Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố pleiku tỉnh gia lai

DANH MỤC VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt GCN Giấy chứng nhận QSHNƠ Quyền sở hữu nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất TT Thơng tư VPĐKĐĐ Văn Phòng đăng ký đất đai ĐKĐĐ Đăng ký đất đai UBND Ủy ban nhân dân QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 10 TNMT Tài Nguyên Môi Trường ii DANH MỤC HÌNH, BẢNG, SƠ ĐỒ HÌNH Trang Hình 2.1 Bản đồ hành thành phố Pleiku tỉnh Gia Lai 21 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Quy trình đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận 25 Sơ đồ 2.2 Quy trình thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận 26 Sơ đồ 2.3 Quy trình chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất trường hợp cấp GCN 28 Sơ đồ 2.4 Quy trình thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận bị cấp lại trang bổ sung giấy chứng nhận bị 30 Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 42 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2017 43 Bảng 2.3 Số liệu hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến Quý I năm 2017 44 BẢNG iii MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN - i DANH MỤC VIẾT TẮT - ii DANH MỤC HÌNH, BẢNG, SƠ ĐỒ - iii MỤC LỤC - iv MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT - 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.1.1 Đăng ký đất đai 1.1.1.2 Giấy chứng nhận 1.1.1.3 Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - 1.1.1.4 Thẩm quyền quan chức thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp GCN hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến - 1.2 Căn pháp lý đăng ký, cấp GCN theo pháp Luật Đất đai hành 11 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng Nhận -12 iv 1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai -12 1.2.1.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.2 Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 14 1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai -14 1.2.2.2 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận 14 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 15 1.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ PLEIKU TỈNH GIA LAI 21 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu -21 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp GCN 24 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 24 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận 25 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp GCN 32 2.3.1 Phân loại hồ sơ -32 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 32 2.3.2.1 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký lần đầu -32 2.3.2.2 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký biến động 32 2.3.2.3 Căn xác định hồ sơ đất đai đăng ký cấp GCN -34 2.3.3.4 Xử lí hồ sơ nêu 36 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 41 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TP PLEIKU TỈNH GIA LAI -47 3.1 Những giải pháp chung 47 3.2 Giải pháp cụ thể 49 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp GCN đủ điều kiện 49 v 3.2.1.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đủ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đủ điều kiện ông Trần Văn Hiền 49 3.1.1.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ điều kiện ông Trương Trung Nghĩa bà Lê Thị Hải 49 3.1.1.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp lại GCN bị ông Đặng Vệ -50 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp GCN không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận 50 3.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu không đủ điều kiện bà Nguyễn Thị Thanh 50 3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện ông Phạm Huỳnh Phương 51 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC 54 vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thông qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Năm 2007, thành phố Pleiku công nhận đô thị loại thuộc tỉnh Gia Lai Thành phố Pleiku trung tâm trị, kinh tế, văn hóa tỉnh Vì vậy, để giữ phát huy vị đòi hỏi cơng tác quản lý Nhà nước nói chung cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói riêng phải hợp lý hiệu Trong nội dung quản lý nhà nước đất đai, công tác cấp Giấy chứng nhận thành phố Pleiku dành quan tâm đáng kể Công tác cấp Giấy chứng nhận triển khai địa bàn thành phố Pleiku đạt thành định, song nhiều điều bất hợp lý, ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc thực quyền nghĩa vụ người dân gây khó khăn cho cơng tác quản lý quỹ đất địa phương Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,…dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Pleiku tỉnh Gia Lai” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Xuất phát từ thực tế cho ta thấy tầm quan trọng công tác cấp Giấy Chứng Nhận công tác quản lý nhà nước đất đai có nhiều cơng trình ngun cứu liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận Cụ thể đề sau đây: a) Luận văn tiến sĩ Bùi Thị Thúy Hường trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên Hà Nội “ Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội”, năm 2015 Đề tài nêu thủ tục, quy trình cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Thanh Oai, Hà Nội Từ đó, đưa bất cập đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính, giải pháp sở vật chất, trình độ cán bộ, sách tài b) Luận văn thạc sĩ luật học Đỗ Thị Anh Thư trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Hà Nội từ năm 2003 đến 2009”, năm 2009 Nguyên cứu làm rõ quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam như: xem xét vấn đề lý luận chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định pháp luật hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hà Nội giai đoạn từ năm 2003 đến 2009 Đánh giá ưu nhược điểm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa giải pháp phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy quyền sử dụng đất giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng nước nói chung c) Luận văn thạc sĩ khoa học Phạm Văn Tùng trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên Hà Nội “Nguyên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, năm 2014 Đề tài đề cập đến trạng sử dụng đất quận 12, tổng hợp tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đất nông thôn, đất đô thị, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, tổng hợp tình hình cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức theo mục đích sử dụng, theo loại hình tổ chức; tình hình đăng ký biến động đất đai, kết thực công tác lập hồ sơ địa qua năm Từ đó, đưa mặt mạnh tồn công tác cấp Giấy chứng nhận đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quận 12 Nhìn chung, viết đề cập vấn đề cấp Giấy chứng nhận sách, nguyên tắc, pháp lý, quy trình, phương pháp nói chung đánh giá thực trạng cơng tác cấp Giấy chứng nhận qua năm có hồn thiện hay khơng Tuy nhiên,vẫn chưa có cơng trình sâu vào nghiên cứu việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn nguyên nhân việc nhiều hồ sơ chưa cấp Giấy chứng nhận chưa giải Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nguyên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp Luật Đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nguyên cứu Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn Từ rút điểm mạnh tồn công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu Đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai Phạm vi thời gian đề tài nghiên cứu giai đoạn từ năm 2016 đến Quý I 2017 Phạm vi nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; đăng ký biến động quyền sử dụng đất trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận Phân loại xử lí loại hồ sơ cụ thể giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phương Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu: thu thập số liệu công tác cấp GCN, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn từ năm 2016 đến Qúy I năm 2017 Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập tiến hành thống kê quy mơ, số liệu, diện tích, số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đăng ký cấp giấy chứng nhận theo năm địa bàn Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu giai đoạn, chủ thể vấn đề nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng cấp giấy, tổng hợp kết nghiên cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu, từ rút tồn hạn ch Phương pháp so sánh: so sánh tình hình cấp giấy chứng nhận, kết đạt qua năm, giai đoạn, so sánh quy trình, từ rút hiệu đạt sau thực Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.Vận dụng quy định pháp Luật Đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu ... Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài. .. tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng. .. thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu 15 tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận,