Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM - Y Z - NGUYỄN TRƯỜNG LƯU THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN NGỌC VINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn, tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực Học viên chân thành cảm ơn tận tình hướng dẫn thầy Nguyễn Ngọc Vinh trình nguyên cứu để hoàn thiện đề tài Học viên chân thành cảm ơn lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên, chuyên viên ngành thẩm định giá thành phố Hồ Chí Minh giúp đỡ việc cung cấp thông tin, tiếp cận tài liệu nghiên cứu Việc công bố số thơng tin mang tính nhạy cảm ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức nên học viên cân nhắc đưa số liệu vào đề tài nghiên cứu, mong tổ chức có liên quan đồng thuận giúp học viên hồn thành tốt đề tài nghiên cứu TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 Nguyễn Trường Lưu DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu, từ viết tắt Diễn giải : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuation Association) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài CTXD : Cơng trình xây dựng CVTĐ : Chuyên viên thẩm định DN : Doanh nghiệp đ : Đồng (đơn vị tiền Việt Nam) FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GTHL : Giấy tờ hợp lệ IVSC : Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee) : Mét vuông m NĐ : Nghị định P : Phường PP : Phương pháp PPCP : Phương pháp chi phí PPSS : Phương pháp so sánh Q : Quận QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước TCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh tr : Triệu đồng TS : Tài sản TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định TT : Thông tư TT-LB : Thông tư liên Bộ UBND : Ủy ban Nhân dân AVA DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình vẽ, biểu đồ Trang Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ nguyên tắc thẩm định giá Hình 1.2: Các bước thực phương pháp so sánh 14 Hình 2.1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh 30 Hình 2.2: Tỷ lệ bình quân sử dụng PP TĐG TPHCM 32 Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực DN 34 Hình 2.4: Cơ cấu nhân phận doanh nghiệp 35 Hình 2.5: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 44 Hình 2.6: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 45 Hình 3.1: Thứ tự điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 66 Bảng số liệu Trang Bảng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 24 Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam TPHCM 29 Bảng 2.2: Tỷ lệ sử dụng PP thẩm định giá DN 32 Bảng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân DN TĐG TPHCM 34 Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 40 Bảng 2.5: Các yếu tố so sánh theo trật tự 42 Bảng 2.6: Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho tầng 49 Bảng 3.1: Các yếu tố so sánh điều chỉnh theo trình tự 67 Bảng 3.2: Các yếu tố so sánh điều chỉnh cách cộng dồn 68 Bảng 3.3: Các bất động sản so sánh cặp 71 Bảng 3.4: Các bất động sản so sánh cặp 72 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản: 1.1.2 Thuộc tính bất động sản: 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Thị trường bất động sản 1.1.4.1 Khái niệm: 1.1.4.2 Những đặc trưng thị trường bất động sản 1.2 Thẩm định giá thẩm định giá bất động sản: 1.2.1 Thẩm định giá 1.2.1.1 Khái niệm .6 1.2.1.2 Đối tượng thẩm định giá 1.2.1.3 Mục đích thẩm định giá 1.2.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm 1.2.2.2 Nguyên tắc chung thẩm định giá bất động sản .8 1.2.2.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 1.2.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 1.2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 10 1.3 Phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản 13 1.3.1 Nội dung: 13 1.3.2 Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh 13 1.3.3 Các bước tiến hành phương pháp so sánh TĐG BĐS 14 1.3.4 Những hạn chế điều kiện phương pháp so sánh 17 1.4 Phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản 18 1.4.1 Cơ sở lý luận 18 1.4.2 Các trường hợp áp dụng 18 1.4.3 Các bước tiến hành phương pháp chi phí 18 1.4.4 Các phương pháp xác định chi phí 19 1.4.5 Cách tính hao mịn tích luỹ (khấu hao tích luỹ) 20 1.4.6 Những hạn chế điều kiện phương pháp chi phí 21 1.5 Q trình hình thành phát triển ngành TĐG BĐS Việt Nam 22 Tóm tắt chương 28 Chương 2: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TẠI TPHCM 29 2.1 Tổng quan kinh tế - xã hội TPHCM có ảnh hưởng đến TĐG BĐS 29 2.1.1 Tổng quan kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh 29 2.1.2 Nghiệp vụ thẩm định giá BĐS thành phố Hồ Chí Minh 31 2.2.1 Vai trị phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản TPHCM 31 2.2 Hệ thống doanh nghiệp thẩm định giá thành phố Hồ Chí Minh .33 2.3 Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.1 Khảo sát, thu thập thông tin thị trường 36 2.3.2 Phân tích, điều chỉnh thông tin thị trường 37 2.4 Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí TĐG BĐS TPHCM .51 2.4.1 Xác định chi phí xây dựng (tái tạo, thay thế) 52 2.4.2 Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế 55 Tóm tắt chương 58 Chương 3: NHỮNG ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN NGHIỆP VỤ KHI SỬ DỤNG PPSS VÀ PPCP TRONG TĐG BĐS TẠI TPHCM 59 3.1 Những đề xuất chung ngành thẩm định giá 60 3.2 Đề xuất hoàn thiện nghiệp vụ vận dụng PPSS TĐG BĐS 65 3.3 Đề xuất hồn thiện phương pháp chi phí TĐG BĐS 75 3.4 Ý nghĩa hạn chế đề tài 78 Tóm tắt chương 80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC PHỤ LỤC 84 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Quá trình chuyển đổi kinh tế mở tạo điều kiện hình thành ngành thẩm định giá tài sản Việt Nam, q trình phát triển cịn ngắn trình thực nghiệm để ngày hoàn thiện hơn, ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển nhanh chóng đáp ứng phần yêu cầu thị trường, trở thành phận tách rời kinh tế Tại thành phố Hồ Chí Minh hoạt động thẩm định giá hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế thành phố Từ chỗ học hỏi kinh nghiệm lý luận thẩm định giá nước khu vực giới, đến việc ứng dụng cách linh hoạt sáng tạo cho phù hợp với tình hình thực tiễn đặc trưng thị trường, đến ngành thẩm định giá thành phố hồ Chí Minh có sở lý luận tương đối đầy đủ, hệ thống phương pháp thẩm định phát huy hiệu Bên cạnh thành đó, thực tiễn sử dụng phương pháp để thẩm định giá tài sản cịn tồn cần nhìn nhận khắc phục để nâng cao hiệu việc ứng dụng phương pháp thẩm định vào thực tiễn Tháng 12/2008, Bộ Tài ban hành Quyết định 129/2008/QĐ-BTC năm phương pháp thẩm định giá Tuy nhiên, chừng mực tiêu chuẩn chưa thật cụ thể chi tiết để vận dụng phương pháp thẩm định giá hoạt động tác nghiệp cho trường hợp cụ thể Do đó, việc hồn thiện phương pháp thẩm định giá cách cụ thể chi tiết phù hợp với đặc trưng thị trường yêu cầu cần thiết hoạt động thẩm định giá nói riêng ngành thẩm định giá nói chung Đối với thẩm định giá bất động sản, đặc thù tài sản mang tính địa phương, việc vận dụng kinh nghiệm, tri thức nước trước giới gặp nhiều hạn chế, nên phương pháp thẩm định giá bất động sản thị trường Việt Nam mang đặc trưng khác biệt định Chuyên đề “Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” mong đóng góp số ý kiến cho phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng ngành thẩm định giá nói chung tiến trình phát triển kinh tế thành phố Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tìm hiểu phân tích thực trạng sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thực tiễn thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, sở đề xuất gợi ý góp phần xây dựng hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí thực tiễn thẩm định giá bất động sản địa bàn Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Lý luận phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản - Thực tiễn ứng dụng phương pháp so sánh bất động sản phương pháp chi phí bất động sản cơng trình xây dựng thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả sử dụng trình nghiên cứu cụ thể hóa qua bước như: - Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến chuyên gia từ tổ chức thẩm định giá địa bàn nghiên cứu - Tập hợp, thu thập xử lý tài liệu, kết hợp với kiến thức học thực tiễn để thực nội dung đề tài - Trong trình xử lý số liệu thơng tin, có vấn đề cần làm rõ thực khảo sát bổ sung Ngoài ra, phương pháp kỹ thuật sau vận dụng để lý giải đề xuất ý kiến như: Phương pháp phân tích tổng hợp, đối chiếu so sánh, diễn dịch quy nạp Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lý luận thực tiễn Về mặt lý luận giúp cho quan ban ngành, Chính phủ có nhìn cụ thể thực tiễn thẩm định giá khu vực địa phương đặc trưng để có sách phù hợp việc xây dựng hành lang pháp lý quy định tác nghiệp ngành Về mặt thực tiễn, đề tài giúp người trực tiếp thực thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức nghiên cứu có nhìn cụ thể thực trạng thẩm định giá thành phố Hồ Chí Minh để có kế hoạch hồn thiện hạn chế tồn việc vận dụng Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm ba chương Chương 1: Cơ sở lý luận chung bất động sản, thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá bất động sản Tổng quan hoạt động thẩm định giá Việt Nam Chương 2: Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Những đề xuất nhằm vận dụng hiệu phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản: Theo pháp luật Việt Nam: “bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà; cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm bờ mặt, khơng trung hay lịng đất” Thuật ngữ bất động sản thẩm định giá bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất (cơng trình xây dựng mặt đất) 1.1.2 Thuộc tính bất động sản: Đất đai tài sản tài sản đặc biệt nên bất động sản (đất đai tài sản gắn liền với đất) có thuộc tính đặc trưng sau: • Tính bất động • Tính khơng đồng • Tính khan • Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 1.1.3 Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại bất động sản khác phân loại dựa tính hữu dụng bất động sản thị trường, phân loại dựa vào khả đầu tư khai thác bất động sản, phân loại dựa vào địa điểm bất động sản Tuy nhiên quyền lợi bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng bất động sản nên vào mục đích sử dụng đất (theo luật Việt Nam) để phân loại sau: 73 Tương tự việc so sánh cặp tài sản khác xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố lại đến giá BĐS Việc tìm giá trị bình quân mức độ ảnh hưởng yếu tố so sánh nguồn liệu tin cậy việc áp dụng để điều chỉnh vận dụng PPSS thẩm định giá BĐS 4) Thống kết thẩm định từ giá trị dẫn Việc thống kết thẩm định từ giá trị dẫn khâu quan trọng quy trình TĐG phương pháp so sánh ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá lựa chọn để xác định giá trị cho tài sản thẩm định Tuy vậy, thực tiễn điều doanh nghiệp quan tâm mức Từ có TCTĐGVN phương pháp thẩm định viên có quan tâm đến tiêu chí trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ nhất; tần suất điều chỉnh nhất; biên độ điều chỉnh nhỏ lựa chọn giá trị cho tài sản thẩm định Mặc dù đa phần lý luận theo cách tính trung bình cộng sau loại vài giá dẫn khơng phù hợp Với cách tính trung bình cộng “san bằng” khoảng cách mức giá dẫn phù hợp mức giá dẫn khơng phù hợp Các tiêu chí để lựa chọn mức giá dẫn TCTĐGVN tiêu chí để lựa chọn mức giá trị phù hợp Tuy nhiên, ngồi tiêu chí việc thống giá trị cuối tài sản cần dựa việc ứng dụng thích hợp kỹ thuật phân tích, điều chỉnh, đánh giá kinh nghiệm người thẩm định Trên sở đó, luận văn muốn đề cập đến vấn đề khác việc thống kết từ mức giá dẫn như: a) Điều kiện thị trường: Thẩm định BĐS điều kiện thị trường thay đổi, liệu so sánh (mà cụ thể tài sản so sánh) nhanh chóng lạc hậu thời gian ngắn, việc sử dụng kết thẩm định thường phát sinh sau thời điểm thẩm định - Nếu thị trường tăng nhanh có nhiều để nhận định xu hướng thời gian tới tăng Khi có nhiều mức giá dẫn phù hợp tương đối tương đồng (phù hợp với tiêu chí lựa chọn) việc lựa chọn mức giá cuối giá dẫn cao khơng thiết lấy trung bình cộng hay trung vị khoảng chênh lệch mức giá - Nếu thẩm định tài sản giai đoạn thị trường biến động, lên xuống thất thường mà BĐS thẩm định có giá trị lớn, thơng qua phân tích thẩm định 74 viên lấy cận mức giá dẫn, tài sản thẩm định khả chuyển hóa thành tiền linh hoạt điều kiện thị trường bất ổn b) Mục đích thẩm định Mục đích thẩm định ảnh hưởng đến việc phân tích đánh giá tài sản đặc biệt trình thống lựa chọn mức giá cuối cho tài sản thẩm định Chẳng hạn, mục đích thẩm định BĐS chấp vay vốn mà tỷ trọng giá trị CTXD lớn tổng giá trị, giá trị CTXD chủ yếu cấu thành từ trang thiết bị trang trí gắn liền với cơng trình (như thẩm định hộ chẳng hạn) Khi lựa chọn mức giá cho tài sản thẩm định cần thiết phải lựa chọn giá dẫn từ tài sản so sánh có giá trị CTXD bình thường (khơng tương đồng với TSTĐ, tần xuất điều chỉnh nhiều, biên độ điều chỉnh cao) Trong trường hợp này, giá trị tài sản thẩm định giá trị để bảo đảm cho khoản nợ vay, thường thực giá trị người vay khả trả nợ Lúc trang thiết bị gắn liền với cơng trình thường khơng cịn ngun giá trị thời điểm thẩm định c) Đặc điểm liệu thị trường Mức độ tin cậy phù hợp liệu thị trường tài sản thẩm định mục đích thẩm định vơ quan trọng, việc thống kết từ mức giá dẫn cần đặc điểm Cụ thể thẩm định nhà đất với mục đích bồi thường thiệt hại cho dự án mở rộng đường tình sau: - Tài sản thẩm định vài nhà lại chưa thỏa thuận giá bồi thường - Dự án mở rộng đường tiến hành phần - Giá bất động sản dọc tuyến đường tăng cao kể từ thời điểm khởi công làm đường Tài sản so sánh số nằm trục đường mở rộng giống tài sản thẩm định, số khác nằm trục đường song song (nếu khơng có dự án mở đường hai tuyến đường có giá nhau) Trong trường hợp giá thẩm định vào mức giá dẫn tài sản nằm tuyến đường song song lẽ giá trị đền bù giá trị lúc chưa có dự án 75 Ngồi cịn nhiều yếu tố khác định đến việc thống kết thẩm định từ mức giá dẫn Người thẩm định cần thiết phải dựa việc phân tích, đánh giá nhiều tiêu chí cho phù hợp với thị trường, đặc điểm tài sản thẩm định mục đích việc sử dụng kết thẩm định Một số vấn đề khác thực tiễn ứng dụng phương pháp so sánh Những ưu điểm tính thực tiễn ứng dụng phương pháp so sánh lớn, nhiên không nên lạm dụng phương pháp mà dẫn đến điều bất hợp lý sai sót nghiệp vụ thẩm định tài sản Đối với BĐS có quy mơ diện tích lớn khu vực khơng có liệu thị trường tương đương, nhiều doanh nghiệp có uy tín thị trường kể Hội đồng bán nhà thuộc SHNN dùng PP thẩm định PP so sánh từ liệu tài sản phổ biến thị trường (quy mô diện tích nhỏ) để điều chỉnh BĐS thẩm định (chương 2, mục c), trang 45), điều chưa phù hợp Ngồi ra, BĐS có mục đích sử dụng đặc thù (khơng có liệu thị trường tài sản có mục đích sử dụng tương tự) tài sản nhà văn phòng, thời hạn sử dụng 70 năm, nội thành TPHCM không nên dùng tài sản so sánh nhà (mục đích sử dụng đất đô thị, thời hạn lâu dài) để điều chỉnh phương pháp so sánh Điều ngun tắc khơng phù hợp tài sản so sánh không tương đồng, nên sử dụng phương pháp khác để thẩm định 3.3 Đề xuất hoàn thiện phương pháp chi phí TĐG BĐS 1) Ước tính chi phí thay Theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, việc ước tính chi phí thay phải ước tính cho loại chi phí (trực tiếp, gián tiếp…) thực việc lập dự toán cho cơng trình xây dựng (xác định chi phí thay thế) Hiện việc lập dự toán cho trường hợp thẩm định doanh nghiệp thẩm định giá khó khăn khơng đủ kinh phí, thời gian nhân lực đa số doanh nghiệp phải lựa chọn theo nhu cầu thị trường (nhanh, chất lượng vừa phải, giá chấp nhận được) Do đó, cơng trình đơn giản, phổ biến thị trường việc tham khảo đơn giá suất đầu tư cơng trình xây dựng cách làm tương đối phù hợp 76 Để việc tham khảo đơn giá suất đầu tư xây dựng cơng trình đạt hiệu cao, Chính phủ, Bộ ngành (đặc biệt Bộ Xây dựng) địa phương nên quan tâm xây dựng chi tiết đơn giá suất đầu tư cơng trình xây dựng địa bàn mình, cơng cụ hệ số điều chỉnh, hệ số trượt giá nên sử dụng cách linh hoạt Đối với cơng trình đặc thù, có quy mơ lớn, phức tạp địi hỏi phải lập dự tốn thường doanh nghiệp thẩm định giá khơng đủ khả thực dự toán hạn chế nhân thời gian Trong việc khắc phục thơng qua phương pháp so sánh liệu suất đầu tư xây dựng cơng trình (phương pháp làm ứng dụng thành phố Hồ Chí Minh) Dữ liệu xây dựng từ: Các đơn vị tư vấn thiết kế, liệu cập nhật từ dự tốn vừa lập Những cơng trình hồn thành tốn chi phí, thu thập thông qua quan thuế, chủ đầu tư Đây nguồn liệu có nhiều ưu điểm so với việc lập dự toán bao gồm số chi phí mà khó xác định như: chi phí “chạy” dự án, lợi nhuận nhà đầu tư… điều kiện thị trường Việt Nam Những TS vừa giao dịch, nguồn liệu quan trọng dùng để so sánh phản ánh giá TS thông qua động thái thị trường Để thực điều cần thiết có hỗ trợ ban ngành liên quan (Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, quan thuế…) hình thành trung tâm thu thập cung cấp thông tin suất đầu tư xây dựng cơng trình Việc mua bán thực qua mạng internet Đối với cơng trình đặc biệt, khơng có khả so sánh từ liệu, buộc phải lập dự toán, th đơn vị có chun mơn thực Cũng nên lưu ý cơng trình đặc biệt có thị trường đặc thù, nên việc xác định xác chi phí thay đơi vấn đề cần phải xem xét cẩn trọng thẩm định giá 2) Xác định hao mịn ước tính hao mịn lũy kế: Do quen với việc xác định chất lượng cịn lại cơng trình theo Thơng tư liên Bộ số 13-LB/TT, nên cơng trình có kết cấu phức tạp 77 thường đa số chuyên viên thẩm định thị trường khơng đủ kỹ nghiệp vụ thực Do đó, thẩm định tài sản cần thiết phải thuê đơn vị có chức để xác định chất lượng lại Một vấn đề khác cần quan tâm có nhiều cách xác định mức độ hao mòn (hay chất lượng cịn lại) cơng trình phương pháp tuổi đời, phương pháp thống kê kinh nghiệm (phương pháp so sánh) Hầu hết doanh nghiệp TĐG thị trường thành phố Hồ Chí Minh khơng sử dụng phương pháp này, tài sản có đủ hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật xác định tuổi đời bất động sản Việc sử dụng nhiều PP khác xác định mức khấu hao tích lũy tài sản cho kết luận cuối mức khấu hao tương đối xác qua giá trị phân bố lựa chọn giá trị tiệm cận với mức xác, hạn chế sai sót nhận định chủ quan trình thực thẩm định viên Gợi ý doanh nghiệp nên sử dụng phương pháp xác định chất lượng lại (tỷ lệ hao mịn) cơng trình xây dựng theo phương pháp so sánh tuổi đời Phương pháp tỏ hiệu số trường hợp, đặc biệt tài sản có kết cấu trình sử dụng tương đối giống bất động sản nội thành TPHCM Đây phương pháp dễ thực tốn thời gian, dùng để đối chiếu, kiểm tra với phương pháp khác Giả sử có liệu tuổi đời kinh tế CTXD 45 năm, tài sản sử dụng 15 năm Theo phương pháp tuổi đời xác định mức khấu hao tích lũy tài sản cách 15 năm 45 năm x 100%= 33,33% Vậy theo phương pháp tuổi đời mức khấu hao tích lũy tài sản 33,33% hay chất lượng lại CTXD 66,67% Bên cạnh cần có hỗ trợ quan quản lý Nhà nước việc quy định quản lý lưu trữ hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý cơng trình xây dựng, có tạo thói quen hình thành tập quán thị trường (tập quán lưu trữ hồ sơ kỹ thuật cơng trình) 78 3.4 Ý nghĩa hạn chế đề tài Đề tài thực thơng qua q trình người viết cơng tác ngành thẩm định giá, trình tìm hiểu thực tiễn thẩm định giá thị trường thành phố hồ Chí Minh với kiến thức thẩm định giá trang bị Quá trình nghiên cứu thực trạng vận dụng PPSS PPCP nghiệp vụ thẩm định giá BĐS, tác giả phân tích cách chi tiết cách thức vận dụng, thuận lợi ưu điểm thành tựu việc áp dụng phương pháp Đồng thời, đề tài nhận diện bất cập trình tác nghiệp, nhằm đề định hướng, gợi ý khắc phục, góp phần thúc đẩy phát triển nghề thẩm định giá BĐS nói chung, phương pháp so sánh phương pháp chi phí nói riêng ngày hiệu tính thuyết phục kết cao Đề tài hoàn thành mục tiêu nghiên cứu đề Kết đề tài kỳ vọng cung cấp ý tưởng gợi ý cho lĩnh vực như: - Gợi ý cho nhà hoạch định sách cơng xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế mở nói chung ngành thẩm định giá, ngành tài nói riêng - Kỳ vọng đề xuất mang đến cho doanh nghiệp thẩm định giá có cách nhìn chuẩn mực hoạt động mình, đặc biệt định hướng phát triển nghiệp vụ sản phẩm dịch vụ thẩm định giá bối cảnh kinh tế mở, hội nhập - Cung cấp cho tổ chức nghiên cứu đào tạo gợi ý sách kế hoạch hoạt động nghiên cứu đào tạo, đáp ứng hiệu nhu cầu thực tiễn thị trường, nâng cao hiệu công tác đào tạo Những hạn chế giới hạn đề tài Vấn đề nghiên cứu thẩm định giá BĐS phát triển mạnh nước giới thực Việt Nam Đồng thời việc tiếp cận tài liệu, số liệu thẩm định gặp khơng khó khăn tính bảo mật tổ chức thẩm định hoạt động thành phố Hồ Chí Minh Do luận văn nêu thực trạng trình bày ý kiến đóng góp người viết, chưa thể có kết thực nghiệm ý kiến 79 Do hạn chế thời gian, đề tài phân tích đề xuất hướng nghiên cứu mà chưa sâu thực nghiên cứu mang tính định lượng để sử dụng kết cách hiệu cho phát triển ngành Đề tài nghiên cứu thực tiễn sử dụng hai phương pháp thẩm định giá bất động sản, chưa xem xét đến phương pháp khác, tài sản khác Hướng phát triển đề tài Đề tài tập trung việc phát bất cập nêu ý tưởng để khắc phục việc ứng dụng hai phương pháp thẩm định giá bất động sản thị trường thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, để ứng dụng thẩm định giá phương pháp so sánh chi phí cách hiệu cần mở rộng nghiên cứu định lượng số lĩnh vực liên quan như: xây dựng hệ số tỷ lệ điều chỉnh cho khu vực đặc trưng; xây dựng nguồn thông tin liệu cơng trình xây dựng đặc thù… 80 Tóm tắt chương Trong chương này, luận văn đề cập đến hai nhóm gợi ý việc sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí doanh nghiệp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Đối với phương pháp so sánh cách thức xây dựng hệ thống sở liệu hiệu quả; quan tâm mức đến hoạt động đào tạo huấn luận nghiệp vụ người tham gia công tác thẩm định giá; trình ứng dụng phương pháp so sánh vào thực tiễn cần tuân thủ quy định ban hành trật tự điều chỉnh yếu tố so sánh theo số tương đối; việc thống cách xử lý tài sản đặc thù thực doanh nghiệp thẩm định giá khác địa bàn điều cần thiết Đối với phương pháp chi phí, cần thiết phải quan tâm mức tới việc xác định chi phí thay (hoặc chi phí tái tạo) xác định tỷ lệ hao mịn tích luỹ q trình tác nghiệp Ngoài ra, gợi ý việc phát triển chung ngành thẩm định giá bất động sản có liên quan đề cập chương 81 KẾT LUẬN Phương pháp so sánh phương pháp chi phí hai phương pháp chủ yếu dùng để thẩm định giá bất động sản thị trường thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới Việc hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định cho phù hợp với thực tiễn hai phương pháp cần thiết Qua trình nghiên cứu thực tiễn thẩm định giá BĐS thành phố Hồ Chí Minh, phương pháp so sánh phương pháp chi phí BĐS cơng trình xây dựng, học viên nhận thấy có số vấn đề cần hồn thiện để sử dụng hiệu hai phương pháp Đối với phương pháp so sánh cần thiết phải xây dựng trung tâm thông tin thị trường tài sản giao dịch nguồn dự liệu có độ tin cậy cao phản ảnh giá trị thị truờng Để làm việc cách hiệu cần thiết phải có hỗ trợ phối kết hợp ban ngành hệ thống hạ tầng tương thích Bên cạnh nghiệp vụ thẩm định chuyên viên thẩm định thị trường cần tổ chức ngành thẩm định giá nói chung quan tâm mức Ở góc độ quan quản lý cần có định hướng xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố so sánh cho khu vực thị trường nghiên cứu định lượng kinh nghiệm thẩm định viên tổ chức khác cần thống kiểm chứng thực nghiệm để ứng dụng cách rộng rãi Trong trình điều chỉnh số tương đối, cần thiết phải điều chỉnh theo trình tự yếu tố so sánh, cần quan tâm yếu tố quan hệ nguyên nhân – hệ yếu tố có tác động tương tác đến giá BĐS trình thực điều chỉnh Quá trình nhận diện mức độ ảnh hưởng yếu tố nên thực phương pháp so sánh cặp liệu thị trường cho phép