CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.2. Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.9. Nghĩa vụ tài chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ: Khoản 1, Điều 107 Luật Đất Đai 2013, Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định các khoản thu tài chính từ đất đai, về cơ bản có 3 loại lệ phí chính khi thực hiện cấp mới GCN: tiền SDĐ, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính do cơ quan thuế xác định:
1.2.9.1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Tiền SDĐ là nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ phải thực hiện khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ. Tiền SDĐ mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp đƣợc xác định dựa trên diện tích đất đƣợc giao, chuyển mục đích sử dụng, đƣợc công nhận QSDĐ, mục đích SDĐ và giá đất tính thu tiền SDĐ. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về thu tiền SDĐ cho các trường hợp cụ thể. Theo đó, cơ quan thuế sẽ:
Thu tiền SDĐ khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai thực hiện theo quy định tại Điều 6; Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Thu tiền SDĐ khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở: có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ; Điều 8 Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính;
Thu tiền SDĐ khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Thời hạn ghi nợ tiền SDĐ tối đa là 5 năm kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ,
[9] Khoản 20 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Điều 23 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
cấp GCN [10].
Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi SDĐ để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về người có công, hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, SDĐ để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi cấp GCN lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Miễn tiền SDĐ đối với diện tích đất đƣợc giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cƣ theo quy hoạch, kế hoạch và dự án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Miễn tiền SDĐ đối với phần diện tích đất đƣợc giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cƣ hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cƣ ngập lũ theo dự án đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Giảm 50% tiền SDĐ trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận QSDĐ lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi đƣợc chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở sang đất ở. Giảm tiền SDĐ đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCN cho người đang SDĐ), đối với người có công với cách mạng thuộc diện được giảm tiền SDĐ theo quy định về người có công [11].
1.2.9.2. Lệ phí trước bạ nhà đất
[10] Khoản 4 Điều 4 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
[11] Nguyễn Thị Quỳnh Trang (2016), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Chuyên ngành Luật kinh tế, Viện Đại học Mở Hà Nội, tr.56.
Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện phải nộp lệ phí vào ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành). Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định chi tiết về lệ phí trước bạ.
1.2.9.3. Lệ phí địa chính
Lệ phí cấp GCN là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN. Lệ phí cấp GCN gồm: cấp GCN;
chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Việc thu lệ phí địa chính đƣợc quy định chi tiết tại Thông tƣ số 250/2016/TT- BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
Hiện nay, việc thu lệ phí địa chính áp dụng trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và Hà Nội nói chung đƣợc áp dụng theo Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành các quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn Thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội theo quy định của Luật phí và lệ phí, theo đó:
Đối tượng miễn nộp lệ phí: Miễn nộp lệ phí cấp GCN đối với trường hợp đã đƣợc cấp QCNQSDĐ, GCNQSHN ở và QSDĐ ở, GCNQSHN ở, GCNQSH công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc cấp GCN có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu cầu cấp đổi GCN. Miễn lệ phí cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, hộ nghèo.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp GCN ở nông thôn thì không đƣợc miễn lệ phí cấp GCN.
Mức thu lệ phí áp dụng với đối tƣợng nộp: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết cấp GCN như sau: Trường hợp cấp mới GCN chỉ có QSDĐ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) mức thu là 25.000 đồng đối với cá nhân, hộ gia đình ở các phường thuộc quận, thị xã và 10.000 đồng đối với khu vực khác. Cấp mới GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản gắn liền với đất mức thu là 100.000 đồng đối với cá nhân, hộ gia đình ở các phường thuộc quận, thị xã và 50.000 đồng đối với khu vực khác. Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính mức thu là 15.000 đồng đối với cá nhân, hộ gia đình ở các phường thuộc quận, thị xã và 7.000 đồng đối với khu vực khác.
Kết luận chương 1
GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDD, QSHN ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền SDĐ, QSHN ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đó là minh chứng nhà nước đảm bảo về địa vị pháp lý cho người SDĐ, giảm thiểu tranh chấp, tăng thu cho ngân sách nhà nước, lành mạnh hóa thị trường giao dịch bất động sản, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.
Luật đất đai 2013 ra đời một mặt kế thừa nội dung trong Luật đất đai 2003, mặt khác tiếp tục hoàn thiện với những điểm mới căn bản góp phần làm cho các TTHC trở nên rõ ràng, minh bạch và thống nhất hơn, người dân dễ tiếp cận hơn, đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống có hiệu quả, cần có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị với sự phối hợp đồng bộ của tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp GCN. Toàn bộ nội dung này sẽ được tác giả trình bày cụ thể ở chương 2 của luận văn.
Chương 2