xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện dầu tiếng tỉnh bình dương

Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCN: Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

UBND: Uỷ ban nhân dân

CNVPĐKĐĐ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

BTNMT: Bộ Tài nguyên Môi trường

PTNMT: Phòng Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Hiện trạng các KCN trên địa bàn thành huyện Dầu Tiếng

Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp giấy năm 2015

Bảng 2.3 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN năm 2016

Bảng 2.4 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN Quý I 2017

Bảng 2.5 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN từ năm 2015 đến Quý I 2017

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

Sơ đồ 2.2.Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ( lần đầu)

Sơ đồ 2.3 Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ (biến động)

Hồ sơ chuyển đi:

Hồ sơ trả về:

Thực hiện:

MỤC LỤC

Lời cám ơn i

Danh mục viết tắt ii

Danh mục bảng, sơ đồ iii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Bố cục của luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 8

1.1.3 Lược sử công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013 hiện hành 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hiện hành 13

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 13

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO &TSKGLVĐ 14

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO VÀ TSKGLVĐ 15

1.3 Trình tự thủ tục hành chính đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ, QSHNO VÀ TSKGLVĐ 17

1.3.1 Quy định về hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai 17

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện TTHC về đất đai 18

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNO &

TSKGLVĐ 18

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNO VÀ TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ TẠI HUYỆN DẦU TIẾNG TỈNH BÌNH DƯƠNG 20

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 20

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ trên địa bàn 23

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN ……….…… 24

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 24

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 26

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 30

2.3.1 Phân loại hồ sơ 30

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 32

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 42

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN DẦU TIẾNG TỈNH BÌNH DƯƠNG 50

3.1 Giải pháp chung 50

3.2 Giải pháp cụ thể 52

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai 52

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCNQSDĐ, QSHNO VÀ TSKGLVĐ 54

KẾT LUẬN 61

Tài liệu tham khảo 62

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng

nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Do huyện Dầu Tiếng nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Bình Dương Toàn huyện có 12 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 01 thị trấn và 11 xã Hiện nay, huyện Dầu Tiếng bị chi phối bởi sức hút đầu tư của các địa phương khác có lợi thế cạnh tranh cao (vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển,…) nên mức độ đầu tư vào huyện còn thấp Trong tương lai, cơ sở hạ tầng của huyện sẽ được đầu tư phát triển, kết nối với các địa phương khác trong tỉnh và khu vực phía Nam, cùng với sức lang tỏa về phát triển của tỉnh Bình Dương và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, sẽ tạo cơ hội lớn cho phát triển kinh tế xã hội ở huyện

Dầu Tiếng

Nên người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như là do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất tại huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngày nay, đất đai đã trở thành tài sản có giá trị rất lớn không chỉ trong thời điểm hiện tại mà còn cả tương lai Chính vì vậy, công tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện để thuận tiện cho việc quản lý cũng như bảo vệ hợp pháp quyền và lợi ích của các đối tượng sử dụng đất Qua quá trình nghiên cứu, tôi đã tìm thấy một số nghiên cứu

về lĩnh vực cấp GCNQSDĐ trên một số địa bàn liên quan đến đề tài tôi đã chọn như:

Đề tài 1: Luận văn Thạc Sĩ năm 2014 về đề tài “Đánh giá thực trạng

đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Đống Đa Tp Hà Nội” của Nguyễn

Đình Phương Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên

Bài luận văn chủ yếu nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp

lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn

Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đề tài 2: Luận văn Thạc Sĩ năm 2015 về đề tài “Đánh giá thực trạng

công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai và

đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai Tp Hà Nội” của Bùi Thị Thúy

Hường Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên

Bài luận văn trên chủ yếu tìm hiểu về cơ sở lí luận, cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy và tình hình đánh giá thực trang công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai Từ đó ta hiểu rõ được thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, tp Hà Nội Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả và hạn chế được những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai

Đề tài 3: Luận văn Thạc sĩ năm 2014 về đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá

tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12 TP.HCM” của Phạm Văn

Tùng tạiTrường Đại học Khoa Học Tự Nhiên

Bài luận văn trên chủ yếu nêu ra cơ sở lý luận và căng cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trước và sau khi Luật Đất Đai 2013 ra đời đến năm thực hiện Chỉ rõ quy trình thực hiện, kết quả đạt được và đánh giá tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập

hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

Kết luận chung: Các đề tài trên đã đẩy mạnh công tác tuyên truyền về

pháp luật, giúp người dân nắm rõ các quy định về pháp luật Hạn chế được những khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường cải cách hành chính hoàn thiện được công tác đăng ký và đề xuất các biện pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp giấy Qua đó rút ra kết luận và đề xuất kiến nghị để giảm thiểu tối đa những mặt chưa tốt còn tồn tại trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên các địa bàn nghiên cứu

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định

được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng

nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Nhiệm vụ nghiên cứu:

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương

Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp GCN

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến Quý I 2017 ( tháng 1 đến tháng 4) Phạm vi nội dung: Tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân)

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra - thu thập thông tin: Điều tra thu thập các thông tin

cơ bản về địa bàn nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trên địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương

Phương pháp thống kê: Nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập

được như số lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của huyện và lập thành các bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên

quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút

ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng tại địa phương

Phương pháp so sánh: So sánh tình hình, công tác chuyển nhượng qua các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục

Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến của cán bộ địa phương và giảng

viên hướng dẫn để làm bài báo cáo thực tập được tốt hơn

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký

xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Bố cục của luận văn

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Phụ lục

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy

đủ và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc, quản lý toàn bộ đất đai chặc chẽ theo pháp luật và đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Khái niệm về đăng ký lần đầu

Đăng ký đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký lần đầu tiên

Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện

Khái niệm về đăng ký biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà

có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bời vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây

dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Ban hành các quy định buộc các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền chung của người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn

chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 166 của Luật đất đai năm 2013 quy định

như sau:

Thứ nhất: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Thứ ba: Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo

vệ, cải tạo đất nông nghiệp

Thứ tư: Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

Thứ năm: Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

Thứ sáu: Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

Thứ bảy: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được thực hiện theo Điều 170 của

Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Thứ nhất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

Thứ hai: Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ ba: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thứ tư: Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

Thứ năm: Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Thứ sáu: Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

Thứ bảy: Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

Thứ nhất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Thứ ba: Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1.Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Ở nước

ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ

sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua công việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước để quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin

dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; Cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính

về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả cao nhất Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đối tượng quản lý chính là toàn bộ diện tích các loại trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Do vậy để việc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai nhà nước cần phải nắm được đầy đủ các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu quản lý Các thông tin này bao gồm:

Thứ nhất: Đối với đất đai được giao quyền sử dụng đất thì các thông tin là: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những thây đổi trong quá trình sử dụng

Thứ hai: Đối với đất đai chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết bao gồm: Vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như: Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất, công tác điều tra, đo đạc, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phân hạng và định giá, công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; Đo đạc lập bản

đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; Phân hạng và định giá đất; Thanh tra xử lý

vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá

và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản

lý và sử dụng đất Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng và có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

GCN là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 8quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: Quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa

hệ thống toà án nhân dân với UBND

Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản

lý nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến nay

1.1.3.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013

Ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực

từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn vướng mắc, chưa giải quyết được Trong đó, đối với công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã thể hiện rõ những đổi mới này qua việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ

Trình tự đăng ký Đất đai được quy định tại nghị định 181/NĐ – CP ngày

29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất

Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; Thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sử phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt; Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; Xem xét các ý kiến

đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi hồ sơ đến VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN & MT

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Gửi hồ

sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng TN & MT

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất

1.1.3.2 Công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2013 đến nay

Luật đất đai 2013 được thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 nhằm xóa bỏ những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ

Trình tự đăng ký đất đai được quy định tại nghị đinh 43/2014/ NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sử phù hợp với quy hoạch, thông báo cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ

sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho CNVPĐKĐĐ

1.1.3.3 Các loại Giấy chứng nhận qua các giai đoạn

Trải qua nhiều năm, nhiều thời kỳ thì GCN đã có sự thay đổi khác nhau

để cho phù hợp với hoàn cảnh tình cần thiết của từng thời kỳ đó Đầu tiên GCNQSDĐ được tổng cục quản lý đất đai phát hành năm 1989 theo quyết định

số 201- QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn

Tiếp đó là GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ được phát hành vào năm

1994 theo nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Giấy do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng Vào năm 1999 bộ Tài chính cho ban hành Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995, Giấy có màu tím

Để công nhận quyền sử dụng đất ở và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản, bộ tài nguyên đã ban hành Giấy chứng nhận QSDĐ theo số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ Giấy có bìa màu đỏ

