xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố bà rịa tỉnh bà rịa vũng tàu

A DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài Ngun Mơi Trường ĐK Đăng ký HĐGD Hợp đồng giao dịch NĐ - CP Nghị Định - Chính Phủ QĐ Quyết định QL Quốc lộ TCĐC Tổng cục địa TNMT Tài Ngun Mơi Trường TT Thơng tư UBND Ủy Ban Nhân Dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai B DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BẢNG Trang Hình 2.1 Bản đồ hành thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 20 Sơ đồ 2.1 Giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu 24 Sơ đồ 2.2 Thực hồ sơ in Giấy chứng nhận 28 Bảng 2.1 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Bà Rịa năm 2014-2016 39 MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN A DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT B DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BẢNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu dự kiến luận văn Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 10 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 13 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15 1.3 Trình tự thủ tục hành công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 Tiểu kết chương 19 Chương THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 20 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 20 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 21 2.1.3 Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 22 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 23 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 23 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận lần đầu 24 2.2.3 Quy trình đăng ký đất đai biến động 26 2.2.4 Quy trình cấp Giấy chứng nhận biến động cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận 29 2.3.1 Phân loại hồ sơ 29 2.3.1.1 Trường hợp hồ sơ đăng ký lần đầu 30 2.3.1.2 Trường hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai 31 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 32 2.3.2.1 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu 32 2.3.2.2 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký biến động 32 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 39 2.5 Những tồn công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 40 Tiểu kết chương 40 Chương GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 42 3.1 Giải pháp chung 42 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật đất đai Nhà nước 42 3.1.2 Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa 42 3.1.3 Giải pháp việc đảm bảo tiến độ thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 43 3.2 Giải pháp cụ thể 45 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký đăng ký đất đai lần đầu 45 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động 45 Tiểu kết chương 46 KẾT LUẬN 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nơng lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thông qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Thành phố Bà Rịa thị loại II, đóng vai trò trung tâm hành - trị tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Bên cạnh đó, thành phố Bà Rịa có tiềm dồi quỹ đất nguồn lao động, có vị trí quan trọng kinh tế, xã hội Trong nhiều năm qua nhu cầu đất đai địa bàn thành phố Bà Rịa liên tục tăng làm cho quỹ đất có nhiều biến động, gây số khó khăn cơng tác quản lí đất đai Để nâng cao hiệu sử dụng đất đai dễ dàng công tác quản lí việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cần thiết Trong thời gian qua thành phố Bà Rịa tích cực rà sốt, kiểm tra xử lý hồ sơ để hồn thành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận khó khăn Sự tham gia phối hợp ngành chưa chặt chẽ, thủ tục xử lý hồ sơ chưa quán dẫn đến số hồ sơ tồn đọng chưa giải Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Công tác cấp Giấy chứng nhận thực rộng khắp phạm vi nước địa bàn Nhà nước coi trọng công tác này, vấn đề cần thiết quan trọng Có thể kể đến số nghiên cứu sau: Năm 2014, luận văn tốt nghiệp đại học “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai” Nguyễn Thị Ngọc Điệp nghiên cứu đại bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Nội dung quan trọng đề tài vận dụng lý thuyết để đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Trong luận văn tác giả đưa nguyên nhân biện pháp khắc phục việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Đã đánh giá kết đạt chưa đạt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Năm 2014, luận văn tốt nghiệp đại học “Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” Vũ Thị Tạo Đề tài tập trung nghiên cứu hệ thống sở lý luận sở pháp lý công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tác giả tìm hiểu thực trạng cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Từ đánh giá khó khăn, thuận lợi q trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục tồn phát huy mặt tích cực để thực có hiệu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Bổ sung hoàn thiện kiến thức quản lý đất đai, công tác cấp Giấy chứng nhận cho thân Năm 2015, luận văn tốt nghiệp đại học “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa” Nguyễn Ngọc Khánh Nội dung đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý Nhà nước đất đai Nghiên cứu trình tự cấp Giấy chứng nhận theo luật đất đai hành Trong luận văn tác giả nêu bất cập công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thành phố Thanh Hóa từ đưa giải pháp nhằm đầy nhanh tiến độ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Nhìn chung, đề tài luận văn nêu đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung từ đưa giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Còn việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian thành phố Bà Rịa, thời gian giai đoạn 2014 - 2016 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng kí biến động chủ yếu chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Bà Rịa Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: Điều tra thu thập thông tin số liệu, tài liệu có liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký biến động nhận chuyển nhượng địa bàn - Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu thu thập đăng ký lần đầu đăng ký biến động nhận chuyển nhượng; trường hợp cấp Giấy chứng nhận, không cấp Giấy chứng nhận địa bàn lập thành bảng biểu số liệu kết đạt - Phương pháp so sánh: So sánh việc thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn có tuân thủ với quy định pháp luật hay khơng để từ thấy việc xử lý hồ sơ địa phương có tốt hay khơng, có rườm rà, phức tạp hay khơng - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết vấn đề có liên quan đên nội dung nghiên cứu: nguyên nhân không cấp Giấy chứng nhận, không đủ diều kiện đăng ký; tổng hợp tài liệu, số liệu thu thập để thấy thực trạng, thiếu sót, chồng chéo, chưa phù hợp công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Từ đó, rút biện pháp khắc phục - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến cán chuyên môn địa phương am hiểu công tác cấp Giấy chứng nhận địa bàn; cơng trình nghiên cứu cấp Giấy chứng nhận luận văn tốt nghiệp đại học,… đặc biệt ý kiến đóng góp giảng viên hướng dẫn trực tiếp để làm luận văn Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Kết cấu dự kiến luận văn Nội dung Luận văn dự kiến trình bày khoảng 48 trang với kết cấu sau: - Mở đầu - Chương Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu - Chương Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu - Kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo - Phụ lục Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung - Khái niệm đăng ký đất đai việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa - Khái niệm đăng ký lần đầu việc thực thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa - Khái niệm đăng ký biến động việc thực thủ tục để ghi nhận thay đổi thông tin đăng ký vào hồ sơ địa theo quy định pháp luật - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Quyền sử dụng đất quyền tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích theo quy định pháp luật Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Do đó, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt nhà tài sản khác gắn liền với đất chủ sở hữu theo quy định pháp luật - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Theo Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định quyền chung người sử dụng đất sau: Được cấp Giấy chứng nhận Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Tổ kỹ thuật chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa sau nhận hồ sơ UBND phường Phước Nguyên tiến hành xác nhận trường hợp bà Lê Thị Bạch Tuyết không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khoản Điều 101 Luật đất đai, khoản Điều 20 Nghị định số 43/2014/NND-CP Nguyên nhân chi nhánh VPĐKĐĐ nhận thấy vị trí đất bà Lê Thị Bạch Tuyết nằm quy hoạch khu chung cư Theo công văn số 1024/QLĐT ngày 30/6/2016 phòng Quản lý Đơ thị thành phố Bà Rịa việc hỗ trợ xác định chức quy hoạch đất số 21 với diện tích 227 m2, tờ đồ số 10, phường Phước Nguyên, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu “Tại thời điểm 2001 đất nêu nằm quy hoạch Khu dự kiến phát triển công viên theo Quyết định số 679/QĐ-UBT ngày 14/6/1995 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu việc phê duyệt quy hoạch chung, cải tạo xây dựng thị xã Bà Rịa” Hiện nay, đất nêu nằm quy hoạch Khu chung cư theo Quyết định số 956/QĐ-UBND ngày 09/04/2012 UBND thị xã Bà Rịa việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư Ngã Nguyễn Thanh Đằng – hương lộ 10 Như vậy, hồ sơ bà Lê Thị Bạch Tuyết không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định theo quy định khoản Điều 101 Luật Đất đai ngày 29/11/2013; khoản Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ không phù hợp quy hoạch Căn Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa đăng ký đất đai đất 21/233,2m2 , tờ đồ số 10, phường Phước Nguyên vào hồ sơ địa đối tượng sử dụng bà Lê Thị Bạch Tuyết 2.3.2.2 Căn xác định hồ sơ đất đai loại hồ sơ đăng ký biến động a) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện Xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai ông Lê Văn Tùy vợ bà Đặng Thị Phiên chuyển nhượng tồn phần diện tích cho ông Đỗ Văn Luân vợ bà Phạm Thị Mai theo hồ sơ số 2013.12.2016.694.CN Với đất số 2455, tờ đồ số 45, diện tích 119,0m2, địa xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1276, số 01 TP/CC-SCC/HĐGD Văn phòng Cơng chứng Long Điền, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, số 148, Võ Thị Sáu, thị trấn Long Điền, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu công chứng ngày 21/09/2016 * Căn xác định - Khoản Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi - Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất 36 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa - Điều 17 Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cấp Giấy chứng nhận cho đất nhận chuyển nhượng xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp * Các bước xử lý Bước 1: Tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Ngày 22/09/2016 phận cửa chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa có nhận hồ sơ ơng Đỗ Văn Luân xin đăng ký biến động đất đai đất số 2455, tờ đồ số 45, diện tích 119,0m2, địa xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Hồ sơ gồm giấy tờ thể mục a Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai phần 2.3.1.2 Trường hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai Cán thụ lý tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra hồ sơ, theo điều 9, điều 10, điều 11 điều 12 Thông tư 24/2014 xác nhận hồ sơ ông Đỗ Văn Luân đầy đủ giấy tờ để thực đăng ký đăng ký biến động đất đai, viết biên nhận số 2013-12.2016.694/TNHS hẹn trả kết nhập thông tin sở liệu đất đai Chuyển hồ sơ đến tổ kỹ thuật chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Cán thụ lý hồ sơ trích đo địa đất trường hợp có thay đổi diện tích đất, tài sản gắn liền với đât Gửi thơng tin địa cho quan thuế để xác định thơng báo nghĩa vụ tài trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật Lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận kiểm tra nguồn gốc pháp lý Giấy chứng nhận Lập hồ sơ trình Sở TNMT cấp Giấy chứng nhận Căn theo quy định điểm a, c, d Khoản Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Sau kiểm tra cán thụ lý hồ sơ nhận thấy hồ sơ ông Đỗ Văn Luân đủ điều kiện đăng ký biến động chuyển nhượng toàn quyền sử dụng đất theo Khoản Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Bước 2: Tại Sở TNMT Cán sở TNMT kiểm tra hồ sơ, xác nhận trình ký, đóng dấu, chuyển lại cho Chi nhánh VPĐKĐĐ Bước 3: Tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Sau nhận Giấy chứng nhận ký cán thụ lý hồ sơ thực chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận ký đến phận tiếp nhận trả kết để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo điểm đ khoản điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 37 b) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện Xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai ông Trần Xuân Sáu đất số 236, tờ đồ số 43, diện tích 645,9m2 đất trồng lúa, thời hạn sử dụng đến năm 2016 đất số 235, tờ đồ số 43, diện tích 674,9m2 đất trồng lúa thuộc, thời hạn sử dụng đến năm 2016 Địa xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu * Căn xác định - Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất - Điểm d khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai - Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa Bước 1: Tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa: Ngày 15/08/2016 phận cửa chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa có nhận hồ sơ ơng Trần Xuân Sáu xin đăng ký biến động đất đai đất số 236, tờ đồ số 43, diện tích 645,9m2 đất trồng lúa, thời hạn sử dụng đến năm 2016 đất số 235, tờ đồ số 43, diện tích 674,9m2 đất trồng lúa thuộc, thời hạn sử dụng đến năm 2016 Địa xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Hồ sơ gồm giấy tờ thể mục b Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai phần 2.3.1.2 Trường hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai Cán thụ lý tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra hồ sơ, theo điều 9, điều 10, điều 11 điều 12 Thông tư 24/2014 xác nhận hồ sơ ông Trần Xuân Sáu đầy đủ giấy tờ để thực đăng ký ký biến động đất đai, viết biên nhận số 2013-15.2016.15/TNHS hẹn trả kết nhập thông tin sở liệu đất đai Chuyển hồ sơ đến tổ kỹ thuật Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Cán thụ lý hồ sơ tổ kỹ thuật tiến hành thẩm tra hồ sơ ông Trần Xuân Sáu, chuyển hồ sơ cho UBND xã Hòa Long để thực lấy ý kiến xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp mà chưa có định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền quy định điểm b khoản Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Bước 2: Tại UBND xã Hòa Long UBND xã Hòa Long sau nhận hồ sơ từ chi nhánh VPĐKĐĐ tiến hành kiểm tra hồ sơ, xác nhận ông Trần Xuân Sáu trực tiếp sản xuất đất nông 38 nghiệp địa phương Hiện chưa có thơng báo thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền UBND xã Hòa Long xác nhận hồ sơ ông Trần Xuân Sáu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS279653, BS279654 UBND thành phố Bà Rịa cấp ngày 28/05/2014, thuộc đất số 235, 236; tờ đồ số 43; diện tích 674,9m2 ; 645,9m2 , loại đất trồng lúa, thời hạn sử dụng đến năm 2016 hết thời hạn sử dụng đất Chuyển hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Bước 3: Tại chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa Tổ kỹ thuật chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa sau nhận hồ sơ UBND xã Hòa Long tiến hành xác nhận trường hợp ông Trần Xuân Sáu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ông Sáu không phù hợp với quy định điểm d khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất đất phải thời hạn sử dụng đất” Do đó, Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa chuyển hồ sơ cho phận tiếp nhận trả kết hoàn trả hồ sơ cho ông Trần Xuân Sáu 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Bảng 2.1 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Bà Rịa năm 2014 - 2016 Thành phố Bà Rịa giai đoạn 2014-2016 Số hồ sơ đăng ký Số Giấy chứng nhận cấp Hồ sơ đăng ký chưa cấp Giấy chứng nhận Lần đầu 589 565 24 Chuyển nhượng 5072 4996 76 (Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa) Trong giai đoạn năm 2014 - 2016, địa bàn thành phố Bà Rịa lượng hồ sơ đăng ký lần đầu Chủ yếu hồ sơ đăng ký biến động, đặc biệt hồ sơ chuyển nhượng chiếm số lượng lớn Hồ sơ đăng ký lần đầu có 589 hồ sơ, cấp 565 Giấy chứng nhận Có 24 hồ sơ đăng ký chưa cấp Giấy chứng nhận khơng đủ điều kiện Lượng hồ sơ đăng ký biến động, cụ thể trường hợp chuyển nhượng có 5072 hồ sơ đăng ký, cấp 4996 Giấy chứng nhận, có 76 hồ sơ đăng ký chưa cấp Giấy chứng nhận 39 Nguyên nhân hồ sơ không cấp Giấy chứng nhận: Người dân chưa nắm rõ pháp luật đất đai.Tình trạng lấn chiếm đất diễn Một số trường hợp đủ điều kiện cấp giấy người dân khơng có khả thực nghĩa vụ tài Do phần lớn đất chưa rõ nguồn gốc sử dụng đất, biến động diện tích, ranh giới sử dụng đất Nên việc cấp giấy thường kéo dài nhiều thời gian Do tình hình mua bán, chuyển nhượng, biến động sử dụng đất.Việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, khiếu nại đất đai phù hợp với quy hoạch người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn 2.5 Những tồn cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thành phố Bà Rịa - Bộ phận tiếp nhận trả kết thành phố chưa kỹ lưỡng việc tiếp nhận hồ sơ đầu vào dẫn đến luân chuyển đến phận chun mơn giải khơng đủ điều kiện, phải tốn thời gian để kiểm tra chuyển trả ảnh hưởng đến thời gian lại công dân để bổ sung, chỉnh sửa - Cơ sở vật chất, người, kinh phí hoạt động nhiều khó khăn so với khối lượng công việc Hiện nay, lượng hồ sơ tiếp nhận lớn, lúc cán phải phụ trách nhiều địa bàn, đảm nhận lúc nhiều cơng việc, dẫn đến việc xếp, bố trí quỹ thời gian để giải hồ sơ không kịp thời theo thời gian quy định Tiểu kết chương Thành phố Bà Rịa