Đánh giá sự ảnh hưởng của một số chính sách đất đai đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI TÔ PHƯƠNG HOA ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội – Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI TÔ PHƯƠNG HOA ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành : 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên Hà Nội – Năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Những kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật TÁC GIẢ LUẬN VĂN Tô Phương Hoa ii LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận quan tâm, giúp đỡ nhiều tập thể, cá nhân Nhân dịp xin gửi lời cảm ơn đến tập thể thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Ban Quản lý đào tạo, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Tiến sĩ Vũ Sỹ Kiên tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt trình nghiên cứu thực luận văn Tơi xin gửi lòng biết ơn chân thành tới lãnh đạo cán UBND, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giúp đỡ tạo điều kiện cho trình điều tra, tổng hợp số liệu Cuối tơi xin bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể quan, ban ngành, bạn bè, gia đình người thân tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập nghiên cứu luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn tất đóng góp quý báu tập thể, cá nhân động viên khích lệ giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Tô Phương Hoa MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii THÔNG TIN LUẬN VĂN vi DANH MỤC VIẾT TẮT ix DANH MỤC BẢNG x DANH MỤC BIỂU ĐỒ xi MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.2 Chính sách đất đai 1.2 Cơ sở thực tiễn 16 1.2.1 Chính sách đất đai số nước giới 16 1.2.2 Chính sách đất đai Việt Nam 23 1.2.3 Những thành tựu sách đất đai Việt Nam 29 1.2.4 Ảnh hưởng số sách đất đai thị trường bất động sản Việt Nam 34 1.2.5 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản địa bàn Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017 42 1.2.6 Đánh giá chung yếu tố quản lý đất đai ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 45 1.3 Cơ sở pháp lý 49 1.3.1 Các quy định pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản 49 1.3.2 Các quy định sách pháp luật khác có liên quan: 49 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 50 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 50 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 50 2.2 Nội dung nghiên cứu 50 2.3 Phương pháp nghiên cứu 51 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin 51 2.3.2 Phương pháp chuyên gia 51 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp thơng tin, phân tích, xử lí số liệu biểu đạt kết nghiên cứu 52 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 53 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả 53 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 53 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 58 3.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 60 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 60 3.2.2 Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2017 62 3.2.3 Công tác quản lí nhà nước đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 65 3.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 69 3.4 Đánh giá tình hình thực số yếu tố sách đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 76 3.4.1 Đánh giá tình hình thực sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 76 3.4.2 Đánh giá tình hình thực sách giao đất, cho thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 85 3.5 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố sách đất đai thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 98 3.6 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai nhằm đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 103 3.6.1 Đánh giá vai trò số yếu tố sách đất đai thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 103 3.6.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 107 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 THÔNG TIN LUẬN VĂN Nội dung trình bày gồm : + Họ tên học viên: Tơ Phương Hoa + Lớp: CH3A.QĐ Khóa:3 + Cán hướng dẫn : TS.Vũ Sỹ Kiên + Tên đề tài : Đánh giá ảnh hưởng số sách đất đai đến thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh + Thông tin luận văn : - Thành phố Cẩm Phả 14 đơn vị hành trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm vùng tam giác tăng trưởng phía Bắc, trục kinh tế động lực tỉnh có tiềm điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội + Thành phố Cẩm Phả nơi có điều kiện thuận lợi điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội Với dân số tập trung đông với phát triển thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả diễn sôi động, giá trị bất động sản cao + Công tác phát triển đô thị Cẩm Phả phát triển theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 (Quyết định số 816/QĐ-UBND ngày 27/3/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh) Thành phố Cẩm Phả hứa hẹn thành phố có thị trường bất động sản sôi động tương lai - Kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017: + Trong giai đoạn 2013-2017, thành phố Cẩm Phả có tất 49920 giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo năm, năm 2014 năm có tổng số giao dịch cao giai đoạn; Giao dịch thành phố tập trung vii số phường trung tâm, phát triển phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy , Cẩm Bình phường có tốc độ thị hóa diễn cao phường Quang Hanh, Cẩm Sơn + Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành phố Cẩm Phả tổ chức đấu giá thành cơng số diện tích đất 30.640,2 m2 thu 404.677.779,6 triệu đồng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước - Thực trạng thị trường bất động sản: + Về nguồn cung cho thị trường bất động sản thành phố chủ yếu thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, người dân tiến hành tách để chuyển nhượng, mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất, nhà đất nguồn cung từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần không nhỏ tạo nên sôi động thị trường bất động sản + Lượng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả lớn có xu hướng không ngừng gia tăng Tỷ lệ người dân sở hữu nhà thấp, gia tăng dân số nhanh dân số trẻ, kinh tế đà phát triển, tỷ lệ người dân nhập cư cao đặc biệt thành phố quy hoạch phát triển theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 ngồi 2050 Do đó, nhận định rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn tiếp tục gia tăng thời gian tới + Hoạt động môi giới bất động sản phát triển nhanh chóng địa bàn thành phố có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Trong giai đoạn 2013 – 2017 có 1573 giao dịch thực thông qua tổ chức hoạt động lĩnh vực mơi giới bất động sản, chưa thống kê số giao dịch thực thành công cá nhân thực Điều cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản nhận tin tưởng người dân Tuy nhiên, thách thức với quan quản lý nhà nước Đòi hỏi phải thắt chặt quản lý hoạt động này, tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng tài sản nhân dân, thất thu thuế nhà nước 104 vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh Thực tế cho thấy hoạt động liên kết, liên doanh với nước ởViệt Nam, nước ta thường góp vốn dạng đất đai, vốn đầu tư huy động từ nước ngồi - Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, BĐS đối tượng giao dịch kinh tế phát sinh quyền lợi nghĩa vụ kinh tế Đối với nước ta, nguồn thu Nhà nước liên quan đến BĐS nguồn thu cố định chiếm phần không nhỏ nguồn thu Nhà nước Đối với giao dịch mua bán hàng hóa BĐS, Nhà nước đánh thuế 2,5%, 0,5% phí trước bạ (phí làm thủ tục đăng ký) 2,0% thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Trong hội nhập quốc tế, thị trường nước gắn liền với thị trường nước Sự phát triển TTBĐS góp phần tạo điều kiện cho chủ thể nước tham gia hoạt động thị trường BĐS nước, qua mở rộng quan hệ quốc tế - Thứ năm, phát triển lành mạnh TTBĐS góp phần vào việc ổn định xã hội Khi TTBĐS phát triển không lành mạnh, thị trường đất đai, dẫn đến rối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân hoạt động nói chung TTBĐS hoạt động lành mạnh góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng cao đời sống người dân TTBĐS cấu thành thành tố là: chủ thể tham gia giao dịch BĐS, đối tượng giao dịch (quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất) thể chế thị trường BĐS Chính vậy, vai trò quản lý Nhà nước TTBĐS tất yếu khách quan Đặc biệt nước ta, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa vai trò quản lý Nhà nước thị trường, có TTBĐS, trở nên cần thiết 105 Quản lý nhà nước TTBĐS tác động liên tục, thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý Nhà nước để điều tiết, kiểm soát TTBĐS chủ thể tham gia hoạt động TTBĐS, nhằm đưa vận động theo mục tiêu, định hướng Nhà nước Đối với nước ta, vai trò cơng tác quản lý nhà nước, sách đất đai TTBĐS trở nên quan trọng, lý sau: - Thứ nhất, Nhà nước đại diện cho sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình sử dụng theo luật pháp Vì TTBĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất có hình thành phát triển nhanh hay khơng phụ thuộc lớn vào việc hồn thiện luật pháp đất đai - Thứ hai, với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò quản lý Nhà nước thị trường tất yếu khách quan, điều trước hết khắc phục thất bại thị trường, đảm bảo cho kinh tế phát triển ổn định, công hiệu - Thứ ba, nước ta trải qua thời kỳ dài với nhiều xáo trộn chiến tranh, thay đổi chế độ, thay đổi sách, nên thực trạng TTBĐS nước ta lộn xộn Nếu thời gian tới đây, Nhà nước sách kiên nỗ lực cải thiện tình hình TTBĐS khó vào hoạt động quy củ chuẩn tắc, nạn đầu thị trường khơng thức ngày mở rộng,làm cho công tác quản lý Nhà nước thêm nặng nề khó khăn Do vậy, Nhà nước cần định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, có TTBĐS, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Nhà nước cần ban hành sách tài để điều tiết giá TTBĐS; 106 xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội; đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Trước năm 1993, thị trường đất đai nước ta chưa hình thành Điều Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức, nhận đất giao mà không sử dụng, sử dụng khơng mục đích…” Luật Đất đai năm 1987 chưa thừa nhận giao dịch đất đai Từ sau Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993, thị trường đất đai nước ta sôi động, giá biến đổi nhanh thể chế thị trường đất đai bắt đầu hình thành với ba loại thị trường thành phần: thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung Nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung bên cầu Nhà nước, thị trường bất động sản gắn liền với đất Trong khoảng thời gian này, TTBĐS chứng kiến đợt sốt giá mạnh từ đầu năm 2001 đỉnh điểm năm 2003 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2005, TTBĐS lại diễn trầm lắng, giá nhà đất có sụt giảm mạnh Ở số địa phương phía Bắc, giá nhà đất có nơi hạ xuống 30-40% mà khơng có người mua Giai đoạn từ năm 2006 đến đầu năm 2008, giá nhà đất lại có sốt bùng phát mạnh với sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khốn đổ sang Giai đoạn TTBĐS từ năm 2008 đến có nhiều biến động mạnh Do bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ khủng hoảng kinh tế tài giới, TTBĐS nước ta bị sụt giảm mạnh Hiện nay, TTBĐS nước ta có dấu hiệu ấm lên sau đợt “bong bóng” BĐS bị xì từ năm 2011 sách thắt chặt tiền tệ Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ Hiện tại, dòng tiền chảy vào TTBĐS khơi thông, sau tình hình lạm phát hạ thấp xuống 107 Chính phủ có gói giải pháp kích cầu,đặc biệt kích cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS, thơng qua việc hỗ trợ tín dụng chương trình tín dụng hỗ trợ mua nhà sách xã hội Các giải pháp giải cứu TTBĐS dần phát huy tác dụng, giá nhà đất tạo hội cho người dân có nhu cầu mua nhà thực sự, giá nhà đất dần trở lại giá trị thực 3.6.2 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Để phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, công tác quản lý nhà nước cần có biện pháp sau: - Tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện hệ thống chế sách, văn quy phạm pháp luật nhà thị trường bất động sản; xây dựng hệ thống công cụ để quản lý, kiểm soát phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh đồng bộ, kết nối liên thông với thị trường khác kinh tế; chủ động xây dựng kịch giải pháp để điều tiết, kiểm sốt, bình ổn thị trường bất động sản địa bàn thành phố - Từng bước xây dựng thị trường bất động sản địa bàn thành phố đạt tiêu chí sau: + Xây dựng chế vận hành thị trường bất động sản + Quyền người bán nhà, đất quyền người mua nhà đất đảm bảo + Phải có chế người mua người bán tìm đến thông qua phương tiện thông tin quảng cáo, môi giới, đại lý + Các hợp đồng mua, bán thông dụng, cộng đồng chấp nhận người mua bán thực cách dễ dàng + Việc mua bán kê khai, đăng ký cách công khai nơi đăng ký công cộng 108 + Quyền sử dụng đất bán nhà cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành - Coi trọng trước bước công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch đảm bảo tính khoa học, phù hợp với thực tiễn Phải có quy hoạch chi tiết cơng khai hố - Tổ chức định giá đất, giá nhà phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường Xố bỏ giá bao cấp, giá xin - cho - Hình thành tổ chức đăng ký bất động sản Hình thành phát triển hệ thống tổ chức đăng ký nhà đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản: Ban hành quy chế pháp lý quản lý hoạt động đại lý, môi giới dịch vụ bất động sản, hành nghề định giá bất động sản, nghề phát triển bất động sản, nghề tư vấn bất động sản… 109 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua trình điều tra, nghiên cứu thực đề tài “Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố sách đất đai đến thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh" đưa số kết luận sau: - Thành phố Cẩm Phả 14 đơn vị hành trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, có vị trí chiến lược quan trọng nằm vùng tam giác tăng trưởng phía Bắc, trục kinh tế động lực tỉnh có tiềm điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội - Kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2017: + Trong giai đoạn 2013-2017, thành phố Cẩm Phả có tất 49920 giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo năm, năm 2014 năm có tổng số giao dịch cao giai đoạn; Giao dịch thành phố tập trung số phường trung tâm, phát triển phường: Cẩm Trung, Cẩm Thủy , Cẩm Bình phường có tốc độ thị hóa diễn cao phường Quang Hanh, Cẩm Sơn + Công tác đấu giá quyền sử dụng đât: Trong gia đoạn 2013-2017, thành phố Cẩm Phả tổ chức đấu giá thành cơng số diện tích đất 30.640,2 m2 thu 404.677.779,6 triệu đồng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo công khai, minh bạch, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước - Thực trạng thị trường bất động sản: + Về nguồn cung cho thị trường bất động sản thành phố chủ yếu thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoạt động chuyển quyền 110 sử dụng đất, người dân tiến hành tách để chuyển nhượng, mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất, nhà đất nguồn cung từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ tạo nên sôi động thị trường bất động sản + Lượng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả lớn có xu hướng khơng ngừng gia tăng Tỷ lệ người dân sở hữu nhà thấp, gia tăng dân số nhanh dân số trẻ, kinh tế đà phát triển, tỷ lệ người dân nhập cư cao đặc biệt thành phố quy hoạch phát triển theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 ngồi 2050 Do đó, nhận định rằng: thành phố Cẩm Phả có lượng cầu bất động sản lớn tiếp tục gia tăng thời gian tới + Hoạt động môi giới bất động sản phát triển nhanh chóng địa bàn thành phố có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Trong giai đoạn 2013 – 2017 có 1573 giao dịch thực thơng qua tổ chức hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản, chưa thống kê số giao dịch thực thành công cá nhân thực Điều cho thấy, hoạt động môi giới bất động sản nhận tin tưởng người dân Tuy nhiên, thách thức với quan quản lý nhà nước Đòi hỏi phải thắt chặt quản lý hoạt động này, tránh tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng hoạt động để lừa đảo, chiếm dụng tài sản nhân dân, thất thu thuế nhà nước 111 KIẾN NGHỊ Để thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả phát triển trở thành thị trường sơi động, lành mạnh quyền địa phương cần phải: - Cần có quan quản lý nhà nước chuyên trách quản lý trực thị trường bất động sản, chịu trách nhiệm việc quản lý, điều tiết hoạt động thị trường - Thành phố Cẩm Phả cần có điều chỉnh, phân bổ dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng đồng phường xã, để kinh tế phát triển đồng hơn, từ giá đất phường xã có chênh lệch thị trường bất động sản hoạt động đồng đều, ổn định lượng giao dịch địa bàn thành phố Cần thưc tốt việc phát triển đô thị Cẩm Phả theo Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 (Quyết định số 816/QĐUBND ngày 27/3/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh) - Công tác định giá đất cần thực nghiêm túc, xây dựng bảng giá đất sát với giá thực tế thị trường Không để xảy trường hợp giá đất UBND tỉnh quy định thấp so với giá thực tế, mà giá đất đưa đấu giá lại cao so với giá thực tế Địa phương cần xây dựng phương án chuẩn bị quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất - Triển khai áp dụng đổi Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Tiếp tục rà sốt quy định chồng chéo quy định khơng phù hợp với thực tế địa phương, Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục - Cần phải có quản lý chặt chẽ hoạt động cá nhân, tổ chức hoạt động mơi giới bất động sản Có biện pháp, chế tài xử lý 112 cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phí thống, khơng đăng ký hoạt động kinh doanh quan nhà nước - Cần tổ chức thực việc định giá đất hàng năm Việc ban hành khung giá đất nhà nước phải sát với giá thị trường - Thông tin đất đai thị trường bất động sản phải phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin vè quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản - Tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai, hoàn thiện khâu chế tổ chức hoạt động, kiểm soát quản lý thị trường bất động sản 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2009a) Thông tư 14/2009/TTBTNMT ngày 01/10/2009, quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009b) Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2010a) Thông tư 20/2010/TTBTNMT ngày 22/10/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cơng báo Chính phủ số 626-627 tr 67-78 Bộ Tài nguyên Môi trường (2010b) Thông tư số 19/2010/TTBTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật Đất đai Hà Nội, tháng năm 2012 Bộ Tài ngun Mơi trường (2013) Chính sách đất đai đầu tư nước Việt Nam Bài viết trích từ kỷ yếu Hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước Việt Nam Bộ Kế hoạch Đầu tư tổ chức tr 66-70 Đảng cộng sản Việt Nam (2011) Văn kiện đại hội, đại biểu toàn quốc lần thứ XI NXB Chính trị quốc gia Hà Nội tr 93 Đặng Kim Sơn Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011) Chính sách đất đai cho phát triển Việt Nam: Cơ hội hay thách thức Viện Chính sách Chiến lược phát triển nơng nghiệp nơng thơn 114 Đồn Cơng Quỳ, Vũ Thị Bình, Nguyễn Thị Vòng, Nguyễn Quang Học Đỗ Thị Tám (2006) Quy hoạch sử dụng đất NXB Nông nghiệp, Hà Nội 10 Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012) Quản lý đất đai bất động sản đô thị NXB Xây dựng, Hà Nội 11 George E P (2009) Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài cho sở hạ tầng thị Các xu hướng lựa chọn sách, số Ngân hàng giới Việt Nam 12 Hồ Đăng Hòa, Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa Malcolm F M (2012) Dự án "Phân tích sách nhằm xây dựng sách đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam 13 Lê Chi Mai (2009) Chính sách cơng 14 Lưu Quốc Thái (2007) Q trình thị trường hóa đất đai Trung Quốc: Một số đánh giá học kinh nghiệm Tạp chí Khoa học pháp luật số 15 Nguyễn Đăng Thành (2012) Đánh giá sách cơng Việt Nam: vấn đề giải pháp 16 Nguyễn Đình Bồng (2011) Chính sách đất đai, chế bất động sản nước phương Tây Đông Á, Hội khoa học Đất Việt Nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai NXB Nơng nghiệp, Hà Nơi 17 Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Võ Văn Phúc Trần Thị Minh Châu (2012) Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Nguyễn Minh Hồn (2013) Sự thay đổi sách từ quốc hữu hóa đến thị trường hóa đất đai Trung Quốc Tạp chí Lý luận trị số 19 Bơ Tài ngun Mơi trường (2016) Báo cáo tình hình thực quy hoạch sử dụng đất nước đến năm 2020 115 20 Nguyễn Minh Tuấn (2012) Đất đai – khơng gian sống Tạp chí Tia sáng điện tử, đăng ngày 06/02/2012 21 Nguyễn Quang Tuyến (2013) Kinh nghiệm số nước bồi thường nhà nước thu hồi đất Cổng thông tin điện tử Viện nghiên cứu Lập Pháp đăng ngày 15/04/2013 22 Nguyễn Tấn Phát (2006) Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi Tạp chí nghiên cứu kinh tế số (332) 23 Nguyễn Thị Như Mai (2016) Chính sách xây dựng pháp luật Viện chiến lược, sách tài ngun mơi trường 24 Nguyễn Văn Sửu (2010) Đổi sách đất đai Việt Nam: Từ lý thuyết đến thực tiễn NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Phạm Hữu Nghị (2008) Chính, sách pháp luật đất đai qua thời kỳ tác động chúng đến tranh chấp đất đai 26 Phạm Ngọc Hương Quỳnh (2011) Chính sách đất đai Việt Nam sau gia nhập WTO Đề tài NCKH mã số KT.09.12 27 Phạm Việt Dũng (2013) Một số tác động sách đất đai đến phát triển nơngnghiệp Việt Nam 28 Phòng Tài ngun Môi trường thành phố Cẩm Phả (2011) Số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 29 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Cẩm Phả (2015) Số liệu kiểm kê đất đai năm 2015 30 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Cẩm Phả (2016) Bản đồ trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2015, tỷ lệ 1/25.000 (kèm theo kết tổng kiểm kê đất đai năm 2015) 31 Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Cẩm Phả (2016) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 116 32 Phòng Thống kê thành phố Cẩm Phả (2016a) Số liệu thống kê thành phố Cẩm Phả từ 33 Phương Ngọc Thạch (2008) Phải sách đất đai cản trở phát triển kinh tế xã hội nước ta Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến Pháp NXB Chính trị Quốc gia 36 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia 37 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1998) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia 38 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia 39 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Luật Bảo vệ Phát triển rừng NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 40 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013a) Hiến Pháp NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 41 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013b) Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 42 Sally P., Marsh, T Gordon MacAulay Phạm Văn Hùng (2007) Phát triển nơng nghiệp sách đất đai Việt Nam NXB Lamb Printers Pty Ltd 43 Shahidur R.K., K B Gayatri S.A Hussain (2010) Cẩm nang đánh giá tác động: phương pháp định lượng thực hành (bản Tiếng Việt) Ngân hàng giới Việt Nam 117 44 Thủ tướng Chính phủ (2001) Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001, quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 45 Thủ tướng Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, thi hành Luật Đất đai 46 Thủ tướng Chính phủ (2009b) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 47 Thủ tướng Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Hà Nội 48 Tơn Gia Huyên, Vũ Năng Dũng, Lê Thái Bạt, Nguyễn Đình Bồng, Luyện Hữu Cử Phạm Minh Hạnh (2011) Thảo luận sửa đổi Luật đất đai NXB Nông nghiệp, Hà Nội 49 Trần Thị Minh Châu (2007) Về sách đất nơng nghiệp nước ta NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 50 UBND thành phố Cẩm Phả (2010) Quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010-2020 51 UBND thành phố Cẩm Phả (2013a) Báo cáo tổng kết công tác quản lý sử dụng đất năm 2013 52 UBND thành phố Cẩm Phả (2018) Kết thống kê đất đai thành phố Cẩm Phả năm 2017 53 UBND tỉnh Quảng Ninh (2002) Quyết định số 1615/QĐ-UB ngày 15/5/2002 UBND tỉnh Quảng Ninh trình tự, thủ tục xét lập hồ sơ giao đất, thuê đất, chuyển mục đích, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 54 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định 518/QĐ-UBND ngày 12/03/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh việc xét duyệt quy hoạch sử dụng 118 đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kì đầu (2011-2015) thành phố Cẩm Phả 55 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định 1588/QĐ-UBND ngày 28/07/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 2050 56 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015) Quyết định 816/QĐ-UBND việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 ngồi 20250 57 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015) Niên giám thống kê 58 Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2006) Chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 59 Viện Ngôn ngữ học (2002) Từ điển tiếng Việt NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng ... NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠfI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI TÔ PHƯƠNG HOA ĐÁNH GIÁ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM... tài: Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố sách đất đai đến thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh" Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản số yếu... c Thị trường bất động sản Thị trường đất đai (Bất động sản) ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai – bất động sản Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, Thị