Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Lê Thị Hân, mã số học viên: 020116140057,học viên lớp cao học 16B2, niên khóa: 2014-2016,chun ngành Tài – Ngân hàng, Trường Đại học Ngân hàng TP.Hồ Chí Minh Tơi cam đoan: Luận văn chưa trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trường đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung công bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ luận văn Tôi chịu trách nhiệm hồn tồn lời cam đoan Tp.HCM, ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Lê Thị Hân ii LỜI CẢM ƠN Trong trình hoc tập, nghiên cứu làm luận văn, giúp đỡ, dẫn, tận tình giảng viên hướng dẫn PGS.TS Đồn Thanh Hà Q Thầy, Cơ Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành Luận văn tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn Trong trình nghiên cứu cố gắng mong muốn giải triệt để vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài, song lực kiến thức cịn hạn chế, mặt khác tín dụng bất động sản mảng đề tài sâu rộng phức tạp Luận văn cịn thiếu sót, hạn chế định, kính mong Hội đồng bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM quan tâm đóng góp để luận văn thêm hồn thiện Tp.HCM ngày 20 tháng 10 năm 2016 Tác giả Lê Thị Hân iii TÓM TẮT Trong năm qua hoạt động tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản phát triển nhanh số lượng quy mơ hoạt động Tại Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng nay, tín dụng từ ngân hàng thương mại nguồn vốn quan trọng phát triển thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại không mang lại hiệu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà khách hàng có nhu cầu mua sử dụng bất động sản Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động phát triển tín dụng bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận hiệu kinh doanh Tuy nhiên, hoạt động tín dụng bất động sản cịn chứa đựng nhiều bất cập Chất lượng tín dụng chưa cao, cấu tín dụng chưa hợp lý dẫn đến thị trường bất động sản suy giảm đóng băng, hệ thống ngân hàng lẫn doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro Để giải hạn chế bất cập cần có giải pháp tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Xuất phát từ thực tế đó, luận văn hệ thống lại lý luận tín dụng bất động sản, phát triển tín dụng bất động sản Bên cạnh đó, luận văn phân tích thực trạng việc phát triển tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh góc độ Ngân hàng thương mại Đánh giá vai trị tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản, nghiên cứu qua đặc trưng số lượng, chất lượng, quy mô hoạt động nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản, từ tồn cần tháo gỡ để phát triển tín dụng bất động sản Bằng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp quan sát, so sánh diễn dịch, kế thừa lý luận để đưa gợi ý giải pháp,kiến nghị phù hợp đặc điểm thị trường bất sản Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu vào đối tượng chính: Các Ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, phía Chính phủ, phía nhà kinh doanh bất động sản…Giải pháp có tính thực tiễn áp dụng thời gian tương lai iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ x LỜI MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2.MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5.TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 6.NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI 7.KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM 1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản 1.1.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 10 1.1.4 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản 10 1.1.5 Vai trị tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 11 1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13 1.2.1 Khái niệm phát triển tín dụng bất động sản 13 v 1.2.2 Tiêu chí đánh giá phát triển tín dụng bất động sản góc độ Ngân hàng thương mại 19 1.2.2.1 Tiêu chí số lượng quy mơ tín dụng bất động sản 19 1.2.2.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng tín dụng bất động sản 20 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hiêu tín dụng bất động sản 22 1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN-BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 24 1.3.1.Kinh nghiệm phát triển số nước giới tín dụng bất động sản 24 1.3.1.1.Tại Mỹ 25 1.3.1.2.Tại Nhật Bản 25 1.3.1.3.Tại nước Đông Á 26 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 27 TÓM TẮT CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 31 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 31 2.1TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH 31 2.1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 31 2.1.2 Hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007-2015 32 2.1.3 Hoạt động huy động vốn cho vay Ngân hàng thương mại địa bàn TP HCM 34 2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 36 2.2.1 Vốn vay ngân hàng thương mại đóng vai trị lớn cấu vốn thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 36 2.2.2 Dư nợ tín dụng bất động sản qua năm 39 2.2.3 Thực trạng sản phẩm tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 48 vi 2.2.4 Hiệu tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại địa bàn TPHCM 52 2.2.5 Thực trạng nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian qua 54 2.2.6.Thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản địa bàn TPHCM 59 2.2.7 Rủi ro từ bất cân xứng thơng tin tín dụng BĐS 63 2.2.8 Rủi ro thay đổi sách quan Nhà nước 63 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 64 2.3.1 Những thành tựu đạt 64 2.3.2 Những đóng góp tín dụng bất động sản 64 2.3.3 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế tín dụng bất động sản 65 2.3.3.1 Những hạn chế 65 2.3.3.2 Nguyên nhân hạn chế 67 TÓM TẮT CHƯƠNG 72 CHƯƠNG 73 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM 73 3.1.CƠ SỞ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP 73 3.1.1.Mở rộng quy mô, nâng cao chất lượng phát triển tín dụng bất động sản 73 3.1.2.Định hướng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM đến năm 2025 74 3.1.3 Định hướng tín dụng bât động sản NHTM địa bàn TPHCM đến năm 2025 75 3.2.CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 76 3.2.1.Đối với NHTM 76 3.2.1.1.Xây dựng lại sách cho vay bất động sản 76 3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS 77 3.2.1.3 Giải pháp việc xử lý nợ vay 78 3.2.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 78 3.2.1.5 Tăng cường kiểm tra giám sát dự án bất động sản sau vay 79 vii 3.2.1.6 Nâng cao lực quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất 80 3.3.1Về phía Ngân hàng Nhà nước 80 3.3.1.1 Minh bạch hóa thơng tin tín dụng bất động sản 80 3.2.2.Về phía Chính phủ 84 3.2.2.1.Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản 84 3.2.2.2.Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản 85 3.2.2.3.Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác 86 3.2.3.Về phía nhà kinh doanh bất động sản 87 3.2.3.1.Tăng cường huy động nguồn vốn 87 3.2.3.2.Tái cấu danh mục đầu tư 87 3.2.3.3.Rút ngắn thời gian thực dự án 88 3.2.3.4 Giải pháp người vay mua nhà thực 88 3.3.MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 89 3.3.1 Nâng cao tính minh bạch thông tin trạng bất động sản 89 3.3.2 Nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản 90 3.3.4 Kiểm sốt dịng vốn hiệu vào thị trường bất động sản 90 3.3.5 Kiến nghị nhà đầu tư xã hội 90 3.3.6 Các kiến nghị khác 91 TÓM TẮT CHƯƠNG 92 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS BCTC Nguyên nghĩa Bất động sản Báo cáo tài CIC Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tồ chức tín dụng TP.HCM UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Bảng 2.1: Một số tiêu hoạt động hệ thống NHTM TP.HCM giai đoạn 2007-2015 Bảng 2.2 : Tỷ trọng vốn chủ sở hữu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bảng 2.3: Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản qua năm Bảng 2.4: Nợ xấu ngân hàng năm 2014-2015 Trang 34 39 54 61 x DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ Tên đồ thị, hình vẽ Biểu đồ 2.1 Nguồn vốn huy động NHTM địa bàn TP HCM năm qua Biểu đồ 2.2 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động NHTM địa bàn TP.HCM (%) Biểu đồ 2.3 : Dư nợ tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn TP HCM từ năm 2007-2015 Biểu đồ 2.4 : Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn TP HCM Biểu đồ 2.5 : Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản tổng dư nợ ngân hàng địa bàn TP HCM Trang 36 37 41 44 49 Biểu đồ 2.6 : Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng bất động sản tổng dư nợ bất động sản NHTM địa bàn TP 52 HCM năm 2015 Biểu đồ 2.7: Dư nợ tín dụng bất động sản theo loại hình tổ chức tín dụng 53 Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu NHTM địa bàn (%) 56 Biểu đồ 2.9 : Tổng hợp nhu cầu vay vốn BĐS khách hàng 63 Hình 2.1 : Mơ hình sơ đồ cấu trúc vốn đầu tư BĐS 38 85 điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền cho người khác vay lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản…chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu , nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý quỹ đầu tư Ý tưởng xây dựng quỹ Bộ xây dựng chưa thực Sau khủng hoảng tài Mỹ bắt nguồn từ bùng phát mức hoạt động chứng khốn hóa bất động sản, nhiều nước thận trọng với sản phẩm Tại Việt Nam, với quan điểm trì ổn định cho thị trường, chưa biết sản phẩm cho phép thực Vì vậy, trước muốn phát triển kênh huy động nguồn vốn nhà nước phải xây dựng khung pháp lý hoàn thiện, đủ chặt chẽ để hạn chế rủi ro mà REIT chó thể đem lại 3.2.2.2 Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản Cơ quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải có quy hoạch tổ chức hệ thống thông tin thị trường bất động sản, thường xuyên tồ chức hội nghị, hội thảo lĩnh vực cho ngân hàng để nâng cao hiểu biết thị trường bất động sản, tình hình biến động thị trường đồng thời giúp tổ chức tín dụng cập nhật thơng tin chủ trương, văn pháp lý có liên quan nhằm tạo sở cho việc thẩm định dự án kinh doanh định giá bất động sản sát thực tế - Xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, Thành phố Hồ Chi Minh cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước…có thể trao đổi thơng tin với nhằm giúp nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử sụng đất chủ sử dụng đất, qua nắm vững cung cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị 86 trường bất động sản Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng bất động sản phải đăng ký giá đất sở giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu đấu giá, giá đất quan chuyên định giá xác định Các quan chức vào mức giá đăng ký để tính tiền đền bù đất đai giải phóng Các cá nhân, doanh nghiệp truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch thông tin Thu thập từ việc cung cấp thơng tin chuyển vào quỹ để trì, bão dưỡng cập nhật thông tin hệ thống - Công khai minh bạch số liệu báo cáo Thời gian qua Thành Phố Hồ Chí Minh nước, thông tin đất đai, quy hoạch cịn chưa đầy đủ, cơng khai, minh bạch Hầu hết báo cáo Ngân hàng Nhà nước Ủy ban giám sát tài Quốc gia (NFSC) khơng trùng khóp số như: dư nợ tín dụng bất động sản, số lượng lượng hàng tồn khi…và đặc biệt số liệu xử lý nợ xấu Việc thông tin không chuẩn xác không khẳng định rõ tính thiếu minh bạch thị trường bất động sản mà khiến cho nhà quản lý đưa sách điều hành thiếu hợp lý Quan hệ liên thơng nợ xấu-đóng băng bất động sản thực tế gay gắt, nguy khơng thể coi thường Nó đe dọa triển vọng khôi phục tăng trưởng ổn định vĩ mô kinh tế Muốn cứu thị trường bất động sản, cứu kinh tế, cần phải đánh giá xem “bong bóng” thị trường mức Muốn vậy, cần thiết phải có số liệu thật xác tồn kho nợ xấu nhà nước đưa hoạch định, sách điều hành hợp lý 3.2.2.3 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn - Tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp phát hành chứng khoán để huy động vốn thị trường chứng khốn ngồi nước để đầu tư phát triển dự án bất động sản 87 - Nhà nước cần có sách, chế thị trường bất động sản phát triển đồng với thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng - Do đặc trưng thị trường bất đơng sản có thời gian hồn vốn dài, đòi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường phải nguồn vốn trung dài hạn, thị trường vốn nước ta cịn q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Vì cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư khác, cơng ty đầu tư hình thức công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công chúng nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản - Hồn thiện văn pháp luật để nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản Nếu đưa loại vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng 3.2.3 Về phía nhà kinh doanh bất động sản 3.2.3.1 Tăng cường huy động nguồn vốn Trong điều kiện thị trường bất động sản thiếu vốn nay, chủ dự án, doanh nghiệp thực dự án bất động sản cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp) , hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo tiêu chuẩn quy định Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm Đối với dự án phân lơ bán phải làm xong hạ tầng huy động vốn, dự án xây nhà phải xong hạ tầng phần móng huy động vốn, huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình Hiện nguồn tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng 3.2.3.2 Tái cấu danh mục đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm cơng trình, quay vịng vốn, thu hút them nguồn lực từ bên thị trường bất động 88 sản giải pháp cẩn thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường bất động sản 3.2.3.3 Rút ngắn thời gian thực dự án Trên thực tế, nguyên nhân chậm trễ, kéo dài thủ tục thực dự án có 60% chế thủ tục, chiếm 30% lỗi máy cơng quyền, cịn lại 40% lỗi doanh nghiệp Chính vậy, thân doanh nghiệp phải tự ý thức vai trò việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án để tăng tốc chu chuyển vốn 3.2.3.4 Giải pháp người vay mua nhà thực - Giải pháp ưu tiên cho dự án nhà thu nhập thấp ưu tiên vay vốn Trong tình trạng ế ẩm, trầm lắng chung thị trường bất động sản dự án nhà thu nhập thấp quan tâm phù hợp giá cả, tiến độ nộp tiền, ưu đãi thiết thực người lao động có thu nhập thấp lại có nhu cầu thực lớn nhà Để thúc đẩy phân khúc này, nhà nước bước áp dụng biện pháp hỗ trợ nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, sớm đưa hộ vào sử dụng; số giải pháp hỗ trợ vốn với tiêu chí sau: Các dự án phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp người có thu nhập thấp thi cơng dở dang thiếu vốn, có khả hồn thành năm 2016 đầu năm 2017; Dự án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp triển khai thành phố lớn: đô thị loại đặc biệt loại 1;Dự án phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp triển khai địa bàn có số lượng lớn cơng nhân, có nhiều khu cơng nghiệp; Các địa bàn có nhiều khu cơng nghiệp người có thu nhập thấp khu vực thị chưa có dự án phát triển nhà thu nhập thấp triển khai ưu tiên tiếp cận vay vốn - Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà để có tiền đóng trước 20-30% trả dần hàng tháng nhiều năm Sự kiên trì chịu khó nhiều năm giúp cho họ có nhà theo nguyện vọng 89 - Cần dứt khoát với vấn đề hữu, người mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu Tuy nhiên, sở hữu có hạn chế Hạn chế thời gian hộ điều quan trọng, khơng có nhu cầu chủ sở hữu phải bán lại nhà cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho người khác có thu nhập thấp Tuy sở hữu hộ, người mua nhà không bán để thu chênh lệch, làm ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp cho Nhà nước dạng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Nâng cao tính minh bạch thông tin trạng bất động sản - Xây dựng sở liệu quản lý nhà đất thống toàn quốc Để quản lý thị trường bất động sản đảm bảo thu thuế bất động sản, quan quản lý nhà, đất quan thuế phải nắm rõ số lượng, diện tích đất nhà mà cá nhân sở hữu, sử dụng phạm vi tồn quốc Theo đó, phủ cần đạo quan chức sớm xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin đại quản lý thông tin nhà đất Cần ban hành quy định pháp luật hệ thống địa chính, hồ sơ quản lý địa Trong danh mục bất động sản xác lập với đầy đủ nội dung: mô tả bất động sản, vị trí, kích thước hình học bất động sản, diện tích đất, quan hệ pháp lý liên quan đến bất động sản Đẩy nhanh việc lập hệ thống đồ địa phù hợp với yêu cầu liệu địa - Nghiên cứu ban hành Luật đăng ký Bất động sản Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống vừa góp phần làm minh bạch hóa thơng tin thị trường, giúp nâng cao hiệu lực quản lý bất động sản quan quản lý nhà nước, đồng thời tạo giá trị phát sinh cho bất động sản Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất: quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cấp độ khác tùy theo thực trạng hồ sơ cấp cho tất đối tượng có nhà, đất khơng có tranh chấp Một số cơng việc đo đạc, lập đồ…có thể giao tổ chức tư thực nhằm giảm tải cho máy công - Giải tình trạng cấp nhiều giấy chứng nhận cho bất động sản 90 3.3.2 Nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản Thông tin giao dịch bất động sản phải tổng hợp công bố công khai nhằm làm sở định hướng cho người dân, nhà đầu tư bên có lợi ích liên quan định giao dịch, chuyển nhượng bất động sản Cụ thể là: - Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch nhà đất để quản lý thuế hạn chế rủi ro cho người dân - Xây dựng chế khuyến khích giao dịch nhà đất người dân thực giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản như: hưởng ưu đãi thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tạo điều kiện thuận lợi thủ tục xác nhận sở hữu cho người mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản - Bổ sung quy định bắt buộc giao dịch chuyển nhượng lần hai bất động sản dự án phải thực qua sàn giao dịch lần đầu 3.3.4 Kiểm sốt dịng vốn hiệu vào thị trường bất động sản Ngoài việc xây dựng hệ số cảnh báo rủi ro thị trường để Ngân hàng thương mại chủ động linh hoạt đưa biện pháp đối phó, Ngân hàng Nhà nước nên áp dụng số biện pháp chủ động để kiềm chế hoạt động cho vay bất động sản thời kỳ thị trường bất động sản phát triển nóng dấu hiệu bong bóng bất động sản phình to nhằm hạn chế rủi ro tiềm ấn mà thị trường bất động sản tạo hệ thống ngân hàng thương mại 3.3.5 Kiến nghị nhà đầu tư xã hội - Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án nhà xã hội phải dựa nghiên cứu thông tin thị trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu kinh doanh - Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hưởng sách ưu đãi Nhà nước Thuế, Đất đai, Tài chính…thì phải tuân thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quan quản lý Nhà nước ban hành - Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao lực quản trị doanh nghiệp 91 3.3.6 Các kiến nghị khác ▪ Đề nghị Chính phủ cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm DN giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN Đề nghị sửa đổi Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Bộ Xây dựng, phép người mua hộ có biên bàn giao hộ, chưa có chủ quyền chuyển nhượng hộ ▪ Kiến nghị cho phép điều chỉnh công dự án, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thiết kế hộ theo hướng tạo sản phẩm phù hợp với nhu cầu khả tài đơng đảo người tiêu dùng thị trường Cần hoàn chỉnh quy hoạch phát triển thị tồn quốc vùng Ngăn chặn tình trạng phát triển thị tự phát; coi trọng công tác quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị ▪ Đề nghị cho phép điều chỉnh công dự án nhà để sử dụng có hiệu đất dự án vào mục đích thương mại, dịch vụ… theo cam kết chủ đầu tư với quyền địa phương ▪ Đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư hộ vừa nhỏ để DN có sở thực Đề nghị bãi bỏ quy định tỷ lệ hộ chung cư theo công thức 1-2-1, chuyển sang quy mô hộ DN tự lựa chọn cho phù hợp với nhu cầu thị trường phù hợp với quy hoạch duyệt Để xây dựng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch bền vững, địi hỏi phải có tâm trị cao, tầm nhìn dài hạn có phối hợp đồng quan bộ, ngành nhằm phát huy cao độ vai trò đội ngũ doanh nhân DN BĐS Sự phối hợp bao gồm từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật (Quốc hội), điều hành thơng suốt từ Chính phủ đến bộ, quyền địa phương, đặc biệt vai trị Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước 92 TĨM TẮT CHƯƠNG Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh - Cơ sở đề xuất giải pháp: Mở rộng quy mơ kiểm sốt chất lượng tín dụng; Định hướng phát triển thị trường bất động sản - Các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản - Kiến nghị khác Để phát triển tín dụng nói chung hoạt động tín dụng bất động sản với khu vực Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng NHTM.Khơng thể thực thành cơng sách, giải pháp thiếu chung lịng chủ thể tham gia hình thành nên phát sinh Các thành phần kinh tế cần nâng cao ý thức, trình độ khả tất hành vi định,góp phần ổn định phát triển kinh tế đất nước Ngoài phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để góp phần phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 93 KẾT LUẬN Nhiều năm qua hoạt động tín dụng bất động sản mang lại nhiều rủi ro đôi với lợi nhuận tương ứng lớn cho Ngân hàng đóng góp quan trọng vào việc phát triển thị trường nhà đất khu vực Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung, qua tác động tích cực đến việc phát triển kinh tế xã hội chung đất nước Nhìn chung thị trường bất động sản gắn liền với tín dụng ngân hàng,ngân hàng với vai trò nhà tài trợ vốn cho thị trường bất động sản.Vì mà khơng thể tránh khỏi rủi ro cho vay BĐS thị trường ảm đạm,thị trường BĐS chịu tác động lớn chế sách mơi trường pháp lý Nhà nước.Chính chế sách Nhà nước tạo kích cung cầu thị trường bất động sản,tạo chế khai thông cho nguồn vốn thị trường bất động sản phát triển Trong năm qua, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản nhiều bất cập: dòng vốn tín dụng tăng nhanh thiếu tính ổ định, chất lượng tín dụng chưa cao,mức độ đáp ứng vốn cho cầu nhà hạn chế Mục tiêu nghiên cứu đề tài hệ thống hóa lý luận: phân tích,đánh giá thực trạng,rút thành tựu,hạn chế,nguyên nhân hạn chế việc phát triển tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM thời gian qua;xác định thành phần phát triển số lượng chất lượng;đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM thời gian tới,luận văn tập trung nội dung chủ yếu sau: Một là, luận văn tổng hợp lý luận phát triển tín dụng bất động sản NHTM Bên cạnh đó, luận văn nêu lên số học kinh nghiệm việc phát triển tín dụng bất động sản Những lý luận nêu làm sở cho việc thực nhiệm vụ, mục tiêu nghiên cứu đề tài Hai là, luận văn khái quát thực trạng hoạt động NHTM tình hình kinh tế xã hội TP.HCM 94 Tiếp theo,luận văn phân tích đánh giá thực trạng phát triển tín dụng bất động sản NHTM TP.HCM.Trong luận văn đề cập đến hoạt động huy động vốn cho vay NHTM địa bàn;Hoạt động tín dụng bất động sản thơng qua đánh giá tiên dư nợ tín dụng,tỷ trọng dư nợ tín dụng,tỷ lệ nợ xấu…Luận văn đánh giá hiệu phát triển tín dụng NHTM giai đoạn 2007-2015 thông qua khái quát điểm mạnh ,điểm yếu nguyên nhân NHTM Ba là, sở thành tựu, hạn chế nguyên nhân hạn chế đề cập chương 2, sang chương 3, luận văn đưa giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển tín dụng bất động sản NHTM TP.HCM thời gian tới - Đưa sở đề xuất giải pháp phát triển tín dụng BĐS mở rộng quy mơ chất lượng tín dụng BĐS - Định hướng phát triển thị trường bất động sản tín dụng bất động sản đến năm 2025 - Các biện pháp tín dụng phía NHNN bao gồm: minh bạch hóa thơng tin tìn dụng bất động sản,xây dựng hệ thống co sở liệu phục vụ định giá phát triển tín dụng bất động sản;kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS NHNN;khuyến khích quan hệ liên kết chủ đầu tư-Ngân hàng-khách hàng - Các biện pháp tín dụng phía NHTM bao gồm: xây dựng lại chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản; nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo BĐS; tăng cường kiểm tra giám sát BĐS sau vay; nâng cao lực quản trị rủi ro - Các biện pháp phía Chính phủ: Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn TTBĐS; đẩy mạnh công khai,minh bạch thông tin ổn định thị trường BĐS - Các biện pháp phía nhà kinh doanh bất động sản: tăng cường huy động nguồn vốn, tái cấu danh mục đầu tư, rút ngắn thời gian thực dự án chuyên nghiệp hóa lĩnh vực kinh doanh bất động sản… 95 Sau đó, luận văn nêu số kiến nghị nâng cao tính minh bạch thơng tin trạng, kiểm sốt dịng vốn giao dịch bất động sản…và số kiến nghị khác Những giải pháp đề nghị đề tài góp phần nhỏ để hoàn thiện mục tiêu chung DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2015 dự báo năm 2016”-Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam “Báo cáo giải trình chất vấn phiên họp thứ 10 Ủy ban Thường vụ Quốc hội”-Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Các báo cáo Ngân hàng nhà nước chi nhánh Tp.HCM từ năm 2007-2015 CBRE, báo cáo quý từ năm 2007 đến 2010 Cục thống kê TP.HCM (2015), Niên giám thống kê năm 2015, NXB Thống kê Công ty chứng khoán Vietcombank (2015), “Báo cáo ngành ngân hàng” Dương Thị Bình Minh cộng (2011), “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 250 Đề cương chi tiết kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội thành phố giai đoạn 201620120”-Ủy ban nhân dân Tp.HCM Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, NXB Thống kê 10 Đoàn Thanh Hà & Lê Thanh Ngọc, “Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất”, Tạp chí phát triển hội nhập 11(21) - Tháng 7-8/2013 - Đại học kinh tế tài Tp.HCM 11 Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng 12 Hoàng Thị Thanh Hằng (2014), Các biện pháp tín dụng nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản, Đề tài NCKH cấp ngành 13 Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng NHTM Tp.HCM giai đoạn 2013-2017”, Tạp chí phát triển hội nhập số 12(22)-tháng 9-10/2013- Đại học kinh tế tài Tp.HCM 14 Lê Thanh Ngọc (2014), “Bong bóng bất động sản nhà đất để Tp.HCM”, Luận án Tiến sĩ 15 Lê Xuân Bá (2011), “Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam”, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội 16 Lê Xuân Nghĩa (2015), “Thị trường BĐS hệ thống tài chính”, Bài tham luận diễn đàn … 17 Luật kinh doanh bất động sản (2014), cổng thơng tin điện tử nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 18 Nguyễn Quốc Anh cộng (2013), “Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp NHTM địa bàn TP.HCM”, đề tài NCKH cấp trường mã số CS-2011-43 19 Nguyễn Thị Mai Trang (2006), “Chất lượng dịch vụ so sánh hai mơ hình chất lượng kỹ thuật, chất lượng kỹ servquanl” Tạp chí Phát triển KH CN, Tập 9, Số 10 – 2006, trang 58 20 Quốc hội (2010), Luật Tổ chức Tín dụng, ban hành năm 2010, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội truy cập :http://luatkhaiphong.com/Luat-Nganhang/Luat-Cac-to-chuc-tin-dung-so-47/2010/QH12-614.html (Ngày truy cập 22/7/2016)] 21 Tổng cục Thống kế: Niên giám thống kê năm từ 2007 - 2015 22 Trung tâm Từ điển Việt Nam (1995), Từ điển Bách khoa, tập I, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 23 Tổ chức Quốc tế Tiêu chuẩn hóa, (1987) Tiêu chuẩn ISO 8402:2000 (Quality Management and Quality Asurance) (trích 1987/ISO8402), Nhà xuất Khoa học & Kỹ thuật năm 2009, Hà Nội 24 Từ điển.com (2015): Truy cập http://www.xn t-in1ua7276b5ha.com/household [Ngày truy cập 10/7/2015] 25 Viện Nghiên cứu Khoa học Cơng nghệ Ngân hàng (2013) “Tín dụng bất động sản bong bóng bất động sản: thực trạng giải pháp” 26 Viện Thẩm định giá Hoa kỳ, “The Appraisal of Real Estate”, Twelfth Edition Appraisal Institue 27 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2000 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, “Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp” TIẾNG ANH 28 Gerlach S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal of Banking & Finance, 29, 461-81 29.David Begg, Stanley Fischer Rudiger Dorndusch (2005), Kinh tế học vĩ mô, dịch NXB Thống kê 30.Các trang Web: - Các trang web NHTM địa bàn TP.HCM - Cục thống kê Tp.HCM: http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/ -CB Richard Ellis (Việt Nam)-Hội thảo thị trường nhà ở: http://www.cbrevietnam.com - Cổ phiếu 68 :http://www.cophieu68.vn/ - NHNN Việt Nam:http://www.sbv.gov.vn - Hồng Nam (2015), Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cuathi-truong-bat- dong-san-viet-nam 20714.html, cập nhật 10/02/2016 8:24 AM - Federal Research Bank of St.Louis.(201).Federal Research Bank of St.Louis.Retrie June 2015,from Federal Research Bank of St.Louis http://research.stlouisfed.org/ - NHNN Việt Nam – Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam: http://www.cicb.vn -Tổng cục thống kê:http://www.gso.gov.vn - Tạp chí BĐS nhà đât Việt Nam: http://www.cbrevietnam.com/ Văn luật 31 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015” 32 Hệ thống văn quy phạm pháp luật (2014), “Luật kinh doanh bất động sản số 66 33 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), “Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006” ... TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TP HCM 7 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM 1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN... tín dụng bất động sản, phát triển tín dụng bất động sản, tiệu chí đánh giá phát triển tín dụng bất động sản;  Các liệu thực trạng phát triển tín dụng bất động sản NHTM địa bàn thành phố Hồ Chí. .. TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM 2.1 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH 2.1.1 Đặc điểm kinh tế xã hội Thành