với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thuận lợi Địa hình tương đối phẳng vị trí Chi nhánh VPĐKĐĐ nằm trung tâm thành phố thuận lợi cho việc lại người dân Tuy nhiên xã xa trung tâm khó khăn cho việc lại gây tốn nhiều thời gian ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Với đời Luật Đất đai 2013 rút ngắn thời gian thực Quy trình giải phần cho cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận người dân.Thời gian rút ngắn đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất Bên cạnh gặp khó khăn thời gian rút ngắn mà số lượng cán thụ lý hồ sơ lại hạn chế nên số cán lúc phải làm nhiều việc nên dẫn đến chưa kịp tiến độ nhiều hồ sơ trễ hẹn so với quy định Trên địa bàn thành phố Bà Rịa số hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận gồm hồ sơ đăng ký lần đầu hồ sơ đăng ký biến động đất đai Trong đó: Trường hợp đăng ký lần đầu gồm hồ sơ đăng ký đủ điều kiện hồ sơ không đủ điều kiện cụ thể phường Phước Nguyên không phù hợp quy hoạch Trường hợp đăng ký biến động có hồ sơ đủ điều kiện, hồ sơ không đủ điều kiện xã Hòa Long nguyên nhân hết thời hạn sử dụng đất 40 Số lượng hồ sơ địa bàn năm tăng nguyên nhân thành phố Bà Rịa ngày phát triển nhu cầu sử dụng đất kinh doanh, mua bán…rất nhiều nên số lượng hồ sơ nộp vào cao bên cạnh thành phố gặp khó khăn mặt nhân lực, chun mơn, trang thiết bị, tài nên việc xử lý hồ sơ nhiều hồ sơ tồn đọng, trễ hẹn Hiện hệ thống hồ sơ địa thành phố Bà Rịa chưa đo đạc khép kín, cơng tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa từ xã, phường chưa trọng, dẫn đến việc xác định nguồn gốc, tính pháp lý hình thể, diện tích đất để tham mưu ngành chức giải hồ sơ cấp giấy biến động diện tích cơng dân gặp nhiều khó khăn để tổ chức thẩm tra, xác minh, đồng thời lấy ý kiến địa phương để củng cố hồ sơ đảm bảo khỏi trở ngại việc khiếu nại, tranh chấp sau này; nhiên, việc làm thủ tục hành khơng quy định thời gian, nguyên nhân góp phần việc giải hồ sơ trễ hẹn công dân Tinh thần trách nhiệm số cán cơng tác giải hồ sơ hành nhân dân cấp xã, phường chưa nâng cao Việc phối hợp địa phương ngành liên quan đôi lúc hạn chế, chưa chặt chẽ, kịp thời; việc luân chuyển hồ sơ phòng ban liên quan kéo dài, khơng đảm bảo mặt thời gian, ngun nhân khơng nhỏ góp phần dẫn đến hồ sơ trễ hẹn kéo dài địa bàn thành phố Qua chương giúp nắm rõ thực trạng xử lý hồ sơ địa bàn thành phố từ đưa giải pháp cụ thể để giải vấn đề tồn đọng 41 Chương GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 3.1 Giải pháp chung 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật đất đai Nhà nước Các quy định thủ tục hành tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, phân cấp khơng thích hợp với u cầu thực tế, thủ tục thực liên quan đến nhiều quan như: UBND cấp xã, Chi nhánh VPĐKĐĐ, Phòng TNMT, UBND thành phố, Chi Cục thuế, Kho bạc Nhà nước, phòng Quản lý thị mà quy định trách nhiệm cấp ngành thiếu cụ thể, đơi chồng chéo gây thời gian thực Thực tế đòi hỏi Nhà nước phải quy định lại rõ ràng trách nhiệm cấp, quan chức năng, rút ngắn số khâu, số thủ tục không cần thiết đảm bảo giảm tối đa thủ tục hành đảm bảo tính pháp lý cơng việc Trong bước xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu nên bỏ qua bước luân chuyển hồ sơ đến Phòng TNMT hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra, xác minh, thẩm định, ký xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, luân chuyển hồ sơ kèm theo dự thảo Tờ trình Phòng TNMT, Quyết định cấp giấy chứng nhận UBND thành phố Phòng TNMT lại tiếp tục thẩm định, kiểm tra lại toàn hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận đủ điều kiện thực xác nhận văn ngoại trừ dự thảo Tờ trình Chi nhánh chuyển đến gây thời gian, hao phí sức lao động cơng chức, làm gia tăng chi phí quản lý, hành Còn hồ sơ đăng ký biến động nên nộp Chi nhánh VPĐKĐĐ, nộp UBND thành phố phải chuyển đến Chi nhánh VPĐKĐĐ để giải Tránh thời gian người dân cán thụ lý hồ sơ 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa Hồ sơ địa hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước người sử dụng đất, bao gồm tài liệu: đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ cấp Giấy chứng nhận, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai Việc xác minh địa phương nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai phù hợp với quy hoạch đất chậm, thời gian ký nhận hồ sơ lâu, không đảm bảo thời gian quy định quy trình cấp Giấy chứng nhận khơng rõ nguồn gốc sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân gây ảnh hưởng tới tiến