Về mặt lý luận, Phương pháp có Việt Nam từ lâu, doanh nghiệp địa bàn quan tâm sử dụng, vận dụng chưa phù hợp làm cho hiệu công tác thẩm định khơng cao Ngồi ra, cách tiếp cận so sánh khác mà giới thực hiện, cần nghiên cứu sử dụng tuỳ điều kiện thực tiễn thị trường mà vận 82 dụng, cách kiểm tra kết tiếp cận khác tạo cho thẩm định viên chuyên viên thẩm định có góc nhìn khác bất động sản, hầu mong mang lại kết tốt trình thẩm định Đối với phương pháp chi phí cần thiết phải có ngân hàng liệu cơng trình tốn chi phí xây dựng thị trường, dự toán lập từ đơn vị tư vấn thiết kế (điều hầu hết doanh nghiệp địa bàn chưa quan tâm) Đây liệu quan trọng để tham khảo việc thẩm định cơng trình nhỏ, kết cấu đơn giản, chiếm đa số thị trường Đối với cơng trình lớn, kết cấu đặc thù cần thiết phải lập dự toán để ước tính chi phí thay Việc xác định hao mịn luỹ kế cơng trình phức tạp phải chun viên có chun mơn xây dựng đơn vị có chức thực bảo đảm đánh giá chuẩn xác cơng trình Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên xác định hao mòn lũy kế phương pháp khác phương pháp tuổi đời Đây phương pháp tương đối dễ thực hiện, có sở phương pháp tin cậy để kiểm chứng phương pháp khác Với nghiên cứu thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, học viên đưa ưu nhược điểm hoạt động này, đề xuất số gợi ý cho giải pháp thực tiễn thẩm định Với số ý kiến đóng góp này, học viên mong muốn góp phần thúc đẩy phát triển hiệu hoạt động thẩm định giá trị bất động sản nói riêng ngành thẩm định giá nói chung Việt Nam Việc thực đề tài “Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” khép lại qua số liệu trực tiếp khảo sát, có nhiều vấn đề thực tiễn nhận diện, phân tích cách nghiêm túc học viên hệ thống hóa bất cập việc vận dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thành phố Hồ Chí Minh, nhằm đề xuất định hướng phát triển việc hoàn thiện phương pháp từ lý luận đến thực tiễn Mặc dầu có nhiều cố gắng việc thực chắn đề tài không tránh khỏi thiếu sót Kính mong thầy cơ, anh chị đóng góp ý kiến để học viên có thêm kiến thức nhằm triển khai nghiên cứu liên quan đến chủ đề vấn đề tồn đọng 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2006), Phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản: Từ lý luận đến thực tiễn, Đề tài nghiên cứu khoa học, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Đoàn Văn Trường (2006) Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học Kỹ thuật Hà Nội TS Nguyễn Ngọc Vinh (Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh) Tài liệu môn học thẩm định giá bất động sản Bộ Tài – cục Quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành TĐG, NXB Hà Nội năm 2007 Bộ Tài – Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (2005), Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005; Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ngày 26/04/2002 Tiêu chuẩn TĐG quốc tế năm 2005, Trường đại học Bán công Marketing, khoa Thẩm định giá, NXB Tài Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/01/2004 Bộ Tài 10 Thơng tư Liên Bộ số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 liên Xây dựng - Tài - Vật giá Chính phủ 11 Trang web Cục thống kê TPHCM, Trang web báo Tuổi trẻ, báo Thanh niên, Báo Người lao động 12 Các văn pháp luật khác liên quan đến thẩm định giá bất động sản 84 DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng câu hỏi vấn Phụ lục 2: Danh sách công ty thẩm định giá Việt Nam Phụ lục 3: Bản đồ vị trí phân bố doanh thành phố hồ Chí Minh Phụ lục 4: Trích báo cáo thẩm định giá (Công ty CP Thông tin Thẩm định giá Miền Nam - SIVC) Phụ lục 5: Trích phần điều chỉnh phương pháp so sánh (Công ty CP Thông tin Thẩm định giá Miền Nam - SIVC) Phụ lục 6: Biên đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng (Cơng ty CP Thơng tin Thẩm định giá Miền Nam - SIVC) Phụ lục 7: Trích báo cáo thẩm định giá (Cơng ty CP Thẩm định giá Sài Gòn Nhà Đất - SAIGONLAND) Phụ lục 8: Giá thị trường nhà, đất đường Lê Thánh Tơn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Phụ lục 9: Hướng dẫn Liên Sở số 7575/HD-LS ngày 07/08/2008 Sở Tài - Cục thuế - Sở Xây dựng – Sở Tài nguyên Môi trường Phụ lục 10: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phương pháp so sánh, số 08 - Phương pháp chi phí Phụ lục 11: Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 UBND TPHCM; QĐ số 64/2008/QĐ-UBND ngày 31/7/2008 Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 bổ sung Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Thông tin Doanh nghiệp vấn: - Tên doanh nghiệp - Địa - Điện thoại - Tên người trả lời vấn Bộ phận ……………………………………Chức vụ Chúng tơi, nhóm nghiên cứu kinh tế trường ĐHKT thành phố Hồ Chí minh nghiên cứu thực trạng phát triển ngành thẩm định giá nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá thị trường Việt Nam, mong cộng tác quý doanh nghiệp lĩnh vực Những thông tin mà quý doanh nghiệp cung cấp có ích cho nghiên cứu chúng tơi Chúng xin cam kết thông tin bảo mật sử dụng cho mục đích nghiên cứu Câu hỏi 1: Ngoài lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp ơng/ bà cịn hoạt động lĩnh vực khác? Câu hỏi 2: Xin anh/chị vui lịng cho biết thơng tin sau? Số lượng thẩm định viên quý doanh nghiệp Số lượng chuyên viên thực thẩm định giá Số lượng chuyên viện thực thẩm định giá bất động sản Trình độ học vấn nhân sự: - Cao đẳng, trung học chuyên nghiệp………………………………………người - Đại học……………………………………………………………………người - Trên đại học………………………………………………………………người Đối với chuyên viên thẩm định giá bất động sản - Tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá…………………………………người - Tốt nghiệp chuyên ngành xây dựng…………………………………… người - Tốt nghiệp chuyên ngành liên quan đến đất đai………………………….người - Tốt nghiệp chuyên ngành khác………………………………………… người Câu hỏi Xin cho biết thẩm định bất động sản mức độ thường xuyên sử dụng phương pháp sau nào? (khoảng phần trăm) …………………….% sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp …………………….% sử dụng phương pháp chi phí (chi phí giảm giá/chiết trừ) …………………….% sử dụng phương pháp chi phí bất động sản cơng trình xây dựng …………………….% sử dụng phương pháp thặng dư …………………….% sử dụng phương pháp thu thập/ đầu tư (Tổng số lớn 100%) Câu hỏi Phương pháp so sánh quý doanh nghiệp sử dụng theo quy định nào? Những lý thuyết nào? Câu hỏi 5: Phương pháp chi phí quý doanh nghiệp sử dụng theo quy định nào? Những lý thuyết nào? Câu hỏi Trong phương pahps chi phí, doanh nghiệp xác định chi phí thay (hoặc chi phí tái tạo) cách: Vui lòng đánh dấu √ dấu x vào chọn Lập dự tốn xây dựng cơng trình Ước tính đơn giá theo quy định Nhà nước (QĐ12/2008/QĐUBND TPHCM) F Ước tính đơn giá theo kinh nghiệm Khác F F Câu hỏi Trong DN việc kiển tra kết thẩm định thực nào? (bộ phận kiểm soát chất lượng, thẩm định viên, lãnh đạo đơn vị…) Câu hỏi Thẩm định giá bất động sản bình thường nội thành (nhà phố chẳng hạn) người tham gia thực (khơng kể người keiẻn tra kiểm sốt, người duyệt kết quả)? F chuyên viên F chuyên viên F chuyên viên F Trên chuyên viên Câu hỏi Các lớp đào tạo nghiệp vụ thẩm định doanh nghiệp tham gia 1) 2) 3) Câu hỏi 10 Những khó khăn nghiệp vụ thẩm định giá (nếu có) doanh nghiệp gì? Câu hỏi 11 Doanh nghiệp có kiến nghị Nhà nước lĩnh vực thẩm định giá? Ơng/ bà vui lịng cung cấp cho chúng tơi Quy trình thẩm định giá quý doanh nghiệp? Và cấu tổ chức đơn vị? Chân thành cảm ơn hợp tác ông/bà! ... chung bất động sản, thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá bất động sản Tổng quan hoạt động thẩm định giá Việt Nam Chương 2: Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định. .. so sánh bất động sản phương pháp chi phí bất động sản cơng trình xây dựng thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Phương pháp. .. phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Những đề xuất nhằm vận dụng hiệu phương pháp so sánh phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 4 Chương