(Luận văn thạc sĩ) pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ VĂN HÙNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Vũ Quang Hà Nội - 2013 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, khơng có ý nghĩa mặt trị - sở cho tồn quốc gia mà cịn có ý nghĩa mặt kinh tế Trong giai đoạn đất nước chuyển đổi sang kinh tế thị trường, đất đai không tư liệu sản xuất đặc biệt mà nguồn lực quan trọng để thực “cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước” Kể từ Luật Đất đai năm 2003 ban hành thay Luật Đất đai năm 1993 kế thừa, sửa đổi tiếp tục quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cho phép họ góp vốn quyền sử dụng đất thời hạn giao đất, thuê đất tạo sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất phát huy hiệu tiềm đất đai việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào Việt Nam Mặt khác, việc góp vốn quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn vay Nhà nước, nâng cao hiệu sử dụng đồng vốn, góp phần đắc lực vào cơng xóa đói giảm nghèo phát triển kinh tế trang trại nông thôn Tuy nhiên quy định nên thực tế áp dụng cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Tình trạng người cần đất để sản xuất kinh doanh khơng có đất, cịn người có đất lại để đất hoang phí, làm cho đất chưa sử dụng cách hiệu hợp lý Chính tính cấp thiết khiến em chọn đề tài: Tìm hiểu quy định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh làm Luận Văn Cao học chuyên ngành Luật Kinh tế 2 Mục đích ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm: - Làm sáng tỏ sở lý luận sở thực tiễn việc xây dựng quy định góp vốn quyền sử dụng đất kinh tế thị trường nay, phân tích sâu quy định góp vốn quyền sử dụng đất văn pháp luật nhằm tháo gỡ khuyết tật - Cung cấp sở khoa học cho việc ban hành sửa đổi bổ sung quy định góp vốn quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nước ta Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Theo quy định Luật Doanh nghiệp năm 2005 [1] tài sản góp vốn tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí kỹ thuật, tài sản khác Vì vậy, ngồi quyền sử dụng đất tài sản góp vốn cịn thứ khác Đề tài khơng nghiên cứu việc góp vốn nói chung mà tập trung tìm hiểu việc góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh Trên sở đưa phương hướng số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hồn thiện quy định vấn đề Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Trong trình nghiên cứu đề tài, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận khoa học triết học Mác-Lê nin: phương pháp luận vật biện chứng phương pháp luận vật lịch sử - Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp, điều tra xã hội, lịch sử… Bố cục đề tài Ngoài Lời nói đầu, mục lục danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn bố cục thành chương sau đây: - Chương 1: Một số vấn đề lý luận việc góp vốn quyền sử dụng dất sản xuất, kinh doanh - Chương 2: Nội dung quy định góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh - Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện quy định góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh Góp vốn sản xuất kinh doanh vấn đề xa lạ nước có kinh tế thị trường phát triển nói chung, chủ thể kinh doanh nước ta nói riêng Nhưng góp vốn quyền sử dụng đất điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý điều mẻ chưa có tiền lệ nước ta Đây vấn đề khó phức tạp, địi hỏi phải tập trung cơng sức trí tuệ nghiên cứu nhiều ngành khoa học xã hội nước ta CHƢƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH 1.1 Cơ sở lý luận sở thực tiễn việc quy định góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh 1.1.1 Cơ sở lý luận - Nền kinh tế nước ta chuyển từ chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, pháp luật ghi nhận bảo hộ quyền tự kinh doanh công dân thành phần kinh tế bình đẳng trước pháp luật Để xây dựng thành cơng kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa trước hết cần xây dựng đồng yếu tố cấu thành kinh tế thị trường Đó thị trường vốn, thị trường lao động thị trường quyền sử dụng đất Giữa thị trường vốn thị trường quyền sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn Một lượng giá trị luân chuyển từ thị trường quyền sử dụng đất sang quyền thị trường vốn ngược lại Thị trường vốn hình thành với nhiều hình thức huy động vốn chấp vay ngân hàng hay góp vốn… điều kiện đất đai thừa nhận tài sản có giá trị Do vậy, cần có quy định góp vốn quyền sử dụng đất để xác lập nhiều hình thức huy động vốn cho chủ thể kinh doanh lựa chọn, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ nước ta - Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay Giữa đất đai lao động có mối quan hệ khăng khít Mác nhấn mạnh vai trò đất đai sức lao động: “Đất đai mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất” [2] Như vậy, quy định góp vốn quyền sử dụng đất giúp cho đất đai tích tụ tập trung vào hộ gia đình, cá nhân có nguồn lao động dồi có khả điều kiện sử dụng đất có hiệu Trên sở đó, tạo nhiều cải vật chất cải thiện đời sống người nhận vốn góp người góp vốn thơng qua việc phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm vốn góp - Điều 57 Hiến pháp năm 1992 [3] quy định cơng dân có “quyền tự kinh doanh theo quy định pháp luật”, mà muốn kinh doanh điều kiện vật chất ban đầu họ phải có vốn Chính vậy, việc quy định cho người sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất cụ thể hóa quy định Hiến pháp - Q trình xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai kinh tế thị trường nhà làm luật Việt Nam phải giải mâu thuẫn lý luận thực tế đòi hỏi sống Về mặt nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, khơng cho phép tư nhân hóa đất đai, mua bán đất đai Tuy nhiên thực tiễn hoạt động sản xuất, kinh doanh chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có chuyển dịch Để giải “bài toán” này, nhà làm luật nước ta tìm lời giải cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn quyền sử dụng đất Về mặt lý luận, thừa nhận đất đai tài sản đặc biệt pháp luật cần ghi nhận bảo hộ góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất Bởi lẽ đất đai hội tụ thân yếu tố giá trị giá trị sử dụng Nếu mà không cho phép người sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất vô lý Mặt khác, bất động sản đất nhà xưởng, công trình xây dựng… có tính đặc thù khơng di dời được, ln gắn liền với đất Vì vậy, cho phép góp vốn tài sản đất mà khơng cho phép góp vốn quyền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế gây khó khăn cho đại đa số người dân việc “tiếp cận” nguồn vốn Trong chế thị trường, đất đai trở thành yếu tố khơng thể thiếu sản xuất hàng hóa Đất đai từ chỗ điều kiện sinh tồn, chuyển thành tư liệu sản xuất - điều kiện vật chất cần thiết hoạt động sản xuất, kinh doanh vận động không ngừng, nhằm mang lại nhiều lợi nhuận cho người sử dụng đất Đây điều kiện tiền đề cho việc đời quy định góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng 1.1.2 Cơ sở thực tiễn quy định góp vốn quyền sử dụng đất Một là, sau xóa bỏ kinh tế kế hoạch hóa, tập trung, Đảng Nhà nước ta ban hành nhiều sách kinh tế Kinh tế trang trại đời sản phẩm đổi chủ trương, sách kinh tế Đảng Nhà nước ta Kinh tế trang trại khuyến khích phát triển nhằm khai thác có hiệu đất trống, đồi núi trọc đất hoang hóa Kinh tế trang trại hình thức sản xuất có tác dụng thúc đẩy q trình phát triển nông nghiệp, nông thôn nước ta Mà tiền đề việc phát triển kinh tế trang trại nhu cầu vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, để giải nhu cầu Nhà nước cần quy định cho hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền góp vốn quyền sử dụng đất Hai là, Nhà nước ta thực sách “mở cửa” nhằm thu hút nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam cho phép doanh nghiệp Việt Nam góp vốn liên doanh để sản xuất, kinh doanh với nhà đầu tư nước Tuy nhiên, thực tế khả tài hạn chế nên doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn nguồn vốn thực liên doanh đối tác nước để sản xuất, kinh doanh Trong đó, doanh nghiệp lại Nhà nước giao cho thuê diện tích đất lớn có giá trị hàng ngàn tỉ đồng Do đó, để giải khó khăn nguồn vốn đầu tư cho sản xuất doanh nghiệp quyền góp vốn quyền sử dụng đất Ba là, thực tế có phận gia đình, cá nhân nơng thơn hộ nghèo Để giúp hộ gia đình, cá nhân nâng cao mức sống giảm nghèo đói, Nhà nước thực chủ trương cho hộ gia đình, cá nhân nghèo vay vốn với lãi suất ưu đãi để đầu tư cho sản xuất Tuy nhiên để vay nguồn vốn Nhà nước biện pháp nhằm bảo toàn nguồn vốn cho vay hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có tài sản chấp Mà hộ gia đình, cá nhân nghèo khơng có tài sản có giá trị khác đất đai Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý; người sử dụng đất quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài Vì cho phép hộ gia đình, cá nhân nghèo chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tạo điều kiện nâng cao lực sản xuất đối tượng sử dụng Bốn là, nhu cầu nhà có chiều hướng ngày gia tăng xã hội, Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà cán bộ, cơng nhân viên chức khiến số lượng người có nhu cầu nhà tăng lên Trước đòi hỏi thực tế, nhiều tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm giải nhu cầu nhà cho nhân dân Tuy nhiên để thực mục đích này, địi hỏi tổ chức kinh tế phải có tiềm lực tài dồi Các tổ chức kinh tế thường có xu hướng hợp tác với tổ chức, cá nhân ngồi nước vay vốn tổ chức tín dụng nhằm huy động nguồn vốn Vì phải có quy định để tạo thuận lợi cho tổ chức sử dụng đất thực việc góp vốn quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh Năm là, Nhà nước thực công khai hóa quy hoạch, kế hoạch, sách thơng thoáng khác tạo nên an tâm cho tổ chức, cá nhân mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh Bằng nguồn vốn khác tiền mặt, giá trị quyền sử dụng đất… chủ thể tham gia vào thị trường mức độ khác nhau, độc lập tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hay hợp tác với 1.2 Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh 1.2.1 Định nghĩa Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 Điều 113) [4] quy định cho người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, bảo lãnh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trong có quyền góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, khoa học pháp lý nước ta chưa đưa khái niệm thức góp vốn quyền sử dụng đất Vậy nên hiểu thuật ngữ “góp vốn quyền sử dụng đất” cho đúng? Theo quy định Luật đất đai năm 2003 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, thời hạn th đất trả tiền cịn lại 05 năm có quyền góp vốn quyền sử dụng đất thời hạn giao đất, cho thuê đất Như vậy, từ quy định pháp luật hành chúng tơi nhận thấy góp vốn quyền sử dụng đất trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp Nhà nước cho phép góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước Qua phân tích quy định pháp luật vấn đề này, chúng tơi mạnh dạn đưa khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất sau: Góp vốn quyền sử dụng đất thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân pháp luật đất đai quy định, theo người sử dụng đất góp phần vốn quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác nước nước Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 ban hành, chế thị trường bước xác lập quan hệ đất đai bắt đầu vận động chế Các quy định góp vốn quyền sử dụng đất chưa pháp luật đề cập Cùng với phát triển nhanh chóng tình hình kinh tế - xã hội, pháp luật đất đai bổ sung, hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Qua hai lần sử đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 vào năm 1998, 2001 Luật Đất đai năm 2003, quy định góp vốn quyền sử dụng đất xây dựng dần hồn thiện thơng qua việc ban hành Nghị định quy định điều kiện, trình tự thủ tục việc góp vốn quyền sử dụng đất 10 vùng có điều kiện Hồn thành nhanh chóng, dứt điểm việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà tồn quốc, trước hết thị lớn, mở rộng loại hình kinh doanh bất động sản, giải dứt điểm tranh chấp quyền sử dụng đất canh tác, đất thổ cư nhà cịn tồn đọng Có sách xử lý đất canh tác việc làm cho nông dân lấy đất Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư [28] Thực Nghị số 12/2001/QH11 quy trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội khóa XI (2002-2007) kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XI thơng qua Luật Đất đai [29] Luật Đất đai đời đáp ứng đòi hỏi kinh tế thị trường hàng ngày, hàng biến đổi, vận động Các quyền người sử dụng đất ngày mở rộng tạo điều kiện để thực dễ dàng hơn, nhanh chóng Những năm gần đây, quyền chấp, bảo lãnh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất kinh doanh Việt Nam ngày sử dụng nhiều, giúp cho việc giải phóng nguồn lực tài cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình có nguồn vốn để góp vào hoạt động sản xuất, kinh doanh Những quy định Pháp luật đất đai tạo nhiều điều kiện phù hợp với thực tế kinh tế hàng hóa thị trường , tạo điều kiện cho người sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào sản xuất, kinh doanh Đó mở rộng chủ thể; hoàn thiện sách pháp luật tài đất đai quy định giá đất, đấu giá quyền sử dụng …; thuận tiện thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất thực Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất; vấn đề xử lý hậu quyền sử dụng đất góp vốn vào sản xuất, kinh doanh [30] 3.1.2 Hoàn thiện máy quản lý Nhà nƣớc đất đai 59 Thứ nhất: quan quản lý Nhà nước đất đai cần phải có phối hợp cách nhịp nhàng, đồng bộ, khắc phục tình trạng phân cấp thực chức chưa hợp lý, chồng chéo thẩm quyền ngành, cấp Sự thiếu sót dẫn đến việc nhiều cấp, nhiều ngành tham gia vào cơng việc, khơng có chun mơn hóa nên không làm hết trách nhiệm, ảnh hưởng đến chất lượng công việc gây nhiều sách nhiễu trình, thủ tục góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp, cá nhân Thứ hai: cần nâng cao lực, trình độ kèm theo trách nhiệm cán bộ, công chức làm địa Trong giải pháp nhằm đưa Luật Đất đai vào đời sống thực tế có giải pháp nâng cao lực, trình độ đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác địa chính, nhiên thời gian vừa qua, giải pháp cịn thực chưa tốt, đội ngũ cán mỏng, tổ chức thường xuyên thay đổi, trình độ chun mơn cịn hạn chế, nhiều nội dung quy định pháp luật đất đai có thay đổi Luật Đất đai năm 2003 quy định Bộ Tài nguyên Mơi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực thống nước quản lý đất đai Tuy nhiên, thực tế quan tài nguyên môi trường cấp xã, huyện chưa kiện toàn tổ chức chức nhiệm vụ để hoạt động, đo tổ chức chức năng, nhiệm vụ ngành tài nguyên môi trường chưa tổ chức thống từ trương ương đển địa phương Để khắc phục tình trạng này, thời gian tớ cần nhanh chóng hồn thiện tổ chức chức năng, nhiệm vụ cho tổ chức tài nguyên môi trường địa phương Thứ ba: tiếp tục cải cách thủ tục hành đất đai: khơng tinh giảm, thuận tiện mà phải chặt chẽ, hiệu quả; Nhà nước quản lý điều tiết tổng vốn đất, người sử dụng khơng cịn phải “chạy” qua nhiều “cửa” để làm thủ tục đất đai, có việc góp vốn giá trị quyền sử 60 dụng đất vào sản xuất, kinh doanh Nhiệm vụ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành quốc gia, cải cách thể chế hành Nhà nước nhiệm vụ trọng tâm giai đoạn Tiến trình cải cách thủ tục hành chính, thực sách “một cửa” lĩnh vực đất đai thơng qua văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, văn phòng tư vấn áp dụng đạt kết ban đầu Tuy nhiên, thực tế thủ tục hành cịn q nhiều phiền hà, phức tạp gây khó khăn cho doanh nghiệp, cá nhân thực quyền mà pháp luật đất đai quy định cho, quyền dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào sản xuất, kinh doanh Thứ bốn: Tăng cường công tác tra, kiểm tra quan quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai Đây lĩnh vực phức tạp nhạy cảm giai đoạn nay, xuất phát lợi ích kinh tế phát sinh giao dịch đất đai, có giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh Phải có đội ngũ cán bộ, công chức chuyên làm công tác tra công vụ đất đai, với chế tài phải dùng để xử lý hành vi cố tình chây ỳ, thực không theo quy định hành 3.1.3 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc liên tục quan thông tin báo chí, người dân phản ánh thời gian vừa qua, tiến độ đẩy nhanh đôi chút, nhiên phải nhìn nhận cịn chậm Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân giải phóng nguồn vốn tài chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng thực giao dịch chấp, bảo lãnh đặc biệt góp vốn quyền sử dựng đất vào sản xuất, kinh doanh 61 3.1.4 Tăng cƣờng công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai Đối với tầng lớp nhân dân, người trực tiếp hưởng quyền, đồng thời phải tuân thủ nghĩa vụ pháp luật đất đai, việc phải để họ hiểu rõ quyền nghĩa vụ điều vô quan trọng Tuy nhiên thực tế, hiểu biết đại đa số người dân hạn chế, thấy phần công tác tuyên truyền, phổ biến chưa đẩy mạnh, hình thức phổ biến cịn đơn điệu, ví dụ: trích dẫn, viện dẫn số điều áp dụng cịn chung chung, chưa rõ, dẫn đến khó thực hiện,… cịn có q nhiều văn hướng dẫn thi hành, hướng dẫn khó hiểu, khó áp dụng Từ thực tế này, công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai phải làm cách bản, khoa học, từ hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, đến việc soạn văn hướng dẫn thi hành Luật phải đơn giản, dễ hiểu, dùng từ phải thông dụng, hạn chế thấp việc viện dẫn đến văn pháp luật khác áp dụng Có làm pháp luật đất đai trở nên thiết thực, gần gũi, dễ vào đời sống thực tế có tác dụng hạn chế đến mức thấp việc gây khó khăn, cản trở cán bộ, cơng chức thi hành nhiệm vụ, công vụ đất đai 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh Việt Nam 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật giá đất làm sở cho việc góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh Nhà nước ban hành khung giá đất làm sở cho bên thương thảo, thảo thuận làm vốn góp vào sản xuất, kinh doanh không thấp mức giá đất khung giá đất Nhà nước ban hành Điều hiểu giá đất mà Nhà nước quy định có giá trị tham khảo bên thỏa thuận quyền sử dụng đất tính giá trị tiền để làm vốn góp 62 Một thực tế diễn đại diện doanh nghiệp Nhà nước thay mặt cho Nhà nước tham gia góp vốn, cổ phẩn hóa doanh nghiệp thường xác định giá trị quyền sử dụng đất thấp, khơng thấp mức giá khung giá Nhà nước ban hành, gây thất thoát lớn thu ngân sách cho Nhà nước, Ví dụ: Cơng ty kinh doanh Thƣơng mại Tổng hợp Hà Nội có dự án dùng giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội làm vốn góp với Công ty FORTUNA Singapore để kinh doanh Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội th Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam thẩm định giá lô đất công ty Mục đích thẩm định giá: Xác định giá cụ thể giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất để góp vốn kinh doanh với Cơng ty FORTUNA Singapore Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (tháng năm 2010) Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất Căn thẩm định giá: Các văn pháp qui thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 63 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thơng tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐBTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Thực trạng tài sản thẩm định giá: Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền - Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002 - Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật Đặc điểm quyền sử dụng đất - Tổng diện tích khuân viên: 20m x 20m = 400m2 Trên đất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2/sàn x sàn , xây kiên cố, tuổi thọ dài - Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần siêu thị BigC, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải, nhiều khu vui chơi ) 64 Cơng trình xây dựng: Cơng trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm 2005 Kết thẩm định Trên sở tài liệu Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, vào việc phân tích thị trường động thái người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định áp dụng tính tốn, Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam thông báo kết thẩm định bất động sản số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội chi tiết sau: Sau điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán điều chỉnh quyền sử dụng đất 71 Lê Văn Lương 37 triệu đồng/m2  giá trị quyền sử dụng đất là: 37 triệu đồng/m2 x 400m2 = 14.800 triệu đồng (mười bốn tỷ tám trăm triệu đồng chẵn) Giá trị xây dựng là: 2.376 triệu đồng (hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng) Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị cơng trình đất Ƣớc tính giá trị bất động sản cần thẩm định (gồm giá trị quyền sử dụng đất + giá trị xây dựng): 14.800 + 2.376 = 17.176 triệu đồng (mƣời bảy tỷ trăm bảy mƣơi sáu triệu đồng) Giá trị quyền sử dụng đất với tài sản đất Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội xác định Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam thấp so với giá chuyển nhượng thực tế diễn thời điểm cuối năm 2010 đường Lê Văn Lương (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường Lê văn Lương từ 110 triệu – 140 triệu đồng/m2) [31] 65 Từ ví dụ thực tế trên, Nhà nước cần linh hoạt điều chỉnh khung giá đất phù hợp với vị trí, khu vực để doanh nghiệp làm sở xác định giá xác sát với giá thị trường, qua nhằm hạn chế thất thoát cho ngân sách 3.2.2 Thống điều chỉnh góp vốn quyền sử dụng đất văn luật Quy định góp vốn quyền sử dụng đất Luật Doanh nghiệp năm 2005 khơng thống với quy định góp vốn quyền sử dụng đất Bộ luật Dân Theo quy định Điều 727, Điều 730 Điều 732 Bộ luật Dân năm 2005, quyền sử dụng đất không chuyển giao cho bên nhận góp vốn Nhưng Điều 29 Luật Doanh nghiệp lại ghi: tài sản có đăng ký giá trị quyền sử dụng đất người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất cho công ty quan có thẩm quyền Ngồi ra, Bộ luật Dân quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất, khơng quy định việc góp vốn giá trị nhà hay tài sản gắn liền với đất, dẫn tới tài sản góp vốn nhà đất gắn liền khơng có quy định điều chỉnh áp dụng thống Từ không thống điều chỉnh góp vốn quyền sử dụng đất văn luật trên, cần nhanh chóng sửa đổi để tạo thống áp dụng luật 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục góp vốn sử dụng đất sản xuất kinh doanh Để tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế - chủ đầu tư có đất khai thác tối đa nhanh chóng lợi ích từ quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai cần phải thích nghi với tình hình thực tế tồn để điều chỉnh, qua 66 tạo điều kiện cho thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất kinh doanh Việt Nam nhanh chóng Khi người sử dụng đất có quyền góp vốn quyến sử dụng đất khơng có nghĩa họ thực quyền mà phải đáp ứng điều kiện định Theo quy định nay, điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thực tế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam chậm, dù Quốc hội ban hành chủ trương đến năm 2010, Nhà nước phải ban hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tính đến tháng 12/2008 nước cấp khoảng 27 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất So với yêu cầu đặt chậm, đất đô thị, đất chuyên dùng đất lâm nghiệp [32] Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 có quy định trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nhu cầu góp vốn giá trị quyền sử dụng đất lớn chủ đầu tư, pháp luật khơng phù hợp với tính tất yếu khách quan tự tìm đường cho dạng khác Do vậy, pháp luật cần quy định quan Nhà nước có thẩm quyền phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sau kiểm tra, xác minh nguồn gốc trình chiếm giữ, sử dụng đất mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đủ điều kiện pháp luật đất đai quy định Việc nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm chương trình tổng thể cải cách thủ tục hành chính, có nội dung cải cách thủ tục hành theo mơ hình cửa, giảm tối đa khâu trung gian điều quan trọng tăng tính chịu trách nhiệm cán bộ, cơng chức giao 67 thực nhiệm vụ Có đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần vào việc giải phóng nguồn vốn sẵn có tài chính, giúp doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình Việt Nam tự tin hội nhập, đầu tư vào hợp tác để phát triển sản xuất kinh doanh 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật thị trƣờng bất động sản Việt Nam Theo nghị hội nghị Ban chấp hành trung ương khóa IX việc tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước “ Thị trường Bất động sản sơ khai thu hút lượng vốn lớn vào đầu tư sở hạ tầng, tạo điều kiện mặt cho sản xuất, kinh doanh” Hiện trạng thị trường bất động sản nhiều bất cập, dẫn đến đầu đất đai bất động sản gắn liền với đất, đẩy giá đất lên cao cản trở việc đầu tư phát triển giải nhà mà tạo đặc quyền, dẫn đến tiêu cực, tham nhũng, việc nhanh chóng hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản cần thiết Việc tạo thị trường bất động sản lành mạnh, cơng khai, minh bạch góp phần tạo thị trường huy động nguồn vốn lớn cho sản xuất, kinh doanh, đảm bảo lợi ích bên tham gia, có Nhà nước, Nhà nước với vai trị quản lý phải tạo sân chơi lành mạnh với hành lang pháp lý phù hợp Việc quy định Nhà nước can thiệp sâu vào mối quan hệ này, mà dừng lại việc điều tiết thị trường, xác định đảm bảo thực thỏa thuận, điều kiện, thủ tục góp vốn, chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua thị trường bất động sản Việc này, vừa thể rõ chức quản lý Nhà nước đất đai, vừa thể quyền sở hữu toàn dân đất đai thực sở quyền lực nhà nước 68 Trong thời gian qua, luật: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 [33]và văn hướng dẫn thực Luật,… thể vai trò tham gia điều tiết Nhà nước đất đai, tạo hành lang pháp lý bước đầu đảm bảo cho việc đầu tư tạo quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, đồng thời cho phép doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh Nguồn tài việc dùng giá trị quyền sử dụng đất việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt, mà chủ sử dụng có quyền đem góp vào hoạt động sản xuất, kinh doanh loại vốn góp khác Tuy nhiên, để tiếp tục tạo việc góp vốn quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh Việt Nam thời gian tới, ta cần thực giải pháp sau: Đó là, cần bãi bỏ quy định hình thức giao đất khơng thu tiền tổ chức kinh tế nước Vì tổ chức kinh tế nước giao đất có quyền dùng quyền sử dụng đất tổ chức góp vốn vào sản xuất, kinh doanh với chủ đầu tư, Nhà nước giao đât không thu tiền, giảm nguồn thu tài cho ngân sách nhà nước, tạo khơng bình đẳng việc ưu đãi Nhà nước đối thành phần khác Đó là, Nhà nước phải giám sát, quản lý việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất Hiện có tình trạng số doanh nghiệp Nhà nước khơng có nhu cầu thực sử dụng đất tìm cách để Nhà nước giao đất, dẫn tới việc lãng phí, thất lớn cho Nhà nước cho xã hội Nhà nước quản lý, giám sát, thẩm định không chặt chẽ giao đất số doanh nghiệp Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập “dự án ma” để giao đất, sau tìm cách nhượng lại, cho doanh nghiệp, tổ chức khác thuê lại để kiếm lời Đây 69 thực trạng phản ánh việc kinh doanh hiệu doanh nghiệp Nhà nước, làm ảnh hưởng đến việc kiểm soát thị trường đất đai Nhà nước, gây thất thốt, lãng phí lượng tài sản lớn cho Ngân sách Do vậy, để Nhà nước kiểm soát, quản lý quỹ đất, thực tế tình hình sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp Nhà nước, quan có thẩm quyền giao đất phải tiến hành thủ tục thẩm định hồ sơ xin giao đất doanh nghiệp cách chặt chẽ, nghiêm túc Có làm mong đáp ứng nhu cầu giao đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp cách đích thực, tạo yên tâm tâm lý cho nhà đầu tư ngồi nước, tạo cơng khai, minh bạch, bình đẳng thành phần kinh tế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa KẾT LUẬN Luật Đất đai năm 2003 ban hành thể chế hóa chủ trương, sách Đảng Nhà nước đất đai, qua tạo nội lực nguồn tài cho cơng cơng nghiệp hóa, đại hóa, tạo bình đẳng cho chủ thể sử dụng đất Việc Pháp luật đất đai làm rõ quyền chủ sử dụng đất quyền chấp, bảo lãnh đặc biệt quyền góp vốn quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu hợp tác sản xuất, kinh doanh chủ thể sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 lần cho phép người sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất Từ đến quyền khơng ngừng hoàn thiện, với điều kiện thuận lợi hơn, bình đẳng Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 – Điều 78g quy định, bổ sung quyền bảo lãnh 70 quyền sử dụng đất Về quyền góp vốn quyền sử dụng đất phải đến Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 quy định tương đối chi tiết đầy đủ Trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Nhà nước thực coi đất đai loại hàng hóa đặc biệt, tài sản, nguồn nội lực quan trọng tài cho chủ thể sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 đời tiếp tục hoàn thiện quyền chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất thực mở rộng, chi tiết, bình đẳng cho chủ thể sử dụng đất, khơng thể phủ nhận đổi sâu sắc toàn diện quyền chủ sử dụng đất, đặc biệt quy định điều kiện thủ tục chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất Lần đầu tiên, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 thức luật hóa Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước đầu tư tạ Việt Nam, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP Nghị định số 81/2001/NĐ-CP, đặc biệt có đổi thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật, tạo cơng bằng, lồng ghép quy định người Việt Nam định cư nước vào điều luật với chủ thể sử dụng đất nước Luật tạo tiện lợi lớn cho chủ thể sử dụng đất quy định trình tự, thủ tục chung cho chủ thể thực thể chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất, thực thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Để đảo bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể biện pháp xử lý quyền sử dụng đất đem chấp, bảo lãnh, góp vốn sau chấp dứt hợp đồng Nhìn chung, đổi Luật Đất đai năm 2003 nói riêng pháp luật đất đai nói chung khơng mở rộng quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, mà cịn thơng thống hơn, thuận tiện nhiều thực tế thực 71 Luận văn nghiên cứu để làm sáng tỏ lý luận thực tế khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh cho chủ thể sử dụng đất Từ khái niệm mang tính chất đó, luận văn tiếp cận thực trạng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh Việt Nam, đặc biệt quy định pháp luật Việt Nam hành chủ thể góp vốn, chủ thể nhận vốn góp, điều kiện góp vốn, trình tự, thủ tục góp vốn nội dung khác góp vốn quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh Việt Nam Những nội dung góp vốn quyền sử dụng đất nêu, phân tích, so sánh với quy định pháp luật đất đai giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 ban hành để rút kết luận ưu điểm, nhược điểm quy định góp vốn quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh Việt Nam Cùng với quy định thống chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất, Nhà nước xây dựng, hoàn thiện chế quản lý để đảm bảo cho quy định pháp luật đất đai thực thi co hiệu thực tế Muốn làm vậy, Nhà nước cần áp dụng biện pháp quản lý đồng bộ, tổng thể, phối hợp thực giải pháp gồm: tổ chức hợp lý máy quản lý Nhà nước đất đai; tiếp tục cải cách thủ tục hành chuyển, góp vốn quyền sử dụng đất; hồn thiện hệ thống hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật đất đai,… bên cạnh đó, Nhà nước cần tiết, cụ thể hóa số quy định xác định giá đất, phù hợp sát với giá chuyển nhượng đất thị trường; hoàn thiện giải tranh chấp đất đai, 72 xử lý tài sản đất xử lý quyền sử dụng đất đem góp vốn vào hợp tác sản xuất, kinh doanh Quyền chấp, bảo lãnh đặc biệt quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh Việt Nam nhận quan tâm chủ thể sử dụng đất, có Nhà nước Trong khn khổ luận văn này, em mong muốn đóng góp phần hiểu biết để ngày hoàn thiện quy định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất lý luận thực tiễn Cũng từ sở đó, tác giả mong nhận đóng góp ý kiến Thầy, Cô, Bạn để có hiểu biết đắn vấn đề 73 ... ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH 2.1 Đối tƣợng đƣợc góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh Luật Đất đai năm 2003, với Bộ Luật Dân [18] văn quy phạm pháp luật. .. thực quyền chủ sử dụng đất, cớ quyền góp vốn quyền sử dụng vào sản xuất, kinh doanh Theo quy định khoản Điều 106 Luật Đất đai, chủ thể sử dụng đất phép dùng quyền sử dụng đất để góp vốn hợp tác sản. .. LUẬN VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH 1.1 Cơ sở lý luận sở thực tiễn việc quy định góp vốn quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh 1.1.1 Cơ sở lý luận - Nền kinh