độ xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận ngày trả kết không thời gian hẹn Để công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy 42 chứng nhận tốt hơn, đảm bảo yêu cầu có hiệu cao cơng tác đo đạc, lập đồ địa có vai trò quan trọng Hiện nay, diện tích đất đai thực tế địa bàn thành phố biến động lớn so với diện tích đo đạc đồ cũ gây nhiều khó khăn quản lý, xử lý vụ việc phát sinh xác định diện tích hợp pháp đăng ký cấp Giấy chứng nhận Việc hoàn thiện hồ sơ địa địa bàn huyện theo hướng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai đại cần thiết Thành phố Bà Rịa cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn thành phố theo định hướng sau: Hồn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin đất đai Xây dựng hồn thiện sách thương mại hóa thơng tin đất đai làm sở thực tự chủ tài quan, đơn vị cung cấp thông tin Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại, thành phận Hệ thống liệu quốc gia, hệ thống quan đăng ký thống thực Cập nhật biến động sử dụng đất lên đồ địa thường xuyên chuyển dạng số để quản lý Những khu vực có biến động nhiều cần tiến hành đo đạc lập đồ địa chính quy Tiến hành lập hoàn thiện hệ thống đồ trạng đầy đủ, xác, thống nhất, tiết đến đất Thiết lập hệ thống sổ sách (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động) đầy đủ, theo hướng dẫn quy định hành Từng bước xây dựng sở liệu địa hệ thống thơng tin đất đai thành phố 3.1.3 Giải pháp việc đảm bảo tiến độ thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Để đạt mục tiêu trên, thời gian tới thành phố Bà Rịa cần phải nỗ lực phấn đấu hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận theo lộ trình kế hoạch đặt Điều có ý nghĩa quan trọng việc thể vai trò quản lý đất đai Xuất phát từ yêu cầu thực tế địa phương, xin đề xuất số biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận sau: + Đối với hồ sơ tồn đọng chưa xét duyệt thành phố hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: UBND thành phố tổ chức thực thống kê, phân loại hồ sơ, bố trí thời gian họp hội đồng xét duyệt cấp Giấy chứng nhận Kết họp xét duyệt hồ sơ cần dán niêm yết trụ sở Trong đó, nêu rõ hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cần bổ sung hay khơng, hồ sơ không đủ điều kiện thông báo rõ lý Cán địa cần liên hệ chặt chẽ với ban lãnh đạo công bố số điện thoại để tiếp nhận thông tin nhanh đến người dân Sau thời gian niêm yết, UBND thành phố cần hoàn thiện hồ sơ chuyển lên phận tiếp nhận + Đối với cá hộ gia đình, cá nhân chưa chủ động xin cấp Giấy chứng nhận: Hồ sơ hành cần thực theo quy định, tránh tình trạng gián đoạn, kéo dài lâu, xét duyệt chồng chéo, thất lạc hồ sơ người dân UBND thành phố tăng cường công tác hướng dẫn người dân hiểu nhận thức việc cần thiết cấp Giấy chứng nhận cho đất sử dụng 43 + Đối với công tác tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận: Thời gian thực thủ tục hành qua bước rườm rà, kéo dài, khơng quy định Để khắc phục tình trạng cấp cần thường xuyên tra, kiểm tra tiến độ thực địa phương, có văn thúc đẩy, tác động đến công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phương nhằm nhanh chóng, kịp thời, xác Cơng tác cấp Giấy chứng nhận phải thực cách nghiêm túc tránh tình trạng làm theo phong trào trước đây, chạy theo thành tích mà khơng quan tâm đến chất lượng Có thể xem việc làm mang tính định việc quản lý đất đai thành phố Phải thường xuyên tra, giám sát việc thực để tránh sai sót mập mờ quản lý Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đơn giản, gọn nhẹ nhân dân hăng hái thực Vì vậy, cần giảm bớt thủ tục gây phiền hà cho nhân dân, tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân thực việc kê khai đăng ký Giấy chứng nhận trả cho người nhân phải thời gian quy định tránh tình trạng kéo dài làm lòng tin nhân dân Tổ chức công tác cấp Giấy chứng nhận phải công khai minh bạch tránh gây hiểu nhầm cho nhân dân Các thủ tục hướng dẫn cho người dân nên trình bày rõ ràng công bố rộng rãi đến tận người sử dụng + Công tác quy hoạch, kế hoạch địa phương: Để đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận tồn thành phố nên có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ổn định lâu dài Căn vào quy hoạch để quy định mục đích sử dụng đất cho đất, tránh tình trạng đất giao cho người sử dụng mà không dám cấp Giấy chứng nhận chưa rõ đất có nằm quy hoạch hay không Hoặc đất cấp Giấy chứng nhận lại chuyển sang mục đích sử dụng khác làm tốn kinh phí thời gian cho cơng tác cấp đổi, chỉnh lí biến động đất đai + Chính sách để đẩy nhanh