Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long

1 eafaom1 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH - LƯƠNG THỊ TRÚC LY PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Lương Thị Trúc Ly Sinh ngày 21 tháng 12 năm 1988 – Tại Hòa Thịnh – Tây Hòa – Phú Yên Quê quán: Phú Yên Hiện công tác tại: Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà Đồng Bằng sông Cửu Long Là học viên cao học khóa 14 – lớp CH14C1 của Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Mã số học viên: …… Cam đoan đề tài: PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Thẩm Dương Luận văn được thực hiện tại Trường Đại học Ngân hàng TP HCM Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trường đại học nào Luận văn này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi TP HCM, ngày… tháng … năm… Tác giả Lương Thị Trúc Ly ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Khi nợ xấu nói chung, BĐS nói riêng tăng cao sẽ làm hạn chế khả năng mở rộng và tăng trưởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận cũng như khả năng kinh doanh của ngân hàng Mặt khác, nợ xấu tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng trong quá trình phát triển và hội nhập Chính vì vậy, phòng ngừa và xử lý nợ xấu nhằm từng bước lành mạnh hóa tài chính của các NHTM là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cơ cấu hệ thống NHTM nói chung, tại MHB nói riêng Trước những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp,…luận văn đã hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu đã đề ra Thứ nhất: khái quát các lý luận cơ bản về bất động sản, ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long Từ đó, chỉ ra những mặt đạt được, hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS trong thời gian qua Thứ ba: đề xuất những giải pháp và kiến nghị cần thiết nhằm tăng cường ngăn ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng BĐS tại MHB trong thời gian tới iii MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ ix LỜI MỞ ĐẦU x CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1 1.1 Bất động sản 1 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1 1.1.2 Phân loại bất động sản 1 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1 1.1.3.1 Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được .1 1.1.3.2 Tính lâu bền 2 1.1.3.3 Tính khan hiếm 2 1.1.3.4 Tính dị biệt .2 1.1.3.5 Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội .2 1.1.3.6 Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước 2 1.1.3.7 Một số đặc điểm khác 3 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản .3 1.1.4.1 Vị trí bất động sản 3 1.1.4.2 Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa .3 1.1.4.3 Tính pháp lý bất động sản 3 1.1.4.4 Mục đích sử dụng bất động sản 3 1.1.4.5 Cung cầu về bất động sản .4 1.1.4.6 Chính sách của nhà nước .4 1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 4 1.3 Nợ xấu bất động sản 6 1.3.1 Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu .6 1.3.1.1 Nợ xấu 6 1.3.1.2 Tỷ lệ nợ xấu .8 1.3.2 Tác động nợ xấu bất động sản 8 1.3.2.1 Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại .8 iv 1.3.2.2 Tác động đến khách hàng vay vốn 9 1.3.2.3 Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, nền kinh tế 9 1.3.3 Nguyên nhân nợ xấu bất động sản 10 1.3.3.1 Nguyên nhân khách quan 10 1.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng 10 1.3.3.3 Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng 11 1.4 Phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 12 1.4.1 Phòng ngừa nợ xấu bất động sản 12 1.4.1.1 Xây dựng chính sách tín dụng thích hợp 12 1.4.1.2 Thực hiện cấp tín dụng lành mạnh 15 1.4.1.3 Duy trì quá trình kiểm tra, giám sát, theo dõi tín dụng chặt chẽ 16 1.4.2 Nội dung xử lý nợ xấu 19 1.4.2.1 Tổ chức nhân sự xử lý nợ xấu 20 1.4.2.2 Các biện pháp xử lý nợ xấu 20 1.5 Kinh nghiệm một số nước trong việc phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 24 1.5.1 Kinh nghiệm từ Mỹ 24 1.5.2 Kinh nghiệm từ một số nước Châu Á 26 1.5.3 Bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 29 2.1 Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 29 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 29 2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn từ năm 2010 - 2014 .30 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 31 2.2.1 Tình hình dư nợ cho vay bất động sản 31 2.2.1.1 Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản 31 2.2.1.2 Phân loại theo cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản 32 2.2.2 Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản 35 v 2.3 Thực trạng phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long 38 2.3.1 Thực trạng phòng ngừa nợ xấu bất động sản 38 2.3.1.1 Chính sách tín dụng 38 2.3.1.2 Quy trình tín dụng bất động sản 41 2.3.1.3 Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ 43 2.3.1.4 Kiểm tra, giám sát khoản vay 45 2.3.1.5 Chính sách phân loại nợ xấu và trích lập dự phòng 47 2.4.1 Thực trạng xử lý nợ xấu bất động sản 50 2.4.1.1 Quy trình xử lý nợ có vấn đề tại MHB 51 2.4.1.2 Thực trạng tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB 53 2.5 Đánh giá tình hình thực hiện trong công tác ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản 59 2.5.1 Thành tựu đạt được 60 2.5.2 Mặt hạn chế và nguyên nhân 61 2.5.2.5 Ngừa nợ xấu bất động sản 61 2.5.2.6 Xử lý nợ xấu 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 70 3.1 Định hướng về tín dụng bất động sản, công tác phòng ngừa và xử lý nợ xấu bất động sản tại Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 70 3.2 Giải pháp đối với ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long 72 3.2.1 Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản 72 3.2.1.1 Hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro tập trung 72 3.2.1.2 Xây dựng một chính sách tín dụng bất động sản phù hợp 73 3.2.1.3 Thiết kế chuẩn vay tín dụng bất động sản 76 3.2.1.4 Thực hiện quy trình tín dụng chặt chẽ và thành lập thêm một số đơn vị chuyên biệt để tăng cường công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS 78 3.2.1.5 Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng nội bộ 79 3.2.1.6 Tăng cường công tác kiểm soát khoản vay bất động sản 80 3.2.1.7 Giải pháp khác 81 vi 3.2.2 Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản 81 3.2.2.1 Nâng cao năng lực tài chính 81 3.2.2.2 Nâng cao chất lượng hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý nợ Hội sở 82 3.2.2.3 Nhanh chóng thúc đẩy tiến độ thành lập công ty khai thác và quản lý tài sản trực thuộc ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long 83 3.2.2.4 Cần có chiến lược xử lý nợ cụ thể, đa dạng hóa và kết hợp linh hoạt các biện pháp xử lý nợ xấu bất động sản 84 3.2.2.5 Tổ chức tập huấn chuyên đề về quy trình xử lý nợ có vấn đề cho các chi nhánh 85 3.2.2.6 Cần thiết xây dựng đội ngũ cán bộ có chất lượng 85 3.3 Kiến nghị đối với Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành có liên quan 86 3.3.1 Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản 86 3.3.1.1 Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 86 3.3.1.2 Tăng cường công tác thanh tra kiểm soát tín dụng bất động sản 88 3.3.1.3 Bổ sung thêm chức năng cảnh báo sớm, về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ theo Qquyết định 780 và thông tư 09 của Ngân hàng nhà nước đối với khách hàng cho Thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) 88 3.3.2 Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản 89 3.3.2.1 Thực hiện đồng bộ giải pháp tăng tính thanh khoản thị trường bất động sản 89 3.3.2.2 Tiếp tục thực hiện các giải pháp để VAMC hoạt động thực sự có hiệu quả để hỗ trợ thị trường 92 3.3.2.3 Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC 93 3.3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về xử lý nợ xấu 93 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 95 KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 1 100 PHỤ LỤC 2 103 STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ix DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ STT TÊN BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ 1 Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh MHB giai đoạn 2 2 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh BĐS theo thờ 3 Bảng 2.3: Nợ xấu và cơ cấu nợ xấu cho vay BĐS tại MHB 2014 5 Bảng 2.4: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại 6 Bảng 2.5: Dư nợ bất động sản đã cơ cấu giai đoạn 2010 – 7 Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ xấu BĐS và trích lập dự 8 Bảng 2.7: Tình hình xử lý nợ xấu bất động sản tại MHB từ 9 Biểu đồ 2.1: Dư nợ bất động sản giai đoạn 2010 – 2014 tạ 10 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo mục đích tại 11 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo địa bàn tại M 12 Biểu đồ 2.4: Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại MHB 13 Sơ đồ 1.1: Ngăn ngừa và xử lý rủi ro tín dụng 87 - Chính phủ tăng cường quản lý, hoàn thiện chính sách về thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân như giao dịch BĐS phải qua tài khoản của ngân hàng, đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều BĐS hoặc BĐS có quy mô lớn; áp mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn đối với cá nhân mua bán nhà ở trong thời gian ngắn (1 - 2 năm) hoặc tăng thuế đối với những người sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi… nhằm khuyến khích sử dụng BĐS có hiệu quả và hạn chế đầu cơ, ngăn ngừa bong bóng BĐS quay trở lại - Tạo lập thị trường BĐS minh bạch: vì nhà ở là tài sản có giá trị rất lớn nên nhà nước phải bảo vệ đầy đủ các quyền về nhà ở như quyền sở hữu, sang nhượng, cho tặng, thế chấp, góp vốn,… - Tổ chức giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch: Nhà nước cần từng bước tổ chức việc giao dịch BĐS qua các sàn giao dịch BĐS hoặc trung tâm giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài bằng cách không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu Thứ hai, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản hình thành trong tương lai - Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, nhà nước cần quản lý chặt chẽ để tạo sự an toàn và minh bạch trong giao dịch Đối với các nước đang phát triển như Việt Nam, phần lớn các giao dịch của thị trường BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là mua nhà trả chậm theo tiến độ xây dựng, nhà ở chưa hình thành Đối với sản phẩm này, người mua nhà chịu rất nhiều rủi ro như chậm tiến độ giao nhà, sử dụng tiền trả trước sai mục đích, chất lượng nhà sai quy cách so với nhà mẫu,… - Để đảm bảo quyền lời cho người mua nhà và giữ ổn định thị trường nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm kiểm soát chất lượng của những sản phẩm này trước khi cho phép bán ra thị trường Cần đặt ra tiêu chuẩn tối thiểu cho sản phẩm nhà ở chưa hình thành, quy chuẩn cho việc bán trước, kiểm soát việc thu tiền và sử dụng tiền đúng mục đích của chủ dự án thông qua tài khoản đặc biệt của chủ đầu tư được mở tại ngân hàng để phục vụ cho việc bán nhà trả trước Thứ ba, xây dựng các định chế quản lý và hỗ trợ cho thị trường bất động sản Củng cố và phát triển các trung tâm thông tin, giao dịch, định giá BĐS, lập các sàn giao dịch BĐS, bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu xây dựng các dự án Các định 88 chế này sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch của thị trường BĐS, làm giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và làm giảm nguy cơ “bong bóng” do đầu cơ quá mức vào bất động sản 3.3.1.2 Tăng cường công tác thanh tra kiểm soát tín dụng bất động sản Cần tích cực tăng cường công tác thanh tra, kiểm soát hoạt động tín dụng BĐS của NHNN Hiện nay, NHNN cũng thường xuyên yêu cầu các ngân hàng báo cáo tình hình tín dụng BĐS của mình Đây cũng là một trong những kênh kiểm soát ngân hàng đang được áp dụng nhưng chưa phát huy được hiệu quả, vì thực tế việc báo cáo còn mang nhiều hình thức đối phó Do đó, khi nhận được các báo cáo này NHNN cần phải rà soát và kiểm tra tính chính xác của các thông tin báo cáo Định kỳ hoặc đột xuất, NHNN tiến hành kiểm tra, kiểm soát hoạt động tín dụng BĐS Việc thanh tra phải được bảo mật thông tin, đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình kiểm tra để từ đó phát hiện những sai phạm hoặc các dấu hiệu rủi ro có thể xảy ra để cảnh báo ngân hàng Đồng thời, với các khoản nợ xấu BĐS đã phát sinh, việc thanh tra của NHNN sẽ là cơ sở để NHNN nắm bắt tình hình chất lượng tín dụng thực tế của ngân hàng cũng như có những hỗ trợ cần thiết cho ngân hàng trong quá trình xử lý các khoản nợ xấu này Trích lập hệ số rủi ro cho vay BĐS tùy theo đặc điểm từng dự án, từng loại TSĐB, hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ Đối với biện pháp này thì MHB sẽ tự do kinh doanh trong giới hạn rủi ro cho phép Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các TCTD nhất là các khoản cho vay đầu tư kinh doanh BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời 3.3.1.3 Bổ sung thêm chức năng cảnh báo sớm, về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ theo Qquyết định 780 và thông tư 09 của Ngân hàng nhà nước đối với khách hàng cho Thông tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) NHNN xem xét thêm chức năng cảnh báo sớm đối với ngành nghề, trong đó có lĩnh vực BĐS Hiện nay thông tin vấn tin CIC mới chỉ dừng lại ở dư nợ, tên TCTD khách hàng quan hệ, nhóm nợ, TSĐB của khách hàng Để phục vụ tốt hơn nữa việc khai thác thông tin cho hoạt động của các NHTM thì trong thời gian tới cần phải bổ sung thêm: 89 - Chức năng cảnh báo sớm thuận lợi cũng như các khó khăn, rủi ro đối với ngành BĐS trong phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn hoạt động chính khách hàng Nguồn thông tin tập hợp từ nhiều nguồn khác nhau: Bộ xây dựng, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Hiệp hội bất động sản, các báo, tạp chí kinh tế ngân hàng và các sở ban ngành địa phương,… - Chức năng cảnh báo sớm khách hàng, bao gồm: + Lịch sử quan hệ tín dụng của cá nhân với tư cách là khách hàng vay vốn hoặc người quản trị điều hành các doanh nghiệp khác nhau (tránh việc khách hàng đăng ký giải thể doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt để thành doanh nghiệp mới – có lý lịch tín dụng hoàn toàn mới, chưa có tùy vết) + Khách hàng có nằm trong danh sách khách hàng đen của các NHTM hay không + Các vụ việc liên quan đến việc tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, tiền án, tiền sự của khách hàng vay vốn và cá nhân quản trị, điều hành doanh nghiệp Ngoài ra, TCTD vấn tin thông tin tín dụng khách hàng từ CIC không thể hiện nợ cơ cấu phân loại vào nhóm 1 (trong khi hiện nay đa số các khoản nợ BĐS đều được các TCTD cơ cấu) thì việc nắm bắt thực chất thông tin tín dụng của khách hàng trong lĩnh vực BĐS đối với các NHTM là rất khó khăn Ngân hàng không có đủ thông tin hoặc thông tin sai lệch khi quyết định cấp tín dụng BĐS dẫn đến tiềm ẩn rủi ro gia tăng nợ nhóm 2, nợ xấu cho các NHTM cấp tín dụng (khi Thông tư 09 hết hiệu lực từ ngày 01/04/2015) Vì vậy, việc bổ sung thêm thông tin về nợ cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ theo QĐ 780 và TT 9 NHNN có ý nghĩa hết sức to lớn giúp Ngân hàng có cái nhìn tổng quan hơn về khách hàng vay vốn nhằm đưa ra quyết định tín dụng chính xác hơn 3.3.2 Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản Nợ xấu BĐS ảnh hưởng lớn và trực tiếp đến các ngành khác (xây dựng, vật liệu xây dựng, ), nền kinh tế nói chung và cần thực hiện một cách quyết liệt hơn Để xử lý nợ xấu, Chính phủ, NHNN và các bộ ngành có liên quan cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp: 3.3.2.1 Thực hiện đồng bộ giải pháp tăng tính thanh khoản thị trường bất động sản Thứ nhất, tiếp tục rà soát phân loại và điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới phù hợp nhu cầu thị trường 90 Theo rà soát của Bộ xây dựng [27], hiện nay cả nước có tất cả 4.015 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng trong đó tổng vốn đầu tư vào các dự án hiện nay mới chỉ đạt 689.490 tỷ đồng (khoảng 15,4% so với tổng mức đầu tư) Vì vậy, Bộ xây dựng nên hoàn thiện cơ chế cho phép rà soát lại các dự án bất động sản, phân loại chi tiết, từ đó cho phép chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án phù hợp với cung cầu hiện nay Cụ thể: - Đối với những dự án nhà ở thông thường chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, ngoại trừ những dự án nhìn thấy hiệu quả, Bộ Xây dựng và địa phương sẽ yêu cầu chủ đầu tư chưa nên xem xét tiếp tục đầu tư - Đối với những dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa đầu tư, san nền, hoặc mới đầu tư ban đầu, cần thiết có thể cho chuyển đổi tạm thời mục đích sử dụng, tránh lãng phí Việc tạm chuyển đổi mục đích sử dụng phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch của địa phương - Đối với những dự án đang xây dựng dở dang nhưng gặp khó khăn, cần điều chỉnh, Bộ Xây dựng sẽ cùng với UBND các địa phương quyết liệt đẩy nhanh tiến độ điều chỉnh công năng, mục đích sử dụng Nên tạo điều kiện cho các đầu tư chuyển đổi dự án căn hộ cao cấp sang căn hộ bình dân hoặc chia tách các căn hộ thành những căn hộ có diện tích nhỏ, dưới 70 m2 để tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, đồng thời chủ đầu tư có thể chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cần giảm bớt những thủ tục hành chính cần thiết, tạo môi trường thông thoáng hơn Ngoài ra, Chính phủ và Bộ xây dựng không nên cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới từ năm 2014 (trừ các dự án nhà ở xã hội; nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; dự án cải tạo nhà chung cư cũ,…) Thứ hai, tiếp tục nới lỏng tín dụng bất động sản ở mức hợp lý Chính phủ và NHNN nên có chính sách ưu tiên cho vay (thời hạn, lãi suất) đối với những dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với mức lãi suất hợp lý và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau Chính phủ thông qua Ngân hàng nhà nước nên khuyến khích các ngân hàng thương mại cho người tiêu dùng 91 vay mua nhà thu nhập thấp trong thời hạn từ trên 10 - 20 năm với mức lãi suất 4,5 5%/năm (Trung Quốc, Thái Lan, Đài Loan,…) để thúc đẩy tiến độ giải ngân đến mức cao nhất có thể Thứ ba, mở rộng đối tượng, điều kiện mua – sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo quy định hiện hành, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam có nhiều hạn chế: chỉ được mua một căn hộ với mục đích để ở, mục đích đầu tư và các mục đích khác (kinh doanh: cho thuê,…) không được cho phép Trong khi người nước ngoài chỉ lưu trú tại Việt Nam trong một thời gian nhất định, thời gian còn lại họ có nhu cầu cho thuê căn hộ Chính vì hạn chế này, mà thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua không thông thoáng, hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài Do vậy, Chính phủ và Bộ xây dựng cần thiết gỡ bỏ những quy định hạn chế mua nhà đối với người nước ngoài, nới lỏng nhưng có kiểm soát nhằm tận dụng nguồn lực đầu tư góp phần giải quyết tồn kho BĐS cao cấp, đẩy mạnh thị trường BĐS phát triển Cụ thể: - Đối tượng: tất cả người nước ngoài có thị thực vào Việt Nam từ ba tháng trở lên, quỹ đầu tư nước ngoài; ngân hàng nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam - Thời hạn sở hữu: sở hữu trong thời hạn 50 năm và được gia hạn tiếp (nếu có nhu cầu) - Mục đích sử dụng: để ở, cho thuê lại, bán, kết hợp làm văn phòng cho thuê hoặc mục đích kinh doanh khác Thứ tư, thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ giải quyết nhu cầu nhà ở góp phần giải phóng hàng tồn kho thị trường bất động sản Gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở trị giá 30.000 tỷ đồng được NHNN triển khai từ 01/06/2013 với lãi suất cho vay cao nhất không quá 6%/năm trong năm 2013 và không quá 5%/năm kể từ năm 2014, thời hạn cho vay tối đa 10 năm đối với khách hàng cá nhân và 5 năm đối với khách hàng doanh nghiệp Trên thực tế triển khai cho thấy các khách hàng rất khó tiếp cận với nguồn vốn này, bằng chứng tính đến hết 15/03/2015 Bộ xây dựng cho biết các NHTM đã cam kết 10.967tỷ đồng, tổng dư nợ là 6.285 tỷ đồng [27] Như vậy, tính đến nay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được khoảng 21% Dù tiến độ giải ngân có cải thiện hơn so với năm 2013 nhưng vẫn rất chậm so với kỳ vọng đặt ra trước đó, là giải ngân chậm nhất trong vòng 36 tháng kể từ ngày 92 01/06/2013 Do vậy, NHNN và Chính Phủ nên xem xét, hỗ trợ để thúc đẩy tiến độ giải ngân cho gói tín dụng trên, cụ thể: + Xem xét tăng thời gian cho vay từ trên 10 năm đến 20 năm đối với các đối tượng là người dân vay nhà ở xã hội (thay vì 10 năm như hiện nay) như các nước nhằm đảm bảo khách hàng vay vốn có thu nhập thấp có điều kiện trả nợ + Bổ sung thêm một số NHTM cổ phần được phép tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà (thay vì chỉ có 19 NHTM như hiện nay) + Mở rộng đối tượng vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân tại đô thị mua nhà ở thương mại riêng lẻ không khống chế về diện tích và đơn giá + Vấn đề thẩm định thu nhập: Đây là một trong những vấn đề còn nhiều khó khăn hiện nay, đặc biệt là đối với những khách hàng không phải là cán bộ - công nhân viên, không có hợp đồng lao động cụ thể hoặc không đủ cơ sở để chứng minh thu nhập NHNH cần có văn bản hướng dẫn các NHTM linh hoạt hơn trong việc cho phép các thành viên trong hộ gia đình cùng tham gia vào phương án trả nợ cho ngân hàng (đồng trả nợ) hoặc chấp nhận tương đối các khoản thu nhập không chính thức sau khi đã được cán bộ tín dụng thẩm định Tại các nước, việc cho một nhóm những người cùng vay để tăng khả năng trả nợ cho ngân hàng được xem là một trong những giải pháp thích hợp khi giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp 3.3.2.2 Tiếp tục thực hiện các giải pháp để VAMC hoạt động thực sự có hiệu quả để hỗ trợ thị trường Việc mua nợ của VAMC sẽ góp phần giải phóng nguồn vốn của Ngân hàng đang mắc kẹt tại các khoản nợ xấu, góp phần làm tăng hiệu quả vốn ngân hàng, tăng lợi nhuận bù đắp cho khoản nợ xấu, tăng tính thanh khoản, khách hàng vay vốn sẽ có điều kiện tiếp cận vốn tín dụng tại nhiều TCTD hơn Hiện tại, vốn điều lệ VAMC chỉ là 500 tỷ đồng Do vậy, để thu mua nợ xấu theo kế hoạch thì VAMC cần phải tăng thêm vốn điều lệ, để có thể dễ dàng đứng ra vay vốn ở các tổ chức quốc tế, để tăng lượng tiền mặt lên, thực hiện việc mua nợ xấu theo giá thị trường dự kiến trong năm 2014 trở đi Các biện pháp: - Chính phủ nên xem xét cấp thêm vốn - Huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài 93 Hoạt động của VAMC hiện nay là không vì mục tiêu lợi nhuận, khi nợ xấu được xử lý VAMC sẽ được hưởng một tỷ lệ nhất định (dự thảo là 2%) Trường hợp, không xử lý được thì, VAMC đợi đến khi trái phiếu đến hạn thì trả lại nợ xấu cho NHTM đã bán, rủi ro cho VAMC khi không xử lý được xem như bằng 0 Do vậy, Chính phủ và NHNN nên xem xét việc xử lý nợ xấu dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa VAMC và các TCTD để việc mua và xử lý nợ được hiệu quả hơn Việc xử lý nợ xấu Nếu nợ xấu có thể sinh lời thì ngân hàng bán nợ sẽ được hưởng 80% phần lợi nhuận, còn nếu nợ xấu tạo lỗ thì ngân hàng đó sẽ phải chịu 20% khoản lỗ ấy (như Thái Lan đã từng thực hiện công trong công tác xử lý nợ xấu qua TAMC) Phát triển khung pháp lý cho thị trường mua – bán nợ, đấu giá tài sản, xử lý tài sản đảm bảo là BĐS một cách công khai minh bạch Để VAMC dễ dàng thu hồi các khoản nợ đã mua, cần xây dựng và phát triển khung pháp lý sẵn sàng cho thị trường mua - bán và xử lý các tài sản xấu Điều này giúp tránh trường hợp khi cần áp dụng một chính sách xử lý nợ nào đó thì lại gặp phải những cản trở về pháp lý trong thực thi 3.3.2.3 Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC Việc phê duyệt đề án thành lập MHBAMC có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với MHB nhằm thúc đẩy việc chuyên môn hóa trong việc quản lý và xử lý nợ xấu nói chung, nợ xấu BĐS nói riêng tại MHB Do đó, NHNN cần xem xét chấp thuận nhanh chóng phê duyệt đề án này đảm bảo đến cuối năm 2015 MHB có giấy phép thành lập MHBAMC theo đúng lộ trình tái cơ cấu của MHB 3.3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về xử lý nợ xấu Pháp luật cần có những quy định cụ thể và chi tiết hơn về quyền hạn và nghĩa vụ của các cơ quan chức năng và ngân hàng trong quá trình xử lý nợ xấu Theo đó, cần có sự phối hợp và hỗ trợ tối đa từ các cơ quan chức năng để việc xử lý nợ của ngân hàng có thể thực hiện một cách thông suốt và có hiệu quả Cụ thể: - Hiện nay vẫn còn nhiều quy định của pháp luật tạo sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình ngân hàng xử lý TSĐB, đặc biệt với TSĐB là các BĐS Chẳng hạn trong các điều khoản của hợp đồng tín dụng luôn ràng buộc điều kiện “Khi khách hàng vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng thì TCTD được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ” Nhưng trên thực tế dù đạt được thỏa thuận với khách hàng thì các cơ quan 94 công chứng cũng không đồng ý công chứng các ủy quyền của khách hàng cho ngân hàng để xử lý tài sản - Trường hợp không đạt được sự thỏa thuận với khách hàng hoặc khách hàng không hợp tác, cố tình chây ỳ để kéo dài thời hạn trả nợ thì chỉ còn cách chuyển hồ sơ khởi kiện tới tòa án Quá trình khởi kiện đến khi kết thúc vụ kiện thường kéo dài, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình xử lý nợ của các TCTD Hoặc ngay trong trường hợp đã có phán quyết của tòa án về việc thi hành án phát mãi TSĐB nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành án với nhiều lý do: bản án chưa rõ ràng, lý do khác Khi đó, ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án làm việc lại với tòa án, thời gian chờ hàng tháng có khi đến nửa năm Vì vậy, việc thu hồi vốn cho ngân hàn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn - Do đó, Nhà nước cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý TSĐB, tạo sự đồng bộ và thống nhất trong các bộ luật, các văn bản pháp luật ban hành Đơn giản hoá các trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm từ khâu đấu giá đến thi hành án; sửa đổi các quy định mang tính hành chính trong quá trình xử lý TSĐB, tạo điều kiện cho bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận với TSĐB, nhanh chóng xử lý TSĐB để thu hồi nợ nhưng vẫn hài hòa giữa quyền và lợi ích hợp pháp của chủ nợ với quyền và lợi ích của các bên có liên quan - Đối với các tài sản đảm bảo tồn đọng khi khách hàng đã không trả được nợ đúng hạn thì tài sản đó phải được kê biên, phong tỏa và đưa ra đấu giá để trả nợ cho ngân hàng trong một thời hạn nhất định được pháp luật quy định rõ ràng Trong trường hợp tài sản đó được dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay tại các ngân hàng khác nhau thì ngân hàng đầu tiên phải được quyền bán tài sản để thu hồi nợ trước tiên, sau đó là quyền ưu tiên cho các ngân hàng kế tiếp Việc quy định như vậy là để nâng cao trách nhiệm của các ngân hàng khi nhận tài sản, đảm bảo cho khoản vay cũng như trách nhiệm của các cơ quan công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Tránh trường hợp một tài sản đem đảm bảo cho nhiều khoản vay khác nhau và giá trị các khoản vay lớn hơn nhiều lần giá trị tài sản đảm bảo Khuyến khích ngân hàng đưa vào hợp đồng cho vay điều khoản “bên vay không được đem tài sản đã thế chấp/cầm cố cho ngân hàng để đảm bảo cho nghĩa vụ tài chính tại các tổ chức tín dụng khác” 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Trên cơ sở đánh giá thực trạng ngừa và xử lý nợ xấu BĐS ở chương 2 tại MHB với những mặt tích cực và hạn chế mà định hướng trong công tác ngừa và xử lý nợ tại MHB nêu ở đầu chương 3, thì chương này tác giả đã có những kiến nghị và đề xuất nhằm nâng cao ngừa và xử lý nợ xấu tại MHB Trước hết, để hoàn thiện công tác ngừa và xử lý nợ xấu BĐS MHB cần thực hiện đồng bộ các giải pháp nêu trên như: cần có định hướng đầu tư danh mục tín dụng BĐS hợp lý, hoạt động tín dụng BĐS phải được thực hiện trong một chuẩn vay riêng, xây dựng hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ thật sự có hiệu quả … Tiếp đến để công tác xử lý nợ đạt được kết quả cao, nhằm tận thu nợ gốc mang lại lợi nhuận cho MHB, giảm tổn thất thì cần thiết phải nhanh chóng thành lập công ty MHBAMC để việc xử lý được chuyên môn hóa, và đạt được kết quả tốt hơn Tuy nhiên, trước mắt vẫn phải đẩy mạnh hoạt động của Ban chỉ đạo xử lý nợ tại Hội sở, nâng cao năng lực tài chính cho MHB, xử lý nợ phải có chiến lược xử lý cụ thể, phải biết kết hợp các biện pháp xử lý nợ để việc xử lý được nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và thời gian thực hiện là ngắn nhất Để các giải pháp đối với MHB được thực thi hiệu quả thì cần sự hỗ trợ của Chính phủ, NHNN, các bộ ngành liên quan trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản, tăng cường công tác thanh kiểm tra kiểm soát tín dụng BĐS, nâng cao chất lượng CIC, xây dựng hệ thống cảnh báo rủi ro sớm cho từng ngành nghề, trong đó có lĩnh vực BĐS Ngoải ra để xử lý nợ xấu được hiệu quả thì việc rà soát nợ cũng cần được thực hiện để áp dụng các biện pháp xử lý phù hợp, thực hiện các giải pháp để công ty VAMC hoạt động thực sự có hiệu quả, tiếp tục thực hiện các gói giải pháp tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS, 96 KẾT LUẬN Quá trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng của hệ thống NHTM Việt Nam đã đặt các ngân hàng Việt Nam trước nguy cơ đối mặt với rủi ro cao hơn, và nặng nề hơn trong đó có nguy cơ nợ xấu, mà đặc biệt là nợ xấu BĐS khi các khoản cho vay này thường có số dư lớn chiếm tỷ trọng cao trong phần dư nợ của Ngân hàng Việt Nam đang là nước có nền kinh tế đang phát triển, do vậy mà thị trường kinh tế phát triển chưa ổn định, bao gồm thị trường BĐS Do vậy, khi thị trường BĐS biến động liên tục như hiện nay nếu các NHTM không xây dựng được một chính sách tín dụng hợp lý, quy trình tín dụng chặt chẽ, tổ chức phù hợp thì sẽ phải đối mặt với rủi ro và tổn thất khá lớn Là một ngân hàng trẻ nhưng MHB cũng đang có những bước chuyển mình cần thiết trong công tác ngăn ngừa và xử lý nợ xấu, đặc biệt liên quan đến lĩnh vực BĐS nhằm từng bước nâng cao chất lượng hoạt động của ngân hàng Từ việc tiếp cận những lý luận cơ bản ngăn ngừa xử lý nợ xấu nói chung và BĐS nói riêng, so sánh với thực tiễn tại MHB, luận văn đã xây dựng hệ thống các giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay BĐS nói riêng Trong quá trình thực hiện đề tài, dù luôn có gắng nhưng đề tài nghiên cứu vẫn còn nhiều hạn chế về thời gian, về tiếp cận số liệu nội bộ nên có nhiều vấn đề mà người viết đưa ra cần được phát triển thêm, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô và các bạn để đề tài này hoàn thiện hơn Tác giả xin chân thành cảm ơn TS Lê Thẩm Dương đã tận tình chỉ bảo và hướng dẫn trong quá trình tác giả thực hiện đề tài này 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1 Bùi Diệu Anh (2013), Bài giảng chuyên đề Quản trị rủi ro tín dụng và nợ xấu từ kinh nghiệm đến thực tiễn 2 Hồ Diệu, Lê Văn Tề, Phạm Văn Giáo (1993), Ngân hàng thương mại, NXB Tp.HCM 3 Nguyễn Minh Kiều (2009), Th m định và th m định tín dụng ngân hàng, NXB thống kê 4 Nguyễn Minh Kiều (2011), Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê 5 Chính phủ, Nghị quyết 02/CP 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về việc một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu 6 Bộ tư pháp, Luật dân sự 2005 7 Ngân hàng Nhà nước, Quyết định số 493/2005/QĐ/NHN ngày 22/4/2005 về việc ban hành quy chế về phân loại nợ, trích lập dự ph ng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của các TCTD 8 Ngân hàng Nhà nước, Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/4/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về phân loại nợ, trích lập dự ph ng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của các TCTD theo Quyết định số 493/2005/ Đ NHN ngày 22 tháng năm 200 9 Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 780/QĐ – NHNN ngày 23/04/2012 quy định về việc phân loại nợ đối với nợ được điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ 10 Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 457/2005/QĐ- NHNN ngày 19/4/2005 Quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng 11 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN v/v sửa đổi sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng 12 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 02/2013-TT-NHNN ngày 21/01/2013 quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng 98 dự ph ng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài 13 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 09/2014/TT-NHNN ngày 18/3/2014 về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thống đốc NHNN quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự ph ng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài 14 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảo bảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài 15 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, Báo cáo tài chính thường niên năm 2010, 2011, 2012, 201 và 2014 16 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, Báo cáo hoạt động tín dụng ngân hàng MHB từ 2010 – 2014 17 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, Báo cáo xử lý nợ xấu tại MHB từ 2010 – 2014 18 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ (2008), Sổ tay quản lý rủi ro (2009), Quy trình tín dụng (2010), Quy trình xử lý nợ có vấn đề (2014) 19 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, công văn số 84/TB – NHN – 20 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, công văn số 322.VP.TBKL của MHB quy định về triển khai hoạt động kinh doanh năm 2014 – 2015 21 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long, công văn số 2380/NHN – QLRR ngày 11/12/2012 quy định về tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB 22 Ngân hàng Nhà nước, Công văn số 1818/NHNN-CNH ngày 18/03/2009 “chấp thuận cho Ngân hàng MHB được thực hiện chính sách trích lập dự phòng rủi ro theo Điều 7 Quyết định số 9 200 Đ-NHNN” 99 Tiếng nước ngoài 23 Basel Committee on banking Supervision (July 2005), An explanatory Note on the Basel II IRB risk Weight Functions 24 Cosin D.H Pirotte (2001), Advanced credit risk analysis 25 IMF’s Compilation Guide on Finacial Soundness Indicate 2004 (Guide) pr 4.844 85 Websites: 26 Bộ tài chính: http://www.mof.gov.vn 27 Bộ xây dựng: http://www.xaydung.gov.vn 28 Ngân hàng nhà nước Việt Nam: http://www.sbv.gov.vn 29 Tổng cục thống kê: http://www.gso.gov.vn ... PHỊNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 70 3.1 Định hướng tín dụng bất động sản, cơng tác phịng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản Ngân. .. việc phòng ngừa xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản nói chung ngân hàng thương mại, tơi chọn đề tài “Phịng ngừa xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long? ??... phịng ngừa xử lý nợ xấu ngân hàng MHB 1 CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS)