Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thi hành tại quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  NGUYỄN THỊ HOA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  NGUYỄN THỊ HOA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Pháp luật kinh tế, định hƣớng Ứng dụng Mã số: 60.38.01.07 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Hoa LỜI CẢM ƠN Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể gia đình, thầy giáo khoa Pháp luật kinh tế, khoa Sau đại học, tổ môn Luật đất đai, phòng ban Ủy ban nhân dân quận Long Biên, bạn bè đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, xin gửi lời tri ân, cảm kích đến thầy giáo, tiến sỹ Trần Quang Huy, phó hiệu trƣởng nhà trƣờng, ngƣời tận tình giúp đỡ trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian hoàn thành luận văn Mặc dù nỗ lực, song hạn chế kinh nghiệm, kiến thức thân nên chuyên đề khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đƣợc đóng góp ý kiến quý thầy cô bạn để làm phong phú nội dung Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp huyện địa bàn nƣớc Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hoa DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu GCN Chú giải Giấy chứng nhận HTX QSDĐ Hợp tác xã Quyền sử dụng đất QSHN SDĐ Quyền sở hữu nhà Sử dụng đất TTHC UBND Thủ tục hành Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 1: Sơ đồ, vị trí quận Long Biên .30 Hình 2: Cơ cấu đất đai năm 2016 quận Long Biên 36 Hình 3: Tiến độ cấp GCN quận Long Biên giai đoạn 2014- 2016 41 Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 quận Long Biên 35 Bảng 2: Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2014 - 2016 .36 Bảng 3: Tiến độ kết cấp GCN lần đầu qua năm 2014-2016 41 Bảng 4: Kết cấp Giấy chứng nhận lần đầu đơn vị địa bàn quận Long Biên qua năm 2014-2016 42 Bảng 5: Kết cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 61/NĐ-CP, Nghị định 99/NĐ-CP địa bàn quận Long Biên qua năm 2014-2016 43 Bảng 6: Tổng hợp quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân quận Long Biên xét cấp Giấy chứng nhận tính đến tháng 2/2017 44 Bảng 7: Tổng hợp vƣớng mắc liên quan đến cấp Giấy chứng nhận 45 địa bàn quận Long Biên tồn đọng đến năm 2016 45 Bảng 8: Tổng hợp vƣớng mắc cụ thể liên quan đến số GCN chƣa cấp, chƣa trả cơng dân địa bàn quận Long Biên tồn đọng đến hết năm 2016 46 Bảng 9: Tổng hợp kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Long Biên tính đến ngày 28/2/2017 48 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài 3 Mục đích nghiên cứu .4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu .5 Phƣơng pháp nghiên cứu .5 5.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu 5.2 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp 5.3 Phƣơng pháp phân tích, so sánh Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .7 1.1 Tổng quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .7 1.1.2 Hình thức, nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khắc gắn liền với đất 1.1.4 Mục đích, yêu cầu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2 Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 1.2.1 Những điểm Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ảnh hƣởng đến thực tiễn thi hành cấp quận/ huyện 13 1.2.2 Các nguyên tắc đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .15 1.2.3 Cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận, thẩm quyền, trình tự nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .17 1.2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 19 1.2.5 Vấn đề công nhận hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .20 1.2.6 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trƣờng hợp đất có vƣờn ao theo quy định khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai 2013 21 1.2.7 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trƣờng hợp chia tách đất 22 1.2.8 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 23 1.2.9 Nghĩa vụ tài cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 25 Kết luận chƣơng .28 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 29 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Long Biên 29 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận .33 2.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Long Biên .34 2.2.1 Bộ máy quản lý đất đai quận Long Biên 34 2.2.2 Khái quát tình hình sử dụng đất quận Long Biên .35 2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Long Biên 37 2.3.1 Tổ chức thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 37 2.3.2 Kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên [] 40 2.3.3 Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Long Biên .49 Kết luận Chƣơng 60 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN 61 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thi hành quận Long Biên .61 3.2 Giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Long Biên 62 3.2.1 Phƣơng hƣớng, mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Long Biên 62 3.2.2 Giải pháp tổ chức, quản lý, tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc đất đai 64 KẾT LUẬN .71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 77 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho ngƣời, thành phần quan trọng môi trƣờng sống Đất tƣ liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố điểm dân cƣ, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, nhƣng đất đai có hạn nên nƣớc có hệ thống quản lý sử dụng đất có hiệu Việt Nam q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa với tiến trình đổi phát triển kinh tế theo chế thị trƣờng ngày sâu rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Sự phát triển hình thành thị trƣờng đất đai, hòa nhập vào kinh tế thị trƣờng xã hội chủ nghĩa, bƣớc đồng với thị trƣờng khác kinh tế quốc dân Điều đòi hỏi cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai phải có đồng bộ, phù hợp với nhu cầu, quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cá nhân, tổ chức q trình sử dụng đất nhƣ cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai thực cách có hiệu Ghi nhận quy định Hiến pháp 1980 chế độ quản lý đất đai, Hiến pháp nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Điều 17 quy định "Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nƣớc, tài ngun lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục đại rừng trời, phần vốn tài sản Nhà nƣớc đầu tƣ thuộc sở hữu toàn dân" Nhà nƣớc thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định pháp luật Tiếp tục cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 quy định bẩy nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc đất đai, có nhiệm vụ cấp đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "Việc quản lý Nhà nƣớc đất đai bao gồm: Đăng ký đất đai, lập giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " (Điều 9); Kế thừa Luật đất đai 1987 bẩy nội dung quản lý Nhà nƣớc đất đai, Luật Đất đai 1993, Điều 13: "Việc quản lý Nhà nƣớc đất đai bao gồm: Đăng ký đất đai, lập quản lý sổ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" Luật Đất đai 2003 phát triển quy định Luật Đất đai 1993 thành mƣời ba nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc đất đai, có nhiệm vụ cấp đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 kế thừa cụ thể hóa tồn việc quản lý Nhà nƣớc đất đai thành mƣời lăm nội dung, đặc biệt Khoản Điều 22 ghi nhận việc: "Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất." Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quan trọng quản lý nhà nƣớc đất đai Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: quyền đất đai đƣợc bảo đảm nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, quán tập trung, thống liệu địa Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công cụ hữu hiệu để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng nhƣ lợi ích ngƣời sử dụng đất Hơn nữa, đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất, xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai đƣợc thiết lập Luật đất đai 2003 có hiệu lực song song với việc thực cải cách hành theo chế "một cửa", "một cửa liên thông" cho thấy nỗ lực cấp có thẩm quyền việc đơn giản hóa thủ tục hành cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian chi phí cho tổ chức, cơng dân Mặt khác, thời gian qua, pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thay đổi theo hƣớng hợp lý công tác nhƣ: thống cấp giấy cho đất, nhà tài sản đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trƣờng hợp quyền sử dụng đất tài sản vợ chồng, tài sản đồng quyền sở hữu sử dụng, đất vƣờn ao liền kề với đất ở, nghĩa vụ tài cấp giấy, trình tự, thủ tục hành cấp giấy Thêm vào đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế nhiều hạn chế, vƣớng mắc Điều dẫn đến hiệu cấp giấy số loại đất nhƣ đất ở, đất vƣờn ao đất có nhà thấp, gây thất thoát cho ngân sách nhà nƣớc, thủ tục hành kéo dài gây phiền hà cho ngƣời dân giao dịch Long Biên quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội đƣợc thành lập theo Nghị định 132/2004/NĐ-CP ngày 01/01/2004 Chính phủ Với lợi vị trí địa 109 c) Tổng hợp kịp thời, đầy đủ phản ánh trung thực ý kiến nhân dân UBND quận; Chỉ đạo phòng Tài nguyên Môi trƣờng a) Cung cấp kế hoạch Ủy ban nhân dân quận, văn quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân phƣờng; b) Phối hợp với tổ chức, đơn vị có liên quan kiểm tra việc công khai Ủy ban nhân dân phƣờng; Điều 11 Trách nhiệm phòng Tài nguyên Môi trƣờng Hƣớng dẫn Ủy ban nhân dân phƣờng thực công khai nội dung quy định Điều quy định này; Hàng tháng kiểm tra, đánh giá báo cáo UBND quận việc thực quy chế dân chủ cấp giấy chứng nhận phƣờng; Phối hợp với tổ chức có liên quan kiểm tra việc thực quy chế dân chủ phƣờng; Cung cấp kịp thời văn quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, có điều chỉnh, bổ sung thay thế; Cung cấp kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm UBND quận danh sách trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận cho UBND phƣờng để công khai theo quy định; Điều 12: Trách nhiệm Ủy ban nhân dân phƣờng Phối hợp với ban ngành, đoàn thể, tổ chức trị - xã hội phƣờng phổ biến, tuyên truyền quy định Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận; nội dung cơng khai, hình thức công khai, quyền nghĩa vụ nhân dân việc giám sát công tác cấp giấy chứng nhận đến tổ dân phố, cụm dân cƣ địa bàn phƣờng; Thực niêm yết công khai, thông báo nội dung công khai theo quy định Điều Quy chế này; Cung cấp kịp thời tài liệu, văn phải công khai cho Tổ trƣởng dân phố, Tổ trƣởng tổ dân vận Trƣởng Ban công tác mặt trận tổ dân phố để niêm yết công khai theo quy định Điều quy định này; Mở sổ góp ý, hòm thƣ góp ý, số điện thoại đƣờng dây nóng, số điện thoại lãnh đạo UBND phƣờng trực tiếp phụ trách để tiếp thu ý kiến nhân dân; 110 Thông báo kết giải quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nội dung góp ý, kiến nghị nhân dân; Điều 13 Trách nhiệm tổ dân phố Tiếp nhận văn bản, tài liệu phải công khai UBND phƣờng cung cấp thực niêm yết công khai đầy đủ nội dung theo quy định Điều 4, Điều quy chế này; Tiếp nhận ý kiến nhân dân phản ánh kịp thời cho UBND phƣờng để xem xét giải quyết; Hƣớng dẫn nhân dân thực quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật; Điều 14 Quyền nghĩa vụ nhân dân Yêu cầu Ủy ban nhân dân phƣờng công khai đầy đủ nội dung, thông tin theo quy định Điều Quy định này; Thông qua Ủy ban MTTQ, tổ chức đảng, Tổ dân vận tổ dân phố, đồn thể trị - xã hội, đại biểu HĐND đơn vị bầu cử trực tiếp thực quyền giám sát cơng tác cấp giấy chứng nhận phƣờng; Thực việc giám sát, tham gia ý kiến theo quy định pháp luật; Chƣơng VI TỔ CHỨC THỰC HIỆN Điều 15 Khen thƣởng, kỷ luật Các tổ chức, cá nhân có thành tích việc thực Quy chế đƣợc xem xét khen thƣởng theo quy định pháp luật; Tổ chức, cá nhân vi phạm Quy chế tùy theo tính chất mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật Điều 16 Trách nhiệm thi hành Trƣởng phòng, ban ngành thuộc quận; Chủ tịch UBND phƣờng; tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quy chế này; Trong trình thực Quy chế, có nội dung chƣa phù hợp, đề nghị tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phản ánh kịp thời Ủy ban nhân dân quận (qua phòng Tài ngun Mơi trƣờng quận) để xem xét, sửa đổi, bổ sung ... GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Tổng quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1... VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .7 1.1 Tổng quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền. .. quan cấp Giấy chứng nhận pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền