Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh ninh bình

Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này được công bố; có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau: Trường Đại học Luật Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

TẠ VĂN VINH

HÀ NỘI - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của cá nhân tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Hà Nội, ngày 25 tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Tạ Văn Vinh

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập và nghiên cứu tại Trường Đại Học Mở Hà Nội, đến nay tôi đã hoàn thành bản luận văn tốt nghiệp Để có được kết quả đó, trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến Cô giáo TS Phạm Thị Hương Lan - người đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình lựa chọn đề tài, xác định hướng nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Trường Đại học Mở Hà Nội - Khoa Sau Đại Học đã giúp đỡ tôi, cung cấp các kiến thức cần thiết, hướng dẫn tôi học tập, nghiên cứu trong suốt quá trình tham gia chương trình học tập tại Trường và thực hiện luận văn thạc sỹ này

Luận văn là công trình nghiên cứu nghiêm túc, khoa học của bản thân, do khả năng còn hạn chế nên khó tránh khỏi khiếm khuyết nhất định Tôi rất mong nhận được ý kiến chỉ bảo của các Thầy Cô, đóng góp của các độc giả quan tâm đến vấn

đề này để luận văn của tôi hoàn thiện hơn nữa

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Tạ Văn Vinh

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ của luận văn 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn 5

4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 6

7 Kết cấu luận văn 7

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI… 8

1.1 Lý luận về tranh chấp đất đai 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai……… 8

1.1.2 Nguyên nhân hình thành và các dạng tranh chấp đất đai……… 10

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai……… 16

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai……… 16

1.2.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai……… 18

1.2.3 Mục đích và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai……… 20

1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 21

1.3.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 21

1.3.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 21

1.3.3 Những yêu cầu của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH .29

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 29

2.1.1.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 29

2.1.2 Trình tự, thủ tục giải quyết sơ thẩm tranh chấp đất đai 35

2.1.3 Trình tự, thủ tục giải quyết phúc thẩm tranh chấp đất đai 42

2.1.4 Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 43

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND tỉnh Ninh Bình 47

2.2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy của TAND tỉnh Ninh Bình 47

2.2.2 Giải quyết một số vụ án tranh chấp đất đai điển hình 48

2.2.3 Kết quả xét xử của Tòa án các cấp 53

2.2.4 Đánh giá những kết quả đạt được 61

2.2.5 Những hạn chế và nguyên nhân 62

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2……….……… 71

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 72

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 72

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 73

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật đất đai 73

3.2.2 Hoàn thiện các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong giải quyết các tranh chấp đất đai 75

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai……… 76

3.3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai trong phạm vi toàn quốc……… 76

3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

nhân dân tỉnh Ninh Bình……… 78

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 81

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, hệ thống giao thông thuận tiện, có 07 khu công nghiệp, 22 cụm công nghiệp và làng nghề truyền thống đã thúc đẩy kinh tế, văn hóa, du lịch của tỉnh phát triển nhanh chóng Cùng với phát triển kinh tế, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao nên các TCĐĐ đang có chiều hướng gia tăng, ngày càng phức tạp, quyết liệt hơn

Tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ đất đai Giải quyết tranh chấp đất đai là một vấn đề nhạy cảm, đụng chạm đến nhiều vấn đề của xã hội; nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những phản ứng không chỉ của một vài cá nhân, mà là của nhiều người; và nếu có

sự tác động tiêu cực từ bên ngoài sẽ dễ gây nên những tác động xấu đối với xã hội Việc giải quyết dứt điểm, có tình, có lý các TCĐĐ có ý nghĩa rất quan trọng trong việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội ở từng địa phương và trong cả nước

Trong hệ thống các cơ quan Nhà nước bảo đảm thực thi LĐĐ nói chung thì TAND có vai trò ngày càng quan trọng Hàng năm, các vụ việc TCĐĐ được giải quyết tại hệ thống Tòa án nói chung và TAND tỉnh Ninh Bình nói riêng chất lượng xét xử ngày càng nâng cao, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự, được nhân dân đồng tình ủng hộ Tuy nhiên, hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết các TCĐĐ vẫn còn có những bất cập, chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn bởi có nhiều lý do khác nhau, trong đó có lý do phát sinh từ yếu tố pháp luật, xã hội và lịch sử… đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng pháp luật trong giải quyết TCĐĐ ở Tòa án Công cuộc cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam XHCN trong giai đoạn hiện nay, đòi hỏi khoa học pháp

2

lý cần đi sâu nghiên cứu, tìm ra lời giải đáp đối với hàng loạt các vấn đề cả ở góc độ

lý luận và thực tiễn, trong đó gồm cả vấn đề đảm bảo hoạt động áp dụng pháp luật của hệ thống Tòa án nói chung và TAND tỉnh Ninh Bình nói riêng

Để tiếp tục đánh giá về các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là thông qua hoạt động xét xử thực tiễn tại địa phương,

tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình” làm luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tiếp cận dưới góc độ pháp luật là một vấn đề không mới ở nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này được công bố; có thể kể đến một số

công trình nghiên cứu tiêu biểu sau: Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật

đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2008; Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương của Mai Thị Tú Oanh, Tạp chí Nhà nước

và pháp luật, số 8, 2009; Đặc san về Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Luật học, 2005; Loại tranh chấp đất đai nào phải qua thủ tục hòa giải tại cơ sở của Phan Gia Ngọc, Tạp chí TAND số 18, 2009; Pháp luật Tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử của

Tưởng Duy Lượng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Tài liệu Hội thảo Khoa

học: Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai, do Trung tâm Thông tin,

Tư liệu và Nghiên cứu Khoa học - Văn phòng Quốc hội và Ủy ban nhân dân tỉnh

Đắc Lắc tổ chức tại Buôn Mê Thuột, tháng 10 năm 2008; Đề tài Nghiên cứu khoa

học cấp Bộ: Cơ sở lý luận và thực tiễn nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp

đất đai của Tòa án nhân dân, Viện Khoa học xét xử - Tòa án nhân dân tối cao, Hà

Nội, 2004; Luận án tiến sĩ luật học "Áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của

Toà án nhân dân ở Việt Nam hiện nay" của Lê Xuân Thân, năm 2004; Luận văn

thạc sĩ“Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Toà án”của Châu Huế năm 2003, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; Báo cáo tham luận “Thực trạng

giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân - Kiến nghị và giải pháp” của

TS Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Toà án

3

nhân dân tối cao; Luận văn thạc sĩ luật học “Giải quyết tranh chấp đất đai theo

Luật đất đai 2003” của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và Pháp luật;

Luận án tiến sĩ luật học “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng

Toà án ở nước ta” của Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện nhà nước và pháp luật, “Ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai do luật hay do người thực thi” của

tác giả Phạm Thái Quý, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 8 (2008); “Giải quyết

tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của tác giả Mai

Thị Tú Oanh, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 8 (2009); “Thủ tục hòa giải tiền tố

tụng – điều kiện bắt buộc để thụ lý các vụ án tranh chấp đất đai” của tác giả

Nguyễn Minh Hằng – Hà Văn Nâu, Tạp chí Tòa án nhân dân số 11 (2011); “Cần

sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố Hải Phòng”

của tác giả Nguyễn Thị Mai, Tạp chí Kiểm sát số 24 (2012); “Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013” của tác giả Nguyễn Quang

Tuyến – Nguyễn Vĩnh Diện, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 11 (2014)… Các

công trình khoa học trên nghiên cứu ở các khía cạnh, góc độ khác nhau tạo nên một bức tranh tương đối đa dạng về vấn đề TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ nói chung cũng như giải quyết TCĐĐ bằng con đường TAND nói riêng ở nước ta hiện nay Tuy nhiên, các công trình nêu trên chỉ đề cập đến những vấn đề chung về việc áp dụng pháp luật trong giải quyết TCĐĐ qua hệ thống TAND ở Việt Nam Cho đến nay, chưa có một công trình nghiên cứu nào phân tích một cách toàn diện, đầy đủ, có hệ thống về giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn của TAND tỉnh Ninh Bình

Từ những công trình nghiên cứu trên cho thấy, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai luôn là vấn đề được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm Đây cũng là chủ đề được các nhà nghiên cứu quan tâm đến nhiều khía cạnh, từ những

nghiên cứu về lý luận, như Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: Cơ sở lý luận và

thực tiễn nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân,

của Viện Khoa học xét xử - Tòa án nhân dân tối cao, Luận văn thạc sĩ“Tranh chấp

đất đai và thẩm quyền giải quyết của Toà án”của Châu Huế … đến những vấn đề

4

thực tiễn, như Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa

phương của Mai Thị Tú Oanh, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8, 2009; Loại tranh chấp đất đai nào phải qua thủ tục hòa giải tại cơ sở của Phan Gia Ngọc, Tạp

chí TAND số 18, 2009; Pháp luật Tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử của Tưởng

Duy Lượng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009, đến một số giải pháp, như

“Cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố Hải Phòng” của tác giả Nguyễn Thị Mai, Tạp chí Kiểm sát số 24 (2012) Những kết quả

nghiên cứu này là những tài liệu quan trọng, giúp tác giả có thêm các cách nhìn toàn

diện về vấn đề nghiên cứu

Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học

đã được công bố về giải quyết TCĐĐ xem xét dưới góc độ pháp luật, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn tại TAND tỉnh Ninh Bình

trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn trên cơ sở làm sáng tỏ các quy định của pháp luật thực định về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ ở cả khía cạnh Luật nội dung (LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2014) và Luật tố tụng; tìm hiểu thực tiễn giải quyết TCĐĐ theo thủ tục tố tụng tại Tòa án để nhận diện rõ nét những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn giải quyết TCĐĐ trên cơ sở các nguyên nhân khách quan và chủ quan của thực trạng đó, luận văn hướng đến mục đích góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật

về giải quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả, chất lượng pháp luật về vấn đề này tại TAND tỉnh Ninh Bình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nêu trên, luận văn xác định những nhiệm vụ giải quyết các vấn đề sau:

- Phân tích làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết TCĐĐ và pháp luật về giải quyết TCĐĐ qua các thời kỳ

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu gồm những đối tượng cụ thể sau:

- Các vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai

- Các quy định của LĐĐ năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành về giải quyết TCĐĐ

- Các quy định của BLTTDS về trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung, TCĐĐ nói riêng

- Các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao về đường lối giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và giải quyết TCĐĐ nói riêng

- Một số vụ án TCĐĐ cụ thể được giải quyết bởi TAND tỉnh Ninh Bình

- Các báo cáo tổng kết thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp dân sự, TCĐĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình trong những năm gần đây

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại Tòa án Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn tại TAND tỉnh Ninh Bình, các quy định của BLTTDS về giải quyết TCĐĐ và thực trạng áp dụng trong giải quyết TCĐĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình Đối với thực tiễn áp dụng, luận văn tổng hợp và đánh giá số liệu xét xử trong phạm vi TAND tỉnh Ninh Bình từ năm 2014 đến năm

2018

5 Phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp luận biện chứng duy vật, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng, pháp luật của Nhà nước Đồng thời, cũng sử dụng các phương

6

pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, chứng minh, tổng hợp, diễn giải, hệ thống hóa, so sánh, đối chiếu

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

+ Phương pháp lịch sử để làm rõ quá trình hình thành và phát triển của giải quyết TCĐĐ trong pháp luật nước ta; phương pháp mô hình hóa cũng được sử dụng để trình bày phương thức giải quyết các TCĐĐ tại Tòa án

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích, đánh giá các nguồn tài liệu phản ánh về lý luận chung của pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại Tòa án theo quy định của BLTTDS năm 2015 Trên cơ sở đó tổng hợp các vấn đề đã phân tích, đánh giá thành một chỉnh thể để tạo ra một hệ thống lý luận đầy đủ, hoàn chỉnh pháp luật

về giải quyết TCĐĐ tại Tòa án

+ Phương pháp đàm thoại: Trao đổi với các Thẩm phán, Thư ký Tòa án để

có thể đánh giá, tổng kết thực trạng về các vấn đề liên quan đến giải quyết các TCĐĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình

+ Phương pháp thống kê: Thu thập, tổng hợp số liệu liên quan đến giải quyết TCĐĐ đã được TAND tỉnh Ninh Bình giải quyết

+ Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Thu thập thông tin thông qua đọc, nghiên cứu tài liệu nhằm mục đích tìm chọn những khái niệm và tư tưởng cơ bản là cơ sở cho lý luận của đề tài, hình thành giả thuyết khoa học, nhằm xây dựng những mô hình lý thuyết chung nhất Đồng thời còn thu thập thông tin, số liệu thực tiễn về giải quyết TCĐĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình để có cái nhìn khách quan, toàn diện về thực trạng cũng như đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết TCĐĐ

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình khoa học pháp lý ở cấp độ thạc sĩ, đi sâu nghiên cứu

về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn TAND tỉnh Ninh Bình theo quy định tại BLTTDS năm 2015

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào lý luận phục vụ nhu cầu thực tiễn về áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ của TAND trong công cuộc

Kết quả nghiên cứu của luận văn cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong các cơ sở đào tạo luật trên cả nước

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết TCĐĐ và pháp luật về giải quyết TCĐĐ;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử tại Toà án nhân dân tỉnh Ninh Bình;

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai

8

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN

VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Lý luận về tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai

1.1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp theo Từ điển Tiếng Việt là sự tranh đấu, giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên [55, tr.135]

Trước khi LĐĐ năm 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chưa một lần được chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến QSDĐ trong các đạo luật đất đai qua các thời kỳ và trong các văn bản pháp luật có liên quan của các cơ quan nhà nước

Năm 2003, LĐĐ đã định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Đến LĐĐ năm 2013 tại khoản 24 Điều 3 khái niệm này tiếp tục được sử dụng

TCĐĐ, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc

xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh

trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Theo nghĩa hẹp,

TCĐĐ là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai

về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Trong thực tế, TCĐĐ được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định

và bảo vệ Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Để hiểu rõ hơn khái niệm TCĐĐ chúng ta cần phân biệt khái niệm tranh chấp đất đai với khái niệm tranh chấp về đất đai Tranh chấp về đất đai là tất cả

9

những tranh chấp gì có liên quan đến đất đai, tức bao gồm cả TCĐĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận khác còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan đến đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất… Việc phân biệt như trên là để tránh nhầm lẫn khi xác định bản chất của các loại tranh chấp, từ đó xác định loại tranh chấp này có bắt buộc phải hòa giải ở cơ sở trước khi Tòa án thụ lý giải quyết hay không

1.1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai diễn ra trên thực tế hết sức đa dạng về cả chủ thể cũng như nội dung tranh chấp [35, tr.45] Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết các TCĐĐ trong thời gian qua, có thể nêu ra một số đặc điểm của TCĐĐ như sau:

Thứ nhất, chủ thể của TCĐĐ chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và

quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước đã thiết lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Kể

từ đó người dân chỉ được QSDĐ, không có quyền sở hữu đất Vì vậy, nội dung TCĐĐ là tranh chấp về QSDĐ QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng Như vậy, chủ thể của TCĐĐ là các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất

Thứ hai, hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn

ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Trong nền kinh tế thị trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong

10

phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn

Thứ ba, TCĐĐ phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất

ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội

Thứ tư, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, sử dụng đất và những lợi ích

phát sinh trong quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác đó là toàn dân mà Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Đây cũng chính là những nét đặc thù để lý giải vì sao việc giải quyết các TCĐĐ phải quán triệt những nguyên tắc đặc thù

1.1.2 Nguyên nhân hình thành và các dạng tranh chấp đất đai

1.1.2.1 Nguyên nhân hình thành tranh chấp đất đai

- Nguyên nhân khách quan

Thứ nhất: Do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai theo cơ chế thị trường làm

cho đất đai ngày càng có giá trị Mặt khác, do sự gia tăng dân số trong khi diện tích đất có hạn; do sửa đổi Luật cư trú với các điều kiện mở rộng cho phép công dân được tự do cư trú; khuyến khích, tạo điều kiện cho người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà ở tại Việt Nam đã góp phần phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất

đai

Thứ hai: TCĐĐ ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại Ở

miền Bắc, sau Cách mạng tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người dân Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn

11

Trong 09 năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa

bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người dân Sau khi thống nhất đất nước năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại Những tổ chức đó chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai

Thứ ba: Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ

chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ

- Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất: Trong một số giai đoạn lịch sử, công tác quản lý nhà nước về đất

đai chưa ổn định, thường xuyên thay đổi, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, không đúng pháp luật Cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau Hiện nay, trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai

12

phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều TCĐĐ phức tạp, khó giải quyết

Thứ hai: Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai

đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân, gây mất ổn định về tình hình

chính trị - xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền

Thứ ba: Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết TCĐĐ ở nhiều nơi, nhiều

lúc còn hữu khuynh Khi cơ quan nhà nước giao đất chỉ ghi diện tích đất nhưng không đo đạc cụ thể, không xác định ranh giới liền kề… khi phát hiện thiếu diện tích, diện tích chồng lấn, do đó phát sinh tranh chấp ranh giới đất đai Việc đưa đất đai vào các Tập đoàn sản xuất, các nông lâm trường, không có hoặc không lưu giữ giấy tờ, sổ sách; việc trưng thu, trưng mua, thu hồi đất không có quyết định, chưa bồi thường hoặc đã bồi thường nhưng không lưu, lưu giữ không đầy đủ giấy tờ, hồ

sơ

Thứ tư, chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai

thiếu tính thống nhất, chưa đồng bộ qua các thời kỳ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động, chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình TCĐĐ ngày càng phức tạp và gay gắt hơn

Thứ năm, công tác tuyên truyền, PBGDPL về đất đai chưa được coi trọng,

vẫn mang tính hình thức, kém hiệu quả, nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân Nhận thức về pháp luật đất đai của một bộ phận người dân còn bị ảnh hưởng nhiều bởi thực tế sử dụng đất và phong tục tập quán của từng địa phương vẫn quan niệm đất đai là của ông cha, tổ

13

tiên để lại, sở hữu gia đình, dòng họ đối với đất đai Do đó, chưa có những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp

Thứ sáu, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng khiến nhu cầu sử dụng đất

tăng lên, đẩy giá đất lên cao; từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó

đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ

1.1.2.2 Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp

Dựa trên những tiêu chí khác nhau, TCĐĐ sẽ được nhận dạng và phân loại thành các dạng khác nhau Do đó, trong phạm vi luận văn TCĐĐ được phân loại theo các tiêu chí cơ bản là căn cứ vào chủ thể, vào đối tượng tranh chấp và thẩm quyền giải quyết tranh chấp

a Căn cứ vào chủ thể: Có thể khái quát TCĐĐ thành các dạng chủ yếu như:

Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức

và TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức Trong đó, mỗi dạng có các tranh chấp chủ yếu là:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân:

- Tranh chấp về đòi lại đất của ông cha đã được Nhà nước chia cấp cho

người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ

- TCĐĐ giữa đồng bào dân tộc thiểu số với đồng bào ở các địa phương khác

đến khai hoang, xây dựng kinh tế mới

- TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân về chia tài sản chung là nhà, đất khi ly

hôn; về thừa kế nhà, đất do cha mẹ để lại, tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất, tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tranh chấp về thế

chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất,

Thứ hai, tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức:

- TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan, tổ chức của Nhà nước, các nông, lâm trường; đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội, tổ

Thứ ba, tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức:

- TCĐĐ giữa các tổ chức, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức này với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa phương,

- TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã

b Căn cứ vào đối tượng tranh chấp có thể phân loại thành những dạng TCĐĐ chủ yếu như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về chuyển QSDĐ [35, tr.45] bao gồm: tranh chấp về

chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tranh chấp về chuyển QSDĐ là dạng tranh chấp phổ biến, có số lượng nhiều nhất và mức độ phức tạp nhất trong thực tiễn giải quyết TCĐĐ hiện nay Đây là những tranh chấp phát sinh trong việc các bên thực hiện các giao dịch về đất đai Theo đó, những dạng tranh chấp phát sinh do các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng, trong thoả thuận tặng cho; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch

Thứ hai, tranh chấp về đòi lại đất, bao gồm:

- Tranh chấp về đòi lại đất bị tịch thu, trưng thu, trưng dụng, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam;

- Tranh chấp về đòi lại đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và các

tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao;

15

- Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước giao cho người khác để làm đất ở và đất vườn; đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất;

- Tranh chấp về đòi lại đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người khác không có ruộng đất và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng

Thứ ba, tranh chấp về đất cho người khác mượn để sử dụng, bao gồm:

- Tranh chấp về đòi đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân;

- Tranh chấp về đất mà hộ gia đình, cá nhân cho nhau mượn;

- Tranh chấp về đất mà tổ chức cho nhau mượn

Thứ tư, tranh chấp liên quan đến quyền quản lý và sử dụng đất, bao gồm:

- Tranh chấp về QSDĐ đối với đất khai hoang sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp;

- Tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai mảnh đất liền kề;

- Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, về đường dẫn nước qua bất động sản liền kề,

- Tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất tôn giáo; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; tranh chấp đất của nông, lâm trường,

- Tranh chấp liên quan đến việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Tranh chấp về cấp, thu hồi GCNQSDĐ, về thực hiện các nghĩa vụ tài chính

về đất đai,

c) Căn cứ vào thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

- TCĐĐ do TAND giải quyết Đây là các trường hợp TCĐĐ mà đương sự đã

có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

- TCĐĐ do cơ quan hành chính giải quyết Đây là các trường hợp TCĐĐ mà

16

đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 100 của LĐĐ năm 2013

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Thuật ngữ “Giải quyết tranh chấp đất đai” được đề cập trong nội dung của

LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 Mặc dù được

đề cập trong quy định của các đạo luật đất đai, song nội hàm của thuật ngữ “Giải

quyết tranh chấp đất đai” lại không được chỉ rõ trong điều luật về giải thích từ ngữ

của LĐĐ năm 2013

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học thì "Giải quyết TCĐĐ là giải

quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [50] Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc

xem xét giải quyết TCĐĐ là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết TCĐĐ, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

Giải quyết TCĐĐ với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử

lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Như vậy, giải quyết TCĐĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Tóm lại, có thể hiểu giải quyết TCĐĐ là những phương thức giải quyết

những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực

17

quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác, giải quyết TCĐĐ là việc vận dụng

đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ

Hiện nay, ở nước ta có các phương thức để giải quyết TCĐĐ là: hòa giải, giải quyết tại cơ quan hành chính và giải quyết tại Tòa án

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được hiểu là việc Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Tuy nhiên, không phải TCĐĐ nào cũng có thể được giải quyết thông qua Tòa án Tòa án chỉ được giải quyết những TCĐĐ nào thuộc thẩm quyền của mình được pháp luật quy định; đó là căn cứ vào việc NSDĐ có hay không có GCNQSDĐ hoặc có hay không có giấy tờ hợp lệ về đất đai và căn cứ vào sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp của đương sự để phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ So với các phương thức giải quyết khác thì giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án có một số ưu điểm nổi bật hơn, cụ thể:

Thứ nhất, Tòa án là một thiết chế của nhà nước, hoạt động của Tòa án rất đặc

biệt và mang tính kỹ năng nghề nghiệp cao TAND được tổ chức theo một hệ thống độc lập nằm ngoài hệ thống cơ quan quản lý Hơn nữa, Tòa án có đội ngũ Thẩm phán có năng lực, trình độ và kỹ năng xét xử chuyên nghiệp Do đó, hoạt động xét

xử của Tòa án đảm bảo tính chính xác, khách quan, công minh

Thứ hai, Tòa án xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước Các phán quyết của

Tòa án đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan nhà nước, cơ quan, tổ chức

có trách nhiệm thực thi, nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế thi hành Như vậy, có thể thấy kết quả giải quyết TCĐĐ thông qua Tòa án là cơ sở để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các bên tranh chấp

Thứ ba, nguyên tắc xét xử công khai của Tòa án đảm bảo tính minh bạch, tạo

điều kiện để người dân và công luận giám sát hoạt động xét xử của Tòa án Do đó, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với các bên đương sự

18

Thứ tư, hoạt động xét xử của Tòa án được tiến hành với trình tự tố tụng chặt

chẽ theo quy định của pháp luật Vì vậy, nó hạn chế thấp nhất những sai sót trong việc đưa ra phán quyết, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý cao nhất

Tuy nhiên, một hạn chế của phương thức giải quyết TCĐĐ tại Tòa án đó là

do phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp Nhất là trong tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thời hạn giải quyết TCĐĐ kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp cố tình không hợp tác để kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp thì có thể gây ra tổn thất rất lớn

về kinh tế

1.2.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai

Hoạt động giải quyết TCĐĐ huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị, khuyến khích các tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham gia giải quyết TCĐĐ Trong giải quyết TCĐĐ, nhà nước coi trọng và đề cao các phương thức thương lượng, hoà giải nhằm giải quyết ổn thỏa tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân Tuy nhiên, pháp luật đất đai không quy định cụ thể cách thức thỏa thuận, thương lượng mà chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước vào việc giải quyết tranh chấp đó Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và Nhà nước sẽ “can thiệp” giải quyết tranh chấp nếu như các chủ thể không thỏa thuận được cách giải quyết thống nhất Khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật

về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan nhà nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục như thế nào

Giải quyết TCĐĐ là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai Hoạt động này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng, phong tục, tập quán của địa phương và

19

thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp Đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp là TCĐĐ, trong đó các đương sự yêu cầu cơ quan nhà nước xác định rõ những quyền

và nghĩa vụ của các bên đối với diện tích đất đang bị tranh chấp Hệ quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Bên cạnh những đặc điểm chung, việc giải quyết TCĐĐ tại TAND có một số điểm đặc trưng riêng như:

Thứ nhất, việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo

luật Điều này đồng nghĩa với việc trong quá trình giải quyết các TCĐĐ, Tòa án chịu sự điều chỉnh của cả luật nội dung và luật hình thức Về hình thức phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự của BLTTDS, còn về mặt nội dung phải căn cứ vào các quy định của LĐĐ, BLDS, Luật Công chứng, Luật xây dựng, Luật Nhà ở để xác định chứng cứ cũng như xác định các quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự khi tham gia tố tụng

Thứ hai, do đất đai và TCĐĐ là những vấn đề nhạy cảm, dễ xảy ra “điểm

nóng” nên trong quá trình giải quyết Tòa án còn phải căn cứ vào quan điểm, chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, tình hình thực tiễn tại địa phương để có hướng giải quyết bảo đảm, hợp tình, hợp lý Đặc biệt đối có những trường hợp cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Thứ ba, hệ thống chính sách pháp luật về đất đai qua các thời kỳ có sự khác

nhau, mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật khác nhau và các giao dịch liên quan đến đất đai cũng được thực hiện dựa trên hệ thống pháp luật tương ứng; có những giao dịch liên quan đến đất đai phát sinh từ thời kỳ trước tương ứng với hệ thống pháp luật ở thời kỳ đó nhưng lại được thực

20

hiện và phát sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai đã thay đổi so với thời điểm phát sinh quan hệ đất đai Do vậy, trong quá trình giải quyết Tòa án phải nghiên cứu cả những văn bản pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ đất đai và cả pháp luật hiện hành để có hướng giải quyết phù hợp với hoàn cảnh lịch sử và thực tế sử dụng đất

Thứ tư, khi giải quyết các tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất, Tòa án phải dựa trên khung giá đất do Nhà nước xác định Do

đất đai không được coi là hàng hoá nên không định giá đất mà chỉ xác định giá trị QSDĐ Với ý thức quản lý giá nên Nhà nước quy định khung giá các loại đất và buộc người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định Nhưng thực tế thì phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá đất theo giá thị trường Việc tồn tại nhiều loại giá đất ở nước ta chưa được quy định trong các văn bản pháp luật là loại giá nào áp dụng cho các quan hệ pháp luật nào nên ảnh hưởng đến việc xác định

hiệu lực của các giao dịch có liên quan

1.2.3 Mục đích và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai

Nghiên cứu, tìm hiểu về giải quyết TCĐĐ cho thấy mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết TCĐĐ nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, duy trì sự

ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tăng cường sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân; đồng thời góp phần vào việc nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho người dân nói chung và của NSDĐ nói riêng, góp phần bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật làm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước

Thông qua giải quyết TCĐĐ, các cán bộ thi hành pháp luật giúp Nhà nước quản lý tốt nguồn lực đất đai, đồng thời phát hiện những vướng mắc, bất cập, thiếu sót trong quá trình quản lý để có biện pháp chỉnh sửa và hoàn thiện chính sách pháp luật bảo đảm phù hợp nhất với thực tiễn khách quan để nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật Giải quyết tốt các TCĐĐ cũng chính là bảo vệ tốt nhất quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như nâng cao trách nhiệm của họ

21

trong việc khai thác và sử dụng nguồn lực rất quan trọng này, phục vụ phát triển kinh tế.[21, tr.20]

1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

1.3.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Pháp luật về giải quyết TCĐĐ là một lĩnh vực của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quản lý và sử dụng đất

Pháp luật về nội dung liên quan đến giải quyết TCĐĐ đó là các quy định của pháp luật dùng để điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai phát sinh trong thực tế quá trình quản lý và sử dụng đất Nói đến pháp luật về nội dung điều chỉnh các quan

hệ xã hội về đất đai trước hết phải kể đến các quy định của LĐĐ, đây là luật chuyên ngành dùng để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai Ngoài ra, đó còn là các quy định điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan như: BLDS, Luật Công chứng, Luật hôn

nhân và gia đình,

Hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh

chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai” Đây là hai thuật ngữ có nội

hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó Còn TCĐĐ có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra định nghĩa:

Pháp luật về giải quyết tranh chấp về đất đai là hệ thống quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai nhằm bảo vệ tốt nhất các quyền và

lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

1.3.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

22

1.3.2.1 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Việc giải quyết các TCĐĐ là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được hiệu quả, vai trò trong đời sống xã hội Trong thực tế có nhiều phương thức khác nhau để giải quyết TCĐĐ như hòa giải, giải quyết tại UBND và giải quyết tại Tòa án

Hòa giải TCĐĐ là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận của các bên tranh chấp Hòa giải TCĐĐ có thể thực hiện thông qua hai hình thức là hòa giải tại

cơ sở và hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp Hòa giải tại cơ

sở thực hiện tại cộng đồng dân cư thông qua tổ viên tổ hòa giải ở cơ sở thực hiện theo quy định của luật hòa giải ở cơ sở, theo những quy tắc đạo đức, phong tục, tập quán, hương ước, quy ước của cộng đồng dân cư Còn hòa giải tại UBND được thực hiện sau khi hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả và một bên gửi đơn đến UBND xã

để yêu cầu tổ chức việc hòa giải Xét về bản chất đây là hình thức hòa giải TCĐĐ

do chính quyền cơ sở thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực Nhà nước, do vậy việc thực hiện hòa giải do UBND xã thực hiện mang tính bắt buộc và kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp trên chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, TCĐĐ mà không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều

100 LĐĐ năm 2013 (các giấy tờ hợp lệ về đất đai) thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh Xét về bản chất, các TCĐĐ thuộc dạng này là các tranh chấp về việc xác định ai là người sử dụng hợp pháp, do đó, để trả lời câu hỏi này thì chỉ có cơ quan hành chính nhà nước mới có khả năng và thẩm quyền đưa

ra lời giải chính xác Bởi lẽ, cơ quan hành chính nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản

lý đất đai, có đầy đủ thông tin, số liệu, hồ sơ địa chính về từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất nên biết ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Đối với những tranh chấp này, các quyết định của UBND có thẩm quyền

23

có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tranh chấp

Giải quyết TCĐĐ tại Tòa án là giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng có GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tài Điều 100 LĐĐ năm 2013 nhưng có yêu cầu Tòa án giải quyết thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và lâu đời nhất Hình thức giải quyết này thông qua cơ quan quyền lực có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để các cơ hành chính nhà nước về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản án đã nêu

Theo quy định của BLTTDS năm 2015 quy định về những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm các loại việc trong đó có tranh chấp đất đai

Đối với tranh chấp đất đai thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có những trường hợp là thủ tục bắt buộc nhưng đối với trường hợp xác định ai là người có quyền sử dụng đất nhưng có những trường hợp không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân xã, phường, thị trấn như tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai liên quan đến chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn

Tranh chấp đất đai đai là một loại vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Tòa án phải căn cứ vào những quy định của pháp luật tố tụng dân sự để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án Thẩm quyền giải quyết của Tòa án căn cứ theo loại vụ việc; theo cấp Tòa án; theo lãnh thổ; theo sự thỏa thuận của các đương

sự, sự lựa chọn của nguyên đơn

Việc xét xử vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự hiện hành được xét xử theo hai cấp là cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm được thành lập từ trung ương tới địa phương theo địa giới hành chính Tòa án cấp huyện xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đối với các

24

vụ án của Tòa án cấp huyện đã xét xử sơ thẩm, Tòa án nhân dân cấp cao xét xử phúc thẩm đối với các vụ án do Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm Tòa án cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm, còn Toà án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp để thực hiện xét xử phúc thẩm Trong trường hợp quy định của pháp luật như có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thì Toà án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử sơ thẩm và Tòa án nhân dân cấp cao sẽ thực hiện quyền xét xử phúc thẩm

1.3.2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các TCĐĐ phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Việc giải quyết TCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [ 31] Cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013,

Điều 4 LĐĐ năm 2013 đã quy định về sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất để sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các TCĐĐ, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước;

bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được

về đất đai Tôn trọng các quyền của NSDĐ và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của LĐĐ Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết TCĐĐ quan trọng và đạt hiệu quả nhất

Thứ ba, nguyên tắc giải quyết TCĐĐ phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết TCĐĐ với việc tổ chức lại sản xuất theo hướng sản xuất hàng hóa

Do ảnh hưởng tiêu cực của TCĐĐ đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh

tế, xã hội nên việc giải quyết các TCĐĐ phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan

hệ xã hội Chú trọng đến việc bố trí cơ cấu sản xuất theo hướng phát triển kinh doanh tổng hợp, thâm canh tăng vụ, mở mang ngành nghề, phân bố lại lao động, khu dân cư phù hợp với phát triển làng nghề, đặc điểm đất đai và quy hoạch của địa phương