cơng tác cấp Giấy chứng nhận thành phố vấn đề kinh phí Hằng năm, thành phố trích phần kinh phí từ ngân sách thành phố để phục vụ cho công tác cấp Giấy chứng nhận Ngân sách thành phố phần thu từ thuế sử dụng đất đai, thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất… Ngồi số tiền khơng để phục vụ cho cơng tác cấp Giấy chứng nhận mà phục vụ cho cơng tác quản lí đất đai, cơng tác quy hoạch sử dụng địa phương + Nhiều trường hợp khó khăn tài nên số hộ đăng ký nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài lại kéo dài thời gian nộp biên lai thu để lập thủ tục trình ký Giấy chứng nhận, làm chậm trễ thời gian thực cấp Giấy chứng nhận Vì vậy, thành phố Bà Rịa phải quy định thời hạn cụ thể phải hồn thành nghĩa vụ tài để lập thủ tục trình ký cấp Giấy chứng nhận, đưa văn đôn đốc, tác động người dân thực nghĩa vụ tài theo quy định 44 3.2 Giải pháp cụ thể 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý đăng ký đất đai lần đầu  Trường hợp bà Lê Thị Bạch Tuyết (kèm phụ lục số II) Căn phần xử lý hồ sơ chương hướng giải Ngày 27/05/2016 bà Lê Thị Bạch Tuyết nộp đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số 21, tờ đồ số 10, địa phường Phước Nguyên, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, diện tích 227 m2 Sau tiến hành thẩm tra hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ hoàn trả hồ sơ cho bà Lê Thị Bạch Tuyết Nguyên nhân trả Chi nhánh VPĐKĐĐ nhận thấy vị trí đất bà Tuyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận nằm diện kê biên, quy hoạch Theo Quyết định số 956/QĐ-UBND ngày 09/04/2012 UBND thị xã Bà Rịa việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư Ngã Nguyễn Thanh Đằng – hương lộ 10 * Hướng giải sau - UBND phường Phước Nguyên + Giải thích cho bà Lê Thị Bạch Tuyết hiểu rõ lý hồ sơ bà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận + Hướng dẫn bà Lê Thị Bạch Tuyết đến phòng Quản lý đô thị theo khoản điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất phê duyệt - Chi nhánh VPĐKĐĐ Sau xem xét quy hoạch sử dụng đất phê duyệt xác định hồ sơ bà Tuyết đăng ký không cấp Giấy chứng nhận quy định khoản Điều 101 Luật Đất đai, khoản Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nhưng theo Khoản Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người sử dụng đất “Được tạm thời sử dụng đất theo trạng Nhà nước thu hồi đất phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định” Từ sở chi nhánh VPĐKĐĐ đăng ký đất đai đất bà Tuyết 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động  Trường hợp ông Trần Xuân Sáu (kèm phụ lục số IV) Căn phần xử lý hồ sơ chương hướng giải Ngày 15/08/2016 ông Trần Xuân Sáu có nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất xã Hòa Long Sau tiến hành thẩm tra hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ hồn trả hồ sơ cho ơng Sáu Ngun nhân trả theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 279654 UBND thành phố Bà Rịa cấp ngày 28/5/2014; đất số 236; tờ 45 đồ số 43; diện tích 645,9m2 ; loại đất trồng lúa; thời hạn sử dụng đến năm 2016 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 279653 UBND thành phố Bà Rịa cấp ngày 28/5/2014; đất số 235, tờ đồ số 43; diện tích 674,9m2; loại đất trồng lúa; thời hạn sử dụng đến năm 2016 Nay ông Sáu đăng ký biến động đất đai phân chia tài sản Qua kiểm tra hồ sơ cho thấy trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ông Sáu không phù hợp với quy định điểm d khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Vì đất ơng Sáu hết thời hạn sử dụng đất * Hướng giải cụ thể: - UBND xã Hòa Long + Giải thích cho ơng Sáu hiểu rõ trường hợp ông không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hết thời hạn sử dụng đất theo điểm d khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất đất phải thời hạn sử dụng đất.” - Chi nhánh VPĐKĐĐ Giải thích cho ơng Trần Xn Sáu lý hồ sơ ông không đủ điều kiện đăng ký biến động Đề nghị UBND xã Hòa Long phối hợp hướng dẫn cho ông Sáu thực thủ tục gia hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật Rồi sau lại tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận biến động đầy đủ UBND Tiểu kết chương Việc xử lý hồ sơ địa bàn thành phố Bà Rịa nhiều khó khăn mặt thời gian cách giải cần nhiều biện pháp thiết thực để giảm bớt tình trạng tồn đọng hồ sơ việc tổ chức lớp bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán nhằm nâng cao lực, thường xuyên giao lưu trao đổi kinh nghiệm học hỏi từ địa phương khác Về chủ trương đường lối, sách, pháp luật việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải cập nhật thường xuyên tránh tình trạng sai sót Hiện chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Bà Rịa đầy đủ hệ thống văn Luật, Nghị định, văn quy phạm pháp luật Bộ, UBND thành phố, Sở, ngành chức để thực cấp Giấy chứng nhận ban hành có hệ thống, hướng dẫn chi tiết rõ ràng, thuận lợi cho trình triển khai thực đặc biệt hệ thống Luật văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Giấy chứng nhận chứng thư pháp lý quan trọng người sử dụng đất người quản lý nên đòi hỏi phải có tính xác cao về: diện tích, chủ sử dụng, nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất,…Vì cơng tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận không yêu cầu số lượng phải 46 cấp hết mà u cầu chất lượng xác rõ ràng có đủ sở pháp lý Các thông tin đất phải ghi chép rõ ràng, xác Giấy chứng nhận Và thơng tin phải xác nhận địa phương để đảm bảo tính pháp lý Đất đai tài sản dễ xảy tranh chấp, việc giải tranh chấp đất đai vấn đề khó khăn khơng có giấy tờ pháp lý xác, sai sót q trình ghi chép Vì u cầu chất lượng Giấy chứng nhận giúp cho việc giải vấn đề đất đai sau dễ dàng Đối với người sử dụng đất cần tìm hiểu kĩ loại giấy tờ, quy trình, quyền lợi nghĩa vụ trước nộp hồ sơ đến quan nhà nước tránh tình trạng thiếu xót, bổ sung sau làm chậm q trình xử lý Cần nắm rõ tình trạng quy hoạch, kế hoạch khu vực sống nhận thơng báo xã, phường, thành phố 47 KẾT LUẬN Qua việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Bà Rịa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu” thấy công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận thành phố Bà Rịa vào nề nếp Tuy nhiên tồn khó khăn cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Do người dân chưa nắm rõ pháp luật đất đai, tình trạng tranh chấp khiếu nại diễn phức tạp ngày tăng, số trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận người dân khơng có khả thực nghĩa vụ tài Một số quy định pháp luật văn quy phạm pháp luật có hiệu lực thi hành quy định chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực địa phương như: Một 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai quy định Luật đất đai 2013 Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nhưng văn hướng dẫn Luật hành chưa quy định rõ hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai mà gộp vào hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Quyết định số 661/QĐUBND ngày 02/04/2015 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu) Về chủ trương đường lối phải phấn đấu đăng ký đất đai đạt 100% cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà Đến khâu hết trình đăng ký chưa quy định, kết đăng ký Nhà nước thể đâu, người dân có quyền lợi thực xong đăng ký đất đai, chưa quy định rõ ràng Đề tài luận văn cho khâu đăng ký kết thúc Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ kết luận hồ sơ đủ điều kiện đăng ký trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất Việc đăng ký đất đai giúp Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, quỹ nhà Để công tác cấp Giấy chứng nhận đạt hiệu cao mặt pháp lý thuận lợi khâu lập hồ sơ xét duyệt đề nghị cấp cần thống ổn định lâu dài ban hành văn chủ đạo, hướng giải thống biểu mẫu UBND cấp thường xuyên công tác lập hồ sơ địa dựa theo quy trình hướng dẫn chung Cần phải tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành luật cho nhân dân phương tiện thông tin đại chúng như: đài truyền thanh, truyền hình, báo chí, tiểu phẩm tranh chấp đất đai hướng giải nhằm nâng cao hiểu biết ý thức chấp hành luật cho toàn dân 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường, quy định hồ sơ địa Quyết định số 661/QĐ-UBND ngày 02/04/2015 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Nguyễn Thị Ngọc Điệp (2014), “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai” Vũ Thị Tạo (2014), “Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” Nguyễn Ngọc Khánh (2015), “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa” Cổng thơng tin điện tử thành phố Bà Rịa: http://baria.baria-vungtau.gov.vn/ PHỤ LỤC Phụ lục I Bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu ông Đào Lâm Sản Phụ lục II Bộ hồ sơ đăng ký không cấp Giấy chứng nhận Bà Lê Thị Bạch Tuyết Phụ lục III Bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đỗ Văn Luân Phụ lục IV Bộ hồ sơ ông Trần Xuân Sáu hết thời hạn sử dụng đất ... CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1... PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 42... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng