Đánh giá thực trạng công tác bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một cố dự án trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Theo Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì việc bố trí tái ñịnh cư cho các hộ dân ñược thực hiện bằng c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
-

NGUYỄN THỊ HỒNG HƯƠNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH - TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ðỖ NGUYÊN HẢI

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ñược công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

- Tôi xin cam ñoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Hương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ rất tận tình của các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và dân dân ñịa phương

Tôi xin ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS ðỗ Nguyên Hải ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các phường, xã nơi có dự án GPMB ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình, những người thân, các bạn ñồng nghiệp ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện về mọi mặt giúp ñỡ trong quá trình học tập, công tác và thực hiện luận văn./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Hương

MỤC LỤC

Lời cam ñoan……… i

Lời cảm ơn………ii

Mục lục………iii

Danh mục bảng……….vi

Danh mục hình……… vii

Danh mục viết tắt……… viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích 2

1.3 Yêu cầu 2

2 TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 4

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số nước trên thế giới 5

2.2.1 Trung Quốc 5

2.2.2 Thái Lan 7

2.2.3 Hàn Quốc 9

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam 11

2.3.1 Những văn bản quy ñịnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ 11

2.3.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 21

2.3.3 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất 22

2.3.4 Nhận xét về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 26

2.4 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi

nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 31

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.1 ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 36

3.1.1 ðối tượng nghiên cứu 36

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

3.2 Nội dung nghiên cứu 36

3.3 Phương pháp nghiên cứu 37

3.3.1 Phương pháp ñiều tra số liệu thứ cấp 37

3.3.2 Phương pháp ñiều tra các số liệu sơ cấp 37

3.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 37

3.3.4 Phương pháp chuyên gia 37

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh 38

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 38

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40

4.2 Thực trạng quản lý ñất ñai của thành phố Bắc Ninh 45

4.2.1 ðiều tra, khảo sát, ño ñạc, ñánh giá và phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính 45

4.2.2 Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng ñất 46

4.2.3 Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng ñất và tổ chức thực hiện các văn bản ñó 46

4.2.4 Giao ñất, cho thuê ñất 46

4.2.5 ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, quản lý hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 46

4.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai 47

4.2.7 Thanh tra việc chấp hành các chế ựộ, thể lệ về quản lý, sử dụng

ựất ựai 48

4.2.8 Quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản 51

4.2.9 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng ựất 51

4.3 đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh 53

4.3.1 Các văn bản pháp quy thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn nghiên cứu 53

4.3.2 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu 55

4.3.3 đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất tại 02 dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh 62

4.3.4 đánh giá chung về kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư tại 02 dự án nghiên cứu trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 80

4.4 đề xuất một số giải pháp ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 82

4.4.1 Giải pháp về tổ chức thực hiện 82

4.4.2 Giải pháp về chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư 82

4.4.3 Giải pháp về ựào tạo và công tác cán bộ 83

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tổng hợp diện tắch giao, thuê ựất trên ựịa bàn Thành phố Bắc

Ninh từ năm 2007 ựến năm 2011 33 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ựất tắnh ựến 31/12/2011 của TP Bắc Ninh 49 Bảng 4.2 Biến ựộng ựất ựai giai ựoạn 2010 - 31/12/2011 của TP Bắc Ninh 50 Bảng 4.3 Tổng quát về 02 dự án nghiên cứu trên ựịa bàn TP Bắc Ninh 57 Bảng 4.4 Tổng hợp diện tắch ựất thu hồi tại dự án xây dựng khu đô thị

Dabaco Vạn an - thành phố Bắc Ninh 59 Bảng 4.5 Tổng hợp diện tắch ựất thu hồi tại dự án xây dựng mới cầu

ựường bộ Thị Cầu - thành phố Bắc Ninh 61 Bảng 4.6 đơn giá bồi thường ựất nông nghiệp trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh 70 Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả bồi thường tại dự án xây dựng khu đô thị

Dabaco Vạn An - thành phố Bắc Ninh 71 Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả bồi thường tại dự án xây dựng mới cầu ựường

bộ Thị Cầu - thành phố Bắc Ninh 73 Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại dự án xây dựng khu đô thị Dabaco

Vạn An - thành phố Bắc Ninh 74 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại dự án xây dựng mới cầu ựường bộ

