xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện phù mỹ tỉnh bình định

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ : Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TN & MT : Tài nguyên Môi trường TT : Thông tư BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân NĐ-CP : Nghị định – phủ VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai QĐ : Quyết định TNHS & TKQ : Tiếp nhận hồ sơ trả kết CSDLĐĐ : Cơ sở liệu đất đai CMND : Chứng minh nhân dân ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Phù Mỹ tỉnh Bình Định………………… …21 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Hình 2.2 Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu………………………….28 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 ………………………………………………………………………………….42 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016…………………………………………………………………………….44 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ tháng đến tháng năm 2017.……………………………………………………………………46 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến năm tháng 4/2017……………………………………………………………………47 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU……………………………………………………………………… 1 Lý chọn đề tài 2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa c nghiên cứu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 11 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 13 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 17 1.3.1 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 17 1.3.2 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 18 1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đấ t 18 1.3.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền vớ i đất 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢ N KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ TỈNH BÌNH ĐỊNH 21 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 21 2.1.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Phù Mỹ tỉnh Bình Định 21 2.1.2 Vị trí, chức năng, cấu tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Phù Mỹ 24 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 25 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 25 2.2.2 Quy trình thực cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 27 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 29 2.3.1 Phân loại hồ sơ 29 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nh ận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 31 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ huyện Phù Mỹ tỉnh Bình Định 41 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ MỸ TỈNH BÌNH ĐỊN H 50 3.1 Giải pháp chung 50 3.2 Giải pháp cụ thể 51 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý đăng ký đất đai 51 3.2.2 Giải pháp hoàn th iện công tác xử lý hồ sơ cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 53 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM 59 PHỤ LỤC 61 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau Luật Đất đai năm 2003 năm 2013 ban hành, tài nguyên đất đai sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tư nước việc khai thác, sử dụng đất Do đó, giao dịch đất đai diễn ngày nhiều, giá trị đất đai ngày tăng Bên cạnh đó, với phát triển xã hội, kinh tế nhiều thành phần, tốc độ thị hóa ngày nhanh, sức ép gia tăng dân số gây áp lực lớn đất đai, diện tích đất lại khơng tăng lên Vậy nên, u cầu đặt cho người phải biết cách sử dụng hợp lý tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn Đặc biệt giai đoạn nay, vấn đề đất đai vấn đề nóng bỏng, phức tạp nhạy cảm Do hoạt động quản lý đất đai Nhà nước có vai trò quan trọng để xử lý trường hợp vi phạm Luật Đất đai, tranh chấp đất đai, đảm bảo công ổn định kinh tế - xã hội Với đặc thù huyện đồng ven biển tỉnh Bình Định, huyện Phù Mỹ có 17 xã thị trấn, với tổng diện tích tự nhiên 550 km2 dân số 198.700 người (năm 2015) đánh giá huyện có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội giai đoạn hội nhập phát triển Những năm qua, với phát triển kinh tế xã hội, q trình thị hố diễn với tốc độ ngày nhanh, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày tăng lên Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp GCN người sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp GCN nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp GCN chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp GCN gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp GCN thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp GCN phải thực nghiêm túc Xuất phát từ yêu cầu thực tế, nhận thức vai trò tầm quan trọng cơng tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Phù Mỹ, phân công Khoa Quản lý đất đai trường đại học Tài nguyên Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh, với giúp đỡ hướng dẫn tận tình GVC ThS Đậu Khắc Liêm, tiến hành thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Phù Mỹ tỉnh Bình Định từ năm 2015 đến tháng 4/2017” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực tốt chức dịch vụ công Nhà nước đăng ký đất đai, cấp GCN, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Phù Mỹ Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ công tác quan trọng hàng đầu quản lý Nhà nước đất đai, bảo vệ quyền lợi Nhà nước người sử dụng đất Chính quan trọng nên có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chẳng hạn như: Đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, giai đoạn 2003 – 2011” - Luận văn thạc sĩ khoa học, tác giả Phạm Văn Sơn chủ yếu nghiên cứu làm rõ nội dung sau: - Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa địa bàn quận Lê Chân - Đề xuất số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, phục vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai, nhà địa bàn quận Lê Chân Đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Đức Giang phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2005 - 2011” - Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Bảo Khánh làm rõ nội dung sau: - Tìm hiểu sở khoa học, sở pháp lý công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa với trình tự quy phạm cơng tác quản lý Nhà nước đất đai - Đánh giá công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ phường Đức Giang & phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội giai đoạn 2005 - 2011 - Đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy công tác cấp GCNQSDĐ phường Đức Giang phường Bồ Đề, địa bàn quận thời gian tới đạt hiệu Đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2010 - 2014” - Luận văn thạc sĩ khoa học, tác giả Huỳnh Thị Tường Vy nghiên cứu vấn đề: - Tổng quan sở pháp lý nội dung đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nước ta - Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn nghiên cứu; làm rõ tồn tại, hạn chế công tác - Đưa số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn quận Tân Bình Từ cơng trình nghiên cứu nêu trên, thấy đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Phù Mỹ - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Phù Mỹ Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định - Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến tháng 4/2017 - Phạm vi nội dung: tập trung nghiên cứu vấn đề xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ) hộ gia đình cá nhân huyện Phù Mỹ, tỉnh Bình Định Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Các văn pháp luật đất đai internet; thu thập văn bản, báo cáo số liệu quan thực tập, trường hợp giải quyết, không giải trả hồ sơ - Phương pháp thống kê: Thống kê tài liệu, số liệu thu thập nhiều dạng nhiều hình thức, riêng lẽ liên kết, ta lựa chọn, loại bỏ, đồng thời thống kê chúng thành thơng tin có chức liên quan đến vấn đề tìm hiểu - Phương pháp so sánh: So sánh lý luận thực tế công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa địa phương - Phương pháp phân tích – tổng hợp: Trên sở tài liệu, số liệu thu thập tiến hành phân tích chi tiết số liệu, để có nhìn tổng quan ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ lập hồ sơ địa địa bàn Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung a Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu) người sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ để quản lý thống đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý họ việc sử dụng đất Nhà nước xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù quản lý Nhà nước đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc chủ sử dụng đất, hệ thống ngành TN & MT trực tiếp giúp UBND cấp việc tổ chức thực b Khái niệm đăng ký lần đầu Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau gọi đăng ký lần đầu) việc thực thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa c Khái niệm đăng ký biến động Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau gọi đăng ký biến động) việc thực thủ tục để ghi nhận thay đổi thông tin đăng ký vào hồ sơ địa theo quy định pháp luật" d Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quyền sử dụng đất toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng "Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân 2005) ... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền. .. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. xử lý hồ sơ công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động quyền sử