Phương pháp thống kê mô tả tập hợp tất cả các phương pháp đo lường, mô tả dữ liệu bằng các phép tính và các chỉ số thống kê thông thường bao gồm: tần số, bảng chéo, tỉ số, số trung bình, số lớn nhất, số nhỏ nhất, độ lệch nhằm phân tích, trình bày số liệu và mô tả thực trạng, biến động giá đất vùng ven TPST, từ đó đánh giá về xu hướng biến động giá đất.
Sử dụng phần mền STATA 11.0 để phân tích cụ thể sự ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất vùng ven trên địa bàn TPST, tỉnh Sóc Trăng. Đồng thời có sử dụng Kiểm định White, kiểm định BP dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số, kiểm định BG và kiểm định d của Durbin – Watson dùng để phát hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy và sử dụng yếu tố phóng đại phương sai (VIF) để phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập với nhau. Mục đích của mô hình là sử dụng các yếu tố bị biến đổi do quá trình đô thị hóa để xác định khả năng của các yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất như thế nào. Hàm hồi quy như sau:
GIADAT = b0 + b1KCACH + b2LOAIDAT + b3CRONG + b4TNDAT + b5VITRI + b6TGIAP + b7QUYHOACH + b8ANNINH + b9GDICH + b10KVONG + b11 MTRUONG + b12PTHUY + b13RUIRO
* Biến phụ thuộc:
Biến phụ thuộc (GIADAT) là giá đất vùng ven TPST, tỉnh Sóc Trăng.
* Biến độc lập:
KCACH là khoảng cách đến trung tâm thành phố, tức là khoảng cách đến phường trung tâm (phường 1). Một điều hiển nhiên ngoài thực tế là khoảng cách đến trung tâm đô thị càng xa thì giá đất sẽ càng giảm. Dấu kì vọng của b1 là dấu (-)
LOAIDAT là đất được chuyển sang thổ cư hay chưa. Có 2 giá trị: 1 là đã được chuyển sang đất thổ cư và 0 là chưa được chuyển sang đất thổ cư. Căn cư vào thực tế thì đất đã chuyển sang đất thổ cư có giá cao hơn đất chưa chuyển sang thổ cư. Dấu kỳ vọng của b2 dấu (+)
CRONG là chiều rộng của 1 cạnh lô đất tiếp giáp mặt đường thuộc trục chính. Theo quan sát thì chiều rộng mặt tiền đường lớn có giá trị cao hơn chiều rộng mặt tiền đường nhỏ vì với chiều rộng mặt tiền lớn người ta có thể sản xuất kinh doanh hiệu quả hơn lô đất có chiều rộng nhỏ. Dấu kì vọng của b3
là dấu (+)
TNDAT là thu nhập do đất mang lại từ hoạt động sản xuất nông nghiệp (đối với đất vườn và đất ruộng) và hoạt động phi nông nghiệp (đối với đất thổ cư). Căn cứ và thực tế thì thu nhập từ đất cao sẽ làm tăng giá trị của đất, do đó dấu kì vọng của b4 là dấu (+).
VITRI là vị trí của lô đất được điều tra. Nó có 2 giá trị: 1 là đất có vị trí giáp mặt tiền đường và 0 là đất ở vị trí khác. Dấu kỳ vọng của b5 là dấu (+)
TGIAP là vị trí đất có tiếp giáp tới những khu vực trung tâm đô thị hay không. Nó mang 2 giá trị : 1 là tiếp giáp và 0 là không tiếp giáp. Căn cứ vào tình hình thực tế thì đất có vị trí tiếp giáp với đô thị có giá đất cao hơn không tiếp giáp với đô thị. Dấu kì vọng của b6 là dấu (+).
QHOACH là tình trạng quy hoạch đất trong khu vực này, tức là lô đất có thuộc vào vùng quy hoạch hay không (quy hoạch thành khu đô thị có đông dân cư, chợ, trường học). Bao gồm 2 giá trị: 1 là đã, đang được quy hoạch thành khu dân cư; 0 là đất trong tình trạng khác. Theo đánh giá, đất đang được quy hoạch thành khu đô thị thì giá sẽ cao hơn đất không có quy hoạch. Dấu kỳ vọng của b7 là dấu (+).
ANNINH là tình hình an ninh của khu vực. Nó có 2 giá trị là: 1 là khá an ninh hoặc khu vực an ninh và 0 là khu vực không an ninh hoặc ít an ninh. Theo tâm lí thì nơi nào an ninh thì người ta sẽ có xu hướng mua đất ở đó để ở và sản xuất kinh doanh nhiều hơn. Hay nói cách khác, nơi nào có tình hình an ninh càng tốt thì giá đất sẽ cao hơn nơi có an ninh kém hơn. Dấu kì vọng của b8 là dấu (+) .
GDICH là hình thức giao dịch mua đất. Nó có 2 giá trị là: 1 là tự thương lượng để mua và 0 là thông qua trung gian. Thông thường khi người ta tự thương lượng để mua đất thì giá đất sẽ thấp hơn là khi người ta mua đất thông qua trung gian vì trung gian sẽ trả tiền thêm cho trung tâm một khoảng hoa hồng nữa. Dấu kì vọng của b9 là dấu (-)
KYVONG là kỳ vọng giá đất sẽ tăng bao nhiêu phần trăm trong vòng 1 năm sau đó của người mua đất. Có giá trị là 0 nếu người giao dịch cho rằng giá đất sẽ không tăng và sẽ tăng thêm 1 điểm nếu kỳ vọng giá đất tăng thêm 10%. Theo các nhà kinh tế thì kỳ vọng giá sẽ tăng lên trong ngày mai thì hôm nay người ta sẽ mua đất để dự trữ, những người có tiền sẽ đầu cơ để trục lợi, làm cho nhu cầu mua đất tăng lên, dẫn đến giá đất tăng cao ở những nơi có kỳ vọng về giá đất càng lớn. Dấu kỳ vọng của b10 là dấu (+).
MTRUONG là yếu tố môi trường ở khu vực xung quanh lô đất, được xem xét chung qua các chỉ tiêu về mức độ ô nhiễm tiếng ồn, nước, không khí, rác thải. Nó có 2 giá trị: 1 là ô nhiễm ứng với mức độ ô nhiễm nặng hoặc rất nặng và 0 tương ứng với không ô nhiễm hoặc mức ô nhiễm ít. Dấu kì vọng của b11 là (-).
PTHUY là yếu tố liên quan đến phong thủy, tập quán, nhận thức và yếu tố này phụ thuộc vào vị trí của lô đất. Nó có 2 giá trị là: 1 là có xem xét yếu tố phong thủy khi quyết định mua đất và 0 là không xem xét yếu tố phong thủy khi mua đất. Do yếu tố phong thủy tác động đến việc mua đất còn tùy thuộc vào mặt tích cực và tiêu cực nên kỳ vọng của b12 là không xác định.
RUIRO là yếu tố sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) ở vùng đất đó, làm cho giá trị đất bị sút giảm. Nó có 2 giá trị là: 1 là có xảy ra rủi ro và 0 là không xảy ra rủi ro. Dấu kỳ vọng cho b13 là dấu (-)
Trong mô hình hồi quy trên đề tài đã lựa chọn những biến đã sử dụng ở những nghiên cứu của các tác giả khác như: khoảng cách, chiều rộng, vị trí, loại đất, tiếp giáp, quy hoạch, an ninh, giao dịch, kỳ vọng và môi trường. Ngoài ra, đề tài còn thêm vào 2 biến mới là biến phong thủy và rủi ro, theo Cục quản lý nhà nước thuộc Bộ xây dựng (2012) cho rằng 2 yếu tố này góp phần ảnh hưởng lớn đến giá đất, đặc biệt đối với khu vực vùng ven đô. Dựa trên phân tích về phong thủy, biến này được thêm vào mô hình vì nhận thấy quá trình đô thị hóa tác động đến nét văn hóa, lối sống, lối tư duy, phong tục, tập quán của vùng ven, tức là xem mức độ ảnh hưởng của đô thị hóa có làm thay đổi nhận thức hay không, từ đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của biến này đến giá đất. Đối với biến rủi ro, biến này được thêm vào dựa trên phân tích việc đô thị hóa tác động làm ảnh hưởng khả năng cấp thoát nước, độ lúng của đất, nguy cơ sạt lở và ngoài ra còn làm biến đổi môi trường tự nhiên dẫn đến những rủi ro về mặt tự nhiên (ngập lụt, sạc lỡ…) ở khu vực vùng ven, từ đó làm biến đổi đến giá đất.
Bảng 2.1: Đặc điểm của các biến độc lập được đưa vào mô hình
Biến Giải thích Đơn vị Dấu kỳ vọng
KCACH Khoảng cách đến trung
tâm thành phố (phường 1) Mét _
LOAIDAT Là loại đất hiện tại của lô đất
1 = đất thổ cư
0 = đất khác +
CRONG Chiều rộng của đất hướng ra mặt tiền đường Mét
+
TNDAT Kỳ vọng thu nhập đất Ngàn đồng/m2
/năm +
VITRI Vị trí của lô đất 1= giáp mặt đường
0 = khác +
TGIAP Vị trí có tiếp giáp đô thị hay không
1 = Tiếp giáp
0 = Không tiếp giáp + QHOACH Tình trạng quy hoạch của
đất
1 = được quy hoạch
0 = tình trạng khác +
ANNINH Tình hình an ninh của khu vực 1= an ninh, khá an ninh 0 = không an ninh, ít an ninh + GDICH Hình thức mua đất 1 = Tự mua đất 0 = Thông qua trung gian
-
KVONG
Kỳ vọng giá đất sẽ tăng bao nhiêu phần trăm trong vòng một năm sau đó của người mua đất
0 = 0% và tăng thêm 1 điểm nếu kỳ vọng giá đất tăng 10%
+
MTRUONG Độ ô nhiễm tiếng ồn, nước, không khí, rác thải
0 = ít hoặc ô nhiễm vừa phải
1= ô nhiễm nặng và rất nặng.
_
PTHUY Tư duy, tập quán 0 = không 1 = có
±
RUIRO Sự cố của thiên tai 0 = không
CHƯƠNG 3
PHÂN TÍCH TÍNH PHÙ HỢP CỦA CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 3.1 TỔNG QUAN VỀ THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG
3.1.1 Lịch sử hình thành
Sóc Trăng là một vùng đất được người Việt đến khai khẩn trong khoảng 200 năm nay.Tên gọi Sóc Trăng do từ Srock Kh’leang của tiếng Khmer mà ra. Srok tức là “xứ”, “cõi” và chữ Kh’leang là “kho”, “vựa”, “chỗ chứa bạc”. Như vậy Srok Kh’leang là xứ có kho chứa bạc của nhà vua. Tiếng Việt phiên âm ra là “Sốc-Kha-Lang” rồi sao đó thành Sóc Trăng. Dưới triều Minh Mạng, Sóc Trăng bị đổi là Nguyệt Giang tỉnh, tức là chữ Sóc thành chữ Sông, Trăng thành Nguyệt nên Sóc Trăng biến thành Sông Trăng rồi bị đổi thành Nguyệt Giang. Vào thế kỷ XVII, Sóc Trăng thuộc vùng Ba Thắc của Chân Lạp. Năm 1757, vua Chân Lạp là Nặc Thuận cắt đất Ba thắc dâng cho Chúa Nguyễn. Chúa Nguyễn đặt Ba Thắc thuộc dinh Long Hồ và vận động người Việt vào khai hoang. Năm 1900, Pháp lập tỉnh Sóc Trăng. Năm 1956, tỉnh Sóc Trăng hợp nhất với tỉnh Bạc Liêu thành tỉnh Ba Xuyên. Sau giải phóng miền Nam 1975, tỉnh Ba Xuyên giải thể, địa bàn tỉnh Sóc Trăng thuộc tỉnh Hậu Giang. Ngày 26 tháng 11 năm 1991, tỉnh Sóc Trăng được tái thành lập và chính thức hoạt động vào đầu tháng 04/1992 gồm các huyện Mỹ Tú, Kế Sách, Thạnh Trị, Mỹ Xuyên, Long Phú, Vĩnh Châu và thị xã Sóc Trăng.
Ngay sau khi tỉnh Sóc Trăng được tái lập vào tháng 4 năm 1992, thị xã Sóc Trăng được xác định là trung tâm tỉnh lỵ. Đến năm 2007, TPST tỉnh lỵ của tỉnh Sóc Trăng được thành lập theo Nghị định của Chính phủ số 22/2007/NĐ-CP ngày 08/02/2007 trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc của thị xã Sóc Trăng cũ, với 10 đơn vị hành chính cấp phường, gồm các phường: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10. Đến ngày 10/10/2007, TPST được công nhận là đô thị loại III.
3.1.2 Vị trí địa lý
Tỉnh Sóc Trăng nằm ở phía cuối lưu vực sông Mê Kông, địa giới hành chính của tỉnh Sóc Trăng giáp tỉnh Hậu Giang ở phía Bắc, phía Tây Nam giáp tỉnh Bạc Liêu, phía Đông Bắc giáp tỉnh Trà Vinh, phía Đông giáp biển Đông. Tỉnh Sóc Trăng có 4 tuyến Quốc lộ đi qua với tổng chiều dài 230 km và 14 tuyến đường tỉnh dài 409 km. Ngoài ra còn có 2 tuyến đường giao thông thủy quốc gia là tuyến Quản Lộ Phụng Hiệp và tuyến Cần Thơ – Đại Ngãi; Cổ Cò – Bạc Liêu – Cà Mau, đặc biệt Sóc Trăng là tỉnh cuối nguồn sông Hậu thông ra biển Đông. Tỉnh Sóc Trăng cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 231 km và
cách Cần Thơ 62 km, tuyến Quốc lộ 1A chạy qua tỉnh nối liền các tỉnh Hậu Giang, thành phố Cần Thơ, Bạc Liêu và Cà Mau. Sóc Trăng là một tỉnh ven biển với chiều dài bờ biển dài 72 km và 3 cửa sông lớn là Định An, Trần Đề, Mỹ Thanh đổ ra biển Đông.
Thành phố Sóc trăng với vai trò là thành phố tỉnh lụy có tổng diện tích tự nhiên là 7.606,21 ha chiếm 2,30% diện tích toàn tỉnh Sóc Trăng. Thành phố bao gồm 10 phường với 60 khóm, dân số toàn thành phố năm 2010 là 135.831 người, mật độ 1.798 người/km2. Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 9046’ đến 9048’00’’ vĩ độ Bắc và từ 105054’ đến 105058’ kinh độ Đông. Địa giới hành chính của TPST được xác định bởi: phía Bắc giáp huyện Châu Thành, phía Nam giáp huyện Mỹ Xuyên, phía Đông giáp huyện Long Phú và phía Tây giáp huyện Mỹ Tú.
Với vị trí nằm ở trung tâm đầu mối giao thông đường bộ như quốc lộ 1A, quốc lộ 60, nằm giữa 2 tuyến quốc lộ 91C (Nam Sông Hậu) và Quản lộ Phụng Hiệp, nối liền thành phố với 2 trung tâm kinh tế lớn là thành phố Cần Thơ, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Tây Nam Bộ. Đường thủy của TPST có sông Maspero, sông Santard đi ra Đại Ngãi dễ dàng lưu thông đến cảng Cái Côn, Cái Cui ở phía Bắc và cảng biển Trần Đề phía Nam.
Hình 3.1 Bảng đồ vị trí địa lý thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Nguồn: Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Sóc Trăng
Thành phố là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Sóc Trăng. Những yếu tố trên đã
tạo cho tỉnh Sóc Trăng nhiều thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch và thuận lợi cho việc đa dạng hóa sản xuất nông nghiệp.
3.1.3 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
3.1.3.1 Về khí hậu
Thành phốSóc Trăng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Nền nhiệt độ cao đều trong năm, điều kiện bức xạ dồi dào, nhiều nắng, gió với 2 mùa rõ rệt. Nhiệt độ không khí trung bình hằng năm tại thành phố là 26,80C. Nhiệt độ cao vào các tháng mùa khô, trung bình từ 270
C - 280C, cao nhất là 28,50C vào các tháng 4 và tháng 5. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 37,80
C. Vào các tháng mùa mưa nhiệt độ không khí thấp hơn, nhiệt độ thấp tuyệt đối 16,20C và nhiệt độ dao động trong ngày từ 80
C - 100C. Vào mùa khô dao động nhiệt độ trong ngày lớn hơn khoảng 150
C. Biên độ nhiệt dao động giữa các tháng không lớn, chỉ khoảng 20
C - 30C.
Độ ẩm trung bình năm tại TPST khoảng 84 – 85%. Độ ẩm thay đổi phụ thuộc vào mùa mưa và mùa khô. Vào mùa mưa độ ẩm không khí tương đối cao, trung bình khoảng 88 – 89%. Về mùa khô độ ẩm giảm xuống trung bình khoảng 79%. Độ ẩm cao nhất khoảng 92%, độ ẩm không khí thấp nhất là 62%. Cũng như nhiều khu vực khác trong vùng Đồng Bằng sông Cửu Long, TPST có lượng bức xạ mặt trời cao và tương đối ổn định. Tổng giờ nắng trong năm có khoảng 2.400 – 2.500 giờ. Trong các tháng mùa khô tổng giờ nắng trung bình trong 1 tháng khá cao. Vào tháng 3 tổng số giờ nắng có gần 300 giờ. Trong khi đó các tháng mùa mưa có số giờ nắng ít hơn (tháng 8 chỉ có khoảng 150 giờ). Tổng lượng bức xạ bình quân trong năm đạt 140 – 150 kcal/năm.
Thành phố Sóc Trăng có lượng mưa trung bình vào khoảng 2.100 – 2.200 mm. Lượng mưa tập trung không đều trong các tháng mà phân bố thành 2 mùa đặc trưng: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, nhưng tập trung nhiều nhất là ở các tháng 8,9,10. Các tháng trong mùa mưa chiếm trên 90% lượng mưa cả năm. Các tháng mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng mưa, có những tháng hầu như không có mưa (tháng 1 và tháng 2). Lượng bốc hơi tương đối cao, trung bình