Thị Cầu - thành phố Bắc Ninh 76

1 MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

đất ựai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, ựịa bàn ựể phân bố dân cư và các hoạt ựộng kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ựể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia đất ựai ựược coi

là một loại bất ựộng sản, là một loại hàng hóa ựặc biệt vì những tắnh chất của

nó như: cố ựịnh về vị trắ, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng Trong ựiều kiện quỹ ựất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng ựông, nhu cầu sử dụng ựất cho các ngành ngày càng cao, nhịp ựộ phát triển ngày càng lớn Do ựó, nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn ựối với sự thành công của các dự án Vấn ựề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành ựiều kiện tiên quyết ựể triển khai thực hiện dự

án có hiệu quả Vì vậy, ựòi hỏi cần có sự quan tâm ựúng mức của các cấp, các ngành một cách toàn diện ựối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế xã hội của ựất nước Từ khi có Luật đất ựai (năm 1993), việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựược thực hiện theo các quy ựịnh của Chắnh phủ tại Nghị ựịnh 90/Nđ-CP ngày 17/8/1994, Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP Sau khi Luật đất ựai 2003 có hiệu lực, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004 quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 quy ựịnh bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất; thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất; giao ựất, cho thuê ựất; cấp GCN quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất và gia hạn sử dụng ựất

Thành phố Bắc Ninh nằm ở phắa Nam sông Cầu, phắa đông Bắc của tỉnh, cách trung tâm thủ ựô Hà Nội 30 km về phắa Bắc, cách thành phố Bắc

chắnh trị xã hội của tỉnh Bắc Ninh Vị trắ ựịa lý, kinh tế xã hội thuận lợi ựã tạo cho thành phố Bắc Ninh những ựiều kiện lý tưởng ựể thu hút ựầu tư, thực hiện CNH - HđH với sự phát triển của các KCN hiện ựại, các khu dân cư mới, các công trình văn hóa xã hội mang tắnh chất quốc gia Trong những năm qua, ựặc biệt từ khi tái lập tỉnh (năm 1997) ựến nay, quá trình công nghiệp hóa, ựô thị hóa ựã phát triển nhanh với sự mở rộng thành phố Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn

và các khu công nghiệp: Quế Võ, Yên Phong, Từ SơnẦ Hơn nữa, thành phố Bắc Ninh là một thành phố trẻ với tốc ựộ phát triển kinh tế nhanh và mạnh, việc mở rộng ựịa giới hành chắnh thành phố thêm 19 xã, phường tăng cường thu hút nhiều dự án ựầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu ựô thị, thương mại, dịch vụ của tỉnh Bắc Ninh Tuy nhiên, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái ựịnh cư ở trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh còn nhiều vướng

mắc Xuất phát từ những nội dung trên, tôi tiến hành thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc NinhỢ

1.2 Mục ựắch

- đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh

- đánh giá những ưu ựiểm, thuận lợi cũng như những khó khăn tồn tại của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư của các dự án

- đề xuất giải pháp góp phần thúc ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ

và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất phù hợp với ựiều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh

1.3 Yêu cầu

- Tìm hiểu chắnh sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi ựất

- Hiểu và nắm vững các chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng

cũng như các văn bản pháp lý có liên quan ñến công tác giải phóng mặt bằng

- Các số liệu ñiều tra phải có ñộ chính xác và ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh

- ðề ra các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế có tính khả thi, ñảm bảo ñúng pháp luật hiện hành

2 TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh:

- Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu hồi lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của luật này

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người có ñất bị thu hồi

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất ổn ñịnh cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn khi có dự án thông qua ñào tạo, chuyển ñổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới

- Tái ñịnh cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt ñộng hỗ trợ ñể giúp ñỡ những người bị thu hồi ñất ở nằm trong diện phải di dời khi có dự án ñầu tư, ñến nơi ở mới ñược ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất ñể phát triển kinh tế xã hội

Theo Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì việc bố trí tái ñịnh cư cho các hộ dân ñược thực hiện bằng các hình thức có thể là: bồi thường bằng nhà ở hoặc giao ñất ở mới và có thể bồi thường bằng tiền ñể người bị thu hồi ñất tự lo chỗ ăn ở, sinh hoạt của mình

Căn cứ vào các quy ñịnh của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất tại Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004, Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ và các văn bản pháp lý khác, cùng với việc khảo sát thực tế cho ta thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không ñơn thuần là

bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ñảm bảo ñược lợi ích của người dân

2.2.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện

dự án ñầu tư Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn

bị cẩn thận phương án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất

Theo quy ñịnh của Pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi

ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các Cục Quản lýTài nguyên ðất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị

và nông thôn ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các

tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là

do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh

cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh

Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư [12]

2.2.2 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù

Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường [12]

Pháp luật ñất ñai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất ñể làm bất

kỳ một dự án nào, công trình nào ñều phải có sự thoả thuận về sử dụng ñất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu ñất trên cơ sở một hợp ñồng

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an

nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái ñịnh cư, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra tòa án

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng bị di dời ñược thực hiện rất tốt, gần như ngay từ ñầu, xấp xỉ 100% các hộ dân ñã hiểu

và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước

Bên cạnh ñó việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực chuyên môn ñược quan tâm nhiều Và việc thống nhất chỉ ñạo, tổ chức rất rõ ràng, nhất quán ñã góp phần quan trọng ñể ñẩy nhanh tiến ñộ

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Nếu phải di chuyển nhà ñến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ ñạo cho người dân biết mình ñến ñâu, phải trả tiền một lần, ñược cho thuê hay mua trả góp Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem ñã hợp lý chưa và dù ñúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển ñi sẽ bị cưỡng chế thực hiện Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết

Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền, Nhà nước quan tâm

ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ nhu cầu, luôn ở thế chủ ñộng

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ

rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng [25]

2.2.3 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân

ồ ạt từ các vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận Việc ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư

Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [12]

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất của Hàn Quốc ñược chia thành hai

thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho ñất công cộng ñã

ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật ñược lập vào năm 1962 Hai là

luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp ñược lập vào năm 1975 Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực

hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì ñược lặp ñi lặp lại và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên

ðặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: ðịnh giá theo quy ñịnh tức là tiền ñền bù ñất ñai sẽ ñược

giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất hơn 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm

quy ñịnh cho việc ñền bù Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do ñó có thể bảo ñảm khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Chế ñộ này ñược

Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% trị giá của toà nhà ñó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Luật Bồi thường của Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba nguyên tắc trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật khi thu hồi ñất GPMB: Theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [25]

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

2.3.1 Những văn bản quy ñịnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ

2.3.1.1 Trước khi có luật ñất ñai năm 1993

Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, chúng ta tiến hành xóa bỏ chiếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại hình thức sở hữu ñất ñai ở nước ta gồm có: sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Vấn

ñề này thể hiện ở ñiều 11 của Hiến pháp “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hoà trong thời kỳ quá ñộ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao ñộng, hình thức sở hữu của người lao ñộng riêng lẻ và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc.”

Trong thời kỳ này, quan hệ ñất ñai trong bồi thường chủ yếu là thỏa thuận, sau

ñó thống nhất giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường

Nghị ñịnh 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Nghị ñịnh này quy ñịnh những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng ñất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý,

ñó là: "ðảm bảo kịp thời và ñủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất Những người có ruộng ñất ñược trưng dụng, ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm " Có thể nói,

những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị ñịnh

năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh chưa quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt

hại “bồi thường một số tiền bằng từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng…” mà chỉ quan tâm ñến sự thỏa thuận của các bên

“Cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhường ruộng ñất khác cho người có ruộng ñất bị trưng dụng ñể họ có thể tiếp tục sản xuất”

Tiếp ñó, ngày 06 tháng 07 năm 1959 ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg tại thông tư này cũng nêu

rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thường bằng ruộng ñất, bồi thường bằng tiền Nhưng bồi thường bằng ruộng ñất là tốt nhất và chủ yếu”

Ngày 11 tháng 01 năm 1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư

số 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng

thành phố trên nguyên tắc: "Phải ñảm bảo thỏa ñáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân" Tuy nhiên, thông tư này mới chỉ dừng lại ở

việc quy ñịnh bồi thường về tài sản trên ñất mà chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất

Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh về ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước thống nhất, quản lý ðiều 19 Hiến pháp 1980 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng biển và thềm lục ñịa…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước - ñều thuộc sở hữu toàn dân” Ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội ñồng Chính phủ ra Quyết ñịnh số 201/CP về việc "Không ñược phát canh, thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất cứ hình thức nào, không ñược dùng ñể thu những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy ñịnh" Trong thời kỳ này, những quan hệ ñất ñai chỉ ñơn thuần

là quan hệ “Giao - thu” giữa Nhà nước và người sử dụng

Luật ðất ñai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng ñất (ðiều 48):

"ðền bù thiệt hại cho người sử dụng ñất ñể giao cho mình bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật "

Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác

Tại Nghị ñịnh số 186/HðBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội ñồng

Bộ trưởng quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi

chuyển sang mục ñích khác ðiều 1 của Nghị ñịnh này quy ñịnh: “Mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào các mục ñích khác phải ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Tiền bồi thường các tài sản trên mặt ñất và tài sản trong lòng ñất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng ñất hợp pháp không thuộc khoản tiền ñền

bù thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng” Uỷ ban nhân dân các tỉnh,

thành phố, ñặc khu trực thuộc Trung ương quy ñịnh cụ thể mức ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñối với từng quận, huyện, thị xã, nhưng không ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức ñền bù quy ñịnh của

sở hữu toàn dân" Tại ðiều 18, Hiến pháp quy ñịnh về quyền quản lý của Nhà

nước ñối với ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo việc sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả, ñồng thời quy ñịnh việc giao ñất cho các tổ chức, cá

nước cho sử dụng ñất, cụ thể: “Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất do Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật” ðiều 23, Hiến pháp năm

1992 quy ñịnh: "Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh - Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của

cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường" ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều 17 và ñiều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”

2.3.1.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993

Với nền tảng là Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật ðất ñai năm 1988, Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời với những ñổi mới quan trọng, ñặc biệt với nội dung thu hồi ñất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Luật ðất ñai năm 1993 ñã thể chế hóa các quy ñịnh của Hiến pháp năm 1992 về ñất ñai thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất, chế ñộ quản lý, sử dụng các loại ñất, quản lý việc sử dụng ñất ñúng hợp lý, xác ñịnh thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê ñất; hạn mức sử dụng các loại ñất và quy ñịnh cụ thể các quyền và nghĩa vụ tổ chức,

cá nhân sử dụng ñất Luật quy ñịnh rõ hơn về quyền của người ñược giao ñất gồm có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp ðồng thời, Chính phủ quy ñịnh khung giá ñất cho từng loại ñất, từng vùng theo thời gian Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

ðiều 27 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, cụ thể: Nghị ñịnh số 87/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành khung giá các loại ñất

Nghị ñịnh số 90/Nð-CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/Nð-CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…

Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/Nð-CP

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ, thay thế Nghị ñịnh 90/Nð-CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường ðặc biệt, người

có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền

Luật ñất ñai sửa ñổi năm 1998 ra ñời ñã bổ sung thêm một số vấn ñề cho phù hợp với thực tế quản lý nhà nước về ñất ñai Tuy nhiên, vấn ñề ñịnh

vấn ñề GPMB ñang là việc làm hết sức nóng cần giải quyết Thực tế trong thời kỳ này, công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách chưa rõ ràng

Tháng 10/1999, Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/Nð-CP về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính ñền bù, giá ñền bù, lập khu tái ñịnh

cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng ñền bù GPMB và thẩm ñịnh phương án ñền bù GPMB

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án ñền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác ñền bù GPMB

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29 tháng 6

năm 2001 quy ñịnh cụ thể hơn về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi ñất ñai ñang sử dụng của người sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi

2.3.1.3 Luật ðất ñai năm 2003

Tổng kết những thành tựu, kết quả những ưu ñiểm và tồn tại của Luật ðất ñai 1993 sau 10 năm thi hành và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ VII BCH Trung ương ðảng khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH - HðH ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ñất ñai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật ðất ñai 2003 bao gồm 7 chương 146 ñiều trong ñó có 7 ñiều (từ ñiều 38 ñến ñiều 44) quy ñịnh về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất Nó có ý nghĩa quan trọng, ñáp ứng yêu cầu mới ñặt ra trong tiến trình phát triển nền kinh tế, ổn ñịnh chính trị - xã hội của ñất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng ñất ñai, quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan Nhà nước trong quản lý ñất ñai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng ñất Về thu hồi ñất, việc thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế là một quy ñịnh mới của Luật ðất ñai 2003 Bổ sung trường hợp thu hồi ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn 24 tháng so với tiến

ñộ ghi trong dự án Quy ñịnh thêm về việc thu hồi ñất ñối với các trường hợp ñất lấn, chiếm Về vấn ñề bồi thường, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi

ñược quy ñịnh tại ðiều 42: “…Người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư trước khi thu hồi ñất ñể bồi thường bằng nhà ở, ñất ở cho người bị thu hồi ñất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một ñịa bàn và phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu vực ñô thị; bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng ñất ở bị thu hồi lớn hơn ñất ở ñược bồi thường

Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, cụ thể:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật ñất ñai 2003

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh

về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, có 7 chương 51 ñiều Nội dung ghi trong Nghị ñịnh gồm 4 nhóm vấn ñề chủ yếu sau:

+ Quy ñịnh ñối tượng và phạm vi ñiều chỉnh của Nghị ñịnh

+ Quy ñịnh bồi thường ñất: Quy ñịnh nguyên tắc, ñiều kiện bồi thường

về ñất, các trường hợp thu hồi nhưng không ñược bồi thường về ñất

+ Quy ñịnh bồi thường tài sản: Nguyên tắc bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường tài sản

+ Quy ñịnh chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

+ Cơ chế tài chính áp dụng ñối với tổ chức, cá nhân ñược nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất mà ñã ứng trước tiền ñể thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

+ Giá ñất ñể tính bồi thường trong trường hợp tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất mà giá ñất do UBND cấp Tỉnh quy ñịnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

+ Cụ thể hóa cơ chế hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm ñối với hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp mà không ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp

+ Cơ chế chính sách tái ñịnh cư gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp ñối với hộ gia ñình, cá nhân thu hồi ñất ở phải tái ñịnh cư

+ Kinh phí ñảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư (2%) và cơ chế áp dụng khoản kinh phí này

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP có 68 ñiều trong ñó có 16 ñiều (ñiều 33 ñến ñiều 48) sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñinh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP liên quan ñến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nội dung sửa ñổi, bổ sung 2 nhóm vấn ñề chủ yếu sau:

+ Sửa ñổi, bổ sung một số cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái

ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân; Làm rõ hàm thuật ngữ “ ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, ñất vườn ao liền kề với ñất ở trong khu dân cư” quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 10 của Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP; Bổ sung cơ chế bồi thường bằng ñất

ở khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp

+ Bổ sung cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với một số trường hợp vướng mắc do lịch sử ñể lại, cụ thể: ðất sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng ñất; ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền nhưng ñã nộp tiền ñể sử dụng ñất; Diện tích ño ñạc thực tế khác diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền

sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP có 41 ñiều trong ñó có 14 ñiều sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP liên quan ñến cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ðây là Nghị ñịnh mới nhất của Chính phủ quy ñịnh về thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nội dung sửa ñổi, bổ sung nhằm

vào nhóm vấn ñề chủ yếu sau: Tách bạch, ñồng thời làm rõ cơ chế, chính sách

về bồi thường; cơ chế chính sách về hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất; bổ sung trường hợp phải xác ñịnh lại giá ñất mà không phụ thuộc vào bảng giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại ñịa phương Nghị ñịnh

có hiệu lực trên cả nước bắt ñầu từ ngày 01/10/2009

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

2.3.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

Khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế quy ñịnh tại ñiều 36 Nghị ñịnh 181/Nð-CP; Khoản 3 và khoản 4 ñiều 2 của Nghị ñịnh

số 17/2006/Nð-CP thì nhà nước sẽ bồi thường hỗ trợ theo 4 nguyên tắc sau:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất mà không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì UBND cấp Tỉnh xem xét ñể hỗ trợ

- ðất thu hồi ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tính theo giá ñất tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi Trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc giao ñất ở tái ñịnh cư hoặc nhà ở tái ñịnh cư nếu có chênh lệch về giá thì phần chênh lệch ñó ñược thành toán bằng tiền

- Người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược nhận bồi thường hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước

2.3.3 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

2.3.3.1 Chính sách về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

a Các hình thức bồi thường

- Bồi thường về ñất

- Bồi thường về tài sản, nhà và các công trình khác xây dựng gắn liền trên ñất

- Bồi thường về di chuyển mồ mả

- Bồi thường ñối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, ñình, chùa, am, miếu

- Bồi thường ñối với cây trồng, vật nuôi

- Bồi thường cho người lao ñộng do ngừng việc

- Xử lý tiền bồi thường ñối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước

b Bồi thường về ñất

* ðiều kiện ñược bồi thường về ñất

Người bị nhà nước thu hồi ñất ñược bồi thường ñất nếu có một trong các ñiều kiện sau ñây:

- ðất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (Giấy chứng nhận) theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- ðất có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp mà không có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 5 của ñiều 50 Luật ðất ñai 2003

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 5 của ñiều 50 Luật ðất ñai này mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ

ký của các bên liên quan, nhưng ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi chưa

thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược UBND xã xác nhận không có tranh chấp

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo nay ñược UBND cấp xã nơi có ñất xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không tranh chấp

- Hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất mà trước ñây nhà nước có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia ñình cá nhân ñó vẫn sử dụng

- Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình, chùa, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ ñược UBND cấp xã nơi có ñất xác nhận là ñất

sử dụng chung cho cộng ñồng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất ñược nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất

ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ ðất có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân

* Giá ñất ñể tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

- Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng

01 hàng năm Trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm

có quyết ñịnh thu hồi chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực

tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì ñược UBND nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thực tế ñể xác ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ñịnh về

khung giá các loại ñất Không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng

- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì việc xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường phụ thuộc vào việc xác ñịnh bồi thường chậm là do cơ quan,

tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hay do người bị thu hồi gây ra thì sẽ xác ñịnh giá ñất bồi thường tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất hay giá ñất tại thời ñiểm hiện tại

- Chi phí ñầu tư vào ñất còn lại là các chi phí thực tế hợp lý mà người

sử dụng ñất ñã ñầu tư vào ñất ñể sử dụng theo mục ñích ñược phép sử dụng

mà ñến thời ñiểm Nhà nước thu hồi ñất còn chưa thu hồi ñược Các khoản chi phí ñầu tư vào ñất phải có ñầy ñủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh Chi phí ñầu tư vào ñất còn lại ñược xác ñịnh bằng tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền ñã ñầu tư vào ñất trừ ñi số tiền ñầu tư phân bổ cho thời gian ñã sử dụng ñất

2.3.3.2 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Theo các văn bản pháp lý hiện hành thì các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất bao gồm:

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ thuê nhà, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với trường hợp thu hồi ñất ở;

- Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản suất; Hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm ñối với trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp;

- Hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở;

- Hỗ trợ khác: Ngoài việc hỗ trợ quy ñịnh tại các ñiều 18, 19, 20, 21 và

22 Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP, căn cứ vào tình hình thực tế tại ñịa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh biện pháp hỗ trợ khác ñể bảo ñảm có chỗ ở, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất cho người bị thu hồi ñất; Trường hợp ñặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh

Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn gốc sống chính từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp ñang sử dụng mà không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường theo quy ñịnh tại ñiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và ñiều 44, 45 và 46 Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của ñịa phương

2.3.3.3 Chính sách tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư

Thực trạng trong những năm qua cho thấy: Việc xây dựng các khu tái ñịnh cư của các dự án rất bị ñộng, thiếu ñồng bộ Nhất là các dự án thuộc nguồn vốn Trung ương, trong ñó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh

cư không ñược ñầu tư theo quy ñịnh hoặc ñầu tư nửa vời Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho người tái ñịnh cư Các công trình KCN khu chế xuất phương án bồi thường do các chủ dự án lập, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư chỉ tham gia với tư cách tư vấn Mặt khác nguồn ñất xây dựng các khu tái ñịnh cư ở các khu ñô thị loại I và loại II rất hiếm, mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven ñô nhưng vẫn chưa ñược người dân chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự chênh lệch lớn về chế

ñộ xã hội, những hộ sống bằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án ñổi ñất lấy ñất Còn ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi ñất làm ảnh hưởng ñến tập quán sinh hoạt của người dân, giao ñất mới với quy mô như diện tích hiện nay không ñáp ứng ñược nhu cầu sinh hoạt và nông nghiệp của người dân như: Nhà phải có sân phơi, khu chăn nuôi, gần gũi với họ hàng,

ñi lại thuận tiện

Vì vậy, cần quy ñịnh rõ thêm dự án nào có khu tái ñịnh cư và quy trình thẩm ñịnh kế hoạch tái ñịnh cư cụ thể giúp cho người dân bị thu hồi không bị thiệt thòi sau khi giải tỏa Hiện tại Nhà nước vẫn chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề tái ñịnh cư như: tiêu chuẩn của khu tái ñịnh cư, phân ñịnh trách nhiệm

cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các khu tái ñịnh cư

2.3.4 Nhận xét về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà

nước thu hồi ñất

Ở nước ta, các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi ñất, Nghị ñịnh 197/2004/Nð-

CP sau một thời gian thực hiện, ñặc biệt là sau sự ra ñời của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP, Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ñã thể hiện ñược tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư trong thời gian qua ñã ñạt ñược các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất: ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng ñược xác ñịnh ñầy ñủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận bồi thường, hỗ trợ cũng thấy thỏa ñáng

Thứ hai: Mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân

bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược

bổ sung và quy ñịnh rất rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất

Thứ ba: Việc bổ sung quy ñịnh về quyền tự thỏa thuận của các nhà ñầu tư cần ñất với người sử dụng ñất ñã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi ñất

Thứ tư: Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã giải quyết ñược nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái ñịnh cư ñạt hiệu quả

Thứ năm: Các ñịa phương bên cạnh việc thực hiện các quy ñịnh Luật ñất ñai năm 2003, các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành, ñã dựa trên sự ñịnh

hướng chính sách của ðảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại ñịa phương ñể ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho ñịa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược thực hiện hợp lý và ñạt hiệu quả cao hơn

Thứ sáu: Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư của các nhà quản lý, hoạch ñịnh chính sách, của chính quyền ñịa phương ñược nâng lên Chính phủ

ñã có nhiều nỗ lực ñể tạo ñiều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư

ðội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có năng lực

và có nhiều kinh nghiệm ngày càng ñông ñảo; Sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án ñầu tư ngày càng ñược mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy ñịnh pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến ñộ GPMB trong các dự án ñầu tư gần ñây ñã ñược rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác ñộng tiêu cực ñối với người dân cũng như ñối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã giúp cho ñất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng ñiểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển ñổi cơ cấu nền kinh tế, ổn ñịnh ñời sống sản xuất cho người dân có ñất bị thu hồi

Bên cạnh ñó, cơ chế thực hiện việc Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh tế theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai hiện hành có nhiều nhược ñiểm:

Một là, vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh theo một chuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết ñịnh của UBND về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; nói chung, người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông

Hai là, việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê duyệt cho nên người bị thu hồi ñất lại coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai

Ba là, nhà ñầu tư dự án, công trình phải làm việc với rất nhiều ñối tác

ñể thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; nhiều trường hợp phải làm việc với UBND của cả ba cấp tỉnh, huyện và xã, làm việc với ban bồi thường giải phóng mặt bằng, làm việc với những người có ñất bị thu hồi; không ít trường hợp phải chi phí ñóng góp thêm cho ñịa phương, chi thêm ngoài phương án cho người có ñất bị thu hồi

Bốn là, thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà thường trả bằng tiền, những trường hợp phải tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất ở ñối với các dự án lớn chưa ñược giải quyết thỏa ñáng, ñiều kiện khu tái ñịnh cư không bằng khu dân cư có ñất bị thu hồi

Năm là, không bảo ñảm công bằng trong những người sử dụng ñất chung quanh dự án, công trình ñang triển khai (ñặc biệt là các dự án, công trình mở rộng ñường giao thông thuộc khu dân cư); có người ñang sử dụng ñất ở vị trí thuận lợi (thí dụ giáp mặt ñường) nay bị thu hồi toàn bộ ñất phải tái ñịnh cư ở nơi khác, có người ñang sử dụng ñất ở vị trí không thuận lợi nay ngẫu nhiên ñược ở vị trí thuận lợi và ñương nhiên nhận ñược giá trị tăng thêm của quyền sử dụng ñất do dự án, công trình ñó mang lại

Sáu là, Nhà nước không chỉ thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án, công trình lớn ñể phát triển kinh tế phục vụ lợi ích quốc gia mà thực hiện thu hồi ñất cho cả những dự án nhỏ, lẻ phục vụ thuần túy cho lợi ích kinh tế của doanh nghiệp; việc thu hồi ñất cho các dự án loại nhỏ, lẻ này dễ gây cho người có ñất bị thu hồi ấn tượng Nhà nước lấy quyền lợi của người này trao cho người khác

Bảy là, việc Nhà nước trực tiếp thu hồi ñất cho mọi dự án, công trình còn mang nặng cơ chế bao cấp cho nên nhà quy hoạch không ñưa yếu tố kinh tế

vào bài toán quy hoạch phát triển của mình; nhiều dự án, công trình vẫn ñược triển khai khi kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm tới 80% giá trị của dự án, công trình [35]

Luật ðất ñai năm 2003 ñã giải quyết ñược các nhược ñiểm của cơ chế khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ phát triển kinh tế ñã ñược phân tích kỹ

và tìm ra giải pháp ñể khắc phục Những giải pháp này ñược thể hiện thành những quy ñịnh khung trong luật và sẽ ñược chi tiết hóa trong các nghị ñịnh hướng dẫn thi hành luật Những quy ñịnh này tạo nên cơ chế Nhà nước thu hồi ñất có nhiều ñổi mới

Một là, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh bảo ñảm nguyên tắc: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau (Ðiều 56); giá trị bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo các nguyên tắc trên tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị

Hai là, Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu cầu sử dụng ñất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Ðiều 39); việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo dự án, công trình sẽ ñược hạn chế dần mà thay chủ yếu bằng cơ chế thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố; như vậy không thể coi ñất nông nghiệp là ñất phi nông nghiệp theo dự án

Ba là, Nhà nước quyết ñịnh thu hồi ñất và giao ñất cho tổ chức phát triển quỹ ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập ñể thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản

lý quỹ ñất ñã thu hồi ñối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; Nhà nước thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao ñất cho nhà ñầu tư ñể thực hiện dự án ñối với các trường hợp ñã có dự án ñầu tư ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Ðiều 41); ñối với các trường hợp ñã có dự án ñầu tư thì Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai sẽ phải quy ñịnh thêm là nhà ñầu tư chỉ phải làm việc với UBND cấp có thẩm quyền giao ñất cho nhà ñầu tư và UBND các cấp không ñược thu thêm bất cứ khoản kinh phí nào ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi; như vậy nhà ñầu tư chỉ phải làm việc hoặc với

tổ chức phát triển quỹ ñất hoặc với UBND cấp có thẩm quyền giao ñất

Bốn là, người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái ñịnh cư trước khi thu hồi ñất ñể bồi thường bằng nhà ở, ñất ở cho người bị thu hồi ñất ở mà phải di chuyển chỗ ở; khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một ñịa bàn và phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; Trường hợp không có khu tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu vực ñô thị; bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn (Ðiều 42); như vậy việc bồi thường trước hết phải bằng ñất, người

bị thu hồi ñất ở phải ñược giải quyết bằng khu tái ñịnh cư có ñiều kiện tốt hơn nơi ở cũ

Năm là, ñất cho các dự án chỉnh trang ñô thị, khu dân cư nông thôn phải ñược phân bổ ñồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất cho toàn

khu vực, bao gồm ñất sử dụng ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, ñất ở, ñất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh (Ðiều 86); Như vậy thu hồi ñất ñể thực hiện

dự án chỉnh trang không chỉ có ñất làm công trình hạ tầng mà bao gồm cả ñất liền kề công trình ñể một mặt tạo cảnh quan khu dân cư hiện ñại, mặt khác tạo công bằng xã hội giữa những người có ñất bị thu hồi

Sáu là, Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế trong trường hợp ñầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ; ðối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất (Ðiều 40); Các dự

án lớn ở ñây ñược hiểu là các dự án mang lại lợi ích kinh tế quốc gia, thuộc các lĩnh vực ñược xác ñịnh trong quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và của ñịa phương; ðối với các dự án nhỏ, lẻ không thuộc phạm vi dự án lớn do Chính phủ quy ñịnh thì Nhà nước không thu hồi ñất, các doanh nghiệp chủ ñộng tìm quỹ ñất phù hợp cho bài toán ñầu tư của mình thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn của người ñang sử dụng ñất; Nếu không tìm ñược quỹ ñất phù hợp thì có thể sử dụng mặt bằng trong các khu công nghiệp tập trung [35]

2.4 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh

Trong thời gian qua, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh thực hiện tương ñối tốt, cơ bản ñã ñáp ứng tiến ñộ và yêu cầu của dự án Tổng hợp từ năm 2007 ñến năm 2011 trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh ñã thực hiện thu hồi, chuyển mục ñích sử

diện tích ñất nông nghiệp 151,06 ha; Diện tích ñất ở 2,14 ha; Diện tích ñất chuyên dùng 74,47 ha; Diện tích ñất chưa sử dụng 0,54 ha; Diện tích ñất nghĩa trang, nghĩa ñịa 1,07 ha Toàn bộ quỹ ñất thu hồi ñược chuyển mục ñích

sử dụng cho việc thực hiện các dự án khác nhau: Diện tích ñất thực hiện dự án ñất ở ñô thị 10,57 ha; Dự án ñất ở nông thôn 30,24 ha; Dự án xây dựng trụ sở

cơ quan 10,89 ha; Dự án ñất sản xuất kinh doanh 71,72 ha; Dự án phục vụ các công trình giao thông, thủy lợi 74,11 ha; Dự án xây dựng các công trình công cộng, phúc lợi xã hội như y tế, văn hóa, giáo dục, năng lượng, thể dục thể thao 28,55; Diện tích nông nghiệp khó canh tác 3,21 ha (bảng 2.1)