Luật đất đai 2003 có 1 bước tiến là quy định “giấy đỏ”, “giấy hồng”,

“giấy tím” về 1 loại giấy duy nhất nhưng do sự mập mờ trong câu ngôn ngữ pháp lý (Khoản 4 Điều 48 Luật đất đai 2003) dẫn đến việc ra đời và lặp lại sự song song tồn tại của 2 loại giấy hồng, giấy đỏ gây khó khăn cho người dân

Vì vậy năm 2005 chính phụ đã ra nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 ban hành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy có bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành mẫu và để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc phục hạn chế của giấy

đỏ Chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cần đồng thời có 2 loại giấy: Một giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận quyền sử dụng đất

Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là “Giấy hồng”

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Để có một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần tuân thủ các 4 nguyên tắc

cơ bản sau đây:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hoá: Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.2.1.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

Nguyên tắc 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Nguyên tắc 2: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Nguyên tắc 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Nguyên tắc 4: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nguyên tắc 5: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ cho những trường hợp sau đây:

Thứ nhất: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013

Thứ hai: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Thứ ba: Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

Thứ tư: Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Thứ năm: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Thứ sáu: Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Thứ bảy: Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; Nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNO

& TSKGLVĐ

1.2.3.1 Trách nhiệm của UBND xã

Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND cấp huyện trong việc xác nhận các loại giấy tờ phục vụ công tác cấp GCN thuộc địa bàn quản lý đúng nội dung và thời hạn quy định tại quy định này, theo hướng dẫn chuyên môn của UBND cấp huyện, các sở, ban, ngành trong tỉnh

Thường xuyên nắm bắt tình hình thực tiễn, kịp thời phản ánh, đề xuất giải pháp giải quyết các vướng mắc liên quan đến công tác cấp GCN đến UBND huyện, Phòng TNMT để hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết, đảm bảo công tác cấp Giấy chứng nhận được thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả

Tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ, hồ sơ địa chính và các tài liệu có liên quan theo thông báo cập nhật, chỉnh lý biến động của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định

1.2.3.2 Trách nhiệm của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính, lưu trữ và quản

lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gốc; Tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; Xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan, đơn vị liên quan tham mưu cho UBND cấp huyện giải quyết khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến Giấy chứng nhận đã được UBND cấp huyện cấp theo quy định

Trường hợp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đang lưu trữ toàn bộ

hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, bản sao GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ,

hồ sơ đăng ký biến động nhà đất và các tài liệu đất đai có liên quan (dạng giấy

và dạng số), thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

1.2.3.3 Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký vào hồ sơ địa chính và trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận

1.2.3.4 Trách nhiệm của UBND huyện

Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà

ở, đất đai và tài sản khác cho người sử dụng đất tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc để nghiêm túc thực hiện quy định này

Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời

cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ quan Tài nguyên và Môi trường chuyển đến về việc cấp GCN QSDĐ, QSHNO

& TSKGLVĐ

Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sử bộ phận tham mưu và thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một cửa” nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Thường xuyên đôn đốc, theo dõi, chỉ đạo công tác cấp Giấy chứng nhận

để kịp thời phát hiện, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thuộc thẩm quyền và tổng hợp, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ban Quản lý, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc UBND tỉnh hướng dẫn và chỉ đạo giải quyết kịp thời đối với các trường hợp vượt thẩm quyền

Tổ chức chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến động tại cấp huyện

Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý, xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt thẩm quyền

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai

Theo Điều 62 Nghị định 43/2014 sẽ quy định các loại hồ sơ, thời gian thực hiện trình tự thủ tục hành chính về đất đai như sau:

Bộ TNMT quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ

tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục; Thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này

Thời gian giải quyết: Theo quy định tại một số khoản tại điều 61 nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014 quy định về việc nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014 sẽ quy định về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN như là:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ là không quá 30 ngày Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014 quy định trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sử phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sử phù hợp với quy hoạch được duyệt Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; Xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau: Trường hợp

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo

có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ vào đơn đăng ký

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNO

& TSKGLVĐ Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; Ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Cấp giấy chứng nhận cũng được chia thành 2 dạng: Cấp giấy chứng nhận lần đầu và cấp giấy chứng nhận bổ sung ( trong qua trình sử dụng có thay đổi)

Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp GCN cũng được quy định rõ ràng và đảm đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật khi áp dụng ở từng địa phương

Như vậy, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính cả nước và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa người sử dụng đất với nhà nước Chính vì vậy, việc đăng ký đất đai là rất cần thiết và cần phải được thực hiện thường xuyên, liên tục, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phán ánh đúng, kịp thời với hiện trạng sử dụng đất

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN DẦU TIẾNG TỈNH BÌNH

DƯƠNG 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Dầu tiếng

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Vị trí địa lý:

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Dầu Tiếng)

Hình 2.1: Bản đồ hành chính của huyện Dầu Tiếng

Địa giới hành chính: Huyện Dầu Tiếng có diện tích tự nhiên là 72.139,09

ha Phía Bắc giáp huyện Bình Long và Chơn Thành, tỉnh Bình Phước; Phía Nam giáp huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh và thị xã Bến Cát tỉnh Bình Dương;

Khí hậu: Tỉnh Bình Dương nói chung và huyện Dầu Tiếng nói riêng đều mang đặc trưng khí hậu gió mùa nhiệt đới cận xích đạo

Thuỷ văn: Chế độ thủy văn trên địa bàn huyện Dầu Tiếng chịu ảnh hưởng

lớn bởi lưu lượng nước trên sông Sài Gòn và việc vận hành hồ Dầu Tiếng Sông Sài Gòn bắt nguồn từ khu vực biên giới Việt Nam - Campuchia, chảy qua ranh giới phía Tây của huyện Dầu Tiếng với chiều dài khoảng 55 km Hồ Dầu Tiếng

có dung tích thiết kế khoảng 1,5 tỷ m3 nước, chủ yếu trên địa phận các huyện Dầu Tiếng, Dương Minh Châu và Tân Châu (Tây Ninh), Hớn Quản (Bình

Phước)

Tài nguyên đất: Đất phù sa có diện tích 3.205 ha, phân bố dọc sông Sài

Gòn và sông Thị Tính, loại đất này thích hợp cho việc trồng lúa và nuôi trồng

thuỷ sản Nhóm đất xám có diện tích 52.388 ha, phân bố ở tất cả các xã trong

Huyện Đây là loại đất có quy mô lớn nhất trong tổng quỹ đất của Huyện, thích hợp cho sản xuất cây công nghiệp lâu năm: như cao su, điều, hồ tiêu Nhóm đất

đỏ vàng có diện tích 6.064 ha, phân bố ở phía Bắc và phía Tây huyện thuộc xã

Minh Hoà và Định An, thích hợp để trồng cây công nghiệp lâu năm như: cao su,

điều, cây ăn quả và trồng rừng Đất dốc tụ có diện tích 4.511 ha, phân bố rải rác

trên địa bàn Huyện dọc theo các nhánh sông, suối Đất được hình thành ở các địa hình thấp, trũng bởi các sản phẩm bị rửa trôi từ đồi núi, phẫu diện đất thường

không đồng nhất, thích hợp cho trồng lúa, hoa màu và lâm nghiệp

Tài nguyên nước: Nước mặt trên địa bàn huyện Dầu Tiếng dồi dào, chất

lượng tốt, đang được khai thác sử dụng có hiệu quả và còn nhiều tiềm năng phục

vụ phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai Được cung cấp từ sông Sài Gòn, sông Thị Tính, hồ Cần Nôm, hồ Dầu Tiếng và hệ thống sông suối khác trên địa bàn nên đáp ứng tốt nhu cầu nước cho sinh hoạt và sản xuất trong nhiều năm

qua, đặc biệt có vai trò rất quan trọng trong phát triển nông nghiệp

Tài nguyên rừng: Rừng trên địa bàn huyện chủ yếu là rừng tự nhiên và

rừng trồng phòng hộ hồ Dầu Tiếng Định hướng của huyện trong những năm tới

là bảo vệ, chăm sóc diện tích rừng đã có để vừa tăng giá trị sản xuất vừa chống

xói mòn, rửa trôi đất và giữ nước để bảo vệ môi trường sinh thái

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Tăng trưởng kinh tế: Tổng sản phẩm trong huyện ước đạt 1.040 tỷ 763

triệu đồng, đạt 44,5% so kế hoạch (tăng 10,96% so cùng kỳ) Trong đó giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 250 tỷ 463 triệu đồng, đạt 30,07% so kế hoạch (tăng 6,2% so cùng kỳ); giá trị sản xuất công nghiệp đạt 352 tỷ 088 triệu đồng, đạt 48,67% so kế hoạch (tăng 15,9% so cùng kỳ); giá trị thương mại dịch vụ đạt 438

tỷ 212 triệu đồng, đạt 56% so kế hoạch năm 2014 (tăng 10% so cùng kỳ)

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế:

Thương mại - Dịch vụ: Tình hình hoạt động kinh doanh thương mại – dịch vụ trên địa bàn Huyện ổn định, không xảy ra tình trạng sốt giá, giá ảo hay khan hiếm hàng hóa

Công nghiệp: Đến nay toàn huyện có 198 doanh nghiệp hoạt động sản

xuất kinh doanh và đã lắp đặt được 500 điện kế, tỷ lệ hộ sử dụng điện trên toàn huyện đạt 99,81% Thường xuyên kiểm tra các hoạt động sử dụng điện, qua kiểm tra đã phát hiện và xử phạt 05 vụ vi phạm hành chính trong lĩnh vực điện với tổng số tiền 32 triệu đồng

Bảng 2.1: Hiện trạng các KCN trên địa bàn thành huyện Dầu Tiếng

Tích(ha)

Nông nghiệp: Diện tích cây cao su trên địa bàn huyện là 50.755 ha (diện tích cao su tiểu điền 21.600 ha, chiếm 42,5%), diện tích vườn cây đưa vào khai thác là 38.315 ha (vườn cây khai thác tiểu điền 17.565 ha) Tổng diện tích gieo trồng các loại cây lương thực và hoa màu đạt 1.922 ha (giảm 5,42% so với cùng kỳ), trong đó diện tích lúa xuống giống đạt 520 ha, giảm 17,46% so cùng kỳ Tình hình dịch bệnh, sâu hại không xảy ra Đã thông qua Kế hoạch tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao giá trị gia tăng và phát triển bền vững

Văn hóa xã hội: Đảm bảo cấp phát và giải quyết kịp thời các chế độ, chính sách cho các đối tượng Bàn giao 21 căn nhà tình thương, nhà đại đoàn kết với tổng số tiền 578 triệu đồng Toàn huyện có 624 hộ nghèo (chiếm tỉ lệ 2,06%) và

500 hộ cận nghèo (chiếm tỉ lệ 1,65%) theo tiêu chí mới của tỉnh (giai đoạn 2016)

2015-Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng: Để đáp ứng sự phát triển chung theo

định hướng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bình Dương, những năm gần đây

cơ sở hạ tầng của huyện Dầu Tiếng được quan tâm đầu tư đúng hướng

 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

Thuận lợi:

Huyện Dầu Tiếng nói riêng và tỉnh Bình Dương nói chung, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và gần các trung tâm kinh tế lớn như: thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu nên rất thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội Nên việc đăng ký cấp GCN ở huyện thường xuyên xảy ra tạo điều kiện nâng cao sự phát triển ở huyện, do có sự mua bán đất xảy ra liên tục

Huyện có diện tích tự nhiên lớn nhất tỉnh Bình Dương, đất đai rộng lớn và nguồn nước rất phong phú, tạo diều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp toàn diện, nông nghiệp công nghệ cao với các đối tượng chủ lực là cao su, cây

ăn quả, chăn nuôi gia súc…Do đó việc chuyển nhượng đất đai tương đối nhiều

do sự biến đổi về giá mủ cao su

Kinh tế phát triển khá nhanh, cơ sở hạ tầng hạ tầng đã hình thành tương đối tốt, thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao, tạo nền tảng cho phát triển ổn định kinh tế - xã hội trong tương lai, theo hướng Công nghiệp - dịch vụ

- nông nghiệp

Khó khăn:

Tốc độ công nghiệp hóa trên địa bàn Huyện còn chậm so với bình quân chung toàn tỉnh Bình Dương, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ còn thấp, tốc độ phát triển còn chậm so với tiềm năng

Chất lượng giáo dục, trình độ lao động và năng lực quản lý nhà nước chưa bắt kịp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Do vậy trình độ người dân còn thấp trong việc đi đăng ký cấp GCN

Vấn đề ô nhiễm môi trường ngày càng trở nên phức tạp: Cơ sở hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, xử lý vệ sinh môi trường chưa bắt kịp với tốc độ phát triển kinh tế

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

Ủy ban nhân dân cấp xã: Hướng dẫn người đi đăng ký lập một bộ hồ sơ, các giấy tờ có liên quan và hướng dẫn ghi thông tin theo biểu mẫu Nộp hồ sơ tại

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện Trả kết quả cho người sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã)

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện: Thực hiện thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết, lấy ý kiến của UBND cấp xã về tình trạng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất, tình trạng tranh chấp đất đai; Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật Đất Đai và điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì điểm sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, xem xét tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy giấy nhận trong thời gian 15 ngày; Chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho người sử dụng đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện: Nhận hồ sơ từ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và thẩm định

Ủy ban nhân dân huyện: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Dầu Tiếng

2.2.1 Quy trình đăng ký đất đai

Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký đất đai

Hộ gia đình, cá nhân + Nộp hồ sơ

đăng ký

Bộ phận TN & TKQ UBND huyện ( 3 ngày)

Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Dầu Tiếng (trong 18 ngày làm

việc )

UBND xã (trong 25 ngày làm việc

+ Kiểm tra hồ sơ + Ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận

+ Trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

+ Kiểm tra hồ sơ

+ Xác nhận hiện

trạng sử dụng đất

+ Niêm yết công

khai kết quả kiểm

tra hồ sơ ( 15

ngày)

+ Kiểm tra hồ

sơ + Cập nhật thông tin thửa đất vào

hệ thống hồ sơ địa chính

Theo quyết định 13/2015 của tỉnh Bình Dương ta có trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận TN & TKQ hoặc

UBND cấp xã nơi có đất

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân

dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Thực hiện kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung

kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ

về quyền sử dụng đất, trong 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai Gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc niêm yết

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thông tin thửa đất

đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có), trong 18 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã

Một vài hồ sơ đã đăng ký cấp giấy:

Hồ sơ hộ gia đình ông Phan Văn Minh là hồ sơ đăng kí cấp GCN quyền

sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất số 217 tờ bản đồ số 44, diện tích 1915.2 m2, loại đất: Đất trồng cây lâu năm, địa chỉ thửa đất tại ấp Đồng Trai xã Định Hiệp huyện Dầu Tiếng Tỉnh Bình Dương

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ (ông , bà) Phan Thị Duyên cho ông Nguyễn Văn Quài với diện tích 10000 m2, với mục đích sử dụng

đất trồng cây lâu năm, thuộc thửa đất 293, tờ bản đồ số 20 Địa chỉ thửa đất: Âp Đất Đỏ, xã An Lập, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2.1 Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ (lần đầu)

Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ( lần đầu)

Hộ gia đình, cá nhân + Nộp hồ sơ

Chi nhánh văn phòng đăng

ký đất đai huyện Dầu Tiếng ( 18 ngày làm việc )

UBND xã (trong 25 ngày)

Phòng Tài nguyên Môi trường ( 3 ngày làm việc)

Cơ quan thuế

+ Kiểm tra hồ sơ + Gửi hồ sơ đến cơ quan thuế

+ Cập nhật thông tin thửa đất, cơ sở

dữ liệu đất đai +Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản

lý

+ Kiểm tra hồ sơ + Ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận

+ Trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Theo quyết định 13/2015 của tỉnh Bình Dương ta có trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận TN & TKQ hoặc

UBND cấp xã nơi có đất

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào

Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân

dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Thực hiện kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung

kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ

về quyền sử dụng đất, trong 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp

xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai

Gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc niêm yết

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ

sơ đăng ký; Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký, trong

02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân dân cấp xã Chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên Môi trường, trong 01 ngày làm việc

Bước 5: Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công

việc kiểm tra hồ sơ, trình UBND huyện ký Quyết định và ký GCN, trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

UBND huyện có trách nhiệm ký quyết định và ký GCN xong chuyển hồ

sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 6: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng

ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc

hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định, trong 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Phòng Tài nguyên Môi trường Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có), trong 01 ngày làm việc

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận, trong 07 ngày làm việc

Bước 7: Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ

Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, trong 01 ngày làm việc

Bước 8: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện :

Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ

từ Phòng Tài nguyên và Môi trường

Chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Thời gian giải quyết: 30 ngày làm việc

Thành phần hồ sơ

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Một trong các loại giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất

2.2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ cho một số trường hợp đăng ký biến động

Sơ đồ 2.3: Quy trình chung của việc cấp GCN QSĐĐ trong các trường hợp biến động

Hộ gia đình, các nhân

UBND

xã

Bộ phận TN & TKQ

của UBND huyện

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Dầu

Nộp hồ sơ đăng ký Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Kiểm tra hồ sơ Trao phiếu tiếp nhận cho hộ gia đình cá nhân

Kiểm tra và xử lí hồ sơ Chuyển thuế

Chỉnh lý GCN và in GCN mới

Kiểm tra hồ sơ Trình sở TNMT ký

Xem xét và ký GCN Trả lại hồ sơ cho VPĐKĐĐ