phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thị thành phố sóc trăng, tỉnh sóc trăng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH THÁI TƯỜNG VY PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Ngành: Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên Mã số ngành: 52850102 11 - 2014 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH THÁI TƯỜNG VY MSSV: 4115277 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Ngành: Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên Mã số ngành: 52850102 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PHẠM QUỐC HÙNG 11 – 2014 LỜI CẢM TẠ Trước hết em xin vô biết ơn gia đình em, cám ơn cha mẹ tạo điều kiện cho em ăn học bước chân vào giảng đường đại học, bên cạnh ủng hộ, lo lắng động viên em đường học vấn Qua 3.5 năm học tập trường Đại học Cần Thơ em xin chân thành biết ơn quý Thầy, Cô Khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh nói riêng trường Đại học Cần Thơ nói chung tận tình truyền đạt kiến thức quý giá cho em thời gian học tập thực đề tài Đặc biệt em chân thành cảm ơn thầy Phạm Quốc Hùng trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm cho em suốt thời gian thực đề tài Chân thành cảm ơn cán Sở, Ban ngành thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng nhiệt tình giúp đỡ hỗ trợ tài liệu nghiên cứu cho em Xin chân thành cảm ơn đáp viên vấn tạo điều kiện hỗ trợ nhiệt tình cho em trình thu thập số liệu thực tế, giúp em hoàn thành đề tài Do kiến thức nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi sai sót Vì em mong nhận đóng góp ý kiến quý Thầy/Cô Anh/chị bạn để luận văn em hoàn thiện Cuối em xin chúc Quý Thầy Cô Khoa Kinh tế – Quản trị kinh doanh, thầy cô trường Đại học Cần Thơ, thầy Phạm Quốc Hùng cán Sở, Ban ngành thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng nhiều sức khỏe thành công Cần Thơ, ngày tháng … năm 2014 Người thực Thái Tường Vy i TRANG CAM KẾT Tôi xin cam kết luận văn thực hiện, số liệu thu thập kết phân tích đề tài trung thực đề tài không trùng với đề tài nghiên cứu khoa học Cần Thơ, ngày … tháng … năm … Người thực Thái Tường Vy ii MỤC LỤC Trang Chương 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung .2 1.2.2 Mục tiêu cụ thề .2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Không gian .3 1.4.2 Thời gian nghiên cứu 1.4.3 Đối tượng nghiên cứu .3 Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .4 2.1 Cơ sở lý luận .4 2.1.1 Khái niệm đô thị đô thị hóa 2.1.2 Khái niệm vùng ven đô thị đô thị hóa vùng ven 2.1.3 Khái niệm đất đai, giá đất chế xác định giá đất 2.1.4 Xu hướng tác động đô thị hóa 2.1.5 Cơ sở lý luận ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng 11 2.2 Phương pháp nghiên cứu 13 2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu 13 2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 13 2.2.2 Phương pháp phân tích 14 Chương 3: PHÂN TÍCH TÍNH PHÙ HỢP CỦA CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 18 3.1 Tổng quan thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng .18 3.1.1 Lịch sử hình thành 18 3.1.2 Vị trí địa lý 18 3.1.3 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 20 iii 3.1.4 Điều kiện kinh tế Thành Phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 23 3.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên môi trường – xã hội 24 3.2 Phân tích thực trạng đô thị hoá thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 27 3.2.1 Thực tế đô thị hóa thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 27 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sóc Trăng 32 3.2.3 Thực trạng quy hoạch thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 37 3.2.4 Thực trạng giá đất theo quy định Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 39 Chương 4: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 41 4.1 Thực trạng giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 41 4.1.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu 41 4.1.2 Thực trạng giá đất thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 46 4.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 49 4.2.1 Tình hình biến động đất đai thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 49 4.2.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 50 4.3 Phân tích ảnh hưởng đô thị hóa đến giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 51 4.3.1 Các biến mô hình hồi quy 51 4.3.2 Kết mô hình hồi quy 53 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng 57 Chương 5: GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 62 Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 6.1 Kết luận 66 6.2 Kiến nghị 67 6.2.1 Đối với quyền địa phương 67 6.2.2 Đối với người dân 67 iv TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI 70 PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ MÔ HÌNH HỒI QUY VÀ KẾT QUẢ CỦA CÁC KIỂM ĐỊNH 74 v DANH SÁCH BẢNG Trang Bảng 2.1 Đặc điểm biến độc lập đưa vào mô hình 17 Bảng 3.1 GDP cấu GDP thành phố Sóc Trăng từ 2009 – 2013 23 Bảng 3.2 Thực trạng sử dụng đất thành phố Sóc Trăng năm 2013 33 Bảng 3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 thành phố Sóc Trăng 38 Bảng 3.4 Quy hoạch dự kiến bố trí sử dụng đất thành phố Sóc Trăng 39 Bảng 3.5 Giá đất đô thị theo quy định tuyến đường lớn thuộc vùng ven thânh phố Sóc Trăng 40 Bảng 4.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 41 Bảng 4.2 Thực trạng giá đất kỳ vọng giá đất tăng vùng ven thành phố Sóc Trăng năm 2013 – 2-14 46 Bảng 4.3 So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất thổ cư quy định hành 48 Bảng 4.4 So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất quy định hành Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Sóc Trăng năm 2013 48 Bảng 4.5 Biến động diện tích đất thành phố Sóc Trăng từ năm 2010 đến năm 2013 49 Bảng 4.6 Giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng năm 2013 năm 2014 50 Bảng 4.7 Thống kê mô tả biến sử dụng mô hình hồi quy 53 Bảng 4.8 Kết mô hình hồi quy mô 53 Bảng 4.9 Kiểm định tượng phương sai sai số 54 Bảng 4.10 Kết mô hình hồi quy sau khắc phục phương sai sai số 55 Bảng 4.11 Kết kiểm định tượng tự tương quan 56 Bảng 4.12 Kết kiểm định tượng đa cộng tuyến 56 Bảng 4.13 Hệ số biến có ý nghĩa thống kê 58 Bảng 4.14 Hệ số biến ý nghĩa thống kê 60 vi Phụ bảng Thống kê mô tả biến mô hình 74 Phụ bảng Kết mô hình hồi quy ban đầu 75 Phụ bảng Kết mô hình hồi quy sau khắc phục phương sai sai số 76 Phự bảng Kết kiểm định BG 76 Phụ bảng Kết kiểm định d Durbin – Watson 77 Phụ bảng Kết sử dụng yếu tố phóng đại phương sai (VIF) 77 vii xây dựng khu nhà tái định cư bán trả góp cho người dân Hỗ trợ việc làm đào tạo nghề cho người dân nguồn thu nhập gia đình phụ thuộc vào mãnh đất bị thu hồi Ngoài ra, theo kết nghiên cứu cho thấy khu vực vùng ven TPST trình đô thị hóa chịu ảnh hưởng yếu tố phong thủy lựa chọn khu đất Do đó, HGĐ có nhu cầu liên quan yếu tố phong thủy việc nhận đất bồi thường tái định cư định giá đất cao khoảng 300 ngàn đồng/m2, thông qua nâng cao mức thu ngân sách, nâng cao giá trị đất khu vực Do mức độ phong thủy rộng nhiên thông thường phương thức dễ thực định giá đất khu đất có hướng Đông, Đông Bắc Đông Nam (hướng Mặt Trời mọc) * Kiểm soát ho t động đầu Vấn đề đầu bất động sản, kinh doanh bất động sản diễn tương đối phức tạp địa bàn vùng ven TPST Theo kết khảo sát, chiếm 2% người chuyển nhượng đất khảo sát nhằm mục đích kinh doanh bán lại khoảng 3% HGĐ khác có ngành nghề kinh doanh bất động sản Nhiều chủ hộ khảo sát cho biết thân năm thực mua lô đất rãi khắp khu vực phường 5, TPST Hiện tại, khu vực vùng ven giai đoạn chuẩn bị quy hoạch, xây dựng sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà đầu tư thu mua đất từ HGĐ thiếu thông tin, không nắm bắt giá trị, lợi từ đất Những hoạt động gây giá trị đất, người bán đất không nhận lợi nhuận thỏa đáng; ngân sách giảm khoản thu từ lệ phí đất Để hạn chế tượng cần tăng cường công tác kiểm tra, phát xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền Xử lý cương quyết, triệt để trường hợp có dấu hiệu đầu nhà đất, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trái quy định pháp luật, trốn lậu thuế trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật đất đai, nhà kinh doanh bất động sản Một điều quan trọng cần thiết cần siết chặt quản lý, cập nhật thông tin quy hoạch kịp thời, nhanh chóng đến người dân * Quy ho ch hợp lý, cân giá đất thực tế giá đất quy đ nh Mức giá chuyển nhượng đất khu vực vùng ven TPST có biến động thất thường, tăng nhóm đất nông nghiệp với 34,87% giảm 7% nhóm đất phi nông nghiệp, việc tượng bị đầu thao túng việc không tận dụng triệt để quỹ đất, quy hoạch diện rộng gây nhiều tổn thất cho người bán lẫn ngân sách địa phương Vấn đề cần xem xét chuyển nhượng đất đai mức giá tham chiếu, công tác định giá 63 giữ mức giá thực tế gần với mức quy định quan trọng Qua kết nghiên cứu với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven TPST trình đô thị hóa phát sinh, công tác định giá, yếu tố loại đất, khoảng cách, khu vực tiếp giáp đô thị, quy hoạch cần quan tâm ý đến yếu tố kỳ vọng cho giá đất năm sau người dân, xu hướng hình thức giao dịch xem xét yếu tố liên quan đến phong thủy, chúng dẫn đến biến động giá đất vùng ven TPST, tỉnh Sóc Trăng Tuy nhiên trước hết cần thực quy hoạch theo tuyến cụm để dễ dàng công tác định giá quản lý công tác điều tiết giá đất Các cụm hình thành tập trung theo nhóm với đặc trưng như: cụm dân cư; cụm kinh doanh dịch vụ; khu công nghiệp, sở sản xuất; khu hành chính, quan nhà nước Đặc biệt khu dân cư tiếp tục ứng dụng phương thức xẻ đất phân lô ô bàn nhằm tận dụng triệt để đất trống để dễ dàng công tác quản lý, tạo mặt đồng giá đất cụm khu dân cư vùng ven thành phố Bên cạnh đó, quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất nên thực mở rộng đô thị hóa cần thực theo khu vực để nhằm tránh chênh lệch giá đất lớn khu vực Quy hoạch xây dựng khu tuyến dân cư khu vực vùng ven thành phố có giá trị đất thấp, mục đích nhằm nâng cao giá trị đất sau tiến trình quy hoạch kết thúc, đồng thời tiết kiệm chi phí thu hồi đất tạo tiền đề cho thành phố thực đô thị hóa phát triển bền vững Tiến trình quy hoạch bắt đầu khu vực đường Quốc lộ 1A qua địa bàn Phường 10 TPST, nơi có quỹ đất lớn mức giá đất thấp nhiều so với khu vực vùng ven khác Tiếp đến khu vực đường Tôn Đức Thắng đoạn từ UBND Phường đến khu vực tiếp giáp đường Lương Định Của Sau tuyến đường Phạm Hùng đoạn từ ngã ba đường Coluso (kể đường Coluso) đến hết tuyến đường Phạm Hùng Ngoài ra, cán địa cấp sở nên thường xuyên thực khảo sát giá đất khu dân cư, tuyến lộ tái định cư thực khảo sát cho đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp * Công khai minh b ch thông tin giá đất, vùng quy ho ch công trình dự án Khảo sát cho thấy có đến 12% HGĐ chắn khu vực đất có thuộc khu quy hoạch khu vực chuẩn bị quy hoạch Nguyên nhân cho kết khảo sát nguồn thông tin nắm bắt HGĐ không rõ ràng không đầy đủ Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy có đến 50% HGĐ đặt mức kỳ vọng giá đất tăng 10% vào năm sau, đặc biệt có 64 16,67% HGĐ đặt mức kỳ vọng giá đất tăng từ 40% đến 50% vào năm sau Mức kỳ vọng giá đất tăng lên vào năm sau HGĐ khu vực ven đô cao, có HGĐ rõ khu vực quy hoạch, đáng lo ngại, dẫn đến việc đánh giá sai lầm giá đất, dễ gây thiệt hại cho nhiều HGĐ Để giải cho vấn đề xóa bỏ quy hoạch hay điều chỉnh quy hoạch quyền địa phương phải công khai rõ ràng đến hộ dân, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng thông tin sai lệch để lừa gạt người có nhu cầu mua đất thật Kết nghiên cứu cho thấy, giá đất vùng ven TPST bị ảnh hưởng yếu tố kỳ vọng tăng giá đất điều làm cho người giao dịch thị trường đất đai chấp nhận giá cao Tuy nhiên, thông tin thực tế nhiều trường hợp không xác Chỉ truyền miệng bị thổi phòng đội ngũ “cò” đất nhằm kiếm lợi cao Hơn thông tin lại lan truyền nhanh làm tác động đến tâm lý nhiều người khiến cho giá đất tăng cao mức, chí dẫn đến sụp đỗ thị trường đất đai Vì vậy, vấn đề công khai minh bạch thông tin giá đất, vùng quy hoạch công trình dự án địa bàn vùng ven quan trọng, vô cần thiết Các vấn đề cung cấp thông qua nhiều nguồn, nhiều hình thức Tuy nhiên, thông tin chủ yếu cung cấp khái quát thông qua cổng thông tin điện tử UBND thành phố phòng Quản lý đất đai hạn chế Một số kênh mở rộng như: thông qua niêm yết thông tin trụ sở UBND phường, xã có liên quan; cung cấp thông tin qua hệ thống phát thanh, truyền hình; cấm biển báo dự án khu vực xây dựng dự án, nêu khát quát thông tin dự án xây dựng; đặc biệt, thông tin qua họp tổ dân phố phổ biến đến người dân sau để hình thức miệng truyền miệng dễ nhân rộng lượng người nghe tiếp nhận thông tin 65 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN Thành phố Sóc Trăng tiến trình thực mục tiêu quy hoạch phát triển nâng cấp đô thị, xây dựng phát triển không gian, mở rộng hệ thống giao thông, để trở thành đô thị loại II năm 2020 Vì vùng ven thành phố vùng bị tác động cao vùng nội thị Với mức độ đô thị hóa kế hoạch phát triển đến năm 2020, cấu sử dụng đất vài năm gần đây, đặc biệt sau năm 2011 thay đổi theo hướng tăng diện tích phi nông nghiệp Ước tính đến năm 2015 diện tích đất nông nghiệp 47,4%, giảm 35,12% so với năm 2010 Theo đó, đất phi nông nghiệp chiếm 52,6% tăng 25,76% so với năm 2010 Tuy trình đô thị hóa xảy ngày mức giá đất lại biến động nhẹ So sánh mức giá đất trung bình vùng ven đô TPST khảo sát năm 2013 năm 2014, nhận thấy giá đất nông nghiệp tăng nhẹ giá đất phi nông nghiệp lại giảm Do mức độ biến động nhẹ thay đổi trái chiều loại đất khác nên nói nhìn chung giá đất không đổi năm gần Bên cạnh đó, mức giá thực tế khảo sát thấp nhiều so với bảng giá quy định nhà nước Điển hình cụ thể qua việc khảo sát HGĐ mua đất loại đất thổ cư năm 2013 - 2014 thuộc đường lớn tương ứng phường, phường 5, phường phường 10 Theo đó, tuyến Quốc lộ 1A thuộc phường 10, mức giá thực tế khảo sát 28% mức giá quy định; HGĐ thuộc đường Tôn Đức Thắng (phường 5) tương đối cao giá thực tế đạt 55,69% giá quy định; gần với giá quy định HGĐ thuộc tuyến đường Phạm Hùng (phường 8) với mức đạt 88,57% giá quy định Nguyên nhân người dân khu vực vùng ven TPST chưa nhìn nhận giá trị đất không rõ mức giá quy định, đó, người dân chưa nắm bắt hết lợi ích quy hoạch vùng ven mang lại cho HGĐ Những nhà đầu tư lại hiểu rõ tình trạng quy hoạch thành phố nên sức hạ giá đất người mua, sau bán sinh lời Qua điều tra, khảo sát cho thấy có yếu tố phát sinh tiến trình đô thị hóa có ảnh hưởng đến giá đất vùng ven TPST, bao gồm: khoảng cách đến trung tâm, kỳ vọng giá đất năm sau, loại đất, tiếp giáp với khu đô thị, khu vực quy hoạch, hình thức giao dịch phong thủy Tuy nhiên thực tế, giá đất vùng ven đô TPST phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, điều thể thông qua giá trị hệ số tự đạt ý nghĩa mức 5% 66 Hiện thời gian tới có nhiều sách đô thị hoá TPST nói riêng tỉnh Sóc Trăng nói chung quy hoạch Do đó, việc đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TPST thời gian tới bất ổn Khả tăng cao trình đô thị hoá bước vào giai đoạn quan trọng theo kế hoạch phát triển nên ảnh hưởng lớn đến đặc điểm vùng ven mà đặc biệt giá đất nơi 6.2 KIẾN NGHỊ 6.2.1 Đối với quyền địa phương Công tác định giá, điều tiết quản lí giá đất nên ưu tiên hàng đầu thể lợi ích phát triển bền vững kinh tế - xã hội Định giá, điều tiết quản lí giá đất nên xem xét điều chỉnh thường xuyên theo nhu cầu thị trường nên thực hệ thống phối hợp toàn diện Quan tâm đến yếu tố môi trường, phong thủy, kỳ vọng người dân công tác định giá xem xét mức độ ảnh hưởng đến biến động giá Tuân thủ quy định việc công bố thông tin minh bạch, công khai tư vấn hướng dẫn Định giá đất nên lập kế hoạch quản lí thành phần tham gia thực định giá, điều tiết quản lí giá đất Mở lớp tập huấn, đào tạo cho cán địa phương nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, đặc biệt công tác đánh giá, định giá đất Sự hỗ trợ góp phần làm tăng hiệu quản lý chặng đường phát triển thành phố nói riêng tỉnh nói chung Khuyến khích hỗ trợ thực đề tài nghiên cứu khoa học liên quan đến tình hình kinh tế xã hội phát triển thành phố Đặc biệt đề tài nghiên cứu vấn đề đất đai, đô thị hoá phát triển kết cấu hạ tầng 6.2.2 Đối với người dân Các HGĐ có nhu cầu mua bán đất nên tìm hiểu dự án quy hoạch thành phố khu vực đó, đồng thời tham khảo bảng giá đất nhà nước quy định theo loại đất vị trí đất nhằm tránh làm giá trị đất, thiệt thòi chuyển nhượng đất Đặc biệt, hoạt động đầu cơ, HGĐ muốn mua bán đất cần nhìn nhận đánh giá giá trị đất nhờ hỗ trợ quan liên quan, tránh bị lợi dụng hành vi mua bán phá giá đội giá người đầu đất đai 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng việt Bộ Môi trường Úc, 2001 Bảng giải thuật ngữ cho văn Trích từ State of the Environment Bộ Xây dựng, 2009 Thông tư 34/2009/TT-BXD Hà Nội, ngày 30 tháng năm 2009 Đoàn Công Tuấn, 2010 Phân tích ảnh hưởng đô thị hóa đến giá đất vùng ven quận Ninh Kiều Luận văn Đại học Đại học Cần Thơ Hồ Thị Lam Trà, 2005 Giáo trình Đ nh Giá Đất Đại học Nông nghiệp Hà Nội Hội đồng nhân dân thành phố Sóc Trăng, 2014 Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng đầu năm 2014 phương hướng nhiệm vụ chủ yếu tháng cuối năm 2014 Sóc Trăng, tháng năm 2014 Lê Hồng Kế, 2010 Đô th hóa phát triển bền vững [Ngày truy cập 25 tháng năm 2014] Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng sông Cửu Long T p chí phát triển kinh tế, số 254, trang 11-17 Lê Trọng Bình, 2009 Phát luật quản lý đô th Đại học kiến trúc Hà Nội Michael Leaf, 2010 Những biên giới đô th mới: Quá trình đô th hóa vùng ven đô (tái) lãnh thổ hóa Đông Nam Á Viện nghiên cứu Châu Á UBC [pdf] [Truy cập ngày 17 tháng năm 2014] 10 Nguyễn Hồng Thục, 2011 Sức ép đô thị hóa Việt Nam [Truy cập ngày 25 tháng năm 2014] 11 Nguyễn Quang Vinh, 2005 Đô th hóa Đồng Bằng Sông Cửu Long – Xu tất yếu phát triển [pdf] [Truy cập ngày 25 tháng năm 2014] 12 Nguyễn Tấn Vinh, 2006 Vấn đề đô th hóa phát triển bền vững thành phố Hồ Chí Minh [pdf] [Truy cập ngày 25 tháng năm 2014] 68 13 Nguyễn Thị Minh Ngọc, 2010 Phân tích ảnh hưởng đô thị hóa đến giá đất vùng ven quận Ninh Kiều Luận văn Đại học Đại học Cần Thơ 14 Quốc Hội, 2013 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2013 15 Trung tâm Nghiên cứu Đô thị Phát triển – CEFURDS thành phố Hồ Chí Minh, 2008 Các xu hướng đô th hóa đô th hóa vùng ven Đông Nam Á Thông báo Hội thảo khoa học cấp khu vực [pdf] [Ngày truy cập 17 tháng năm 2014] 16 Trung tâm Thông tin Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (NCSEIF), 2013 Điều tra, khảo sát ảnh hư ng trình đô th hóa tới sinh kế người dân ven đô Việt Nam 17 Ủy ban nhân dân Phường 5, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, 2014 Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội năm 2013 phương hướng, nhiệm vụ chủ yếu năm 2014 Sóc Trăng, tháng 12 năm 2013 18 Ủy ban nhân dân Phường 8, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, 2013 Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2013 phương hướng năm 2014 Sóc Trăng, tháng 12 năm 2013 19 Ủy ban nhân dân Phường 10, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, 2014 Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2013 phương hướng năm 2014 Sóc Trăng, tháng 12 năm 2013 20 Ủy ban nhân dân Thành phố Sóc Trăng, 2012 Báo cáo quy ho ch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Sóc Trăng đến năm 2020 Sóc Trăng, tháng năm 2012 21 Vương Cường, 2008 Đô th hóa, số quan niệm Trích Những vấn đề kinh tế - xã hội nảy sinh trình đô thị hóa Thành Phố Hồ Chí Minh – Chương trình nghiên cứu khoa học, tổng kết thực tiễn cấp Tài liệu tiếng anh SCOPE, 2005 Peri – Urban Environmental Change Project [pdf] [Ngày truy cập 25 tháng năm 2014] 69 PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI Tôi tên Thái Tường Vy Sinh viên năm cuối Khoa Kinh tế & Quản trị Kinh doanh Trường Đại học Cần Thơ Hiện tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng việc đô thị hoá đến giá đất nông nghiệp Thành phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng để phục vụ cho đề tài tốt nghiệp Xin phép hỏi Anh (Chị) số câu hỏi ngắn cam đoan thông tin Anh (Chị) cung cấp sử dụng cho việc nghiên cứu đề tài Họ tên chủ hộ: Tuổi: Giới tính: Nam Nữ Nghề nghiệp tại: Thu nhập hàng tháng gia đình: triệu đồng Trình độ học vấn: a Không biết chữ d Cấp b.Cấp c Cấp e Trên cấp Địa chỉ: Số nhà: Ấp/Khóm: Xã/Phường/Thị trấn: Huyện/Quận/Thị xã/Thành phố: Tỉnh/Thành phố: Khu vực Anh (Chị) sinh sống thuộc dạng sau đây: (Chọn 5) Khu dân cư túy Khu thương mại Khu công nghiệp Khu vực nông nghiệp Khác: Khu vực Anh (Chị) sống: (Chọn 2) Tiếp giáp với đô thị 70 Không tiếp giáp với đô thị Khu vực Anh (Chị) sống: (Chọn 5) Đã quy hoạch cho mục đích phát triển đô thị Đang quy hoạch cho mục đích phát triển đô thị Không biết chắn có quy hoạch hay không Không quy hoạch cho mục đích phát triển đô thị Đã quy hoạch bị “treo” Vui lòng cho biết mục đích Anh (chị) mua đất nhằm: (Chọn 6) Xây nhà Cho thuê Canh tác nông nghiệp (trồng màu, vướn, lúa…) Nuôi trồng thủy sản Chăn nuôi Khác (ghi rõ)………………………… Mục đích sử dụng đất Anh (chị) có phù hợp với loại đất Anh (chị) mua: (Chọn 2) Không (tiếp câu 8) Có (chuyển đến câu 9) Anh (Chị) vui lòng cho biết lý gia đình sử dụng đất không với mục đích sử dụng loại đất Anh (Chị) mua: Vui lòng cho biết diện tích đất Anh (Chị) thông tin có liên quan sau: Loại đất Diện tích đất (m2) Năm mua (Năm) Đất thổ cư Đất vườn Đất ruộng 71 Thu nhập từ loại đất(1.000đ) Giá đất (1.000đ/m2) Đất trồng màu Nuôi trồng Thuỷ Sản Đất chăn nuôi 7.Khác: Tổng cộng 10 Đất Anh (Chị) là: (Chọn 2) Đất mặt tiền đường Nếu chọn câu 10.1, vui lòng cho biết: 1.1 Chiều rộng đất tiếp giáp mặt đường mét 1.2 Loại đường: a Đường đất b Đường xi măng c Đường nhựa Không phải đất mặt tiền 11 Xin vui lòng cho biết khoảng cách nơi Anh (Chị) sống đến Đơn v tính: mét Trung tâm thành phố Sóc Trăng (phường 1) Chợ, siêu thị gần Trường học gần Khoảng cách 12 Vui lòng cho biết nhận xét chung Anh (Chị) khía cạnh sau nơi sống: (Chọn mức độ) Mức độ Mức độ Mức độ Mức độ Môi trường (nước, không khí, tiếng ồn) Ô nhiễm nặng Ô nhiễm Ô nhiễm Không ô nhiễm An ninh Không an ninh Ít an ninh An ninh Rất An ninh 13 Ở câu 12, chọn mức độ hay mức độ 2, xin vui lòng cho biết nguyên nhân: Ô nhiễm nguồn nước: Ô nhiễm không khí: Tiếng ồn: 72 An ninh: 14 Khi mua đất, Anh (Chị) sử dụng hình thức nào: (Chọn 2) Tự thương lượng để mua Thông qua trung gian 15 Khi mua đất, Anh (Chị) có xem xét yếu tố phong thủy hay không: (Chọn 2) Có Không (chuyển đến câu 17) 16 Nếu mua đất thuộc khu vực phong thủy tốt, Anh (Chị) có chi trả cho giá đất cao đất khu vực khác (Chọn 2) Có Không 17 Quan hệ Anh (Chị) người bán: (Chọn 2) Không có quan hệ Có quan hệ quen biết 18 Khi mua đất, Anh (Chị) kỳ vọng giá đất tăng khoảng vòng năm sau đó:…………………………… % 19 Khu đất Anh (Chị) có thuộc khu vực bị rủi ro thiên nhiên hay không (lũ lụt mùa mưa, nắng nóng kéo dài, nguy sạt lở…) (Chọn 2) Không Có 73 PHỤ LỤC KẾT QUẢ MÔ HÌNH HỒI QUY VÀ KẾT QUẢ CỦA CÁC KIỂM ĐỊNH * Thống kê mô tả biến mô hình Phụ bảng 1: Thống kê mô tả biến mô hình Variable Obs Mean Std Dev Min Max Giadat 100 9.42,31 764,5654 25 3.000 Kcach 100 3.581,60 1.925,644 200 8.500 Crong 100 3,16 7,9613 63 Tndat 100 59,02 146,3361 708,2 Kvong 100 18,11 14,28561 60 Loaidat 100 0,59 0,4943111 Vitri 100 0,31 0,4648232 Tgiap 100 0,3 0,4605662 Qhoach 100 0,61 0,4902071 Anninh 100 0,67 0,4725816 Gdich 100 0,75 0,4351941 Mtruong 100 0,18 0,3861229 Pthuy 100 0,31 0,4648232 Ruiro 100 0,17 0,3775252 74 * Kết mô hình hồi quy ban đầu Phụ bảng 2: Kết mô hình hồi quy ban đầu Source SS df MS Model 35676077.3 13 2744313.64 Residual 22195380.1 86 258085.815 Total 57871457.4 99 584560.176 Number of obs = 100 F( 13, = 10.81 86) Prob > F = 0.0000 R-squared = 0.6204 Adj R-squared = 0.5630 Root MSE = 505.41 giadat Coef Std Err T P>|t| [95% Conf Interval] Kcach - 05933 0404188 - 1.47 0.146 -.1396799 02102 Crong - 1.7270725 8.5484 - 0.20 0.841 -18.71438 15.27293 Tndat 0.4516078 4075265 1.11 0.271 -3.585281 1.261744 Kvong 10.05331 3.965201 2.54 0.013 2.170755 17.93587 Loaidat 265.0009 119.4881 2.22 0.029 27.46629 502.5354 Vitri 124.8229 152.9875 0.82 0.417 -179.3062 428.952 Tgiap 402.6421 177.264 2.27 0.026 50.25301 755.0312 Qhoach 214.7704 129.3004 1.66 0.100 -42.27035 471.8112 Anninh 91.86886 123.1011 0.75 0.458 -152.8481 336.5858 Gdich - 328.9364 137.094 - 2.04 0.019 -601.4703 -56.40259 Mtruong 160.3076 159.8019 1.00 0.319 -157.368 477.9831 Pthuy 294.45 124.0046 2.37 0.020 47.93704 540.9629 Ruiro - 41.49063 147.8551 - 0.28 0.780 -335,4168 252.4356 _cons 576.7363 275.9208 2.09 0.040 28.22395 1125.249 * Kết kiểm đ nh White White's test for Ho: homoskedasticity against Ha: unrestricted heteroskedasticity chi2(91) = 99.45 Prob > chi2 = 2555 * Kết kiểm đ nh BP Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of giada chi2(1) = 12.46 \ Prob > chi2 = 0.0004 75 * Kết mô hình hồi quy khắc phục phương sai sai số Phụ bảng 3: Kết mô hình hồi quy sau khắc phục phương sai sai số Number of obs = 100 F( 13, = 16.57 86) Prob > F = 0.0000 R-squared = 0.6204 Root MSE = 505.41 Coef Robust Std Err T P>|t| [95% Conf Interval] Kcach - 05933 0282588 - 2.10 0.039 -.1155066 -.0031533 Crong - 1.7270725 5.89997 - 0.29 0.771 -13.44948 10.00803 Tndat 0.4516078 4286285 1.05 0.295 -.4004775 1.303693 Kvong 10.05331 4.726345 2.13 0.036 65765 19.44898 Loaidat 265.0009 123.3794 2.15 0.035 19.7308 510.2709 Vitri 124.8229 172.6738 0.72 0.472 -218.4413 468.087 Tgiap 402.6421 169.0037 2.38 0.019 66.67396 738.6103 Qhoach 214.7704 116.191 1.85 0.068 -16.20967 445.7505 Anninh 91.86886 99.22148 0.93 0.357 -105.3769 289.1146 Gdich - 328.9364 152.4305 -2.16 0.034 -631.9583 -25.91455 Mtruong 160.3076 194.3486 0.82 0.412 -226.0446 546.6597 Pthuy 294.45 142.0875 2.07 0.041 11.98941 576.9105 Ruiro - 41.49063 165.3277 - 0.25 0.802 -370.1512 287.17 _cons 576.7363 246.3513 2.34 0.022 87.00616 1066.466 giadat * Kết kiểm đ nh BG Phụ bảng 4: Kết kiểm định BG Breusch-Godfrey LM test for autocorrelation H0: no serial correlation lags(p) chi2 Df Prob > chi2 0.428 0.5130 76 * Kết kiểm đ nh d Durbin - Watson Phụ bảng 5: Kết kiểm định d Durbin - Watson Durbin's alternative test for autocorrelation H0: no serial correlation lags(p) Chi2 df Prob > chi2 0.365 0.5456 * Kết sử dụng yếu tố phóng đ i phương sai (VIF) Phụ bảng 6: Kết sử dụng yếu tố phóng đại phương sai (VIF) Variable VIF 1/VIF Tgiap 2,58 0,387103 Kcach 2,35 0,425923 Vitri 1,96 0,510227 Crong 1,80 0,557075 Qhoach 1,56 0,642232 Mtruong 1,48 0,677698 Gdich 1,38 0,724850 Tndat 1,38 0,725498 Loaidat 1,35 0,739606 Anninh 1,31 0,762383 Pthuy 1,29 0,776605 Kvong 1,24 0,804124 Ruiro 1,21 0,828107 Mean VIF 1.61 77 [...]... hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trong công cuộc phát triển của TPST 1.2.2 Mục tiêu cụ thề Phân tích xu hướng biến động giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng Phân tích đô thị hóa ảnh hưởng đến giá đất vùng ven Thành phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng Đề xuất các phương pháp điều tiết và quản lí giá đất vùng ven Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng để khai thác tốt nguồn tài... NGHIÊN CỨU Thực trạng đô thị hóa vùng ven hiện nay tại Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng diễn ra như thế nào? Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất vùng ven Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó như thế nào? 2 Những giải pháp điều tiết và quản lý giá đất nào phù hợp với tình hình thực tế đô thị hóa ở vùng ven Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ? 1.4 PHẠM VI NGHIÊN... liên quan đến giá đất vùng ven đô thị và sự ảnh hưởng của việc đô thị hóa đến giá đất vùng ven Giải quyết tốt những vấn đề đất đai sẽ góp phần vào công cuộc phát triển bền vững nền kinh tế - xã hội của TPST nói riêng và của tỉnh Sóc Trăng nói chung 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Phân tích sự ảnh hưởng của tốc độ đô thị hóa đến giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng Trên... sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng Trong những nghiên cứu về sự ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thì các tác giả đều tiếp cận thông qua mô hình hồi quy đa biến Những mô hình hồi quy được các tác giả xây dựng nhằm khảo sát, phân tích những yếu tố phát sinh trong quá trình đô thị hóa đã ảnh hưởng như thế nào đến giá đất Qua các tài liệu tham... còn hạn chế Hơn nữa, vấn đề xác định giá đất ở vùng ven cũng như giải quyết bồi thường thỏa đáng cho các hộ dân vẫn còn nhiều vướng mắc Với yêu cầu bức xúc từ thực tế tìm một giải pháp cho việc xác định giá đất vùng ven trong quá trình đô thị hóa ở TPST, vì vậy đề tài Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng được thực hiện Qua đó, đóng góp... này góp phần ảnh hưởng lớn đến giá đất, đặc biệt đối với khu vực vùng ven đô Dựa trên phân tích về phong thủy, biến này được thêm vào mô hình vì nhận thấy quá trình đô thị hóa tác động đến nét văn hóa, lối sống, lối tư duy, phong tục, tập quán của vùng ven, tức là xem mức độ ảnh hưởng của đô thị hóa có làm thay đổi nhận thức hay không, từ đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của biến này đến giá đất Đối với... không - + _ ± 1 = có 0 = không 1 = có 17 - CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH TÍNH PHÙ HỢP CỦA CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 3.1 TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 3.1.1 Lịch sử hình thành Sóc Trăng là một vùng đất được người Việt đến khai khẩn trong khoảng 200 năm nay.Tên gọi Sóc Trăng do từ Srock Kh’leang của tiếng Khmer mà ra Srok tức là “xứ”, “cõi” và chữ... loại đô thị và tốc độ phát triển cụ thể của đô thị sẽ có vùng ven xác định khác nhau Bên cạnh đó, căn cứ theo thực tại phát triển của đô thị, vùng ven có thể được coi là khu vực mở rộng đô thị trong giai đoạn quy hoạch trong tương lai Vùng ven đô có thể nói là bộ phận quan trọng của đô thị, nó ngày càng thể hiện sự ảnh hưởng lớn tới việc phát triển của đô thị Trong tiến trình phát triển của các đô thị, ... hội của tỉnh Sóc Trăng Thành phố Sóc Trăng còn là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Sóc Trăng Trong đó, vùng ven TPST là nơi tập trung nông nghiệp nên phần lớn đất ở đây là đất nông nghiệp Hiện tại quá trình đô thị hóa không diễn ra mạnh mẽ như trong thời gian trước đây nhưng do sự mở rộng đô thị hóa nên vẫn xuất hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, ... sống giữa thành thị và nông thôn 2.1.2 Khái niệm vùng ven đô thị và đô thị hóa vùng ven Vùng ven đô thị hay vùng ven được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau, theo Bộ Môi trường Úc (2001) định nghĩa rằng vùng ven là khu dân cư có mật độ dân số thấp và có đường sá nằm ở ngoài biên của các vùng đô thị, trong đó vẫn còn sót lại một số khu vực đất nông thôn nhỏ nằm lọt giữa mạng lưới nhà cửa của vùng ngoại ... tiêu cụ thề Phân tích xu hướng biến động giá đất vùng ven đô thị thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng Phân tích đô thị hóa ảnh hưởng đến giá đất vùng ven Thành phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng Đề xuất... tỉnh Sóc Trăng 49 4.2.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 50 4.3 Phân tích ảnh hưởng đô thị hóa đến giá đất vùng ven thành phố Sóc Trăng, . .. hoạch thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 37 3.2.4 Thực trạng giá đất theo quy định Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 39 Chương 4: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG