Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên
2.3.3. Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên
2.3.3.1. Đánh giá kết quả đạt được
Việc cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc phát huy các quyền của người SDĐ, giúp họ an tâm đầu tư khai thác tốt các tiềm năng của đất đai.
Mặt khác, việc cấp GCNQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát thực hiện các chính sách của Đảng, Nhà nước về đất đai: chính sách đền bù giải phóng mặt bằng,
[18] Báo cáo của Phòng Tài nguyên Môi trường ủy ban nhân dân quận Long Biên về kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận tháng 02/2017, kế hoạch thực hiện cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp còn lại.
chính sách cho các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức sản xuất, kinh doanh vay vốn để phát triển sản xuất, thúc đẩy kinh tế phát triển.
Thực hiện theo hướng dẫn của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, UBND quận Long Biên đã chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ đƣợc thực hiện đúng pháp luật, phù hợp với chủ trương, chính sách của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Kết quả đạt được tương đối tốt, tỷ lệ số lượng GCN được cấp so với số hồ sơ kê khai ngày càng tăng từ 75.6% năm 2014 đến 86.7% năm 2015 và cao nhất là 103.1% năm 2016.
Để có đƣợc kết quả này là sự nỗ lực không ngừng của tập thể cán bộ địa chính các phường, sự phối hợp nhịp nhàng của đội ngũ cán bộ làm công tác tiếp nhận hồ sơ hành chính, tận tình hướng dẫn cho công dân chuẩn bị tốt giấy tờ đầy đủ ngay từ khâu nhập hồ sơ đầu vào để hạn chế việc phải trả hồ sơ bổ sung ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy.
Và không thể thiếu đƣợc sự quan tâm đầu tƣ, chỉ đạo của Đảng, chính quyền các cấp từ Trung ƣơng, Thành phố và quận không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình cấp giấy mà còn tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi công vụ.
Ban lãnh đạo của phòng Tài nguyên và Môi trường luôn bám sát nhiệm vụ đặt ra, liên tục có sự tổng kết, rút kinh nghiệm để đƣa ra giải pháp tối ƣu nhằm rút ngắn các công đoạn và thời gian thực hiện, đảm bảo đúng quy trình. Từ đó, thường xuyên tổ chức kiểm tra công vụ để điều chỉnh đối với từng đơn vị hành chính cấp phường, khích lệ, động viên với những đơn vị làm tốt, kiểm điểm rút kinh nghiệm với những đơn vị thiếu sót.
Thêm vào đó, trình độ dân trí và đời sống nhân dân những năm gần đây cũng có nhiều cải thiện, họ tìm hiểu cặn kẽ và chấp hành pháp luật nghiêm túc hơn. Hiểu rõ giá trị của GCNQSDĐ là động lực góp phần đẩy mạnh công tác quản lý đất đai nói chung và cấp GCN nói riêng.
2.3.3.2. Nguyên nhân của những kết quả đạt được
Để có đƣợc những kết quả nhƣ trên phải kể đến sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của các cấp ủy chính quyền trong công tác cấp GCN. Long Biên là một quận đƣợc thành lập chƣa lâu, nhƣng ngay từ những ngày đầu, quận đã rất quan tâm đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Do đó, việc làm này đã nhận đƣợc sự ủng hộ của đông đảo nhân nhân.
Long Biên đƣợc thành phố Hà Nội chọn là quận điểm về cải cách TTHC cũng nhƣ ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết công việc hành chính. Đây cũng là tiền đề để quận nhận đƣợc sự đầu tƣ của cấp trên trong công tác đơn giản hóa các thủ
tục hành chính, tạo điều kiện tối ƣu nhất cho tổ chức, cá nhân đến giao dịch tại Bộ phận Một cửa, hoàn thiện thủ tục cấp GCN.
Các phường trên địa bàn quận thường xuyên cập nhật thông tin và báo cáo kịp thời để phòng Tài nguyên nắm được, từ đó kiến nghị cấp trên xin hướng dẫn. Một điều vô cùng quan trọng phải kể đến, đó là sự chỉ đạo kịp thời từ Trung ƣơng đến cơ sở về chuyên môn trong từng vướng mắc, tháo gỡ khó khăn khi thực thi công vụ trong lĩnh vực cấp giấy.
Đội ngũ cán bộ công chức, viên chức đƣợc tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ thường xuyên, trách nhiệm, nhiệt tình với công việc.
2.3.3.3. Những tồn tại, hạn chế
a) Những tồn tại của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thứ nhất, văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, liên tục và đƣợc nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính địa phương chưa kịp thời. Đặc biệt, một số cán bộ địa phương không ổn định, một số cán bộ có liên quan đến cấp GCNQSDĐ còn thiếu trách nhiệm, chƣa áp dụng các văn bản quy định về chế độ, chính sách, pháp luật về đất đai một cách chính xác dẫn đến gây phiền hà, khó khăn cho người dân trong việc đăng ký QSDĐ, QSHN và quyền sở hữu tài sản.
Thứ hai, quan hệ pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi. Do đó, một số vấn đề vướng mắc, bức xúc phát sinh khi thực hiện cấp giấy (như đã trình bày ở trên) chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh kịp thời, rất nhiều các trường hợp hồ sơ nộp vào vẫn không được giải quyết do chưa có căn cứ pháp lý, hướng dẫn đầy đủ. Trước đây (trước ngày Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHN ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích SDĐ vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội có hiệu lực, khi nộp hồ sơ xin cấp GCN lần đầu, công dân chỉ cần đến một địa điểm duy nhất là Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết TTHC phường xã, nơi có đất để nộp hồ sơ và nhận kết quả thì nay công dân chỉ đến bộ phận Một cửa của phường nơi có đất để nộp hồ sơ xin cấp GCN và nhận quyết định công nhận QSDĐ, sau đó phải đến Chi cục thuế để nhận thông báo thuế và đi nộp tiền, rồi tiếp tục đến Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội tại quận để nộp các giấy tờ gốc và nhận GCNQSDĐ. Nhƣ vậy, thay vì đi lại ở 1 cơ quan như trước, thì giờ công dân phải đến ít nhất 3 cơ quan khác nhau để hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN.
Thứ ba, chậm thực hiện việc cấp GCN cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do rất nhiều căn hộ đã qua mua bán trao tay, chƣa có giấy tờ hợp lệ và đƣợc mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Nên việc xét cấp GCN quyền sở hữu rất khó khăn, góp phần gây nên sự ách tắc kéo dài nhƣ hiện nay.
Thứ tƣ, đối khu vực đất quốc phòng đạt tỷ lệ cấp giấy thấp do chịu một số nguyên nhân chung đƣợc nêu ở phần trên, nhƣng chủ yếu là do số hộ dân chiếm dụng đất quốc phòng hiện khá lớn, diễn ra trong thời gian dài, rất phức tạp, đòi hỏi phải xây dựng các khu tái định cư để di dời người dân tại các khu vực đó. Đây chính là một số những lý do dẫn đến sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về cấp GCN.
b) Về hồ sơ giấy tờ, căn cứ xác định tiền sử dụng đất
Các trường hợp tranh chấp, phải thanh tra để xác định rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng và quá trình SDĐ trước khi cấp GCN (262 trường hợp) thường là:
Hồ sơ có nguồn gốc SDĐ là đất sản xuất nông nghiệp (đất 5%, 10%) các hộ gia đình đã tự chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, xây dựng nhà ở, công trình ăn ở, sinh hoạt ổn định; thời điểm các hộ tự chuyển mục đích trước 15/10/1993 và sau 15/10/1993 đến trước 01/7/2004.
Các trường hợp SDĐ không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ có nhiều dạng nhƣ: đất thổ cƣ cũ sử dụng lâu đời do ông cha để lại nhƣng không có giấy tờ thời điểm sử dụng trước 18/12/1980 hoặc các hộ đã tự tách thửa trước 01/7/2004, UBND phường không có hồ sơ địa chính để chứng minh thời điểm sử dụng của chủ SDĐ trước 18/12/1980; không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất do các tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đã tự chuyển mục đích và phân phối, cấp, giao cho cán bộ, công nhân viên sử dụng trước ngày 15/10/1993; các trường hợp này khó khăn cho việc xác định hạn mức công nhận quyền SDĐ và nghĩa vụ tài chính trước khi cấp GCN. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định 37/2015/QĐ-UBND thì hạn mức đất ở không phải nộp tiền SDĐ chỉ đƣợc công nhận 1 lần hạn mức công nhận (120m2) dẫn đến phát sinh khiếu nại sau khi cấp GCN.
Còn có nhiều quan điểm khác nhau đối với các trường hợp SDĐ không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (không thuộc trường hợp là đất thổ cư cũ). Nếu xác định là SDĐ không có giấy tờ nêu trên, sử dụng trước 15/10/1993 (tức là không có hành vi vi phạm), đã sử dụng vào mục đích đất ở thì hạn mức công nhận không phải nộp tiền SDĐ là 120m2; nếu theo quy định về cách xác định đất lấn, chiếm là (Lấn đất là việc người đang SDĐ tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Chiếm đất là việc SDĐ mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ SDĐ cho phép sử dụng hoặc việc SDĐ do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất) thì các trường hợp nêu trên được xác định là lấn hoặc chiếm và phải nộp 50% tiền SDĐ trong hạn mức 90m2 nếu sử dụng trước 15/10/1993;
Nguồn gốc đất đƣợc UBND xã, hợp tác xã (HTX) nông nghiệp hoặc chính quyền Thôn trước đây giao không đúng thẩm quyền, chủ SDĐ không cung cấp được phiếu thu, phiếu thu không có dấu của UBND xã tại thời điểm cấp đất hoặc phiếu thu chỉ có xác nhận của HTX về việc đã nộp tiền SDĐ và sổ ghi chép số tiền nộp trên phiếu thu, không ghi rõ diện tích khó khăn cho việc xác định nghĩa vụ tài chính. Điển hình phân loại nguồn gốc theo khu vực SDĐ phải kể đến:
Phường Gia Thuỵ (02 khu)
15 hồ sơ thuộc đất của HTX Quyết Tiến đã giao cho các xã viên của HTX sử dụng;
Nguồn gốc SDĐ: Đất của HTX Quyết tiến đƣợc UBND xã Gia Thụy giao cho sử dụng từ năm 1970. Đến năm 1994 HTX Quyết Tiến đƣợc UBND huyện Gia Lâm cấp GCN quyền SDĐ mã số B959918 số vào sổ cấp GCN quyền SDĐ số 03784/QSDĐ/52CVUB ngày 03/02/1994 với diện tích là 1000.0m2 mục đích đất ở sử dụng lâu dài.
Nghị quyết ngày 26/2/1994 của HTX cổ phần Quyết Tiến về việc giao quyền quản lý sử dụng diện tích nhà đất cho các thành viên HTX. Tại buổi họp các thành viên trong HTX nhất trí 100% giao cho từng hộ gia đình cá nhân tự quản lý và sử dụng (Có Nghị quyết giao cho từng thành viên); Ông Nguyễn Văn An là xã viên HTX đƣợc giao nhà đất để sử dụng. Ngày 20/01/2004, ông Nguyễn Văn An đã chuyển nhƣợng toàn bộ cổ phần cho ông Đỗ Quang Vĩnh được HTX thương mại Chương Dương xác nhận ngày 30/01/2004 (có đơn xin chuyển cổ phần kèm theo). Ông Đỗ Quang Vĩnh đã được HTX thương mại Chương Dương công nhận là xã viên của HTX theo Quyết định số 08/QĐ ngày 01/3/2004.
Ngày 20/4/2004, HTX thương mại Chương Dương đã bàn giao nhà ở, đất ở cho ông Đỗ Quang Vĩnh (có biên bản bàn giao nhà ở, đất ở kèm theo).
Ngày 20/10/2015, HTX thương mại Chương Dương có văn bản số 80/HTX-VP gửi UBND quận Long Biên về việc đề nghị cấp GCN quyền SDĐ ở và QSHN ở cho 15 hộ gia đình, cá nhân.
Vướng mắc: Khu đất đã cấp GCNQSDĐ ở cho HTX. HTX chưa giải thể. HTX đã tự thanh lý, phân cấp cho xã viên. Các hộ đã xây dựng nhà ở và sử dụng thành khuôn viên riêng biệt. Thuế đất phi nông nghiệp hàng năm HTX thu của các hộ gia đình và nộp cho chi cục thuế.
Hiện nay HTX có văn bản đề nghị bàn giao cho địa phương quản lý và cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình theo hiện trạng SDĐ. HTX không còn trụ sở sản xuất kinh doanh.
- Khu HTX Cơ điện Ngọc Lâm
Nguồn gốc SDĐ: Ngày 30/5/1992, UBND thành phố Hà Nội ban hành Giấy phép SDĐ số 1040/UB-XDCB, giao diện tích 3885.0m2 đất cho UBND huyện Gia Lâm và HTX cơ điện Ngọc Lâm để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên UBND huyện Gia Lâm và xã viên HTX cơ điện Ngọc Lâm, tại khu Thuổm, xã Gia Thụy, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Trong đó: 2785.0m2 đất để xây dựng nhà ở và 1100.0m2 đất để làm đường sử dụng chung trong khu vực.
Ngày 23/6/1992, Sở Xây Dựng Hà Nội cấp Giấy phép xây dựng số 684.6/92 GP/SXD, cho phép UBND huyện Gia Lâm và HTX Cơ điện Ngọc Lâm đƣợc xây dựng 44 căn hộ nhà ở 2 tầng trên diện tích 2785.0m2 đã đƣợc UBND thành phố Hà Nội giao đất.
Trong 2785.0m2 đất, từ năm 1997 đến năm 1999 UBND huyện Gia Lâm đã giao khoảng 820.0m2 đất cho cán bộ công nhân viên để xây dựng nhà ở.
Ngày 05/10/2002, HTX cơ điện Ngọc Lâm tổ chức họp hội nghị xã viên HTX, thống nhất thanh lý toàn bộ nhà cấp 4 (đã phân cho mỗi xã viên 150m2), đƣợc xây dựng trên diện tích 1500m2 đất của HTX tại địa chỉ 548 và 554 đường Nguyễn Văn Cừ để thanh toán công nợ, trả ngân hàng.
Ngày 05/10/2002, HTX cơ điện Ngọc Lâm đã có công văn số 10 gửi UBND huyện Gia Lâm đề nghị cho phép HTX thanh lý khu tập thể tại địa chỉ khu Thuổm ngõ 554 đường Nguyễn Văn Cừ, thị trấn Gia Lâm - huyện Gia lâm để trả nợ Ngân hàng.
Ngày 25/12/2002, UBND huyện Gia Lâm ban hành thông báo số 280/TB-UB về ý kiến kết luận đồng chí Đào Công Từ - Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm về nội
dung cuộc họp của UBND huyện Gia Lâm ngày 24/12/2002: đồng ý đề nghị của HTX cơ điện Ngọc Lâm về việc thanh lý tài sản khu tập thể của HTX tại khu Thuổm, ngõ 554 đường Nguyễn Văn Cừ sau khi được các cơ quan chức năng liên quan chấp thuận, việc tổ chức thực hiện phải đảm bảo theo trình tự, quy định của pháp luật.
Ngày 02/12/2005, HTX cơ điện Ngọc Lâm ký hợp đồng kinh tế mua bán nhà ở số 05/HĐKT, bán nhà ở cấp 4 trên diện tích đất 83.5m2 cho ông Ngô Văn Việt (có hợp đồng kèm theo). Ông Ngô Văn Việt đã nộp đủ tiền cho HTX cơ điện Ngọc Lâm có phiếu thu số 01/05 ngày 03/12/2005 kèm theo.
Ngày 12/10/2007, Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường có Kết luận số 3972/KLTTr-BTNMT nêu rõ: HTX cơ điện Ngọc Lâm SDĐ không đúng mục đích đƣợc giao nhƣ nội dung giấy phép SDĐ số 1040 UB/XDCB của UBND Thành Phố Hà Nội, là vi phạm Điều 6, Điều 79 của Luật Đất đai năm 1993, Điều 15, Điều 17 của Luật Đất đai năm 2003. HTX cơ điện Ngọc Lâm đã thanh lý nhà gắn liền với quyền SDĐ cho 06 hộ gia đình cá nhân (không phải là xã viên của HTX), tự xây dựng nhà ở trong khu đất đƣợc cấp mặc dù đã có sự phê duyệt của UBND Huyện Gia Lâm nhƣng chƣa đƣợc sự đồng ý của cấp có thẩm quyền là UBND Thành Phố Hà Nội. Vì vậy việc chuyển nhƣợng nêu trên là thực hiện không đúng với văn bản giao đất của UBND Thành Phố Hà Nội. Đồng thời, kết luận Thanh Tra cũng yêu cầu HTX cơ điện Ngọc Lâm thực hiện các quy định tại điều 53 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về việc thi hành luật đất đai. Nhƣng đến nay, HTX cơ điện Ngọc Lâm vẫn chƣa thực hiện [19].
Hồ sơ phường đang quản lý (Sổ mục kê đất, Bản đồ địa chính qua các thời kỳ (đo năm 1973, đo 299, đo năm 1991…) không có dấu của cơ quan đo đạc và UBND xã thời điểm đo nên khó khăn trong việc xét duyệt hồ sơ cấp GCN quyền SDĐ, công nhận hạn mức SDĐ của các hộ gia đình. Đề nghị UBND thành phố có ý kiến chỉ đạo về các hồ sơ, giấy tờ hiện đang lưu trữ tại UBND phường (Sổ mục kê đất năm 1991, Bản đồ địa chính qua các thời kỳ (đo năm 1973, đo theo Chỉ thị 299, đo năm 1991…) là tài liệu có căn cứ pháp lý theo Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để xác định hạn mức công nhận diện tích đất ở không phải nộp tiền SDĐ.
Đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 18/12/1980 hoặc từ thời điểm sau 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100
[19] Theo Kết luận của Thanh tra quận Long Biên năm 2016.