá bán Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh thời điểm tốn Đồng thời, sau bên “bàn bạc thảo luận, hai bên thống ký kết phụ kiện sửa đổi bổ sung hợp đồng (“phụ kiện”) với nội dung” ghi cụ thể số tiền giá thuê, thời gian thuê Đồng Việt Nam theo phụ kiện số 19/01/2012/PKHĐ/SVC Từ ngày 01/3/2012 khoản toán tiền thuê nhà nguyên đơn cho bị đơn đồng Việt Nam ghi cụ thể số tiền thuê phải tốn, khơng áp dụng qui đổi Sở dĩ có tăng giảm tiền thuê nhà hàng tháng thỏa thuận bên phụ kiện Do đó, từ 01/3/2012 kết thúc hợp đồng, tiền thuê nhà hàng tháng toán theo mức cố định thỏa thuận phụ kiện hợp đồng không quy đổi theo tỷ giá USD đồng Việt Nam Việc giao kết hợp đồng, đến việc thay đổi nội dung hợp đồng bên tự nguyện thỏa thuận, nội dung hợp đồng thay đổi bổ sung phù hợp với qui định Bộ luật Dân năm 2005 Ngồi ra, thực tế có việc thay đổi Phụ kiện số 19/3/2013/PKHĐ/SVC ký ngày 01/12/2013, Công ty SG công ty LBM thống quy đổi Tiền đặt cọc từ USD sang tiền Đồng Việt Nam tương ứng 45.000 USD thành 943.966.000 đồng Mục đích để giảm thiểu thiệt hại cho cơng ty LBM tỷ giá USD biến động mạnh so với thời điểm công ty LBM tốn ban đầu Cơng ty LBM khơng phải chịu toán thêm phần chênh lệch tăng thêm cho bị đơn chốt mức cố định 943.966.000 đồng Do nguyên đơn đối tác làm ăn lâu năm với bị đơn nên sở hòa giải bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn 50% số tiền đặt cọc 471.983.000 đồng Tuy nhiên, hịa giải khơng thành nên bị đơn đề nghị Tòa án giải theo qui định pháp luật Những tình tiết bên thống nhất: Các bên xác nhận có ký kết hợp đồng thuê nhà phụ kiện gia hạn hợp đồng…trong hợp đồng có ghi đồng qui đổi từ USD sang Việt Nam Đồng thời điểm toán; thực tế bên toán tiền thuê nhà hàng tháng Việt Nam Đồng kể từ hợp đồng giao kết; sau bên ký kết phụ kiện sữa đổi khoản hợp đồng nhằm sữa đổi, bổ sung nội dung điều khoản toán, số tiền đặt cọc áp dụng qui đổi từ đồng USD sang tiền Việt Nam Đồng bỏ hẳn mà áp dụng Việt Nam Đồng hợp đồng sử dụng Đồng Việt Nam để toán tiền thuê nhà hàng tháng Thời hạn thuê, gia hạn thời hạn thuê, thời hạn trả lại mặt thuê, tiền thuê nhà bên tốn đầy đủ Những tình tiết khơng thống nhất: Ngun đơn: Yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê số 19/2011//HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 vô hiệu phụ lục hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC vô hiệu do: Hợp đồng thuê nhà 06 tháng không ký công chứng; người ký gia hạn hợp đồng không thẩm quyền; giao dịch hợp đồng sử dụng đồng USD (Đô la Mỹ) Yêu cầu bị đơn trả lại toàn tiền đặt cọc tiền lãi phát sinh chậm thực nghĩa vụ lãi x 150% cho nguyên đơn với tổng số tiền phải tốn tính đến ngày 30/11/2018 1.108.924.058 đồng Bị đơn khơng đồng ý vì: hợp đồng thuê nhà số 19/2011//HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 phụ lục hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC không bị vô hiệu do: Pháp luật qui định không bắt buộc phải ký công chứng; thực tế không giao dịch đồng USD (Đô la Mỹ) – áp dụng qui đổi đồng thời bên sửa chữa, bổ sung điều chỉnh tiền cọc, tiền thuê nhà bên toán Đồng Việt Nam việc ký kết phụ kiện nhằm bỏ hẳn điều khoản sử dụng đồng USD hợp đồng chính, kể việc điều khoản tiền cọc áp dụng mức cố định Đồng Việt Nam nguyên đơn yêu cầu chấm dứt việc gia hạn hợp đồng Việc nguyên đơn đòi lại tiền đặt cọc khơng có sở thỏa thuận rõ hợp đồng Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận phát biểu quan điểm: - Về tố tụng: Hoạt động tố tụng trình giải vụ án thẩm phán, Hội đồng xét xử việc chấp hành pháp luật người tham gia tố tụng dân sự, kể từ thụ lý vụ án trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án tuân theo quy định pháp luật Tố tụng Dân Tuy nhiên kể từ thời điểm thụ lý đến xét xử vụ án thời gian kéo dài so luật định cần rút kinh nghiệm chung - Về nội dung: ký kết hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 bị đơn có đầy đủ tư cách pháp nhân, việc ký kết hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận bên Theo Điều 122 Luật nhà hợp đồngt huê nhà nêu không thực công chứng không trái qui định pháp luật Tại Điều Điều hợp đồng thuê nhà nói trên, bên có thỏa thuận giá thuê nhà tiền đặt cọc USD, Điều 3.5 hợp đồng có qui định việc toán thực Việt Nam Đồng (VNĐ) Sau đó, bên ký phụ kiện thay đổi nội dung toán tiền Việt Nam Đồng Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối Nghị 04/2003 ngày 27/5/2003 Hội đồng thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 không bị vơ hiệu có giá trị pháp lý xem xét giải tranh chấp; Theo thỏa thuận Điều 7.4 hợp đồng qui định ngoại trừ trường hợp qui định Điều 7.1 nêu trên, bên thuê (bên B) chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho th (bên A) khơng hồn trả tiền cọc cho bên B chịu trách nhiệm chi phí mà bên B đầu tư vào tòa nhà Thời hạn thuê nhà bên thỏa thuận gia hạn từ ngày 15/5/2016 đến ngày 14/5/2019 Tuy nhiên, nguyên đơn chấm dứt hợp đồng vào ngày 21/8/2017 nên vào Điều 7.4 hợp đồng bị đơn khơng có nghĩa vụ trả cọc, khơng phải toán tiền lãi theo yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Trên sở nhận định đề nghị Hội đồng xét xử khơng chấp nhận tồn u cầu nguyên đơn NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [I] Về tố tụng thẩm quyền giải quyết: Căn hợp đồng nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, phụ kiện hợp đồng số 19/02/2013/PKHĐ/SVC, 19/3/2013/PKHĐ/SVC thời hạn thuê từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC việc gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 Công ty CPĐT LBM công ty SAVICO ký kết hai pháp nhân có đăng ký kinh doanh nên thuộc đối tượng luật Thương mại 2005 điều chỉnh theo qui định Điều 1, 2, 3, 4, 10, 11 Điều 317 Luật thương mại năm 2005 Căn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ T00030/QSD/177/UB Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/01/1999; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 05/4/2004 Giấy đăng kinh doanh bị đơn pháp nhân có chức kinh doanh, cho thuê bất động sản có trụ sở Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định khoản Điều 30, điểm b khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 [II] Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà 19/2011/HĐTN.SVC Ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, phụ kiện hợp đồng số 19/02/2013/PKHĐ/SVC, thời hạn thuê từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC việ gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 công ty LBM Cơng ty SG có hình thức phù hợp qui định Điều 121, 124, 358 Điều 492, 500 Bộ luật Dân năm 2005; Nghị Quyết 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 Tòa án nhân dân Tối cao; điểm c khoản 1, khoản Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Điều 122 Luật nhà năm 2014 [III] Về nội dung: Căn hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC Ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, phụ kiện hợp đồng số 19/02/2013/PKHĐ/SVC, phụ kiện 19/3/2013 với thời hạn thuê nhà từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC việc gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 cơng ty LBM với Cơng ty SG có nội dung: - Công ty SG đồng ý cho công ty LBM th tồn tịa nhà 95B -9799 đường Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, với diện tích 818m2; số tầng trệt, 01 lửng 04 lầu; mục đích sử Văn phịng showroom; “…Để bảo đảm việc thực nghĩa vụ bên thuê theo hợp đồng này, bên thuê toán cho cho thuê số tiền đặt cọc 45.000 USD (Bốn mươi lăm ngàn đô la Mỹ chẵn) tương đương 940.050.000 đồng (“Tiền Đặt Cọc”), chuyển khoản vào tài khoản Bên A (bên cho th), tốn vịng 05 (năm) ngày kể từ ngày Hợp Đồng ký kết Tiền Đặt Cọc Bên A giữ suốt Thời Hạn Th mà khơng phải tốn khoản lãi cho Bên B (bên thuê); 3.1 Tiền đặt cọc bên thuê không dùng để toán tiền thuê hay khoản phải toán khác thuộc trách nhiệm bên thuê Tiền đặt cọc bên cho thuê hoàn trả lại cho bên thuê Hợp Đồng chấm dứt theo điều kiện quy định Điều Hợp Đồng ký Trong trường hợp hai bên trí gia hạn Hợp Đồng, tiền đặt cọc tiếp tục chuyển sang hợp đồng gia hạn…” Tuy nhiên sau đó, hai bên ký phụ kiện hợp đồng số 19/3/2013/PKHĐ/SVC ký ngày 01/12/2013 nhằm thống sữa đổi nội dung hợp đồng phần tiền cọc đồng USD sang tiền Đồng Việt Nam tương ứng 45.000 USD thành 943.966.000 đồng Mục đích theo bị đơn trình bày để giảm thiểu thiệt hại cho phía ngun đơn tỷ giá đồng USD biến động mạnh so với thời điểm nguyên đơn toán ban đầu để chỉnh nội dung hợp đồng cho phù hợp với qui định pháp luật Việc điều chỉnh tăng giá trị Tiền đặt cọc bên thực theo thỏa thuận bên th khơng tốn thêm phần chênh lệch tăng thêm cho bên cho thuê Từ thời điểm ký phụ kiện 19/3/2013/PKHĐ/SVC, tiền đặt cọc hai bên chốt cố định 943.966.000 đồng, phụ kiện phần tách rời điều khoản khác khơng nhắc đến phụ kiện cịn ngun giá trị thực hiện; 3.2 Về tiền thuê thỏa thuận sau: “… Hàng tháng, bên thuê phải toán cho bên cho thuê khoản tiền thuê 15.000 USD (Mười lăm ngàn Đô la Mỹ) Sau 12 tháng, tiền thuê điều chỉnh tăng 5%/năm so với kỳ 12 tháng liền kề trước Thời điểm bắt đầu tính tiền thuê ngày 15/04/2011 Tiền thuê khơng bao gồm thuế VAT, chi phí sử dụng tiện ích như: Điện, nước, điện thoại, internet, chi phí sửa chữa Tịa Nhà q trình bên th sử dụng quy định Điều Hợp Đồng Các khoản chi phí bên thuê chịu trách nhiệm toán trực tiếp cho bên cho thuê cho đơn vị cung cấp dịch vụ Tiền thuê bên thuê toán chuyển khoản vào tài khoản cho cho thuê hàng tháng vòng (năm) ngày kể từ ngày bên cho thuê xuất hóa đơn vịng (năm) ngày hàng tháng, tùy theo thời hạn đến trước Việc toán thực Đồng Việt Nam theo tỷ giá bán Ngân hàng Ngoại Thương Việt nam Chi Nhánh Thành phố Hồ Chí Minh thời điểm bên cho thuê xuất hóa đơn thời điểm bên thuê toán Trong trường hợp bên thuê chậm toán tiền Đặt Cọc, tiền Thuê cho bên cho thuê so với thời gian thỏa thuận, Bên thuê phải trả lãi khoản tiền chưa toán theo mức lãi suất phạt chậm tốn 0,1%/ngày, tính từ ngày đến hạn toán ngày khoản tiền tốn đầy đủ, khơng 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày đến hạn Tuy nhiên đến 01/03/2012, Công ty SG Công ty LBM ký kết Phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC với mục đích điều chỉnh Tiền thuê Điều Hợp Đồng từ đồng USD sang Đồng Việt Nam cố định không thay đổi theo tỷ giá USD, cụ thể: + Từ 01/03/2012 đến 31/05/2012: Tiền thuê hàng tháng mà cơng ty LBM tốn cho Cơng ty SG 300.300.000 đồng + Từ 01/06/2012 đến 31/05/2013: Tiền th hàng tháng mà Cơng ty LBM tốn cho Công ty SG 277.200.000 đồng + Từ 01/06/2013: Tiền th hàng tháng mà Cơng ty LBM tốn cho Công ty SG 346.500.000 đồng sau năm, tiền thuê điều chỉnh tăng 5%/năm so với năm liền kề trước Việc tốn Tiền thuê theo Phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC thực sau: Giai đoạn từ 01/03/2012 đến 31/05/2012: Tiền thuê 300.300.000 đồng/tháng; Giai đoạn từ 01/06/2012 đến 30/11/2012: Tiền thuê 277.200.000 đồng/tháng Cụ thể thể hóa đơn Cơng ty SG phát hành cho công ty LBM Đến 01/12/2012, Công ty SG công ty LBM tiếp tục ký Phụ kiện hợp đồng số 19/02/2012/PKHĐ/SVC với mục đích điều chỉnh giảm tiền thuê cho công ty LBM, cụ thể: + Từ 01/12/2012 đến 31/11/2013: Tiền thuê hàng tháng mà công ty LBM tốn cho Cơng ty SG 231.000.000 đồng; + Bắt đầu từ 01/12/2013: Tiền thuê hàng tháng mà công ty LBM tốn cho Cơng ty SG điều chỉnh tăng 5%/năm so với năm liền kề trước Thực tế, việc toán tiền thuê nhà theo Phụ kiện hợp đồng số 19/02/2012/PKHĐ/SVC thực sau: + Giai đoạn từ 01/12/2012 đến 31/12/2013: Tiền thuê nhà 231.000.000 đồng/tháng + Giai đoạn từ 01/01/2014 đến 30/11/2014: Tiền thuê nhà điều chỉnh tăng thêm 5% so với năm trước tương ứng số tiền 242.550.000 đồng/tháng + Giai đoạn từ 01/12/2014 đến 30/04/2016: Tiền thuê nhà điều chỉnh tăng thêm 5% so với năm trước tương ứng số tiền 254.677.500 đồng/tháng Tại Điều hợp đồng có thỏa thuận điều khoản chấm dứt hợp đồng: Mục 7.4 Ngoại trừ trường hợp quy định Khoản 7.1 nêu trên, Bên B (bên thuê) đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước thời hạn, Bên B phải: Gửi thông báo việc chấm dứt cho Bên A(bên cho thuê) biết trước 06 (sáu) tháng; Hồn tất nghĩa vụ theo Hợp Đồng tính đến thời điểm chấm dứt; bên A khơng hồn trả lại Tiền Đặt Cọc cho Bên B chịu trách nhiệm chi phí mà Bên B đầu tư vào Tòa Nhà » [4] Về yêu cầu khởi kiện nguyên đơn: 4.1 Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ký ngày 15/4/2011 vô hiệu do: Hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC có thời hạn th sáu tháng khơng ký công chứng chứng nhận đăng ký nên vô hiệu mặt hình thức theo qui định Điều 492 Bộ luật Dân năm 2005 « Từ sáu tháng trở lên phải ký công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có qui định khác» ; theo qui Điều 122 Luật nhà năm 2014; điểm c khoản 1, khoản Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 qui định : « Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập văn ; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận… » Xét, yêu cầu nguyên đơn khơng phù hợp nên khơng có sở chấp nhận ; 4.2 Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC ngày 01/5/2016 vô hiệu người ký ơng Nguyễn Cơng Bình ký khơng thẩm quyền Xét thấy, ơng Nguyễn Cơng Bình Phó Tổng Giám Đốc Cơng ty SG ủy quyền phân công phụ trách quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty SG theo văn ủy quyền số 20/UQ SVC ngày 25/2/2016 Như vậy, ơng Bình, có thẩm quyền ký hợp đồng, phụ kiện hợp đồng … liên quan đến mặt th Cơng ty Do đó, u cầu ngun đơn khơng có sở Mặt khác, bị đơn cho thời điểm ký phụ kiện hợp đồng nguyên đơn không yêu cầu bị đơn xuất trình văn ủy quyền khơng có ý kiến ký kết này, hợp đồng bên tuân thủ thực thời gian dài xem nguyên đơn chấp nhận có sở nên chấp nhận; 4.3 Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ký ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng thuê nhà số 19/01/2016/PKHĐ/SVC ngày 01/5/2016 phụ kiện gia hạn hợp đồng vô hiệu hợp đồng giao kết ngoại tệ trái qui định pháp luật Xét thấy, hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC Công ty SG công ty LBM ký kết ngày 15/04/2011 nội dung tiền đặt cọc: Tiền cọc 45.000USD tương đương 940.050.000 đồng phù hợp theo định Điều 358 Bộ luật Dân năm 2005 « Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí đá quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn » nội dung toán tiền thuê Điều hợp đồng thuê nhà bên có thỏa thuận tiền thuê nhà 15.000USD/tháng theo tỉ giá bán Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh khơng phù hợp theo Pháp lệnh ngoại hối 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng năm 2006 có quy định Điều 22 hạn chế sử dụng ngoại hối sau:“Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, trường hợp tốn thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý trường hợp cần thiết khác Thủ tướng Chính phủ cho phép.” Tuy nhiên, theo Nghị Quyết 04/2003/NQ-HĐTP Nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật việc giải vụ án kinh tế Tại điểm b khoản mục I có quy định sau:“Nếu nội dung hợp đồng kinh tế bên có thoả thuận giá cả, tốn ngoại tệ bên khơng phép tốn ngoại tệ, sau bên có thoả thuận tốn Đồng Việt Nam nội dung hợp đồng kinh tế bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị hợp đồng) việc toán Đồng Việt Nam, hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản Điều Pháp lệnh HĐKT khơng bị coi vơ hiệu tồn bộ.” Đồng thời, hai bên có ký kết phụ kiện số 19/01/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/3/2012 hai bên có « … bàn bạc thảo luận, hai bên thống ký kết Phụ kiện sửa đổi bổ sung hợp đồng (« Phụ Kiện ») với nội dung … » tiền thuê nhà hàng tháng mà nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền cụ thể tiền Đồng Việt Nam khơng cịn sử dụng ngoại tệ USD qui đổi ; phụ kiện số 19/2/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/12/2012 phụ kiện số 19/3/2013/PKHĐ/SVC ngày 01/11/2013 thống sửa đổi nội dung tiền đặt cọc từ USD (45.000USD) sang tiền Việt Nam qui định Điều hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 943.966.000 đồng Như vậy, hai bên thỏa thuận ký phụ kiện sửa đổi, bổ sung thay điều khoản không phù hợp hợp đồng thành nội dung phù hợp với qui định khoản Điều 408 Bộ luật Dân năm 2005 qui định phụ lục hợp đồng « kèm theo hợp đồng có phụ lục để qui định chi tiết số điều khoản hợp đồng Phụ lục hợp đồng có hiệu lực hợp đồng … » nên bên ký kết phụ kiện hợp đồng điều chỉnh nội dung không phù hợp đồng phụ kiện hợp đồng phận khơng thể tách rời có giá trị hợp đồng Mặt khác, theo qui định Điều 135 giao dịch dân vơ hiệu phần « Giao dịch vô hiệu phần phần giao dịch vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại giao dịch » vào Điều 121, 122, 123, 124, 128, 388, 389, 401, 402 Bộ luật Dân năm 2005 nên đủ xác định hợp đồng phụ kiện hợp đồng ký nêu không bị vơ hiệu nên có giá trị buộc bên thực Mặt khác, bị đơn trình bày Pháp lệnh ngoại hối 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng năm 2006 có quy định Điều 22 hạn chế sử dụng ngoại hối sau:“Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, trường hợp tốn thơng qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý trường hợp cần thiết khác Thủ tướng Chính phủ cho phép.” , đến năm 2013, Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013 ban hành có hiệu lực từ ngày 01/01/2014 ghi rõ hành vi “giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng, thỏa thuận hình thức tương tự khác” người cư trú điều không thực ngoại hối theo Điều Thơng tư 32/2013/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 10 tháng năm 2014 hướng dẫn thực quy định hạn chế sử dụng ngoại hối lãnh thổ Việt Nam “mọi giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá hợp đồng, thỏa thuận hình thức tương tự khác (bao gồm quy đổi điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị hợp đồng, thỏa thuận) người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối.” Tuy nhiên, trước thời điểm Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013 Thơng tư 32/2013/TT-NHNN có hiệu lực Cơng ty SG cơng ty LBM thực điều chỉnh tiền đặt cọc tiền thuê từ USD sang Đồng Việt Nam theo Phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC ngày 01/3/2012 ; phụ kiện số 19/2/2012/PKHĐ/SVC Phụ kiện hợp đồng số 19/3/2013/PKHĐ/SVC ngày 01/12/2013 Từ phân tích nêu đủ sở xác định hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2012/PKHĐ/SVC, phụ kiện hợp đồng số 19/2/2013/PKHĐ/SVC và Phụ kiện hợp đồng số 19/3/2013/PKHĐ/SVC ngày 01/12/2013 với thời hạn thuê từ 15/4/2011 đến 15/5/2016 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 Công ty CPĐT LBM Công ty SG không bị vô hiệu từ xác lập nên yêu cầu khởi kiện nguyên đơn không chấp Về yêu cầu trả tiền cọc tiền lãi chậm thực với số tiền buộc bị đơn phải toán 943.966.000 đồng tiền cọc tiền lãi tính từ ngày 21/8/2017 đến ngày xét xử 30/11/2018 164.958.058 đồng Tổng cộng bị đơn phải toán 1.108.924.058 đồng Như nhận định mục 3.2 phần nội dung bên thỏa thuận hợp đồng thuê « Ngoại trừ trường hợp quy định Khoản 7.1 nêu trên, Bên B đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước thời hạn, Bên B phải: a Gửi thông báo việc chấm dứt cho Bên A biết trước 06 (sáu) tháng; b Hoàn tất nghĩa vụ theo Hợp Đồng tính đến thời điểm chấm dứt; Bên A khơng hồn trả lại Tiền Đặt Cọc cho Bên B chịu trách nhiệm chi phí mà Bên B đầu tư vào Tòa Nhà » nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc khơng có sở chấp nhận Về tiền lãi chậm toán, yêu cầu nguyên đơn không chấp nhận, bị đơn khơng có nghĩa phải tốn nên u cầu buộc bị đơn trả tiền lãi chậm toán khơng có sở chấp nhận Ngồi ra, ngày 28/11/2018, ngun đơn có nộp đơn đề nghị Tịa án hổ trợ thu chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên- Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ngun đơn khơng tự xác minh Xét thấy, buổi kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai nguyên đơn khơng có u cầu xác nhận bị đơn nộp đủ chứng cho phía ngun đơn, ngun đơn khơng chứng thêm khơng có u cầu bị đơn cung cấp thêm chứng trước ngày Tòa án Quyết định đưa vụ án xét xử ngày 6/11/2018 định hỗn phiên tịa số 5882/2018/QĐST-KDTM ngày 22/11/2018 nên không chấp nhận Đồng thời, phiên Tòa bị đơn cung cấp cho nguyên đơn chứng nguyên đơn nhận xin rút lại yêu cầu nên Hội đồng xét xử khơng xem xét Về án phí: Do yêu cầu nguyên đơn không chấp nhận nên ngun đơn cơng ty LBM phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm số tiền, yêu cầu khơng chấp là: 45.267.721 đồng Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: - Áp dụng khoản Điều 30, điểm b khoản Điều 35, điểm a khoản Điều 39, khoản Điều 228 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Điều 121, 122, 123, 124, 135, 358, 408, 492, 500 Bộ luật Dân năm 2005; điểm c khoản 1, khoản Điều 67 Luật kinh doanh Bất Động Sản năm 2006; Điều 1, 2, Điều 317 Luật Thương mại năm 2005; Điều 122 Luật nhà năm 2014; Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tịa án năm 2009; Nghị 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí tịa án Xử: Khơng chấp nhận tồn yêu cầu khởi kiện nguyên đơn gồm: Không chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà số 19/2011/HĐTN.SVC ngày 15/4/2011 phụ kiện hợp đồng số 19/01/2016/PKHĐ/SVC việc gia hạn hợp đồng từ 15/5/2016 đến hết ngày 14/5/2019 Công ty CPĐT LBM Công ty SG vô hiệu; Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn trả lại tiền cọc với số tiền 943.966.000 đồng; Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn toán lãi chậm trả (từ ngày 21/8/2017 đến ngày 30/11/2018) với số tiền lãi 164.958.058 đồng Về án phí: Án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm 45.267.721 đồng (Bốn mươi lăm triệu, hai trăm sáu mươi bảy nghìn, bảy trăm hai mươi mốt đồng) Cơng ty CPĐT LBM chịu cấn trừ vào số tiền 21.019.679(Hai mươi mốt triệu, khơng trăm mười chín nghìn, sáu trăm bảy mươi chín) tạm ứng án phí theo biên thu số AA/2017/0022784 ngày 19/3/2018 chi cục thi hành án Dân Quận 1, cơng ty LBM cịn phải nộp 24.248.042(Hai mươi bốn triệu, hai trăm bốn mươi tám nghìn, khơng trăm bốn mươi hai đồng) đồng Cơng ty cổ phần đầu tư dịch vụ tổng hợp Sài Gịn khơng phải chịu án phí Về quyền kháng cáo: Các đương có quyền kháng cáo thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân ... bán Tòa án - Đề tài đánh giá thực trạng pháp luật hành giải tranh chấp Hợp đồng mua bán Tòa án Đồng thời, đánh giá thực trạng giải tranh chấp Hợp đồng mua bán Tòa án Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. .. quyền giải tranh chấp phát sinh trình thực hợp đồng mua bán hàng hóa 1.2 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa tịa án nhân dân Có 04 phương thức giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa chủ... tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa 1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa Hầu hết chủ thể tham gia quan hệ mua bán hàng hóa muốn trì hợp