Thứ tư, nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi giải quyết TCĐĐ phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để TCĐĐ kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân

1.3.2.3 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo trình tự quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, bao gồm các giai đoạn khởi kiện, thụ lý, hòa giải, đưa

vụ án ra xét xử

Toà án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án dân

sự Tranh chấp đất đai bao gồm nhiều loại tranh chấp như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn, tranh chấp về thừa

kế tài sản là quyền sử dụng đất Chuẩn bị xét xử tranh chấp đất đai là quá trình bao gồm nhiều các công việc khác nhau như thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, lấy lời khai đối chất giữa các đương sự, điều tra xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải Căn cứ vào đơn khởi kiện của người khởi kiện Tòa án xác định các chứng cứ tài liệu liên quan đến vụ án, khi chứng cứ, tài liệu đầy đủ làm cơ sở cho việc giải quyết thì Thẩm phán được phân công xét xử sẽ đưa vụ án ra xét xử xử Trong trình

tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai ở các giai đoạn khác nhau được thực hiện

theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự

1.3.3 Những yêu cầu của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các TCĐĐ phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra

Thứ nhất, chủ thể khởi kiện phải có quyền khởi kiện TCĐĐ Cơ quan, tổ

chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện

vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình liên quan đến quyền sử dụng đất.Cơ quan, tổ chức trong phạm vi nhiệm

vụ, quyền hạn của mình có quyền khởi kiện vụ án TCĐĐ để yêu cầu Tòa án bảo vệ

27

lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước thuộc lĩnh vực mình phụ trách hoặc theo quy định của pháp luật

Thứ hai, tranh chấp đất đai phải thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự

của Tòa án Đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì

do Tòa án nhân dân giải quyết

Thứ ba, thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp tranh chấp về

quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

có tính lịch sử trong quản lý, sử dụng đất đai qua các thời kỳ cũng như quá trình phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ hội nhập Vì vậy, giải quyết TCĐĐ là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai Pháp luật giải quyết TCĐĐ quy định nếu các bên không tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính có thể chọn phương thức giải quyết TCĐĐ bằng con đường Tòa án

29

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

2.1.1.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

2.1.1.1 Thẩm quyền theo loại việc

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Tòa án và thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của các cơ quan hành chính Đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân

sự với các khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính

LĐĐ năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các TCĐĐ Tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy

định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các

loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết” [32]

Trường hợp không có giấy chứng nhận hoặc một trong số các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ, đương sự chỉ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự

Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Tòa án đã được mở rộng so với LĐĐ năm 2003 Kể từ ngày 01/7/2014 thì Tòa án có cả thẩm quyền giải quyết TCĐĐ mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm 2013 nếu như người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp

30

Căn cứ quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013, có thể chia thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thành hai nhóm:

Nhóm thứ nhất, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất Đối với tranh

chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất Điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là đương sự phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm

2013 Trường hợp không có giấy chứng nhận hoặc có một trong số các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ, đương sự chỉ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự

Nhóm nhứ hai, tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử

dụng đất: Theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013, những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đều do Tòa án giải quyết dù người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ được quy định tai Điều 100 LĐĐ năm 2013 hay chưa Các tài sản gắn liền với đất có thể là: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc được cho thuê

để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản cây cối lâm lộc khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất

Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013, thì TAND có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau đây:

1 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

31

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp GCNQSDĐ theo LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993 và LĐĐ năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

2 - Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013, gồm:

Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

3 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 LĐĐ năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất

có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

4 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

32

5 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án

2.1.1.2 Thẩm quyền theo cấp Tòa án

Việc xây dựng các quy định về thẩm quyền của Tòa án các cấp trên cơ sở phù hợp với quy định về tổ chức hệ thống Tòa án theo Luật tổ chức TAND năm

2014, theo đó hệ thống Tòa án Việt Nam được tổ chức theo 4 cấp xét xử là TAND cấp huyện, cấp tỉnh, cấp cao và tối cao Trong đó thẩm quyền giải quyết các vụ việc

sơ thẩm thuộc về TAND cấp huyện và TAND cấp tỉnh, thẩm quyền giải quyết các

vụ việc phúc thẩm thuộc TAND cấp tỉnh và TAND cấp cao, thẩm quyền giám đốc thẩm, tái thẩm thuộc về TAND cấp cao và TAND tối cao

Theo quy định tại Điều 35, Điều 36 BLTTDS năm 2015, TAND cấp huyện

có thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ theo thủ tục sơ thẩm đối với các tranh chấp nói

chung trừ những loại việc thuộc thẩm quyền của TAND tỉnh theo Điều 37 BLTTDS năm 2015

Theo quy định tại Điều 37, Điều 38 BLTTDS 2015 thì TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các TCĐĐ sau đây:

Một là, những TCĐĐ có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải

ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài, những TCĐĐ giữa

người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; TCĐĐ giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau

Hai là, các TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng

TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện Dựa vào tính phức tạp của một số loại vụ việc đòi hỏi kinh nghiệm chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán hoặc theo yêu cầu về sự vô